借款合同纠纷案件执行执行异议裁定书

经审查查明，徐州铜山农村商业银行股份有限公司诉徐州花好月圆工贸有限公司、徐州友一佳废旧物资回收有限公司、吕*、刘**金融借款合同纠纷一案，本院于2016年11月3日作出（2016）苏0312民初5813号民事判决书：一、被告徐州花好月圆工贸有限公司于本判决生效后十日内偿付原告徐州铜山农村商业银行股份有限公司借款本金955000元及利息（自2012年4月12日起至2013年4月10日止以100万元为本金，按照年利率11.88%计算；自2013年4月11日起至2014年7月21日止以100万元为本金按照逾期利率为年利率17.82%计算；自2014年7月22日起至2014年8月29日止以99万元为本金按照年利率17.82%计算；自2014年8月30日起至2014年9月9日止以985000元为本金按照年利率17.82%计算；自2014年9月10日起至2014年9月23日止以98万元为本金按照年利率17.82%计算；自2014年9月24日起至2014年11月24日止以975000元为本金按照年利率17.82%计算；自2014年11月25日起至2015年6月26日止以965000元为本金按照年利率17.82%计算；自2015年6月27日起至本息实际履行完毕之日以955000元为本金按照年利率17.82%计算。复利按照合同约定计算至本息实际清偿之日止。已经偿还利息113516.74元予以扣除）；二、被告徐州友一佳废旧物资回收有限公司、吕*、刘**对上述借款本息承担连带偿还责任。上述保证人偿还后，有权向被告徐州花好月圆工贸有限公司追偿或者要求承担连带保证的其他保证人清偿其应当承担的份额。

根据徐州铜山农村商业银行股份有限公司的申请，本院对徐州花好月圆工贸有限公司、徐州友一佳废旧物资回收有限公司、吕*、刘**立案强制执行，案号为（2017）苏0312执522号。2017年9月8日，本院以被执行人无财产可供执行为由终结本次执行程序。2020年9月8日，本院作出（2017）苏0312执522-1号执行裁定书：冻结（划拨）被执行人刘**银行存款15万元或查封（扣押）相同数额的财产。2021年6月3日，本院查封被执行人刘**和案外人董凤云名下的位于徐州市××山豪绅××＃××室的房产，查封期限三年。2021年7月21日本院作出查封公告及限期迁出告知书，要求房产使用人于2021年8月前迁出并将钥匙交至本院，逾期不迁出的，本院将依法强制迁出。

案外人张晋瑄提出执行异议称：请求贵院中止对徐州市××山豪绅××＃××室房产的执行。事实和理由：1、根据徐州市鼓楼区人民法院作出的（2013）鼓民调初字第131号民事调解书可知，涉案房屋的产权归刘涛所有。因刘涛长期在外地，因此没有进行不动产变更登记，该房屋仍登记在刘**和董凤云的名下。根据民法典第229条的规定，因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。由此可知，该标的房屋的实际所有权人为刘涛。2、2015年2月15日刘涛、刘**以及异议人签订了《房屋买卖协议》，以总价90万的价格将该标的房屋卖给异议人。根据该协议约定，异议人已在2015年2月20日支付给刘涛50万元，余下银行贷款40万元异议人几年内还清，还清贷款后办理过户登记。异议人从2015年2月20日起实际占有该标的房屋并生活至今，在此期间的物业费、水费、电费、煤气费等费用均为异议人缴纳。综上所述，异议人为标的房屋的现实际占有人，该标的房屋不得作为登记在刘**和董凤云名下的房屋予以查封及执行。特依民事诉讼法第227条的规定，提出异议，请求贵院中止强制执行，切实维护异议人的合法权益。

另查明，案涉房屋在2010年9月16日被抵押给中国工商银行股份有限公司公司徐州分行，抵押期间2010年9月16日至2030年9月16日，抵押金额43.8万元。2012年1月17日，涉案房屋办理不动产登记手续，产权人登记为刘**。

2013年3月18日，原告刘涛与被告刘**（刘涛父亲）、董凤云所有权确认纠纷一案，徐州市鼓楼区人民法院作出（2013）鼓民调初字第131号民事调解书：座落于徐州市××山豪绅××＃××室房产××套产权归刘涛所有。因涉案房屋存在抵押登记，双方未办理过户登记。

2015年2月15日，卖方刘涛、刘**与买方张晋瑄签订《房屋买卖协议》一份，张晋瑄购买涉案九里山豪绅嘉苑31#-2-501室房产一套，成交价900000元，2015年2月20日之前支付给卖方500000元整，余下银行贷款400000元由买方几年内还清，过户前贷款由买方还清。张晋瑄于2015年2月20日分两次转账给刘涛200010元、300000元。协议签订后，张晋瑄占有使用涉案房屋，房屋贷款由其偿还。因涉案房屋被抵押登记，故一直未办理过户手续，目前仍登记在董凤云、刘**名下。

本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。首先，张晋瑄在涉案房屋被查封前已经与刘涛签订了合法有效的书面买卖协议。其次，水电费、物业费的缴费记录、缴费证明，可以认定张晋瑄在本院查封前已经合法占有涉案房屋。再次，签订协议当日，张晋瑄通过其银行账户向刘涛转账500000元，其剩余的40万元银行贷款，根据协议约定由异议人偿还，实际也系其按月缴纳。最后，关于房屋未过户的原因，因涉案房屋存在抵押登记，故未办理过户的原因非买受人导致，张晋瑄排除执行的理由充分，异议请求成立。

综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：

中止对徐州市鼓楼区九里山豪绅嘉苑31#-2-501室的执行。

如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。