物业服务合同纠纷民事二审判决书

郝**上诉请求：1、弘升物业公司向上诉人父亲致歉并作出相应赔偿；2、改善物业服务、完善物业设施、降低之前的物业费用50%；3、被上诉人承担全部诉讼费用。事实与理由：2017年正月初五，上诉人父亲在自家单元门口滑倒，致头部严重摔伤缝了七针。此事故是因单元门口物业公司新铺的地毡没有固定、又因天气寒冷地毡下冰雪未及时清扫导致地毡滑动。事发前几日上诉人大女儿就发现了这个问题存在安全隐患，到物业公司去反映情况，但物业公司未采取任何有效措施。上诉人父亲此前有轻度脑血栓，但可以独自散步、锻炼，此事故发生后老人有心理阴影，加上居家养伤，病情进一步加重，以致现在生活不能自理。事故发生后物业公司虽对地毡进行了加固，但对上诉人父亲及家属不闻不问，没有给任何说法。

弘升物业公司辩称，上诉人父亲在这之前也摔倒过几回，我们客服都主动去上门喊他家人，也积极配合给扶起来。我感觉这回摔倒和本案物业费无关，本身他就有血栓，应该由监护人陪同。铺垫事实存在，如果不铺更滑。大垫子不用固定，底下是防滑的，大理石地面也没法固定。

弘升物业公司向一审法院起诉请求：1、请求人民法院判令郝**向弘升物业公司缴纳住宅物业管理费5592元及违约金（违约时间2017年1月1日至2020年12月31日）；2、请求人民法院判处郝**承担全部法律诉讼费用。

一审法院认定事实：2010年7月20日，抚顺城乡建设房地产发展有限责任公司与弘升物业公司签订了《前期物业管理合同》，双方约定，中戈•星河湾小区前期物业委托给弘升物业公司代为管理，经双方协商，同意本住宅区物业服务费标准为1.0元/平方米/月（按建筑面积）。后弘升物业公司依据该《前期物业管理合同》为案涉小区提供物业服务。郝**居住于案涉小区2-2-202室，房屋建筑面积为116.47平方米。弘升物业公司主张郝**自2017年1月1日至2020年12月31日期间合计拖欠物业管理费用5592元。现弘升物业公司多次催要并于2021年4月下发物业缴费通知未果，故来院告诉要求郝**给付拖欠物业费用，并承担本案的诉讼费用。另查，本案审理过程中，郝**母亲许玉琴来院接受询问，其表示，案涉房屋为其女儿郝**所有，实际居住人为许玉琴及其老伴，认可案涉房屋自2017年1月1日开始至2020年12月31日截止没有交纳物业费，对于欠缴数额无异议。没有交纳物业费的原因是因为小区内的防滑毡没有固定，其老伴出去回家的时候摔倒了，物业公司没有解决。如果物业公司要物业费，需要扣除3000元的赔偿，剩余部分可以缴纳。

一审法院认为：弘升物业公司依约取得郝**所住小区的前期物业管理权。并且依约为郝**提供管理服务，郝**缴纳物业费既是其作为业主的约定义务，也是业主的法定义务，拒不支付物业服务费的行为不但侵害了物业公司的合法权益，也侵害了其他交费业主的合法权益。本案中，弘升物业公司为小区提供了物业服务，郝**作为该小区业主，事实上也享受了弘升物业公司提供的物业服务，理应支付物业费用。对于郝**辩称理由拒付物业费一节，对属于弘升物业公司服务范围内的，郝**可向弘升物业公司要求承担责任，而不能以此为由拒交物业服务费。郝**拖欠物业服务费4年，现弘升物业公司主张2017年1月1日至2020年12月31日的物业费，根据《辽宁省物业管理条例》第五十七条第二款的规定，物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业服务费用，预收期限最长不得超过一年。故弘升物业公司的该项主张不违反法律规定，即郝**应向弘升物业公司交纳的物业服务费为5592元。由于物业服务范围的广泛性，物业公司在实施物业服务中可能会存在各种各样的问题，业主可以向其提出改正意见，或成立业主委员会，通过业主委员会提出改正意见，或向房地产行政主管部门反映，直至由业主委员会解聘该公司，但不能成为业主拒交物业费的理由和依据。而且拒交物业费也起不到制衡物业公司的效果，事实上可能还会降低物业公司后续服务的积极性，损害了包括自己在内的全体业主的利益。同时，弘升物业公司作为物业服务者，也应当根据约定及法律规定和相关行业规定，积极主动履行自己的职责，采纳业主提出的合理化建议，提高服务质量。业主与物业公司之间也应当加强沟通。各方需要共同努力，互相尊重、支持与理解。对于郝**母亲主张从拖欠的物业服务费中扣除3000元赔偿款一节，鉴于郝**母亲的主张与本案并非同一法律关系，无法一并审理，如有争议，可由相关权利人另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第二条、第四十一条的规定，《辽宁省物业管理条例》第五十七条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：郝**于本判决生效后十日内一次性给付抚顺市弘升物业管理有限公司拖欠物业费（2017年1月1日至2020年12月31日）合计5592元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由郝**负担。

二审查明事实与一审相同。

本院认为:本案系物业服务合同纠纷。抚顺城乡建设房地产发展有限责任公司与弘升物业公司签订的《前期物业管理合同》，对业主具有约束力。上诉人郝**作为小区业主,在弘升物业公司提供物业服务后,应当向弘升物业公司支付物业服务费。本案中,郝**以弘升物业公司服务不到位导致其父亲摔伤的理由,要求弘升物业公司向其父亲承担损害赔偿责任,但该主张与本案并非同一法律关系,且郝**在一审中并未提出反诉要求弘升物业公司赔偿其父亲摔伤所造成的损失。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条:“在第二审程序中,原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的,第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解;调解不成的,告知当事人另行起诉”之规定，郝**应依法另行向弘升物业公司主张权利。郝**以此为由要求减免物业服务费缺乏法律依据,本院不予支持。本案一审法院判令郝**向弘升物业公司支付拖欠的物业服务费5592元并无不当，本院予以维持。

综上所述，郝**的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由郝**负担。

本判决为终审判决。