房屋买卖合同纠纷民事再审判决书

潘**向一审法院起诉请求：1、判令双方签订的《商品房买卖合同（预售）》中所确定的学府新城商品房买卖合法有效；2、龙峰公司协助潘**定期办理房屋产权登记手续；3、龙峰公司承担本案全部诉讼费用。

一审法院认定事实：潘**与龙峰公司于2015年11月26日签订《商品房买卖合同（预售）》，约定龙峰公司将由其开发的坐落于岳阳市岳阳楼区以东的“学府新城”内的21栋2008房作价414917元销售给潘**；第十一条（一）还约定：“出卖人应当在2017年4月30日前向买受人交付该商品房。”2012年12月13日至2013年4月11日，潘**的委托代理人刘岳明通过谢小军的账户向龙峰公司公司股东、常务副总经理朱政华共汇款1410000元，潘**称约定月利率2％，龙峰公司称约定了高息，该款没有交给龙峰公司。因上述借款一直未偿还，刘岳明在龙峰公司分别与潘**、谢典、肖鹏、王凡、肖展等人签订房屋买卖合同前结算本息，约定将借款本息分别抵作潘**、谢典、肖鹏、王凡、肖展等人的购房款，并出具了相应收据，该五套商品房共抵借款1786991元。另查，一、2015年12月11日，龙峰公司召开股东会，决议为保证债权人利益，减轻公司债务压力，同意以公司部分门面、商品房、车位抵减债务。二、涉案房屋主体已封顶，尚未经竣工验收。

一审法院认为，民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。本案中，潘**与龙峰公司签订的《商品房买卖合同（预售）》主体适格、意思表示清楚，且不违反法律强制性规定，合法有效。至于潘**是否支付购房款，不影响合同的效力。即便朱政华越权与潘**签订合同，在龙峰公司没有举证证明潘**与朱政华串通的情况下，合同效力也依然不受影响。关于潘**是否支付了购房款的问题，出借人刘岳明向龙峰公司的副总经理朱政华支付借款1410000元，龙峰公司主张未收到该款，但刘岳明在结算该借款本息后，和龙峰公司副总经理朱政华约定抵作潘**等人的购房款，而龙峰公司和潘**签订购房合同后，在潘**未支付购房款的情况下向潘**出具购房款收据，表明龙峰公司对刘岳明抵偿行为的认可，由此导致龙峰公司与刘岳明之间债权债务关系的消灭，故龙峰公司关于潘**未支付购房款的抗辩不能成立，一审法院不予采信。至于朱政华是否越权造成龙峰公司损失的问题，不是本案的审理范围。关于是否高利息问题，一审法院仅从刘岳明最后一笔借款时间即2013年4月11日计算至潘**等5人中第一份购房合同签订时间即2015年9月15日止，按月利率2％计算的利息就达821560元，本息合计为2221560元，而刘岳明要求抵扣的购房款仅1786991元，龙峰公司主张高息的抗辩未提交证据证明，也与本案查明的事实不符，故一审法院不予采信。双方应依照合同约定全面履行义务，潘**早已履行了足额的付款义务，龙峰公司应当依约向潘**交付房屋并办理相应产权登记手续，但现涉案房屋未经竣工验收，目前尚不具备交付条件，更不具备办理房屋产权手续的条件，故对潘**要求龙峰公司协助办理房屋产权手续的诉讼请求，一审法院不予支持，潘**可待相应条件成就后另行主张权利。综上，一审法院依据《（中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、潘**与龙峰公司2015年11月26日签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效；二、驳回潘**的其他诉讼请求。案件受理费7500元，减半收取3750元，由龙峰公司负担。

龙峰公司不服一审判决，上诉请求：改判驳回潘**的诉讼请求，由朱政华承担民事责任。

本院二审对一审查明的事实予以确认。

本院二审认为，本案的争议焦点是：龙峰公司与潘**之间的商品房买卖合同是否合法有效。根据已查明的事实，本案中龙峰公司与潘**签订的合同是双方的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。关于潘**是否支付购房款的问题，案外人刘岳明曾向案外人朱政华（龙峰公司的副总经理）出借款项1410000元，该借款并未偿还。龙峰公司与潘**签订商品房买卖合同后，在潘**未支付购房款的情况下，龙峰公司向其出具购房款收据，该行为表明龙峰公司同意将朱政华所欠刘岳明借款本息抵作潘**等人的购房款，潘**无须再向龙峰公司支付购房款，该行为系龙峰公司自愿作出，不违反法律规定，合法有效。本案中刘岳明与朱政华之间的债权债务关系已归于消灭，潘**与龙峰公司之间形成的是房屋买卖合同关系，一审法院将本案案由定为房屋买卖合同纠纷并无不妥。龙峰公司提供的公安机关立案决定书不能证明朱政华因涉嫌职务侵占被立案侦查，其提出本案应以刑事案件侦查审理结果为依据，不能成立。龙峰公司提出朱政华利用职权签订合同，以合法形式掩盖非法目的，没有事实依据，亦不能成立。

本院二审判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7500元，由龙峰公司负担。

再审期间，在原审已经提交证据的基础上，龙峰公司和潘**均补充提交了证据，经举证质证，本院对双方新提交的证据认定如下：龙峰公司提交的（2021）湘06民再14号民事判决书（谢春利案）与本案并无关联，（2021）湘06执复56号执行裁定书不影响本案处理，湖南省高级人民法院申诉审查期间的问话笔录并不能直接证明本案属于虚假诉讼，故对以上证据的证明目的均不予采信；潘**提供的谢小军转账250万给朱政华的银行流水与本案并无直接关联，龙峰公司起诉朱政华等人的民事起诉书与本案并非同一个法律关系，本院不予采信；潘**提供的岳阳市公安局岳阳楼分局经侦大队出具的《办案情况说明》，能够证明至2021年4月14日暂未发现朱政华涉嫌职务侵占犯罪的事实，本院对其予以采信。

本院再审对一、二审查明的事实予以确认。

本院再审认为，人民法院审理案件应当围绕案件的法律关系和当事人的诉讼请求进行。本案潘**一审提出的诉讼请求主要为：1、确认其与龙峰公司签订的《商品房买卖合同（预售）》有效；2、龙峰公司协助办理房屋产权登记手续。关于确认合同效力的诉求，从查明的事实看，案涉《商品房买卖合同（预售）》上，有购房人潘**的签名以及龙峰公司法定代表人胡春芳的私章，同时还加盖了龙峰公司的合同专用章，合同不存在无效的法定情形，内容亦不违反法律法规的强制性规定，一、二审对潘**合同有效的诉求予以支持并无不当。再审期间，龙峰公司还主张本案系朱政华利用职权行为与潘**签订购房合同、出具房款收据，应当认定为无效，但其并未提供证据证明，亦与公安机关出具的办案情况说明不符，本院不予支持。关于办理产权登记手续的诉求，因在本案一审起诉时，诉争房屋并未竣工验收，尚不具备交付及办理产权登记的条件，一、二审对潘**办理产权登记的诉求不予支持，并告知其可待条件成就后另行主张权利并无不当。至于购房款的支付问题：第一、结合潘**的诉讼请求和本案客观实际，其是不是支付了购房款，并不影响本案的裁判结果。第二、潘**并未按照合同约定支付购房款至龙峰公司账户，其主张是以案外人刘岳明对朱政华享有的债权抵扣的本案购房款，但刘岳明对朱政华的债权、朱政华对龙峰公司的债权并没有生效法律文书确认，且刘岳明与朱政华的债权、朱政华与龙峰公司的债权是否真实存在不是本案的审理范围。3、依据龙峰公司出具的收据认定潘**已经支付了购房款或已完成以债权抵房款的事实，证据不充分。故本院对潘**是否支付了购房款的事实在本案中不作认定，双方可另行解决。

综上所述，一、二审认定潘**已经支付购房款不妥，但裁判结果并无不当，本院依法纠正后予以维持。依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

维持本院（2017）湘06民终1753号民事判决。

本判决为终审判决。