商品房销售合同纠纷民事一审判决书

王**、巩**向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告赔偿原告违约金合计34793.41元，（以572260元为基数，按每日万分之一，自2019年10月31日起计算至2021年6月30日止的违约金为34793.41元）；并以572260元为基数，按每日万分之一为标准计算，支付自2021年7月1日起至房屋权属证书办理完毕之日止的违约金；2、诉讼费由被告负担。事实和理由：2018年1月13日，原被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的泗县龙大尚品公馆8#904室，价款为572260元。被告应于2019年7月30日前向原告交付房屋，并应当自商品房交付后90日内为原告办理商品房的所有权转移登记和取得所有权证书，合同也明确约定了逾期办理产权证的违约金计算标准和计算方法。合同签订后原告依约支付了价款，但被告至今未按约完成房屋所有权登记和取得所有权证书，应当承担违约责任。

宿州龙大房地产开发有限公司辩称，一、对被告逾期办证的违约事实无异议。二、违约起算时间应为实际交房90日后并应扣除疫情期间。三、被告主观上无过错，违约系施工企业停工所致。四、合同约定双方共同向房屋不动产登记部门申请办理登记，原告没有举证证明其提出过办理登记申请。五、被告已经支付原告逾期交房违约金，请求调整逾期办证违约金。

经审理查明：宿州龙大房地产开发有限公司成立于2017年2月24日，经营范围为房地产开发及物业管理，2018年开发泗县龙大尚品公馆项目并取得商品房预售许可。2018年1月31日，原被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的泗县龙大尚品公馆8#904室，价款为572260元，约定交房时间为2019年7月30日前。第二十条第（二）项约定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的书房屋所有权证的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的日期届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5的违约金。”合同签订后原告依约支付了价款，被告迟至2020年1月15日向原告交房。原告曾以逾期交房为由，提起民事诉讼，本院判令被告按全部房价款日万分之5承担违约责任，判决经宿州市中级人民法院终审生效。

另查，2020年9月14日原告向被告缴纳房屋维修基金11435元、房屋契税8577元及工本费80元，因被告与施工企业发生纠纷，导致原告不能按约办理房屋所有权证。2020年1月24日安徽省卫生健康委员会启动重大公共卫生事件一级响应，2020年2月25日调整为二级响应，2020年3月15日调整为三级响应。

上述事实有当事人陈述、《商品房买卖合同（预售）》、民事判决书等为证。

本院认为：本案争议焦点一是疫情防控措施是否导致迟延办证及能否成为免责事由；二是被告与施工企业之间的纠纷能否成为延期办证的免责事由；三是计算逾期办证违约金的时间起点问题；四是原告主张的违约金是否过高予以调整问题。

关于疫情防控措施是否导致迟延办证及能否成为免责事由问题。2020年春节前后爆发的新冠疫情系涉及全国的突发性公共卫生事件，对生产经营造成重大影响，属于不能预见、不能避免且不能克服的免责情形。宿州龙大房地产开发有限公司关于疫情期间免责的抗辩理由，本院予以支持。根据本县疫情防控实际情况，本院认定免责期为52天。

关于被告与施工企业之间的纠纷能否成为延期办证的免责事由问题。被告与原告属于房屋买卖关系，被告作为开发商与施工企业之间的纠纷属于建设施工合同关系。被告与施工企业之间的纠纷既不是法定的免责事由，也不属于合同约定的免责事由。原告基于商品房销售合同主张违约责任，违约责任的归则原则为无过错责任，违约事实发生，除法定的不可抗力以及合同约定的免责事由外，无论开发商是否存在过错，均应承担违约责任。因此，被告此项免责事由不能成立。

关于计算逾期办证违约金的时间起点问题。被告认为应当以实际契税缴纳之日起90日后才开始计算逾期办证违约金。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”，案涉商品房买卖合同的标的物为签订合同时尚未建成的房屋，合同亦约定自房屋交付之日起90日后开始计算逾期办证违约金。故房屋交付之日应理解为实际交房之时，案涉房屋的交付时间为2020年1月15日，已经系列生效判决所确定，扣除疫情期间52天，出卖人应自2020年6月8日起支付逾期办证违约金。

关于原告主张的违约金是否过高予以调整问题。《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的规定》第十二条规定，“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”。原告主张按全部房价款日万分之一计算违约金，并不明显过分高于被告逾期办证实际给原告造成的损失，符合本案实际损失、当事人的过错程度以及房屋已经实际交付使用的情况，根据公平原则和诚信原则予以衡量，违约金以购房款为基数按照日万分之一计算较为合理。

关于原告没有举证证明申请办证问题，本院认为，被告负有通知办证的附随义务，事实上涉案房屋不能办证状态仍然在持续中，被告抗辩理由不能成立。

综上，被告应以原告已付购房款572260元为基数,按日万分之一的标准自2020年6月8日起计算至实际完成房屋所有权登记之日止向原告支付逾期办证违约金。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第五百八十四条、第五百八十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的规定》（2020年12月23日修改）第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：

宿州龙大房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向王**、巩**支付逾期办证违约金,违约金自2020年6月8日起以572260元为基数,按日万分之一标准计算至实际完成房屋所有权登记之日止。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费525元，由宿州龙大房地产开发有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。