房屋买卖合同纠纷民事二审判决书

宫**上诉请求：撤销一审第二项判决，改判被上诉人至少按320,259.06元×40%=128,103元承担违约金，即一审少判决了96,077元。事实和理由：1.上诉人主张被上诉人应承担逾期办理房屋权属证书违约金320,259.06元，有事实和法律依据。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，上诉人以已付购房款总额9,24,817元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的利率7.125%，现按已逾期办理购买房屋权属证书的天数1774天计算违约金为3,202,59.06元，有事实和法律依据。2.被上诉人至今未办理房屋权属证书，有明显的重大过错。被上诉人未能按约定在交房后90日内为上诉人办理房屋权属证书，其根本原因应是被上诉人未能取得所交付房屋须取得的规划验收合格证。将未取得规划验收合格证的房屋，交付给买受人，从法律上讲是违约行为。被上诉人交房前未取得规划验收合格证，是属于严重违约，上诉人的合同利益已经受到严重损害。被上诉人有明显、重大过错。3.上诉人取得未有房屋权属证书的房屋，合同利益受到了严重损害。虽然上诉人实际居住在案涉房屋，但因没有权属证书，属于权能缺失的房屋，存在潜在的巨大威胁，从投资角度讲，使上诉人失去了房产交易政策优惠，因为该房屋没有经过验收合格备案，直接导致上诉人的妻子长期困扰惊恐，给上诉人的妻子造成重大的精神伤害。4.被上诉人是违约方，应当对违约金是否过高承担举证责任，但其没有举证。5.一审法院没有制裁被上诉人严重违约行为，没有保护上诉人的合法利益。上诉人虽然实际占有、使用案涉房屋，但没有实现所购房屋具有处分权的功能和价值，且该功能与价值恰恰是最基本的功能和价值。诚实信用是商品房交易过程中应遵循的一项原则，被上诉人为了能在合同约定的交付期限内交付房屋，并达到免除合同约定的违约责任的目的，在隐瞒商品房未经验收合格的情况下，让购房者签署交房单交付房屋，声称已履行了房屋交付的义务。在房屋交接时，被上诉人未履行出示商品房验收合格的证明和告知义务。我国法律法规规定商品房的交付条件为“验收合格”，“验收合格”的标准是指包括工程质量、规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门在内的验收合格。建设工程经验收合格的，方可交付使用。被上诉人所交付的商品房必须符合法律的规定和合同的约定（交付的条件），一审法院没有充分考虑被上诉人的严重违约的过错，仅按应承担违约金的10%处理，显然过低，不足以惩罚被上诉人的违约行为。6.《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款规定的是违约金适当减少，可一审法院却从百分之四十，一下降到了百分之十，这明显是大幅下调，而且适当减少是有前提的，必须是违约金过高。本案百分之四十违约金的约定并不过高，且本案被上诉人并没有证据证明违约金过高。被上诉人在交房后长达5年之久的时间里未办理完相关手续，更是因为欠政府相关部门大笔钱款未付，才导致不能为上诉人办理房产证。7.一审法院判令违约金按10％赔偿,存在司法不公。理由如下:（1）上诉人向被上诉人主张逾期办证违约金320,259.06元是有法律依据的,案涉房屋是在2015年9月30日竣工,上诉人于2021年8月23日才看到小区办理产权证的通知,至今已有5年之久。以前有业主与被上诉人达成调解按40%赔付，也有按35%赔付。一审判决却判令被上诉人按10％赔偿违约金。上诉人认为，一审法院应该按照此前调解方案指导本案调解和判决。（2）一审法院认定上诉人未提交证据证明因被上诉人逾期办证的违约行为所造成的实际损失。一审判决该处理结果违反了《全国法院民商事审判工作会议纪要》第50条规定。违约金不同于损失赔偿金,当事人在合同违约金条款中之所以约定一定数额或按一定标准计算出违约金,目的就是为了简化违约金发生后守约方自证损失并承担举证不能的不利后果，否则约定违约金条款何用？一审法院判令10％赔付违约金是主动调低,且不遵重上诉人的意思自治，不符合合同法的规定,缺乏法律依据。

隆成公司辩称，不同意上诉人的上诉请求及其所陈述的事实和理由，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，依法应予以驳回。具体理由如下：1.上诉人主张的逾期办证违约金过高，与其实际损失完全不符。虽然案涉房屋没能及时办理权属登记，但这并不影响上诉人实际居住和使用。房屋交付后，上诉人已实际占有使用至今，实现了所购房屋的基本使用功能和价值，实际上并未给上诉人造成任何实际损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条第四款的规定主要是对合同没有约定违约金的情况下，当事人可以参照的标准。这仅仅只是对违约金计算方法的一种参照性规定，而且是“可以参照”而不是“应当参照”。因此，人民法院当然有权利以当事人实际损失为基础对违约金的数额予以调整。2.未能按期给包括上诉人在内的业主办理权属登记并不是被上诉人的本意，而是诸多因素导致。在今年8月18日，包括案涉房屋在内的隆成壹品四期小区的全部房屋均已完成房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案，目前多数业主已办理完毕房屋的权属登记，剩余业主也在按次序逐户进行办理。这充分说明被上诉人想要解决问题的积极态度。即使在面临巨额违约金赔偿的情况下，仍然积极办理并且现已解决了办证问题。3.2021年8月18日案涉小区已完成房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案，因此即使被上诉人要承担逾期办证的违约责任并支付违约金，但违约金也应计算至2021年8月18日为止，此后被上诉人不应再承担逾期办证的违约责任。根据案涉商品房买卖合同的约定及法律规定，被上诉人只要完成案涉房屋的竣工验收备案并将材料提交，则其协助办证的义务即履行完毕。并且，被上诉人已在案涉小区统一发布了办证公告，完成了通知义务。案涉小区接近上千户的业主，而业主的实际情况也不一致，有回迁户、贷款购房、全款购房等。客观上，被上诉人根本无法在同一时间将全体业主的手续提交完毕，并且即使被上诉人全部提交，不动产登记部门何时能发证、业主能否及时办理等均是被上诉人无法掌控的。上诉人要求逾期办证违约金计算至其办理完毕或者拿到房屋权属登记证书之日止没有任何事实和法律依据。4.被上诉人不认可上诉人计算违约金的标准。根据2019年8月19日中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（即LPR），案涉违约金应当依据该利率的实施时间，按照不同利率分段进行计算。但是鉴于一审法院已将违约金调整至10%，因此被上诉人对依据10%的比例所计算的违约金金额予以认可。5.案涉小区的业主自2019年起就对被上诉人采取了群体性诉讼，尤其自今年2月份起至现在，关于起诉被上诉人逾期办证的案件累计已达460余件，并且该数量仍在不断增加。被上诉人对于同意调解的业主已均按照双方协商一致的金额予以调解并给付完毕，截止目前已给付完毕300余户。对于一审判决后未上诉的业主及一审阶段同意调解的业主，被上诉人仍然在积极筹措资金予以解决。

宫**向一审法院起诉请求：1.判令被告立即为原告所购买的商品房提供其应提供的办理房屋权属证书应有的备案材料；2.判令被告赔偿原告截止至2021年3月9日，逾期办证违约金309,881元；3.判令被告赔偿原告自2021年3月10日起至不动产权属证书办理完毕为止的违约金（违约金的计算方式为按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准计算）；4.本案诉讼费用由被告承担。后原告变更第二项诉讼请求为按309,881元的40%计算违约金123,952元。

一审法院认定事实：2016年4月20日，原告宫**与被告隆成公司签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发的位于瓦房店市房屋，建筑面积110.36平方米，每平方米8380元，总金额924,817元。当日，原告宫**（买受人）向被告隆成公司（出卖人）支付首付款484,817元，剩余房款44万元通过贷款的形式向被告支付。被告于2016年5月16日向原告交付了案涉房屋。

另查，在案涉《商品房买卖合同》第十五条中约定：预购商品房预告登记和产权登记的约定。1.在合同订立后，出卖人和买受人向登记机构申请预购商品房预告登记。出卖人应当在商品房交付使用后×日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.×。原告现未取得案涉房屋的权属证书。

一审法院认为，原、被告签订的《商品房销售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行合同义务。现案涉房屋已经交付原告使用，被告应按合同约定协助原告办理涉案房屋的所有权登记手续，故原告要求被告为原告所购买的商品房提供其应提供的办理房屋权属证书应有备案资料的诉讼请求，一审法院予以支持。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。现原告已依合同约定全面履行了合同义务，但被告未能在合理期限为原告办理购买房屋的权属证书，其逾期办证的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。对于案涉房屋逾期办证的原因，被告抗辩系因被告停业、公司纠纷所致。但上述原因与本案房屋买卖合同关系并非同一法律关系，不影响原、被告之间房屋买卖合同的成立及违约责任的承担，故对被告的抗辩理由，一审法院不予采纳。

关于违约金的计算期限。案涉房屋属于已竣工房屋，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，被告为原告办理权属证书的最后时间应确定为：自2016年4月20日（合同订立之日）起90日，即2016年7月19日。被告应自2016年7月20日起向原告支付违约金。因案涉房屋权属证书不能确定具体办理时间，故违约金的计算期限应为：2016年7月20日起至一审庭审之日即2021年5月28日止，共计1774天。对于一审庭审日之后的违约金，待实际发生后，原告可另行主张，本案中不作处理。

关于违约金的数额。原告主张按照银行同期贷款利率乘以1.5倍的标准（年利率7.125%）计算，被告提出原告主张的违约金过高，请求人民法院予以减少。对此，一审法院认为，违约金主要的立法目的和法律属性系赔偿守约方因违约行为所造成的实际损失，故确定违约金数额时，守约方的实际损失应为认定违约金数额的重要基础和衡量标准。本案诉讼中，原告并未提交证据证明因被告逾期办证的违约行为给其造成的实际损失及损失的具体数额，且被告交付房屋后，原告已实际占有、使用了案涉房屋，实现了所购房屋的基本使用功能和价值。如果按照原告所主张的标准计算违约金，认定的违约金数额将达到已付房款近三分之一的比例，确实存在违约金过高的情形。另一方面，违约金虽具有一定惩罚性，但在确定违约责任时亦应充分考虑违约方的过错程度，以期体现民法的诚实信用原则，使惩罚程度与过错程度相适应。故依原告主张的标准计算的违约金数额320,259.06元（总房款924,817元×逾期利率7.125%÷365天×1774天）过高，应予调整。一审法院认为将违约金数额调整为320,259.06元的10%，即32,026元为宜。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、被告大连隆成地产集团有限公司于判决生效之日起三十日内，协助原告宫**办理位瓦房店市号房屋的所有权登记手续；二、被告大连隆成地产集团有限公司于判决生效之日起三十日内，给付原告宫**逾期办理房屋权属证书的违约金32,026元；三、驳回原告宫**其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5948元，原告宫**已预交，因原告宫**减少诉讼请求，应退还宫**3169元；剩余2779元，由原告宫**负担2061元，由被告大连隆成地产集团有限公司负担718元，被告大连隆成地产集团有限公司应于判决生效之日起七日内向辽宁省瓦房店市人民法院缴纳，逾期未予缴纳依法强制执行，应予退还原告宫**718元。

本院二审期间，被上诉人隆成公司提交一份证据，即房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案（复印件），拟证明案涉房屋所在的隆成壹品四期小区的全部房屋目前均已可以办理正式的房屋权属登记，则即使被上诉人承担逾期办证的违约责任，其违约金也应当计算到2021年8月18日止。本院组织当事人进行了证据交换和质证。宫**对隆成公司提交的证据真实性无异议，本院予以采信。

本院对一审查明的事实予以确认。

本院补充查明：2021年8月18日，隆成公司取得新建商品房（隆成壹品四期）1－14、17、D1号楼工程的竣工验收备案。

二审中，宫**认可2021年8月23日隆成公司在案涉房屋所在小区张贴公告，通知业主办理产权证时间及方式等。

本院确认上述事实有《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案》、二审询问笔录及当事人陈述等在卷为凭，业经本院审查，可以采信。

本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”二审中，宫**表示其系对一审判决第二项将违约金数额调整为320,259.06元的10%有异议而提起上诉，对一审判决其他判项没有异议，隆成公司亦未对一审判决提起上诉。则本案二审审理焦点为：隆成公司向宫**给付逾期办证违约金应否按320,259.06元的40%进行调整。

对此，本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”具体到本案。案涉商品房买卖合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后×日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.×。”即案涉合同中既未约定出卖人在交房后向相关部门提交办理权属登记材料的履行期限，亦未约定出卖人未履行该项合同义务应承担的违约责任。在合同签订后，隆成公司向宫**交付了案涉房屋，但双方对于前述问题未协商一致。一审时，宫**诉请按320,259.06元的40%暂时计算至2021年3月9日为123,952元，隆成公司以宫**诉请违约金数额过高为由申请调整。一审法院遵循违约金兼具赔偿性和惩罚性的立法目的及法律属性，综合考量宫**对实际损失的举证情况及隆成公司的过错程度，酌定逾期办证违约金按320,259.06元的10%计付，并无不当之处。二审时，宫**上诉请求将该10%比例提高至40%，但是宫**仍未能提供证据证明因隆成公司逾期办证的违约行为给其造成的实际损失的范围或计算方法，亦未能提供证据证明一审判令违约金数额不足以补偿或赔偿其实际损失，则宫**依法应承担举证不能的法律后果。鉴于此，结合隆成公司已采取相应补救措施，不仅已向部分业主支付赔偿金，并且积极协助业主办理产权证且部分业主已办理了产权证等实际情况，上诉人宫**上诉请求提高该逾期办证违约金的比例，并无充分事实和法律依据，本院不予采纳。

综上所述，宫**的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2202元，由宫**负担。

本判决为终审判决。