物业服务合同纠纷民事二审判决书

潘**上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或依法支持上诉人以三张物业费抵用券抵扣三年物业费；二、诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：1.按照开发商与被上诉人签订的《前期物业服务合同》，开发商委托被上诉人进行物业管理服务，开发商对物业管理的要求和相关决定举措是通过被上诉人完成执行的。且开发商与被上诉人是关联公司，双方开展民事活动的意志受同一控制。2.上诉人购买案涉房屋时开发商赠送了三张物业费抵用券，时间在《前期物业服务合同》签订之后，被上诉人明确知悉或应知物业费抵用券的存在及用途。综上，物业费抵用券可用于抵扣一审判决的三年物业管理费。

被上诉人清远狮子湖物业管理有限公司未答辩。

一审法院作出判决：一、潘**于判决生效之日起7日内向清远狮子湖物业管理有限公司支付从2018年1月23日起至完全付清之日的应付未付物业管理服务费（暂计至2021年2月28日，管理服务费数额为40997.58元）及其违约金3934.93元（违约金从欠费之次日起以每月累计所欠物业管理费金额按年利率6%计算至付清之日止）；二、驳回清远狮子湖物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费462元，由潘**负担。

一审法院认定事实及判决理由详见一审判决书。

本院二审期间，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院查明基本事实属实，本院对一审法院查明的事实予以确认。

本院经审理认为，本案系物业服务合同纠纷。双方在二审中的争议焦点为：上诉人提交的物业管理费抵用券是否可用于抵扣一审判决支持的物业费。

上诉人在一审提交了三张物业管理费抵用券，抵用券上注明抵用年限一年，赠送新业主，标注了房号，加盖了开发商的公章。按照合同的相对性原理，上诉人与开发商之间关于物业费抵扣的协议是另一法律关系，对被上诉人不发生效力，一审对此认定正确。《前期物业服务合同》是在业主委员会成立前开发商按照《物业管理条例》第二十一条规定代全体业主与物业服务企业签订的，对购房的业主发生效力，业主是物业管理的委托人，应按《前期物业服务合同》支付物业费。

综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费924元，由潘**负担。

本判决为终审判决。

二零二一年十一月二十三日

附录

附相关法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。