金融借款合同纠纷民事一审判决书

原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行与被告关*、张**于2010年6月17日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2.判令被告关*、张**偿还原告借款本金188,120.47元，利息32,309.22元，本金罚息2,966.55元，利息罚息5,192.24元，违约金0元（以上本金及利息截止日为2021年4月20日）,并自2021年4月20日起，按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的计息办法给付原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行逾期利息至本判决实际清偿之日止；3.判令原告对被告关*、张**名下位于沈北新区辉山经济开发区人和街108-26号1-13-3，建筑面积92.17平方米的房产行使抵押权，并在上述债权范围内享有优先受偿权；4.判令被告辽宁东大房地产开发有限公司在对被告关*、张**的上述债务承担连带清偿责任；5.判令被告关*、张**、辽宁东大房地产开发有限公司赔偿原告律师费8,000.6元；6.判令被告承担本案全部诉讼费用。

被告关*、张**未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。

被告辽宁东大房地产开发有限公司辩称，原告享有抵押权优先受偿权，我方不承担连带保证责任，具体欠款数额以法院审核为准。

本院经审理查明的案件事实如下：

2010年6月17日，中国建设银行股份有限公司沈阳沈阳铁路支行（贷款人）与被告关*（借款人）、张**（借款人），辽宁东大房地产开发有限公司（保证人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份。约定借款金额为210,000元；借款用于购买位于沈阳市沈北新区辉山经济开发区人和街108-26号1-13-3，建筑面积92.17平方米的房产；借款期限为360个月（即2010年6月17日至2040年6月17日）；贷款利率为月浮动利率，在基准利率水平上下浮15%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；本合同项下贷款的利率调整日为每年的1月1日调整；贷款采用等额本息还款方法；借款合同还约定，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，构成违约，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；被告关*、张**以上述房产为借款提供抵押担保，并办理了抵押物的预购商品房抵押权预告登记手续；被告辽宁东大房地产开发有限公司为被告关*、张**的上述借款提供连带责任保证担保，保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用；保证责任方式为连带责任保证，并约定无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人为自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张、也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任；保证期间为自合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。2008年11月24日沈阳市房产产权登记发证中心为案涉抵押房产出具了沈阳市房屋所有权初始登记证明，至今被告关*、张**未办理房屋不动产所有权登记。

借款合同签订后，原告如约发放贷款，而被告关*、张**未按时足额偿还原告贷款本息，截至2021年4月20日尚欠原告借款本金188,120.47元，利息32,309.22元，罚息8158.79元未还，原告为催要贷款诉讼来院。

另查明，原告委托辽宁联胜律师事务所处理本次诉讼，支出律师费8000.6元。

本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告关*、张**、辽宁东大房地产开发有限公司经本院公告传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本院根据原告提供的证据及当庭陈述对原告所述的相关案件事实予以认定。原、被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系各方的真实意思表示，不违反法律的相关规定，合法有效，本院予以确认。被告关*、张**未按借款合同的约定，履行按期足额偿还原告借款的义务，属违约行为，应承担相应的民事责任。借款合同约定，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，构成违约，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。被告关*、张**未按时足额偿还原告贷款本息，原告有权宣布贷款立即到期，要求被告立即清偿借款本息及相关费用，故对原告要求解除上述借款合同，并要求被告关*、张**偿还借款本金、利息及罚息的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张律师费，符合合同约定，且不违反法律规定，故本院予以支持。

关于原告主张对被告关*、张**抵押的房产享有优先受偿权的诉讼请求。依据《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条第一款规定：“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。”本案中，开发商已为案涉房屋办理所有权初始登记证明，原告又为案涉房屋设立了抵押预告登记，且原告对未办理抵押登记并无过错，故原告主张对案涉抵押房产享有优先受偿权，本院予以支持。

关于原告要求被告辽宁东大房地产开发有限公司承担连带责任保证的诉讼请求。在商品房销售过程中，开发商连带保证担保制度设立的初衷是为了解决贷款风险敞口期问题，以降低因正式产权登记未完成前导致的债权清偿风险，促使开发商及时完成项目开发建设，从而加快房地产交易的进程，是属于附解除条件的担保。如果银行的贷款风险能够通过实现房产担保抵押权救济途径得以解决，则开发商的担保责任即失去意义。本案中，案涉房屋已经具备了办理房屋产权证的条件，且没有证据证明案涉房屋未办理正式抵押权登记系开发商的原因所致，所以本案原告的贷款风险可以通过对该房产享有优先受偿权得以救济。被告辽宁东大房地产开发有限公司已办理了案涉房屋所有权初始登记证明，被告辽宁东大房地产开发有限公司的阶段性保证与原告取得不动产优先受偿权并不并存而是承接关系，即原告取得优先受偿权后，被告辽宁东大房地产开发有限公司的阶段性保证责任即可免除，故原告的该项主张，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第三百八十六条、第三百九十四条、第三百九十五条、第四百一十条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十六条、第五百七十七条、第六百七十六条，《最高人法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下:

一、解除原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行与被告关*、张**于2010年6月17日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；

二、被告关*、张**于本判决生效后十日内一次性偿还原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行借款本金188,120.47元，利息32,309.22元，罚息8158.79（以上本息截止日为2021年4月20日）,并自2021年4月21日起，按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的计息办法给付原告利息、罚息至实际清偿之日止；

三、若被告关*、张**逾期偿还原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行上述款项，则原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行有权对被告关*、张**名下位于沈阳市沈北新区辉山经济开发区人和街108-26号1-13-3，建筑面积92.17平方米的房产行使抵押权，并在上述债权范围内享有优先受偿权；

四、被告关*、张**于本判决生效后十日内一次性赔偿原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行律师费8000.6元；

五、驳回原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费5823元，保全费2088元，公告费600元，由被告关*、张**、辽宁东大房地产开发有限公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。