商品房预售合同纠纷民事二审判决书

蔡**向一审法院起诉请求：1.判令广新汇富公司支付逾期办理房产证违约金给蔡**（按每日总房款720000元年利率6%的标准从2017年3月1日计至广新汇富公司实际完成案涉房屋所有权登记并交付给蔡**之日，暂计至起诉日为155520元）；2.由广新汇富公司承担诉讼费。

一审法院认定事实：蔡**与广新汇富公司于2015年12月4日签订了《广东省商品房买卖合同》，约定蔡**购买广新汇富公司建设的位于肇庆市鼎湖区，总房价为720000元。该合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意从逾期之日起，每满一年出卖人按已付房款的0.5%向买受人支付违约金。逾期超过三年，买受人有权提出退房，出卖人除支付违约金外，还需将买受人已付房款退还给买受人。《合同补充协议》第六条约定：在该商品房达到交付使用条件后，出卖人应以挂号信或特快专递书面通知买受人办理交付使用手续的时间；出卖人在发出书面通知后30个日历日内，买受人应到出卖人指定地点办理收楼手续；如买受人逾期办理的，视为出卖人按时交楼。该商品房毁损、灭失的风险及物业管理服务费等相关费用从本合同约定交楼之日起由买受人承担。买受人收楼时须付清全部房价款并缴齐包括但不限于物业服务费、违约金（若有）等其他应付费用，否则，视为因买受人原因致使未能按期交楼，出卖人有权拒绝交楼及不予协助买受人办理产权登记，由此产生的责任由买受人承担。蔡**向广新汇富公司支付了购房款720000元及办证费用500元。2016年12月2日，蔡**交纳了契税。2016年12月16日，广新汇富公司作出《收楼通知书》后，通过邮寄方式将通知书寄给蔡**，通知蔡**于2016年12月30日起30日内带齐购房发票原件等相关资料办理收楼手续。2017年7月1日，广新汇富公司向蔡**交付了房屋，蔡**缴纳了2017年1-6月的物业服务费，此后也定期缴纳了物业服务费。2017年7月10日，广新汇富公司填写了《肇庆市不动产登记申请表》。蔡**至今未取得不动产权利证书。广新汇富公司没有依约办理涉案房屋的不动产权证，蔡**遂向一审法院提起诉讼。

一审法院认为：本案是商品房预售合同纠纷。蔡**与广新汇富公司签订的《广东省商品房买卖合同》没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，应依约定履行义务。依照合同约定，广新汇富公司应在商品房交付使用后的60日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，从现有证据看被告填写了《肇庆市不动产登记申请表》，但申请表上并无产权登记机关的登记备案情况，未能证明广新汇富公司在该期限内履行了上述义务，虽然广新汇富公司辩称未能取得不动产权证非广新汇富公司的原因，但没有充分证据证明，广新汇富公司的行为已构成违约，应当承担违约责任。蔡**要求广新汇富公司按总房款720000元年利率6%的标准支付从2017年3月1日计至广新汇富公司实际完成案涉房屋所有权登记并交付给蔡**之日的违约金，暂计至起诉日为155520元，该请求虽与双方签订的合同不符，但合同约定的利率明显过低，蔡**已按照合同约定履行完毕，广新汇富公司的违约行为给蔡**造成了信赖利益损失，也对该房产的再次转让有一定影响，应当给予蔡**相应赔偿。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构适当减少......”的规定，该案约定的违约金过低，但蔡**也无法证明其损失达到其要求的按已付房款年利率6%的标准，一审法院予以纠正，酌定广新汇富公司按已付房款年利率2%的标准向蔡**支付违约金较为适宜，蔡**于2017年7月1日收楼，蔡**与广新汇富公司双方约定在商品房交付使用后60日内报产权登记机关备案，广新汇富公司未能在约定时间内办理，蔡**主张违约金的起算时间从2017年9月1日开始应予支持，暂计至立案之日即2020年9月28日为720000×2%÷365×1124≈44344元，2020年9月28日之后至广新汇富公司报产权登记机关备案的违约金另外计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审判决：一、广新汇富公司在该判决发生法律效力之日起七日内向蔡**支付从2017年9月1日至2020年9月28日迟延办理产权手续的违约金44344元，2020年9月28日后的违约金按已付房款年利率2%的标准计算至广新汇富公司报产权登记机关备案之日止。

二、驳回蔡**的其他诉讼请求。该案受理费2010.97元，由蔡**负担1531.97元，广新汇富公司负担479元。

二审中，蔡**没有提交新证据，广新汇富公司提交新证据如下：案涉房屋不动产权证复印件，拟证明已经按照合同约定向不动产登记中心提交备案资料，待条件成熟后办理产权证。本院组织当事人进行了证据交换和质证。蔡**没有到庭进行质证，但在书面答辩意见中陈述其意见。蔡**对广新汇富公司提交的证据真实性、合法性没有提出异议，本院对该证据真实性、合法性予以确认，对其关联性在本院认为部分论述。

本院对一审查明的事实予以确认。

另查明，蔡**于2020年9月23日网上向一审法院提交起诉材料。

广新汇富公司在一审庭审后向一审法院提交书面《补充代理意见》称，鉴于蔡**当庭撤回逾期交楼违约金这一诉求，广新汇富公司认为蔡**主张逾期办证违约金的诉讼请求已过诉讼时效，法院应依法驳回其诉讼请求。

坐落于肇庆市鼎湖区山林尚城Ａ区2号楼1单元301房于2021年3月2日办理了不动产权证［证号：粤（2021）肇庆鼎湖不动产权第0××4号］，权利人是蔡**。

本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，本案纠纷发生在《中华人民共和国民法典》施行前，根据《最高人民法院关于适用民法典时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应适用当时的法律、司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（法释〔2015〕5号）第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案应围绕广新汇富公司的上诉请求进行审理，对于当事人没有提出请求的，不予审理。故结合本案双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：（一）广新汇富公司应否承担逾期办证的违约责任，如应承担，一审判决认定的违约金是否正确；（二）广新汇富公司主张蔡**提出逾期办证违约金的诉讼请求已过诉讼时效期间是否成立。

一、关于广新汇富公司应否承担逾期办证的违约责任，如应承担，一审判决认定的违约金是否正确的问题。案涉双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。关于该合同约定的“权属登记”是指首次（初始）登记（大确权）还是转移登记（小确权）的问题,本院认为,“办理首次（初始）登记”是合同约定的“办理权属登记”的前置程序,即要先办理首次登记（大确权）后才能办理转移登记（小确权）,两者不属于同一登记事项,从双方订立合同目的而言,应当理解为办理涉案房屋的权属转移登记（小确权）时间。广新汇富公司在一审提交的《肇庆市不动产权籍调查表》《肇庆市鼎湖区住房和城乡建设局房屋交易网签备案确认书》及电子票据等证据仅证实广新汇富公司将办理首次（初始）登记（即大确权）资料提交产权登记机关。广新汇富公司在一审及二审提交的证据未能证实其已将办理转移登记（小确权）资料按合同约定的期限提交给产权登记机关。广新汇富公司上诉认为其已将办理初始登记资料提交产权登记机关,已完成递交确权资料义务的主张事实依据不足，本院不予支持。一审判决认定广新汇富公司应承担逾期办证的违约责任并无不当，本院予以维持。

至于逾期办证违约金的标准问题，案涉《广东省商品房买卖合同》第十五条约定：“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意从逾期之日起，每满一年出卖人按已付房款的0.5%向买受人支付违约金。逾期超过三年，买受人有权提出退房，出卖人除支付违约金外，还需将买受人已付房款退还给买受人。”该约定的违约金过低。一审判决根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，调整本案逾期办证违约金按已付房款年利率2%的标准计算，并无明显不当，本院予以维持。广新汇富公司上诉认为应按合同约定标准计算逾期办证违约金的主张依据不足，本院不予支持。

二、关于广新汇富公司主张蔡**提出逾期办证违约金的诉讼请求已过诉讼时效期间是否成立的问题。广新汇富公司在一审提交的《补充代理意见》提出蔡**主张逾期办证违约金的诉讼请求已过诉讼时效期间。按照案涉《广东省商品房买卖合同》第十五条的约定，逾期办证违约金是按年等时间单位累计计算违约金，应按每个个别债权分别计算诉讼时效期间。本案违约金从2017年9月1日计算到2018年8月31日为一年，这一年的违约金诉讼时效期间从2018年8月31日起计算。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”的规定，该一年的违约金诉讼时效期间为三年，蔡**于2020年9月23日提出起诉，并未超过诉讼时效期间。同理，之后计算的违约金也未超过诉讼时效期间。广新汇富公司主张蔡**提出逾期办证违约金的诉讼请求已过诉讼时效期间缺乏依据，本院不予支持。一审判决对广新汇富公司提出的该诉讼时效问题未作回应，存在瑕疵，但判决处理正确，本院予以维持。

综上所述，广新汇富公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费908.6元（肇庆市广新汇富房地产发展有限公司已预交），由肇庆市广新汇富房地产发展有限公司负担。

本判决为终审判决。