物业服务合同纠纷民事一审判决书

彭*向本院提出诉讼请求：判令山江物业公司立即向彭*返还预收的电梯电费及维保费1297.31元。事实与理由：2014年1月1日至2015年12月31日期间，山江物业公司作为建瓯市“武夷花园”小区的前期物业服务企业，在提供物业服务期间，要求彭*以及所有前来办理交房的业主，按其制作的《业主入住手册》中“业主（住户）须知”的标准预缴纳装修期间电梯电费、维保费等。其中，2014年3月1日，彭*向山江物业公司预缴电梯电费及维保费1965元。经福建建瓯武夷房地产开发有限公司（以下简称武夷公司）统计，山江物业公司提供物业服务期间共办理交房业主746户，累计向业主收取装修期间电梯电费、维保费794610元。2016年，山江物业公司停止前期物业服务并退场。2019年12月9日，山江物业公司向小区现在的物业公司武夷（福建）物业管理有限公司建瓯分公司退还150000元，备注“退前期物业预收电梯电费”，但至今未退还剩余款项。彭*认为山江物业公司预收彭*1965元的电梯电费与维保费，未实际使用部分应当退还给彭*，扣除已退还270000元中属于彭*的667.69元（1965元÷794610元×270000元）外，还应向彭*退还剩余的1279.31元。

山江物业公司辩称，一、山江物业公司是受武夷公司委托在建瓯武夷花园进行物业管理，这期间与武夷公司产生不同看法。武夷公司于2015年5月7日给山江物业公司发出武夷花园物业服务函。接到函之后，山江物业公司与武夷公司交涉，山江物业公司要求尽快处理，但直到2015年12月份才退出小区物业服务。山江物业公司在提供物业服务期间预收731户电梯电费共计781588元，实际产生电梯电费及年检费190890.24元，2015年12月9日退预收电梯电费150000元、2020年12月3日退预收电梯电费120000元，上述费用合计460890.24元。二、建瓯市面积125.25平方米，彭*系该房屋业主，拖欠山江物业公司2015年间的物业费1017.7元。三、山江物业公司认可2014年3月1日收取彭*缴纳电梯电费及维保费1965元，扣除山江物业已返还1158元（1965元÷781588元×460890.24元），山江物业公司还需退还剩余的807元。因彭*尚欠山江物业公司物业费1017.7元，两项费用进行抵扣后彭*尚欠山江物业公司物业费210.7元。

本院经审理认定事实如下：建瓯武夷花园小区系武夷公司开发建设的高层住宅小区，彭*系该小区×幢××房屋的业主。武夷公司与山江物业公司签订了《前期物业服务合同》，约定由山江物业公司为建瓯武夷花园一期小区提供前期物业服务。2014年1月1日起，山江物业公司为建瓯武夷花园一期小区746户业主提供物业服务。建瓯武夷花园业主入住手册业主（住户）须知第四项第3小项约定，装修期间电梯电费及维保费:业主在装修期间（暂以半年计算，多还少补）楼层16层每月应交电梯电费及维保费为327.5元。业主装修竣工每月按电表实际使用度数，实交房户数分摊收取。山江物业公司及彭*一致认可，山江物业公司在服务期间共计收取业主维修期间电梯电费及维保费共计781588元，其中包含彭*于2014年3月1日向山江物业公司缴纳“预收电梯电费及维保费”1965元。

2014年5月至2015年12月间，山江物业公司支付武夷花园2#、4#、5#、9#、10#、11#、14#、16#楼电梯机房电费及年检费共计173400.32元（143870.32元+29530元）。

2015年5月7日，武夷公司向山江物业公司发出《福建建瓯武夷房地产开发有限公司关于商榷退出武夷花园物业服务的函》，要求山江物业公司接到通知后三日内派人与武夷公司商洽退场事宜。此后，山江物业公司于2015年12月31日退出建瓯武夷花园一期小区，终止物业服务。

2019年12月9日，山江物业公司向武夷（福建）物业管理有限公司建瓯分公司账户转账150000元，用途备注“退前期物业预收电梯电费”。

2020年12月1日，山江物业公司与武夷公司签订《协议书》，约定山江物业公司于本协议签订之日起二日内向武夷公司或武夷公司指定单位返回业主预交电梯电费及维保费12万元，依约返还12万元后，武夷公司不得再要求山江物业公司承担建瓯武夷花园小区电梯后续电费及维保费。12月3日，山江物业公司向武夷（福建）物业管理有限公司建瓯分公司账户转账120000元，用途备注“退还建瓯武夷花园前期预交电梯电费及电梯维保费”。

以上事实有彭*提供的建瓯武夷花园业主入住手册、收款收据、中国建设银行单位客户专用回单以及山江物业公司提供的电梯电费及电梯年检发票、财务支出审批表、中国建设银行单位客户专用回单等有效证据及双方当事人的当庭陈述在卷佐证。

本院认为，物业服务合同的权利义务终止后，物业服务企业应退还业主已经预收且尚有结余的费用。本案中，山江物业公司与彭*对装修期间电梯电费及维保费的收费标准及结算方式做了明确约定，且不违反法律规定，双方均应当依约履行义务。现山江物业公司已终止为武夷花园小区提供服务，因此，山江物业公司应依据多还少补的约定与彭*进行结算。彭*主张退还电梯电费及维保费1297.31元，本院认定如下：山江物业公司实际收取业主维修期间电梯电费及维保费共计781588元，期间支出电梯电费及年检费共计173400.32元及已退还电梯电费及维保费270000元。因此，山江物业公司应退还彭*维修期间电梯电费及维保费为1965元-1965元÷781588元×（173400.32元+270000元）=850.25元。对于山江物业公司主张彭*拖欠物业费，并主张与彭*的请求金额相抵销，该主张属于独立的诉讼请求，因未提起反诉，本案不予涉及。综上，依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：

一、福建省南平市山江物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内退还彭*电梯电费及维保费850.25元。

二、驳回彭*的其他诉讼请求。

如未按法律文书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付逾期履行期间的债务利息。

案件受理费50元，减半收取25元，由彭*负担9元，福建省南平市山江物业管理有限公司负担16元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南平市中级人民法院。

本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

二零二一年十月十八日

附录

附：本案判决依据的主要法律条文及申请执行提示

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》

第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

《中华人民共和国合同法》

第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。

第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。

前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。