房屋买卖合同纠纷民事一审判决书

原告向本院提出以下诉讼请求：1.解除原告与被告于2020年8月15日签订的《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》；2.被告向原告承担总房款10%的违约金即181933.9元；3.被告支付原告支付的律师费8000元；4.本案案件受理费由被告承担。事实和理由：2020年8月15日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》，约定被告向原告购买位于昆明市五华区,商品房总价款为1819339元，付款方式为2020年9月10日前支付首期房款919339元，余款900000元向建设银行申请贷款支付。原、被告在《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》中对逾期付款责任、合同解除等进行了约定。被告在2020年8月11日向原告支付定金100000元，2020年8月14日向原告支付部分首期购房款269339元后，经原告多次催告，被告始终未按合同约定付齐首期购房款并向银行提交按揭贷款资料办理按揭贷款，也未向原告支付剩余购房款。2020年12月18日，原告按合同约定的送达地址向被告发出《关于按合同约定尽快履行付款义务的函》及《关于按合同约定尽快履行按揭办理业务的函》，通知被告务必在2020年12月22日前付清应付房款550000元并按合同约定支付违约金，同时于2020年12月22日前将按揭材料提交完全并办理完毕按揭手续，否则原告将按双方签订的合同及补充协议的相关约定追究被告的违约责任。2020年12月22日，被告签收《关于按合同约定尽快履行付款义务的函》及《关于按合同约定尽快履行按揭办理业务的函》。但截至目前，被告仍未提交按揭资料办理按揭手续，也未向原告支付应付购房款。被告拒不履行合同义务的行为己构成违约，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。

被告辩称：1.同意解除与原告于2020年8月18日签订的《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》；2.被告自签订合同后就积极履行合同义务，不存在违约行为，不应支付违约金。被告向原告指定的银行申请贷款并提供了所有所需资料文件，但由于疫情影响银行贷款政策收紧，最终贷款银行退回了被告的文件资料并拒绝放贷。被告及其丈夫高云波征信良好，被告及其丈夫高云波在原告处共购买五套房产，原告指定银行拒绝房贷后被告自行更换银行贷款支付了其中一套房产的房款，故原告指定银行拒绝放贷并非被告原因造成；3.被告未支付剩余首付款的原因是被告已经预见到无法通过原告指定银行获得贷款，本着友好协商的原则于2020年12月28日主动向原告提交书面申请，申请退购1-103、105号房，并用上述房产已支付房款抵扣4-102号房的尾款，原告于2021年1月7日回函表示不同意，为此被告还曾致电12315寻求解决，经五华区市场监督管理局及昆明市市场监督管理局组织协商，最终仍未能达成调解协议；4.原告经调解不同意解除合同后又向法院起诉，其自行扩大了损失，且原告主张的违约金过高，超过其损失的30%，应当适当减少；5.双方签订的《商品房买卖合同》中对于违约责任、权利义务不对等，原告为提供格式条款的一方，原告不能将贷款未获审批这一原因归结到被告，故应视为免除或者减轻其责任，加重对方责任、限制对方主要权利的格式条款，该格式条款无效；6.合同解除后，原告应当将已支付的购房款及利息、定金返还，其中利息应当按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算至原告实际返还已支付的购房款之日止；7.被告未违约，原告主张的律师费不应由被告支付。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的《专项律师代理合同》及律师费发票与本案诉争事实有关，本院依法予以采信；2.被告提交的第一组第1项、第三组、第五组第1项证据与本案诉争事实有关，本院依法予以采信；3.被告提交的第四组证据均有原件予以核实且与本案诉争事实有关，故本院依法予以采信。

经审查，本院认定本案事实如下：2020年8月15日，原告（即出卖人）与被告（即买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》，约定由出卖人向买受人出售其开发建设的位于昆明市五华区；商铺建筑面积为62.03平方米，总价款为1819339元；签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金100000元，买受人应当于2020年9月20日前支付首期房价款919339元，占全部房价款的50.53%，余款900000元向建设银行申请贷款支付；逾期付款责任除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，逾期在三十日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付100元违约金，并于实际支付应付款之日起三十日内向出卖人支付违约金，合同继续履行，逾期超过三十日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除通知送达之日起三十日内按照购房合同总额的10%向出卖人支付违约金，买受人逾期未支付违约金的，出卖人有权扣除违约金等费用后无息退还剩余已付房款；买受人必须在本合同签订当日向按揭银行提交符合按揭银行要求的完整资料，办理完毕银行、公积金按揭申请手续，缴清相关费用与签署抵押贷款合同（协议），如买受人逾期的，逾期不足15天的，买受人按日以应付未付款的万分之二向出卖人支付违约金，逾期15天以上的，出卖人有权单方解除合同、本协议及其他法律文件；买受人应将除首付款以外的其余房款在《商品房买卖合同》签订后的三十日内通过银行贷款方式一次性支付给出卖人，如买受人的按揭贷款申请未获银行、公积金中心最终审批同意的，买受人应自筹资金一次性向出卖人付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣，否则，视为逾期付款，逾期不足30天的，买受人按日以应付未付款的万分之二向出卖人支付违约金，逾期30天以上的，出卖人有权单方解除合同、本协议及其他法律文件；合同解除通知送达买受人在合同、本协议中提供的地址后，合同、本协议及相关法律文件即解除，出卖人有权对该房屋另售，买受人应向出卖人支付该房屋总价款的10%作为违约金；按照法律规定或合同约定解除合同的，买受人应在合同解除之日起十日内配合出卖人办理完毕合同解除手续、撤销网签、《商品房买卖合同》备案注销、预告登记注销、户口迁出、抵押登记注销及按揭合同解除手续；若出现了法定或合同约定的买受人可以解除合同的事由，除合同或本协议另有约定外，出卖人自发生该等事由之日起15日内未收到买受人解除合同的书面通知，则视为买受人放弃解除权；出卖人因买受人的违约行为解除商品房买卖合同及补充协议的，买受人除应按约定支付违约金外，还应承担出卖人追究买受人违约行为发生的诉讼费，保全费、律师费等费用等主要内容。上述合同签订后，被告于2020年8月11日向原告支付定金100000元，同年8月14日向原告支付部分首期购房款269339元，尚欠首期购房款550000元，后被告又未在合同约定的支付期限内，即签订《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》后的三十日内获取银行贷款支付剩余购房款。2020年12月18日，原告通过ＥＭＳ快递向被告发出《关于按合同约定尽快履行按揭办理义务的函》及《关于按合同约定尽快履行付款义务的函》要求被告于2020年12月22日前办理完毕银行贷款手续并支付剩余购房款，被告于同年12月22日签收上述函件。

另查明，原、被告签订合同后，被告于2020年9月向合同约定的贷款银行，即建设银行提交相关资料申请贷款支付剩余购房款，被告在庭审中自认建设银行于同年10月9日告知其贷款审批未通过。2020年12月28日，被告向原告提交《关于申请5个商铺付款方式变更的情况说明函》，提出就其购买的商铺分别进行付款方式变更、付款期限变更、退购并将已支付款进行抵充等要求，原告收函后于2021年1月7日复函载明：“一、在满足如下条件的情况下，同意变更郦璟苑4-102、4-103的付款方式，不再向银行申请贷款。（1）贵方于2021年1月15日前一次性付清剩余款项。该条并不意味着我司同意对买卖合同约定的付款时间及条件作变更，若贵方未能按此时间及方式付款，我司有权继续按买卖合同追究贵方相应违约责任。二、关于郦璟苑1-103、1-105商铺，暂不同意退认购，本着友好协商、尽快解决问题的原则，请贵方积极联系我司工作人员协商解决方案。”被告因建设银行贷款申请未获审批，与其配偶高云波转向交通银行申请了同时购买的位于昆明市五华区的购房贷款，并于2020年12月15日签订《个人房产抵押贷款合同》。

再查明，本院于2021年3月26日将起诉状副本送达被告。原告为实现债权支出律师费8000元。

本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，依法成立并生效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。根据双方约定，被告应于2020年9月20日前支付首付款，购房尾款采取银行贷款方式支付，应当于合同签订后三十日内办理贷款并支付剩余购房款，被告逾期支付超过三十日，原告有权解除合同。根据庭审查明的事实，被告直至开庭当日仍未支付剩余购房款，其行为已经构成违约，且逾期付款超过三十日，原告享有解除权，故原告主张解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。原告主张解除《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》，但未通知被告而直接提起诉讼，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款：“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除”的规定，故前述《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》自本院向被告送达起诉状副本之日，即2021年3月26日解除。被告辩称其系因银行贷款未获审批而导致未能按期支付购房尾款，故不应承担违约责任，对此，本院认为，首先，被告未按约定期限付清合同约定全部首付款已经构成违约；其次，根据原、被告双方合同约定，被告在约定期限内支付购房尾款系其合同义务，被告未举证证明银行贷款未获审批的事实系因不可归责于其自身的原因所致，被告的前述合同义务不免除；再者，根据庭审查明的事实，涉案贷款审批未获通过后，被告与其配偶通过向交通银行申请贷款购买案外房屋并获审批，由此可见，被告可以通过向其他银行申请贷款的方式支付购房款项但却并未积极履行其付款义务；综上，被告的抗辩理由不能成立。另，被告关于双方签订的合同中关于购房款支付期限约定系格式条款，加重被告责任应认定为无效条款的抗辩理由，因无事实和法律依据，本院亦不予支持。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失”及第二款：“合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外”的规定，被告逾期支付购房款，应当承担相应的违约责任，被告抗辩双方约定的违约金计算标准过高，请求法院予以调整，结合原告实际损失及被告的违约事实，本院酌情予以调整违约金为50000元。合同因解除履行终止后，双方当事人互付返还义务，故原告应将实际收取的购房款369339元返还被告。原告主张的律师费8000元系其为实现债权而支出的合理费用，且双方在合同中对该费用的承担有明确约定，故原告主张的该项费用，本院予以支持。

据此，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十五条第二款、第五百六十六条第一、二款、第五百七十七条、第五百八十五条第一、二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条的规定，判决如下：

一、原告昆明新希望置业有限公司与被告马*于2020年8月15日签订的《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》于2021年3月26日解除；

二、被告马*于本判决生效之日起十日内向原告昆明新希望置业有限公司支付违约金50000元；

三、被告马*于本判决生效之日起十日内向原告昆明新希望置业有限公司支付其为实现债权而支出的律师费8000元；

四、原告新希望置业有限公司于本判决生效之日起三十日内向被告马*返还购房款369339元；

五、驳回原告昆明新希望置业有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2049元，由被告马*负担。

如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。

本判决生效后，义务人拒不履行的，权利人可以向本院或者与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。