房屋租赁合同纠纷民事一审判决书

原告向本院提出诉讼请求：1.原告与被告立德公司签订的《商业用房委托经营管理合同》于2021年2月1日解除；2.被告立德公司向原告支付租金18260.66元（暂计至2021年1月31日，最终以被告实际支付房屋之日为准）、逾期付款违约金127.3元（违约金以11899元为基数，0.3‰／日为利率，自2021年1月1日暂计至2021年1月31日，最终以被告实际支付之日为准）；3.被告昌宏公司对上述第二项诉请承担连带赔偿责任；4.本案案件受理费由被告承担。事实和理由：经案外人昆明新亚企航房地产经纪有限公司居间介绍，2017年7月5日，原告与昆明建发房地产开发有限公司（以下简称建发房地产公司）签署了《“西城时代”认购协议书》，认购昆明市五华区地块Ⅱ）负一层530号商铺（以下简称“涉案商铺”）。2017年7月26日，原告与建发房地产公司签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，并于次日办理《商品房买卖合同登记备案表》。2017年7月26日，原、被告签订《商业用房委托经营管理合同》，委托被告代为行使涉案商铺租赁权，并代原告向承租人收取租金，委托管理期限自2017年10月1日至2027年9月30日。根据合同约定，委托经营期限内被告向原告支付租金收益共计383264元（税前），并约定了支付方式及违约责任。合同签订后，被告未按时支付租金收益。另，据原告了解，被告立德公司住所地实际由被告立德公司关联企业（股东关联）即被告昌宏公司经营。原告认为，《商业用房委托经营管理合同》系当事人真实意思表示，不存在法律规定的无效情形，依法成立并生效，双方应当全面、善意地履行合同义务。现被告立德公司并未依约及时履行租金收益支付义务，其行为已构成违约，原告有权要求被告立德公司承担违约责任，被告昌宏公司作为涉案房屋实际运营方，且与被告立德公司存在人格混同情形，应当对被告立德公司的债务承担连带赔偿责任。同时，鉴于《商业用房委托经营管理合同》系委托合同，根据《民法典》的规定，原告可随时解除合同。为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼。

被告立德公司答辩称：1.就应支付给原告的租金收益，我方并非恶意违约；2.涉案商铺不具备独立经营条件，我方目前已积极与全体业主沟通，以期找到解决方案。

被告昌宏公司答辩称：与我公司无关，涉案商铺是由被告立德公司运营的，而被告立德公司股东薛有庆只持有我公司10.41667%的股份，我公司与被告立德公司是两个不同的主体，不应承担连带责任。

当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的前三组证据与本案诉争的事实有关，且两被告均认可上述证据的真实性、合法性，故对于上述证据，本院依法予以确认并采信，至于其证明效力，本院将在下文予以阐述；2.原告提交的第四组证据无原始数据予以核实，不符合证据的法定形式，故对于该份证据，本院不予采信；3.被告昌宏公司不认可原告提交的《通知》，但未提交相反证据予以反驳，且发出该份《通知》的主体即被告立德公司对该份证据的真实性、合法性及关联性均予以认可，故对于该份证据，本院依法予以确认并采信；4.被告立德公司提交的《短信聊天记录》，有原始数据予以核实，且该聊天记录所涉139××××0567号码与《商品房购销合同》《商业用房委托经营管理合同》中载明的两原告联系电话一致，故对于该份证据，本院依法予以采信，至于证明效力，将在下文予以论述；5.被告立德公司提交的第三、四组证据与本案诉争的事实有关，且原告认可上述证据的真实性、合法性，故对于上述证据，本院依法予以确认并采信，至于其证明效力，将在下文论述。

本院经审理认定事实如下：2017年7月27日，两原告（甲方，委托方）与被告立德公司（乙方，受托方）签订《商业用房委托经营管理合同》，约定甲方委托乙方经营位于昆明市五华区地块Ⅱ）负1层530号商铺，共1个单元，总建筑面积合计32.82平方米；委托方式为甲方将其所拥有的昆明建发曦城购物中心（Ａ6地块Ⅱ）的上述商铺的全部使用权、租赁权、经营权、管理权、收益权委托给乙方，由乙方在法律规定的范围内进行经营、管理；委托管理期限为10年，起始于2017年10月1日止于2027年9月30日；乙方代甲方行使委托商铺的租赁权，并代甲方向承租人收取委托商铺的租金；委托经营期内乙方向甲方支付租金收益共计383264元（税前），支付方式为自2020年10月1日开始，乙方于每3个月最后一天前支付13688元；乙方按合同约定时间将租金收益向甲方指定的华夏银行，户名牛*，银行账号62×××99，开户行华夏银行红河支行以转账方式支付；在委托经营期内的第六年至第十年中，若其中某一年度的整体物业建筑面积年平均租金超过100元／平米／月时，甲乙双方就超出部分租金收益进行五五分成（甲方50%，乙方50%），具体收益按甲方所购商铺产权建筑面积与超出租金计算收益，收益于次年1月31日前核算完成后进行支付；甲方收取的固定租金收益回报中已包含委托商铺所在商场的全部经营收益；委托事项：……2.全面招商，并以昆明立德商业运营管理有限公司的名义对外签订租赁合同……4.以“建发曦城购物中心（Ａ6地块Ⅱ）”或其他名义统一经营、管理，对不遵守《建发曦城购物中心管理手册》及其管理规定的人员、商户主张权利……9.其他与经营、管理相关的事宜。合同有效期内，为维护建发曦城购物中心（Ａ6地块Ⅱ）整体经营形象，实现统一管理，甲方对其所拥有的委托商铺进行产权转让时，在同等条件下，乙方享有优先购买权；甲方转让其拥有的委托商铺时，必须提前90日书面通知乙方，乙方在同等条件下享有优先购买权；甲方不得单方面解除合同，不得另行委托第三方经营，亦不得自行经营或以任何方式允许第三方使用本房产；合同有效期内，除合同第十条的约定之外，任何一方均不得提前解除合同，否则违约方应向守约方支付相当于本委托商铺一年租金收益的违约金，若甲方是违约方，乙方有权拒付合同约定之租金收益而无需承担任何违约责任，且甲方须赔偿由此产生的一切损失，包括但不限于乙方由此赔偿经营商户的损失等，相关违约金及赔偿款项乙方可从应付甲方的租金收益中直接抵扣，不足抵扣的部分乙方有权单独追索；乙方无正当理由逾期向甲方支付租金收益，每日应按应付租金收益的0.3‰向甲方支付违约金；合同第十条约定存在下列情形之一时，合同自动解除，双方均不承担责任：1.因不可抗力导致合同无法执行时；2.合同有效期届满；3.经双方书面同意的其他情况等主要内容。上述合同签订后，两原告将涉案商铺交由被告立德公司经营管理。

另查明，1.被告立德公司向两原告支付租金收益至2020年9月30日；2.被告昌宏公司成立于1995年1月25日，注册资本9600万元，股东为薛有吉（认缴出资额8600万元，持股比例89.5833%）、薛有庆（认缴出资额1000万元，持股比例10.4167%）；3.被告立德公司于2021年3月31日向《商业用房委托经营管理合同》中约定的两原告收款账户支付3298.64元，摘要或附言为负1-530，返租。

再查明，2020年12月27日，被告立德公司工作人员向《商业用房委托经营管理合同》约定的两原告的联系电话139××××0567发送短信载明：“尊敬的甘*业主，您好！我是昆明立德商业运营管理有限公司（西城时代）业维部的工作人员黄秀琳，经前期与您电话沟通，并承您支持：将双方签订的《商业用房委托经营管理合同》第4.1条约定的‘甲方租金收益的开始支付时间’向后顺延半年。为了感谢你的支持，经公司努力，为您提供额外一个月租金补偿。现再次与您确认，请您收到短信后回复‘同意’进行确认，感谢您的支持！”，139××××0567回复信息：“同意。合同是我女儿的名字。”

本院认为，本案的争议焦点为：1.原告与被告立德公司签订的《商业用房委托经营管理合同》是房屋租赁合同还是委托合同？2.《商业用房委托经营管理合同》应否解除？针对第一个争议焦点，本院认为，《商业用房委托经营管理合同》系两原告与被告立德公司真实意思表示，依法成立并生效，各方当事人均应按照合同约定履行各自义务。从《商业用房委托经营管理合同》约定的内容来看，首先，被告立德公司向两原告支付的租金收益固定，即十年总收益为383264元，且双方有关经营期内第六年至第十年租金收益的分成比例亦固定；其次，上述合同中约定的“委托事项”均系被告立德公司占有、使用涉案房屋所衍生出的权利；再次，涉案商铺所有权变更时，被告立德公司享有优先购买权；最后，上述合同明确约定两原告不得单方面解除合同。综上，上述合同虽名为委托经营，但实为房屋租赁合同，两原告为出租人，被告立德公司为承租人，故本案案由应为房屋租赁合同纠纷。针对第二个争议焦点，本院认为，首先，原告要求解除合同的法律依据是《中华人民共和国民法典》第九百三十三条中有关委托人可随时解除合同的规定，而根据前文所述，本案所涉合同性质为租赁合同而非委托合同，故其主张解除的法律依据不适用；其次，本案中，两原告并未举证证明合同履行过程中已出现《商业用房委托经营管理合同》约定的合同解除情形，而该合同明确约定除存在合同第十条约定外，双方均不得提前解除合同；再次，根据《商业用房委托经营管理合同》的约定及当事人陈述，涉案商铺所在的建发曦城购物中心（A6地块Ⅱ）系整体出租，从维护整个地块整体经营的角度综合考虑，即使被告存在逾期支付租金的情形，亦未达到可解除合同的严重程度。综上，两原告要求解除《商业用房委托经营管理合同》无合同和法律依据，故对于两原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于两原告主张的租金，本院认为，根据《商业用房委托经营管理合同》的约定，自2020年10月1日开始，被告立德公司应于每3个月最后一天前支付13688元，而被告立德公司提交的《短信聊天记录》载明的内容可知，两原告与被告立德公司已就租金延付半年支付达成合意，故被告应于2021年3月31日前向两原告支付2020年10月1日至2020年12月31日（3个月租金）租金13688元，而2021年1月至3月的租金，被告立德公司应于2021年6月31日支付，即2021年1月租金的支付期限尚未届至，因此被告立德公司应向原告支付2020年10月1日至2020年12月31日（3个月租金）租金13688元。需要说明的是，两原告虽不认可被告立德公司提交的《短信聊天记录》所载明的内容，并对短信回复人的身份提出异议，但该号码系《商业用房委托经营管理合同》中约定的两原告的联系电话，两原告签订合同时对这一事实明确知晓，故两原告将该号码授权其他人使用的行为应视为其对实际使用人回复相应内容的授权，故两原告否认就租金延付半年支付与被告立德公司达成合意的主张不能成立。关于两原告主张的违约金，因至其起诉之日即2021年3月1日，被告立德公司前述租金支付期限尚未截至，故对于两原告有关违约金的诉讼请求，本院不予支持。至于被告立德公司2021年3月31日向两原告支付的3298.64元，因《商业用房委托经营管理合同》中并未约定款项抵扣顺序，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十条：“债务人对同一债权人负担的数项债务种类相同，债务人的给付不足以清偿全部债务的，除当事人另有约定外，由债务人在清偿时指定其履行的债务。债务人未指定的，应当优先履行已经到期的债务；数项债务均到期的，优先履行对债权人缺乏担保或者担保最少的债务；均无担保或者担保相等的，优先履行债务人负担较重的债务；负担相同的，按照债务到期的先后顺序履行；到期时间相同的，按照债务比例履行”的规定，该笔款项应用于抵扣被告立德公司拖欠的租金收益，故被告立德公司应向两原告支付租金10389.36元。关于两原告要求被告昌宏公司对被告立德公司的上述债务承担连带赔偿责任的诉讼请求，本院认为，首先，两原告提交的《工商信息截屏》只能证明被告立德公司的法定代表人薛有庆持有被告昌宏公司10.4167%的股份，并不能证明被告立德公司的法定代表人为被告昌宏公司的实际控制人，亦不能证明涉案商铺实际由被告昌宏公司经营、管理；其次，两原告亦未提交证据证明被告昌宏公司的股东存在滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害债权人利益的情形；最后，被告昌宏公司在庭审中仅认可其与涉案商铺的开发商即案外人昆明建发房地产开发有限公司存在合作关系，但不认可其实际经营涉案商铺，或收取任何租金收益。综上，两原告要求被告昌宏公司对被告立德公司的上述债务承担连带赔偿责任的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。

据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十条、第五百六十五条第二款、第五百六十六条第一款、第二款、第五百七十七条、第九百三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条的规定，判决如下：

一、被告昆明立德商业运营管理有限公司于本判决生效之日起向原告甘*、牛*支付租金10389.36元；

二、驳回原告甘*、牛*的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费180元，由被告昆明立德商业运营管理有限公司承担。

如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。

本判决生效后，义务人拒不履行的，权利人可以向本院或者与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。