租赁合同纠纷民事二审判决书

上诉人智城公司不服上述判决，向本院提起上诉。上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判智城公司应于判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让金196961元予张**；2.撤销一审判决第三项，改判智城公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付违约金53705.85元予张**；3.本案一、二审诉讼费由张**承担。事实和理由：一、一审法院判决智城公司应于判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让金230242元，并支付以此为本金从2021年6月4日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予张**存在错误，应予以撤销并改判。（一）一审法院对于合同期限的认定错误，进而导致计算退款金额有误，应予以纠正。根据涉案合同约定，智城公司应于2017年12月31日前交付涉案物业，故涉案合同约定的使用期限应为2018年1月1日至2048年12月31日，共计11322天；其中2018年1月1日起算至2037年12月31日为二十年使用期，共计7304天。因此，超出二十年使用期部分对应的款项金额应为196961元【555000×（11322-7304）÷11322】。（二）一审法院判决从2021年6月4日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息予张**属适用法律错误。即使法院认定超过二十年部分无效，亦应考虑双方对合同无效是否存在过错。张**对于《物业使用权转让合同》本身具有过错，在此情况下，智城公司不应支付资金占用利息。二、一审法院酌定智城公司支付逾期交付违约金过高，与既有判例相悖，应酌定违约金为53705.85元。

被上诉人张**未发表答辩意见。

原审被告欣盛公司未陈述意见。

原审第三人南海农商行未陈述意见。

二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。

经审查，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。

本院认为，本案系租赁合同纠纷。经审查，涉案《物业使用权转让合同》明确约定涉案物业使用权转让期限从合同签订之日起算，截止日期为2034年10月27日，转让期限届满之日起，赠送物业使用权给张**至2048年12月31日止。涉案物业的实际租赁期限应为《物业使用权转让合同》约定的租赁期限加赠送期限，即实际租赁期限超过二十年，故《物业使用权转让合同》中有关物业使用权转让期限超出二十年的部分无效，其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《物业使用权转让合同》超出二十年租赁期限的约定无效，智城公司理应向张**返还超出二十年租赁期限对应转让金,且智城公司占用该笔资金必然会给张**造成一定的利息损失，故一审法院酌定从起诉之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止的利息予张**合理，处理并无不当，本院予以维持。《物业使用权转让合同》约定智城公司应于2017年12月31日前交付涉案物业予张**，而涉案物业在2021年7月5日取得竣工验收备案之前不具备交付使用条件，智城公司已构成违约。一审法院结合合同约定及履行情况、当事人过错及损失等因素，根据公平原则，酌定智城公司计付违约金83268元予张**，公允合理，本院予以维持。

综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1433.01元，由上诉人广东广佛智城集团有限公司负担。

本判决为终审判决。