房屋租赁合同纠纷民事一审判决书

冷*向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告之间的商铺租赁合同;2.判令被告退还原告已支付的租金52926元、物业管理费13687.5元、租金保证金17642元;3.判令被告赔偿原告其已支出的装修押金2000元、装修费用72850元;4.判令被告赔偿原告为经营商铺所支出的品牌合作费用46000元;5.本案的诉讼费以及律师费用由被告承担。庭审中，冷*撤回了对物业管理费及装修押金的主张。事实与理由:2019年11月，原被告双方经过协商一致，订立编号为SG-XS-1911***的博越星光城商铺租赁合同，合同约定:原告承租被告位于济南市历下区经十路与转山西路交汇处B1层****号的商铺，2020年1月18日为被告的对外营业日，即双方签订合同项下租金、管理费、推广管理费等的计收起始日。合同签订后，原告即按合同约定交付被告六个月的租金、相当于两个月租金的租赁保证金以及后续六个月的管理费，然截至2021年3月，被告尚未开始对外营业，故双方于2020年3月签订博越星光城商铺租赁合同补充协议，协议约定:2020年7月18日为被告的对外营业日，即双方签订合同项下租金、管理费、推广管理费等的计收起始日。原告对租赁商铺进行了装修，且为经营商铺与山东禾言乙餐饮管理有限公司签订了合作经营合同。然而，截至目前，租赁商铺所在的博越星光城尚未开始营业，其违反了合同的约定。原告为经营的目的租赁商铺，现合同的根本目的无法实现，被告的行为已构成了根本违约，侵犯了原告的合法权益。原告多次与被告协商解决问题，双方未达成一致意见。现原告为维护自身合法权益，诉至法院，形成诉讼。

博韵雅越公司辩称，1.原告所诉与事实不符，博韵雅越公司已按合同履行义务，原告所诉没有事实依据及法律依据，不同意解除合同，博韵雅越公司无义务退还原告所诉款项；2.原告的品牌合作费是否支出，均与博韵雅越公司无关联性，不应由博韵雅越公司承担；3.博韵雅越公司按合同履行合同义务，原告亦应当按合同继续履行合同承担义务，律师费没有明确约定，博韵雅越公司不应承担。请求法院查明事实驳回原告的诉讼请求。

本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下:2019年11月15日，博韵雅越公司（出租方、甲方）、冷*（承租方、乙方）签订《博越星光城商铺租赁合同》（合同编号：SG-XS-1911***），合同约定“根据《中华人民共和国合同法》的规定，甲、乙双方在平等、自愿、公平和诚实信用的基础上，经协商一致，就乙方承租甲方商铺，订立本合同，以资共同遵守。第一部分专有条款：1.租赁商铺，1.1本合同项下之租赁商铺位于济南市历下区经十路与转山西路交汇处B1层****号……1.2乙方应当对租赁商铺用以经营禾记品牌，并仅限于从事餐饮经营范围内的项目。1.3本合同项下租赁商铺套内建筑面积（也称计租面积）为50平方米，实际数据以相关部门实际测绘面积为准，双方确认以建筑面积作为本合同项下商铺各项费用的计算面积……2.期限，2.1商铺交付日及租赁期限：本合同约定的商铺交付日为2019年12月15日。租赁期限自本合同2.3款约定的开业日起算至2022年1月17日届满，共24个月。2.2装修期：2019年12月15日至2020年1月17日，为甲方给予乙方的装修期。装修期内，乙方需按规定的时间和金额支付管理费、水电能耗等公共事业费、装修管理费及其它相关费用。2.3开业日：双方确认，2020年1月18日为乙方的对外营业日，亦即本合同项下租金、管理费、推广管理费等的计收起始日。3.租金标准及支付方式，3.1固定租金标准，承租方按照固定租金方式向甲方支付租金。乙方同意按照固定租金方式向甲方支付租金。具体计算方法如下：a）自计租日起，第一计租年的租金标准为：按计租面积计算，每月每平方米人民币176.42元，合计每月租金为人民币8821元。b）自计租日起，第二计租年的租金标准为：按计租面积计算，每月每平方米人民币176.42元，合计每月租金为人民币8821元……3.2本合同项下各项费用的支付按照半年交纳。4.管理费标准及支付方式（参照租金支付方式）……4.4租赁保证金：乙方应当于本合同签署之日起五个工作日内，向甲方支付相当于两个月的租金即人民币17642.00元作为租赁保证金，以担保乙方切实履行本合同项下的各项约定义务……第二部分通用条款……9.商铺交付，9.1商铺交付日，a）如甲方实际交付日与专有条款中约定交付日不一致的，则分别按照以下方式处理：如因甲方原因导致甲方在约定交付日之后向乙方交付商铺的，则租赁期限、装修期等期限的起算日、届满日均相应顺延；如因乙方原因导致甲方在约定交付日后向乙方交付商铺的，则甲方在本合同项下的租赁商铺交付义务在约定交付日即告完成，各期限不做顺延。b）乙方应在交付日和甲方办理租赁商铺交接手续，按照本合同附件二的格式要求共同签署交接确认书。c）在双方未就商铺交付达成一致时，如乙方已经实际进场开始进行装修工作，则乙方该实际进场之日即为本合同项下的商铺交付日，而无论乙方是否与甲方签署了交接确认书。d）如甲方不能在双方约定的交付日向乙方交付商铺的，装修期及租赁期限相应顺延，乙方同意不视为甲方违约并不向甲方提出其他任何权利主张。甲方逾期交付超过三个月的，乙方有权解除合同。甲方应于合同解除后60日内无息返还乙方已付的全部款项……”。博韵雅越公司在上述合同中加盖合同专用章，冷*在上述合同中签字摁印。

2019年12月10日，博韵雅越公司（甲方、出租方）、冷*（乙方、承租方）签订《博越星光城商铺租赁合同补充协议》编号：SG-XS-1911***，内容为“一、经甲乙双方协商决定，对双方签订的博越星光城商铺租赁合同第一部分，第2条（2.1、2.2、2.3）作如下更改：1、商铺交付日期及租赁期限：本合同约定的商铺交付日为2020年2月20日。租赁期限自本合同2.3款约定的开业日起算至2022年4月17日届满，共24个月。2、装修期：2020年2月20日至2020年4月17日，为甲方给乙方的装修期。装修期内，乙方需按规定时间和金额支付管理费、水电能耗等公共事业费、装修管理费及其它相关费用（进场装修费用清单见附件三）。3、开业日：双方确认，2020年4月18日为乙方的对外营业日，亦即本合同项下的租金、管理费、推广费等的计收起始日。二、本补充协议属于租赁合同一部分，与租赁合同具有同等法律效力。如下《博越星光城商铺租赁合同》冲突的以本补充协议为准。”

2020年3月，博韵雅越公司（甲方、出租方）、冷*（乙方、承租方）签订《博越星光城商铺租赁合同补充协议》编号：SG-XS-1911***，内容为“一、经甲乙双方协商决定，对双方签订的博越星光城商铺租赁合同第一部分，第2条（2.1、2.2、2.3）作如下更改：1、商铺交付日期及租赁期限：本合同约定的商铺交付日为2020年5月15日。租赁期限自本合同2.3款约定的开业日起算至2022年7月17日届满，共24个月。2、装修期：2020年5月15日至2020年7月17日，为甲方给乙方的装修期……3、开业日：双方确认，2020年7月18日为乙方的对外营业日，亦即本合同项下的租金、管理费、推广费等的计收起始日。二、本补充协议属于租赁合同一部分，与租赁合同具有同等法律效力。如下《博越星光城商铺租赁合同》冲突的以本补充协议为准。”

后博韵雅越公司（甲方、出租方）、冷*（乙方、承租方）又签订《博越星光城商铺租赁合同补充协议（二）》编号：SG-XS-1911***，内容为“经甲乙双方协商决定，对双方签订的博越星光城商铺租赁合同第一部分，第2条作如下更改：1.租赁期限自本合同2.3款约定的开业日起算至2022年8月14日届满，共24个月。2.开业日：双方确认，2020年8月15日为乙方的对外营业日，亦即本合同项下租金、管理费、推广费等的计收起始日。二、租金折扣：双方确认，2020年8月15日至2020年12月31日期间租金按照65%收取。已经预付租金的，按照合同到期前最后一个月租金水平自动顺延对等天数……四、本补充协议属于租赁合同一部分，与租赁合同具有同等法律效力。如与《博越星光城商铺租赁合同》、《博越星光城商铺租赁合同补充协议》冲突的以本补充协议为准。”

冷*向博韵雅越公司支付租金保证金17642元、租金52926元，博韵雅越公司对上述费用予以认可。

庭审中，冷*提交2020年5月10日《工程施工合同协议条款》，约定，“冷*（发包方、甲方）、康居装饰（承包方、乙方）……甲、乙双方在平等、自愿、公平、诚实信用的基础上，就乙方承包承包甲方的装饰装修工程有关事宜，达成如下协议：第一条工程概况，1.1工程施工地点：博韵星光城商铺，1.2工程装饰装修面积：50㎡……1.7工程款和报价单，（1）工程款：本合同工程造价为（人民币）￥56500整……甲方（签字）冷*，乙方（盖章）济南康居家居装饰有限公司印章……”。冷*提交2020年5月27日济南康居家居装饰有限公司《销货清单》，内容为“要货单位：冷*，工程款56500元……济南康居家居装饰有限公司印章”。冷*提交2020年5月25日济南人诺建材有限公司《销货清单》，内容为“要货单位：冷*，产品名称：卷帘门4000元、油烟机6000元、前厅地面砖2000元、铝塑板1200元、绕路增项3150元，合计16350元”。

庭审中，冷*提交2019年10月31日《合作经营合同》，约定，“山东***餐饮管理有限公司（甲方）、冷*（乙方）……一、合作范围，1.甲方授权乙方在指定区域山东省济南市设立合作门店……二、合作费用及期限，1.本合同订立后，乙方须向甲方一次性缴纳品牌合作费35000元……2.在合同有效期内，乙方应每年向甲方交纳品牌管理费6000元……3.合作经营合同样本订立前，乙方须向甲方缴纳市场保证金5000元，合同期满后，乙方无违规经营行为，甲方将保证金退还乙方。若乙方拖延缴管理费，甲方有权用保证金充抵……4.经乙方同意，本协议有效期24个月，自2019年10月31日至2021年10月31日……”。冷*提交2019年10月31日山东禾言已***餐饮管理有限公司收据一份，收据载明交款46000元。

庭审中，冷*提交聊天记录一宗，2020年10月15日聊天记录有“今日仍未营业，请按商场规定时间开门营业”“自按照商场要求8月8日开业以来，商场营业环境和条件到目前仍不满足，空调直到现在不能使用，苍蝇问题反馈了这么多次，现在还是苍蝇乱飞，商场近期也不做消杀。广告宣传基本没有。不满足营业条件，无法营业”；2020年11月3日聊天记录有“魏经理，现在商场怎么样了，我们何时能营业有时间了吗？”“没有，没有通知呢”。

另查明，2020年11月16日，中国（山东）自由贸易试验区济南片区管理委员会曾为博韵雅越公司（邂逅1855等七家商铺）发放过编号为济消历下消安许字（2020）第0017号自由贸易试验区公众聚集场所投入使用、营业消防安全许可证。2021年1月6日，济南市历下区消防救援大队出具撤销公众聚集场所投入使用、营业消防安全许可决定书（济消历下消安许撤字[2021]第0001号），内容为“博韵雅越公司（邂逅1855等七家商铺）：根据你单位（场所）博韵雅越公司（邂逅1855等七家商铺）在投入使用、营业前作出的消防安全承诺，我大队于2021年1月6日派员现场核查时发现你单位（场所）作出的承诺与实际情况严重不符，并责令你单位（场所）限期改正（济消历下消安许限字（2020）第0010号）。经检查，你单位（场所）尚未改正下列消防问题：1.仓库未设防火门；2.防火卷帘门部分损坏；3.部分商铺缺少一安全出口；4.部分商铺安全出口过窄；5.部分消火栓设置在室内未设置在公区……11.水泵现场不具备测试条件。根据《中华人民共和国行政许可法》第六十九条之规定，决定撤销你单位（场所）《自由贸易试验区公众聚集场所投入使用、营业消防安全许可证》（济消历下消安许字（2020）第0017号）。你单位应当在收到本决定书之日起三日内停止使用、营业。在此期间应当采取必要措施，确保消防安全……”。

庭审中，冷*、博韵雅越公司均认可涉案商铺于2020年5月15日交付。冷*认可其装修涉案商铺后进行了试营业。

庭审中，冷*提交律师费发票一份，证明冷*支付律师费5000元。

本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。博韵雅越公司、冷*签订的涉案《博越星光城商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效。庭审中，双方均认可涉案商铺于2020年5月15日交付，涉案《博越星光城商铺租赁合同补充协议（二）》约定2020年8月15日为乙方对外营业日即租金的计收起始日，故涉案《博越星光城商铺租赁合同》租赁期限起算日为2020年8月15日。通过济南市历下区消防救援大队2021年1月6日作出的撤销公众聚集场所投入使用、营业消防安全许可决定书以及冷*提交的聊天记录等证据，可以反映涉案商铺无法正常经营，不能实现合同目的，因此，冷*要求解除涉案《博越星光城商铺租赁合同》，本院予以支持。对于租金的问题，冷*已接收涉案商铺，其应承担相应的租金，但济南市历下区消防救援大队2021年1月6日作出的撤销公众聚集场所投入使用、营业消防安全许可决定书可以反映涉案商铺所在商场消防安全存在问题，博韵雅越公司（邂逅1855等七家商铺）已被通知停止使用营业，因此，涉案《博越星光城商铺租赁合同》租金计算应截止到2021年1月6日；对于2020年8月15日至2021年1月6日期间的租金，参照山东省人民政府办公室发布的《关于抓好保居民就业、保基本民生、保市场主体工作的十条措施》（鲁政办字[2020]77号）第二条规定，“对承租国有资产类经营性房产的个体工商户和小微企业，在落实已出台的减免或减半征收房租的优惠政策基础上，再将减半征收房租期限延长至2020年12月31日”，并考虑涉案商铺所在商场经营状况，本院认定2020年8月15日至2021年1月6日期间（145天）的租金，按合同约定租金标准的50%计收，涉案《博越星光城商铺租赁合同补充协议（二）》约定租金按照65%收取，即每月租金5734元，再按50%标准计算，上述期间租金为13857元。扣除13857元后，博韵雅越公司应退还冷*租金39069元。涉案《博越星光城商铺租赁合同》解除，冷*交纳的租赁保证金17642元，博韵雅越公司应退还给冷*。对于冷*主张的经济损失，博韵雅越公司未能向冷*提供无消防安全问题的商铺，致使合同目的不能实现，博韵雅越公司存在过错，对于冷*的损失应承担相应责任；冷*租赁涉案商铺，应对涉案商铺的消防安全、经营环境等进行充分了解，冷*未对租赁房屋进行谨慎考察，冷*亦存在一定过错，且冷*已在涉案商铺进行了试营业，因此，冷*亦应承担相应责任。庭审中，冷*提交《工程施工合同协议条款》、《销货清单》、《合作经营合同》、收据等证据证明其装修损失72850元、品牌合作费用损失46000元，考虑冷*确实对涉案商铺进行了装修并进行了试营业等情况，上述证据能够达到高度盖然性标准，可以证明冷*因装修而支出的费用以及因品牌合作而支付的费用。结合双方过错程度，并考虑冷*已在涉案商铺进行了试营业等情况，本院酌定博韵雅越公司应对冷*主张的上述经济损失承担60%；冷*自负40%。根据负担比例，博韵雅越公司应赔偿冷*损失71310。对于冷*主张的律师费，律师费并非诉讼的必要费用，且双方对于博韵雅越公司律师费承担无明确约定，故本院对冷*的该项主张不予支持。涉案《博越星光城商铺租赁合同》解除，冷*应退还博韵雅越公司涉案商铺（济南市历下区经十路与转山西路交汇处B1层****号）。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：

一、解除原告冷*、被告济南博韵雅越商业管理有限公司于2019年11月15日签订的涉案《博越星光城商铺租赁合同》（合同编号：SG-XS-1911***）；

二、被告济南博韵雅越商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告冷*租金39069元；

三、被告济南博韵雅越商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告冷*租赁保证金17642元；

四、被告济南博韵雅越商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告冷*损失71310元；

五、原告冷*于本判决生效之日起十日内返还被告济南博韵雅越商业管理有限公司涉案商铺（济南市历下区经十路与转山西路交汇处B1层****号）；

六、驳回原告冷*的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费4376元，减半收取2188元，由济南博韵雅越商业管理有限公司负担1366元，由冷*负担822元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。