商品房预售合同纠纷民事申请再审审查裁定书

本院经审查认为，（一）关于中泰公司逾期办证是否构成违约的问题。中泰公司主张因《不动产登记暂行条例》颁布实施导致办理房屋权属登记周期延长，但未提交证据证实因此导致迟延的具体天数，且案涉小区部分《商品房买卖合同》签订于《不动产登记暂行条例》颁布之后，中泰公司以《不动产登记暂行条例》颁布实施为由主张可延期办证，理由不成立，本院不予采纳。本案中，中泰公司作为专业的房地产开发企业及《商品房买卖合同》的提供方，在合同中约定办理房屋权属登记的期限为交房后720日，已经充分考虑了办证过程中出现的各种因素。且房屋权属登记政策发生变化，并未明显加重中泰公司的办证责任。中泰公司未在合同约定期限内办理房屋权属登记，已构成违约。另，部分业主虽然存在违章搭建行为，但中泰公司未提交证据证实因业主违章搭建导致迟延办证的具体天数。原审判决根据案件实际情况，综合考虑各种因素后酌情判决中泰公司向被申请人支付一次性违约金并无不当。中泰公司申请再审以部分业主违章搭建为由，主张不承担逾期办证责任，理由不成立。（二）关于逾期办证违约金的计算标准问题。中泰公司将案涉房屋交付被申请人后，未按合同约定在720日内为被申请人办理房屋权属登记，依法应承担相应的违约责任。中泰公司主张根据合同关于逾期办证违约金“最高不超过总

房款的0.01%”的约定，其应承担的逾期办证违约金总额最高不应超过总房款的0.01%。由于该条款关于逾期办证违约金总额限定的约定明显过低，且当买受人所支付的已付房款为总房款时，约定逾期单日违约金数额等同于限定违约金总额，未考虑中泰公司逾期办证的时间长短及过错程度，既不能弥补被申请人因房屋未完成物权登记所受的影响及损失，亦不能督促中泰公司积极履行办证义务，显失公平。在被申请人起诉请求调整逾期办证违约金计算标准的情况下，原审判决依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第十六条“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，综合考虑中泰公司逾期办证给被申请人造成的损失、合同履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平诚信原则酌情调整本案违约金并无不当。综上，中泰公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的再审情形。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

驳回广西中泰商贸有限公司的再审申请。