租赁合同纠纷民事二审判决书

陈*上诉请求：撤销一审判决，确认双方租赁关系的有效期限至2021年12月31日，并由亚华公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院未审查上诉人与被上诉人之间业已存在的长达十年之久的交易习惯，仅以双方未续签合同为由，认定双方为不定期租赁关系，进而认定被上诉人可以随时解除租赁合同，系认定事实和适用法律错误。本案中，上诉人与被上诉人于2011年首次签订《房屋租赁合同》后，由于被上诉人的原因，双方此后十年一直未签订书面合同，但被上诉人曾承诺，即使没有签订书面合同，也可以保证上诉人长期在市场内经营。十多年来，上诉人按月支付租金，并于每年年初缴纳广告费及财产保险费，基于双方十余年的交易习惯，上诉人与被上诉人之间形成了一种没有间断的、稳定的租赁关系（这种关系至少应当从公历年初延续至公历年尾的、时间长达一年）。2021年，上诉人在按照往年交易习惯支付了一年的广告费、保险费及1-4月份租金后，被上诉人突然告知上诉人要求解除房屋租赁合同，并要求上诉人腾空场地，并于2021年7月强制性对市场进行停电、停水，造成上诉人等广大租户无法正常经营。上诉人认为，双方租赁关系是成立且生效的，而争议焦点在于合同的期限问题，而一审法院在“判决的理由与结果”中没有任何的陈述、解释与分析，只是单凭双方没有签订书面合同的事实，直接跳过了《民法典》第510条的规则，将双方的租赁关系认定为不定期租赁关系，与事实不符，也与法律不符。一审判决完全否认了上诉人对稳定租赁关系、经营关系的预期。二、一审法院判决十日内交还、腾空门面时间过短，不符合公平、合理的法律原则。《民法典》对合理期限虽没有明确规定，但应结合个案具体情况具体分析。与住房租赁不同，商业租赁的合理期限应当充分结合行业特点进行判定，本案中，上诉人及各租赁户租赁商铺主要用于家具经营，同时在外也租赁了大量仓库对家具进行仓储，市场内陈列和摆设了大量的样品和货物。同时，上诉人及广大商户为准备三月份和七月份的家具博览展销会，早已从厂家定购了大量的家具，而被上诉人于2021年7月5日起切断了市场内的水电供应，关闭了消防通道，使得上诉人的经营状况一落千丈，大量商品囤积在仓库、门店无法销售。上诉人认为，即使上诉人要腾房，鉴于上诉人及广大商户作为弱势一方，也应当给予上诉人至少半年以上的时间用于洗货、搬迁，销售完囤积商品，避免上诉人损失进一步扩大。三、在法院未下达生效判决之前，双方租赁关系仍应处于未解除状态，被上诉人在诉讼期间采取停水、停电及其他强制搬迁措施属于违法行为。另被上诉人十多年内还存在违约收取广告费、高额收取电费，并拒绝向上诉人开具租金税票的行为，而一审法院未对此事实进行认定，导致了上诉人在诉讼期间内的权益受损，损失进一步扩大。

亚华公司辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，应予以维持。租赁合同到期后，双方未签订书面租赁合同。但各租赁户一直实际承租上述场地，且将租金交纳至2021年4月30日，且答辩人没有提出异议。2021年4月14日，答辩人将《解除租赁关系的通知》分别送达给各租赁户，同时答辩人于2021年4月15日在汇沣家居博览中心四周张贴公告，公告载明：“......自2021年4月30日起，解除本公司与汇沣家居博览中心所有租赁户的不定期租赁关系……各租赁户于2021年5月15日前腾空承租场地……。”根据《中华人民共和国民法典》第七百三十四条、第七百零七条的规定，答辩人与各租赁户之间的场地租赁合同为不定期租赁合同，答辩人有权随时解除租赁合同。各租赁户在一审法院开庭前，向一审法院提交了《关于经开区汇沣家居博览中心承租户与亚华公司租赁纠纷有关情况的报告》，该报告中各租赁户均签字认可，在2021年4月份收到答辩人的《解除合同通知书》。即便租赁户未收到答辩人要求解除合同的通知书，答辩人于2021年7月10日向法院提起诉讼，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款：“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”的规定，一审法院认定双方之间的租赁关系最迟也于2021年7月27日解除法律适用正确。综上，请求驳回上诉，维持原判。

亚华公司向一审法院起诉请求：1、腾空租赁场地（汇沣家居博览中心HJ60032号场地）并返还亚华公司；2、由陈*承担本案诉讼费。

一审法院认定事实：亚华公司为岳阳汇沣家居博览中心房屋产权的所有权人。2011年，亚华公司和陈*签订了一份租赁合同，约定由陈*租赁该中心HJ60032场地，租赁期限为2011年1月1日至2011年12月31日。上述租赁合同到期后，双方未再签订书面租赁合同。但亚华公司一直租赁上述场地，且租金已交纳至2021年4月30日。亚华公司主张：2021年4月14日，亚华公司送达了解除通知，并在汇沣家居博览中心张贴公告，通知各租赁户自2021年4月30日起解除租赁合同，要求各租赁户于2021年5月15日前腾空承租场地。诉讼过程中，陈*称未收到亦未看到亚华公司的解除租赁合同的通知。陈*至今未向亚华公司返还租赁场地。2021年7月6日，亚华公司单方面对包括陈*在内的租户采取断电停水措施。亚华公司提起本案诉讼后，一审法院于2021年7月27日向陈*送达了起诉状副本。

一审法院认为，亚华公司将岳阳汇沣家居博览中心场地出租给陈*使用，租赁合同到期后双方未续签合同，陈*继续占用并交纳租金，双方之间形成不定期租赁合同关系，双方均有权随时解除租赁合同，陈*关于亚华公司无权单方解除租赁合同的抗辩，与法律规定相悖，不予采纳。亚华公司2021年4月14日通知陈*解除租赁合同，即便陈*未收到该通知书，亚华公司提起本案诉讼后，一审法院于2021年7月27日向陈*送达了起诉状副本，也可视为租赁合同自该日解除。租赁合同解除后，陈*应当腾空并向亚华公司返还承租场地，对亚华公司的该项诉讼请求，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款、第七百三十条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民法典﹥时间效力的若干规定》第一条第一款之规定，判决：陈*在判决生效之日起十日内腾空并向湖南亚华岳州市场发展有限公司返还岳阳汇沣家居博览中心HJ60032号场地；如果未按判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费减半收取50元（已由湖南亚华岳州市场发展有限公司预交），由陈*承担。

本院二审期间，上诉人提交了《责令立即改正通知书》和现场的照片，拟证实亚华公司在合同期间关闭了消防通道，停水停电。

亚华公司质证认为，对照片的真实性、合法性、关联性无异议，但对证明目的有异议，认为其是根据消防部门的要求对消防隐患进行整改，且由于租赁户的阻挠，整改行为并未完成。

本院认证如下，该组证据能够证明亚华公司在2021年7月10日岳阳经济技术开发区消防救援大队向该公司下发《责令立即改正通知书》之前向案涉场地采取过封闭消防通道的措施。

二审审理查明，亚华公司在2021年7月10日岳阳经济技术开发区消防救援大队向该公司下发《责令立即改正通知书》之前向案涉场地采取过封闭消防通道的措施。

二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。

本院认为，针对双方当事人在二审争议的焦点问题，本院评析如下：

一、关于租赁期限的问题。根据《中华人民共和国民法典》第七百零七条、第七百三十条和第五百一十条的规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式；当事人未采用书面形式对租赁期限进行约定或约定不明确，导致无法确定租赁期限或按照交易习惯仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除不定期租赁合同，但是应当在合理期限之前通知对方。本案中，双方当事人签订的租赁合同期限早已届满，之后双方未再续签合同约定租赁期限，上诉人也没有证据证明双方就租赁物承租期限何时届满达成口头约定，故本案无法通过书面合同确定租赁期间届满的期限。上诉人以“按月缴纳租金、提前缴纳一年的广告位费、保险费系双方的交易习惯，使上诉人产生租赁期间为全年的预期”为由，认为租赁期间至少可以持续至2021年12月31日。经审查，关于上诉人按月缴纳租金，系其履行合同义务，该行为并不能产生上诉人主张的租期可至2021年底的法律后果。关于提前缴纳的广告位费，经审查，该广告位费是案涉场地小部分承租人就广告位承租使用与被上诉人另行成立的租赁关系，与本案的场地租赁合同并非同一法律关系。该广告位费的支付所产生的信赖利益范围应以广告位的如期使用为内容，而租赁合同的主要义务内容为支付租金，被上诉人并未提前收取上诉人2021年全年租金，故广告位费的支付不能对应为场地经营期间为全年的交易习惯，亦不能成立相应之信赖利益。关于保险费，系被上诉人代为收取，且保险合同的期间通常为一年，并非被上诉人所设定，故就保险费的期间被上诉人并不负有致使上诉人产生可经营至2021年底之信赖利益的过错，亦不能形成上诉人所主张的交易习惯。综上，上诉人提出的前述上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院认定双方之间形成不定期租赁关系并无不当，本院予以确认。

二、关于租赁合同解除的问题。根据案涉场地众多承租户于2021年6月18日向一审法院所写的《关于经开区汇沣家居博览中心承租户与亚华公司租赁纠纷有关情况的报告》的内容可以显示，被上诉人于2021年4月14日已向包括上诉人在内的承租户就解除租赁合同进行了通知。由于双方之间系不定期租赁合同关系，依据法律规定，租赁合同的相对人均有权随时解除合同。故此，一审认定双方之间的租赁合同已经解除并无不当，本院予以确认。对上诉人上诉主张双方的租赁关系未解除的意见，本院不予采纳。

三、关于返还、腾空涉案租赁场地的时间问题。双方的不定期租赁合同解除后，上诉人应当腾空涉案租赁场地并向被上诉人返还。本案中，被上诉人自2021年4月即通知上诉人应在一个月内返还场地，对于租赁关系的解除和场地返还已经作出了明确表示。被上诉人的租赁关系解除权系合法行使，从其发布通知至一审判决作出时已有五个月，上诉人返还场地的准备期间充分，故一审判决判令上诉人应在判决生效后十日内向被上诉人返还场地并无不当。上诉人的该项上诉请求不能成立，本院不予支持。

四、关于被上诉人是否存在违约收取广告费、超标准收取电费及未开具租金税票等问题。上诉人在一审中未就该问题提起反诉主张权利，故上述内容不在本案的审理范围，上诉人可另行主张权利。对上诉人的该项上诉意见，本院不予采纳。

综上，上诉人陈*的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费100元，由陈*负担。

本判决为终审判决。