房屋买卖合同纠纷民事二审判决书

张**上诉请求：撤销河北省张家口市下花园区人民法院（2021）冀0706民初151号民事判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一审判决认定事实有误，适用法律有误。一审判决对于安盛房开公司未按约定的时间以约定的方式及内容向张**交付房屋的事实只字未提，对于安盛房开公司是否依据约定的方式及内容交付房屋也没有作出任何查明及认定。张**与安盛房开公司签订的《商品房买卖合同》（以下简称合同）第八条交付期限约定:“出卖人应在2020年6月30日前按国家和地方人民政府的有关规定将具备（1、商品房经验收合格）条件商品房交付给买受人使用”。合同第十一条交接约定:“商品房达到交付条件后，出卖人应书面通知买受人办理交接手续，办理交接时，出卖人应出示证明文件及《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》等，文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的违约责任由出卖人承担”。可见，本案合同约定的交付房屋的条件主要包含1、房屋验收合格；2、在具备交付房屋的条件下以书面形式通知原告，并在交付时出示《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》等有关文件。结合本案事实和证据，即便在以安盛房开公司认为的具备交付房屋的条件“成立”后（2020年9月初），安盛房开公司至今没有以任何方式通知张**收房。所以，无论涉案房屋现在是否达到“房屋验收合格”的条件，安盛房开公司均未按约定方式通知房屋验收合格收房,同时也没有证据说明安盛房开公司可以出示《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》等有关文件，按约定安盛房开公司应当承担逾期交付房屋的违约责任。一审判决的认定无事实依据，对争议焦点问题的推理无任何根据且违反法律规定。

一审判决认定主要事实的表述为:“张家口市下花园区建设工程质量监督站对下花园东盛....工程质量符合约定交房标准，即商品房竣工验收合格”一审判决以此认定了涉案房屋达到了约定的交房条件“商品房竣工验收合格”，这种认定不但没有依据而且是违反法律规定。首先，合同约定的交房条件之一是:“商品房经验收合格”，并非仅针对工程质量，至于房屋验收合格的具体内容合同中并未详细约定。此种情形应当属于合同法规定的“约定不明”的情形，那么安盛房开公司的交付标准在符合法定标准的同时就应当适用《民法典》第五百一十一条当事人就有关合同内容约定不明确，依据前条规定仍不能确定的，适用下列规定:（一）质量要求不明确的，按照强制性国家标准履行;没有强制性国家标准的，按照推荐性国家标准履行;没有推荐性国家标准的，按照行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。本案就应当按照国家及行业标准以及通常或符合合同目的的标准来确定商品房经验收合格的具体含义。显然，根据合同目的，本案中交付房屋的条件在不考虑国家及行业标准的情况下也须以交付的房屋达到居住条件为标准，而不应当依据是否存在质量监督报告或涉案房屋建筑质量合格为标准。住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）中明确商品住房交付使用条件。各地要依据法律法规及有关建设标准，制定本地商品住房交付使用条件。该通知规定:“商品住房交付使用条件应包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案、配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求、北方地区住宅分户热计量装置安装符合设计要求、住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实、商品住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实。房地产开发企业在商品住房交付使用时，应当向购房人出示，上述相关证明资料”。所以，一审判决中以涉案工程质量符合合同约定的交房标准即商品房竣工验收合格的推理是不符合法律规定的。对于疫情交付房屋的认定，一审判决认定事实不清、证据不足。且利用疫情的影响推理出“莫须有”的结论。一审判决引用了最高法院关于疫情的指导意见，但并未确认安盛房开公司是否因疫情而影响了房屋的交付，也未明确安盛房开公司因疫情影响交付的具体期限，而且一审判决以疫情的影响得出了一个完全无关联的结论:“安盛房开公司在合理期限内交付房屋，不存在违约行为，故原告主....诉讼请求本院不予支持”。本案中，安盛房开公司未按约定期限交付房屋是已经查明的事实，一审判决隐匿不能按期交付房屋的原因暂且不提，但以疫情影响房屋交付时间的前提，无论从那个角度也无法推理出“安盛房开公司在合理期限内交付房屋，不存在违约行为”的结论。一审判决的认定不但毫无逻辑可言，而且违背了已经查明的事实，是错误的，罔顾事实的错误认定。对于关键证据的合法性、关联性认定上，一审判决未审查证据的合法性，作出违法的认定。对于安盛房开公司举出的《河北省建设工程竣工验收报告》（原件，以下简称验收报告）、工程质量监督报告（复印件，以下简称质量监督报告）、消防验收备案凭证（原件，以下简称备案凭证）三个文件内容存在违法、违规的事实，一审判决再一次“忽视”，在未做认真查明的情况下，直接用在认定案件事实。一审判决任意曲解张**主张的事实和理由，作出错误认定。一审判决认定中认为:“原告主张被告交付房屋未办理竣工备案手续，…，违约金的诉讼请求本院不予支持”。事实上，涉案房屋未办理竣工备案手续仅是张**依据事实之一，张**主张安盛房开公司应将符合法定及约定条件的房屋按约定的时间、方式及内容交付给张**。无论是诉状、庭审、以及庭后代理意见中张**及代理人均多次明确表述。张**主张的是安盛房开公司违反约定延期交付房屋的违约责任，法院审查也应当是被告是否有违约行为，而不是一审原告的观点之一是否成立。且张**的诉求也不仅仅是建立在涉案房屋是否完成竣工备案基础上的，所以一审判决完全是“节选”张**主张的部分事实，进而确认该事实无法成立就推理出，张**的全部诉讼请求不成立，这是一种不合法且没有根据又十分荒唐的推理。综合以上事实和理由，张**认为安盛房开公司提交的《河北省建设工程竣工验收报告》等文件，内容不完整、形式不合法、不具备办理竣工验收及竣工备案的条件，没有达到约定交付房屋的约定及法定条件。同时，安盛房开公司没有按约定条件向张**通知收房，没有提交收房时应具备的有关文书、文件。根据合同有关违约责任的约定依法应当向原告支付违约金。一审判决对于安盛房开公司违反约定期限、方式、内容交付房屋的事实视若无睹，对于显然不符合法定验收流程的证据却做违法认定，片面的理解张**的诉讼请求。

安盛房开公司答辩称，张**的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。

张**向一审法院起诉请求：1、请求判令安盛房开公司向张**支付迟延交房违约金35568元（以741006元为基数按日万分之二，从2020年8月1日开始计算至实际交付房屋之日止，现暂计算至2021年3月31日）。2、诉讼费由安盛房开公司承担。庭审中张**变更第一项诉讼请求为：1、迟延交房违约金从2020年8月1日计算至2021年5月12日41792.4元。2、安盛房开公司2021年5月13日至实际交付房屋之日止按每日148.2元标准向张**支付违约金。

一审法院认定事实：安盛房开公司在下花园区开发建设下花园区东盛住宅小区。张**于2018年11月23日与安盛房开公司签订《商品房买卖合同》，从安盛房开公司处购买由其开发位于下花园区房屋一套，张**依约交付房屋总价款741006元；合同约定的交房时间为2020年6月30日；交房的条件为该商品房验收合格；逾期交房的违约责任约定：逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之二的违约金，合同继续履行；超过90日，买受人有权解除合同，买受人不解除合同要求继续履行合同的，合同继续履行。安盛房开公司于2020年8月17日通知张**收房。2020年9月2日下花园东盛住宅小区二期工程9＃住宅楼的建设单位、勘验单位、设计单位、施工图审查机构、监理单位、施工单位共同作出《河北省建设工程竣工验收报告》，验收报告结论：本项目工程综合评定合格。2020年10月27日张家口市下花园区建设工程质量监督站对下花园东盛住宅小区二期工程9＃住宅楼作出监督编号为Ｚ20180026-9的工程监督报告。

一审法院认为，张**与安盛房开公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人在平等自愿的基础上达成的，且内容真实不违反国家法律规定，依法确定有效。双方当事人在合同中约定商品房交付条件为商品房验收合格，本案案涉工程经建设单位、勘验单位、设计单位、施工图审查机构、监理单位、施工单位共同评定验收，各方一致同意本项目工程综合评定合格，且张家口市下花园区建设工程质量监督站对下花园东盛住宅小区二期工程9＃住宅楼作出监督编号为Ｚ20180026-9的工程监督报告，故案涉工程质量符合合同约定交房标准，即商品房竣工验收合格。2020年2月全国××爆发属于不可抗力，最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见的通知，疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定期限交付房屋，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更，故安盛房开公司不存在违约行为。张**主张安盛房开公司交付的房屋未办理竣工备案手续，主张从2020年8月开始计算延期交房违约金的诉讼请求一审法院不予支持。判决：驳回张**的诉讼请求。

本院二审期间，张**提交了一组室内照片，证明案涉房屋至今未安装供暖设备不符合交付条件。安盛房开公司的质证意见为对证据三性不予认可，且事实上是尊重业主的意愿，如果业主要求安装地暖，则退还暖气的成本。对于当事人有争议的事实，本院认定如下：张**提交的证据与案涉商品房是否符合交付条件不具有关联性，且在案证据显示业主与安盛房开公司就供暖设施方式及安装进行沟通，故对其证据不予采信。其他查明的事实与一审一致，本院予以确认。

本院认为，本案的争议焦点系涉案房屋是否符合合同约定的交付条件及安盛房开公司是否构成逾期交房并由此承担相应的违约责任。一、对于涉案房屋是否符合合同约定的交付条件的评析。依据法律规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。双方当事人签订的《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2020年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。对于“该商品房经验收合格”如何理解，双方存在争议。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定，房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。根据上述法律、法规的规定，本案中双方约定的并非综合验收或分期综合验收，故案涉合同中约定的“该商品房经验收合格”应理解为“经竣工验收合格”。安盛房开公司提交的竣工验收报告、质量监督报告、备案凭证等证据已能够证实案涉工程质量符合合同约定交付标准，故对于张**主张房屋不具备交付条件的上诉理由依法不予支持。二、对于安盛房开公司是否构成逾期交房并由此承担相应的违约责任的评析。疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。考虑到疫情影响及本案的实际情况，安盛房开公司已采取积极措施在2020年8月集中通知业主收房，虽稍晚于合同约定交付时间，但不影响房屋交付目的实现，一审法院据此未认定安盛房开公司存在违约行为并无不当，本院予以支持。

综上所述，张**的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费690元，由上诉人张**负担。

本判决为终审判决。