物业服务合同纠纷民事二审判决书

顾*上诉请求：1、请求二审法院依法撤销辽阳市宏伟区人民法院于2021年11月3日作出的（2021）辽1004民初675号民事判决。2、请求二审法院依法判决驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、本案中一审法院认定的事实是错误的。首先，一审法院认定被上诉人进入尚书苑小区合法是错误的。在本案中，尚书苑小区的业主委员会是非法成立的，没有经过业主大会的公开选举产生的。根本就没有人通知上诉人参加选举产生业主委员会组成人员，业主委员会是非法成立的。因此，业主委员会与被上诉人签订的《物业管理服务合同》对全体业主没有法律约束力。其次，一审法院采信被上诉人提供的证据是错误的。在本案中，被上诉人出具的证据《公示》对上诉人没有约束力。因为不论是被上诉人还是所谓的业主委员会都没有通知到上诉人，上诉人也没有看到所谓的《公示》。因此，不能证明业主委员会向全体业主征求意见了。第三，被上诉人出示的《会议记录》用来证明被上诉人与业主委员会成员及热心居民讨论被上诉人入住情况，从照片上看一共有7人，这7人中有被上诉人的经理，5个业主委员会成员，有8人签字，该证据不应被采信。因此，本案中一审法院认定的事实是错误的。二、本案中的被上诉人没有给上诉人提供任何服务，上诉人有权拒交物业费。在本案中，被上诉人没有给上诉人提供任何物业服务，如没有给上诉人提供进入小区的门禁卡、也没有给上诉人提供机动车进入小区的门禁卡，退一万步讲，如果被上诉人能拿出给上诉人发放过门禁卡的记录，也算被上诉人提供过服务。每次上诉人回家时被上诉人都百般刁难，以各种方式阻止上诉人进入小区回家，如果是被上诉人认识的人及车辆等，即使不是本小区的人员也随意进出（如收废品的、修理门窗的、被上诉人允许临时在小区的停放的大型施工车辆等），尤其在疫情严重时期也是如此。上诉人认为，被上诉人没有给上诉人提供物业服务，并且阻止上诉人回家，因此，上诉人有权拒交物业费。三、本案中被上诉人理应履行的义务而没有履行。按照《民法典》第943条及被上诉人提供的合同之规定，被上诉人应当定期将自己服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开。并向业主大会、业主委员会报告。目前被上诉人已经进驻本小区近一年半了，被上诉人没有拿出有关部门允许收取物业费的批文，所以被上诉人收取物业费是非法的，并且上诉人及其他业主都没有看到被上诉人的任何公开信息，上诉人保留通过各种合法渠道与被上诉人解除合同的权利并且追究被上诉人的法律责任。四、本案中被上诉人所做的其他不履行应尽义务的情况简略如下：冬天下雪后小区内积雪不及时清理；小区的单元门损坏不及时修理；楼内走廊灯泡损坏不及时更换；小区的绿地也没有及时修剪；小区内的道路、广场也没有及时清扫（应每日清扫一次）；楼梯扶手、共用部位的玻璃、单元门等都应该定期清洗（尤其疫情时期）；公共设施的小修、养护理应由被上诉人来承担；被上诉人经常因为不让业主进入小区回家与业主吵架，经常闹到派出所。五、本案中被上诉人没有履行合同的义务，无权要求上诉人支付物业费。根据合同相对性原则，被上诉人只有履行了合同中约定的服务义务，才有权要求业主履行付费义务。然而被上诉人没有证据证明自己已经履行了合同义务，应承担举证不能的法律后果，因此，被上诉人没有履行合同义务，无权要求上诉人支付物业费。综上所述，业主委员会产生违法，被上诉人利用恶意串通及欺诈方式所订立的合同对上诉人没有法律约束力，并且被上诉人也没有履行相应的义务，根据《民法典》及相关法律法规的规定，上诉人拒交物业费即合理又合法。恳请贵院依法驳回被上诉人的诉讼请求。

辽阳市常绪物业服务有限公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

辽阳市常绪物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1．依法判令被告给付2020年5月1日至2021年4月30日拖欠原告物业管理费715.92元；（计算方式：被告房屋面积119.32平方米0.5元每月12个月=715.92元）；2．依法判令因本案产生的诉讼费等其他合理费用由被告承担。

一审法院认定事实：顾*现住辽阳市宏伟区，房屋建筑面积119.32平方米。2020年4月14日，辽阳市常绪物业服务有限公司与尚书苑小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，合同2中约定，委托管理期限为3年，自2020年4月14日起至2023年4月14日止。物业管理服务费按照房屋建筑面积每月每平方米0.5元计算。合同对辽阳市常绪物业服务有限公司提供物业服务标准进行明确约定。自2020年5月1日至2021年4月30日期间，辽阳市常绪物业服务有限公司如约为顾*提供了物业服务，顾*以双方之间不存在物业服务合同关系、辽阳市常绪物业服务有限公司强行提供物业服务、辽阳市常绪物业服务有限公司提供的物业服务存在问题等为由拒绝缴纳物业费，顾*拖欠辽阳市常绪物业服务有限公司上述期间物业管理费共计715.92元。辽阳市常绪物业服务有限公司多次讨要未果遂诉至法院。认定上述事实，有辽阳市常绪物业服务有限公司提供的证据《物业管理服务合同》、兰家镇闵家社区出具《证明》、《会议记录》、尚书苑小区业主委员会发布的《公示》、《尚书苑小区物业入驻业主调查情况说明》各一份、顾*提供的证据照片9张及辽阳市常绪物业服务有限公司、顾*庭审陈述在卷为凭。

一审法院认为，辽阳市常绪物业服务有限公司提供的证据兰家镇闵家社区出具的《证明》、《会议记录》、《公示》、《尚书苑小区物业入驻业主调查情况说明》能够证明案涉小区业主委员会依法成立，《物业服务合同》依法经过公示，业主委员会代表全体业主与辽阳市常绪物业服务有限公司签订《物业服务合同》，辽阳市常绪物业服务有限公司入驻案涉小区合约合法。

业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施管理的自治组织，其依法履行职责代表业主与物业服务企业签订物业服务合同，该合同是当事人双方真实意思表示，法院认定业主委员会代表全体业主与辽阳市常绪物业服务有限公司签订《物业服务合同》合法有效。本案中，尚书苑小区业主委员会与辽阳市常绪物业服务有限公司签订的《物业服务合同》对顾*有约束力，故顾*辩称没有签订物业服务合同、对物业服务合同不知情等主张，不予支持。物业服务公司应按照物业服务合同为业主提供相应的服务，业主亦应按照合同的约定交纳物业服务费。顾*主张辽阳市常绪物业服务有限公司在物业服务方面没有尽到义务，并提供证据照片9张以证明其主张，辽阳市常绪物业服务有限公司对其证据不予认可，法院审查后认为，顾*提供的照片未显示时间，不能充分证明有多个无人管理出入口、垃圾遍地长期存在之情形，物业合同亦未约定物业公司对垃圾即产即清，故认定顾*的证据不足以证明辽阳市常绪物业服务有限公司提供的物业服务违约，但能够证明辽阳市常绪物业服务有限公司提供的服务确有瑕疵。辽阳市常绪物业服务有限公司应在今后的服务中加以改进，与全体业主共同构建和谐友好的关系。顾*提出的辽阳市常绪物业服务有限公司具有黑社会性质、顾*及小区大多数业主要求辽阳市常绪物业服务有限公司退出、辽阳市常绪物业服务有限公司拒绝退出等主张，未提供证据予以证明，不予支持。如顾*有证据证明辽阳市常绪物业服务有限公司涉黑，可向公安机关举报，不属于民事案件处理范围。另，辽阳市常绪物业服务有限公司是否具备物业管理资质证书不是法律规定物业服务企业必备事项，故顾*关于辽阳市常绪物业服务有限公司无物业管理资质证书的主张亦不成立。辽阳市常绪物业服务有限公司诉讼请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十九条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：顾*于判决发生法律效力之日起三日内一次性给付辽阳市常绪物业服务有限公司自2020年5月1日起至2021年4月30日期间的物业费715.92元。案件受理费50元，减半收取25元，由顾*负担。

二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与原审一致。

本院认为，尚书苑小区业主委员会与辽阳市常绪物业服务有限公司于2020年4月14日，签订了《物业管理服务合同》，《物业管理服务合同》对服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款进行了约定。该《物业管理服务合同》是双方真实意思表示，合法有效，对业主具有法律约束力。辽阳市常绪物业服务有限公司已经按照约定和有关规定提供了服务，业主应当支付物业费。

综上所述，顾*的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人顾*负担。

本判决为终审判决。