房屋买卖合同纠纷民事二审判决书

塘宸公司上诉请求：1．撤销一审判决主文第三、五项，改判支持塘宸公司一审全部诉讼请求；2．才巽公司承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审判决调整违约金数额过低，且无事实和法律依据。首先，塘宸公司仅有涉诉项目运营，因才巽公司违约未按期付款，导致塘宸公司无资金维持该项目运营，需向案外人沈某借款，故塘宸公司的借款与才巽公司的违约具有因果关系。其次，塘宸公司与沈某约定的借款利率不违反法律强制性规定，且符合当时民间借贷市场的利率标准情况，一审判决的违约金无法使塘宸公司的损失得到全部赔偿。二、才巽公司应依据合同约定向塘宸公司支付法律服务费。由于才巽公司违约，塘宸公司请求才巽公司支付的法律服务费，应当包含在合同约定的“由此而发生的一切费用”范围内，故该请求应予支持。

才巽公司上诉请求：撤销一审判决主文第二、三、六项，驳回塘宸公司一审本诉诉请，改判支持才巽公司一审全部反诉诉请。事实与理由及针对塘宸公司的上诉请求答辩称：一审判决事实认定不清，法律适用错误。一、康廷公司系塘宸公司涉诉项目的包销机构，并非房产中介，其代表塘宸公司行使各项职责，在实际销售中，康廷公司与塘宸公司一体化，因此一审法院认定的三方关系属事实认定错误，一审法院以康廷公司与塘宸公司存在纠纷为由，否认康廷公司的证词效力，系事实认定错误。二、才巽公司享有并行使了法定的不安抗辩权。在康廷公司告知才巽公司出售房屋无法办理过户等严重不利情形后，才巽公司在第一时间提出了暂缓支付的请求。不安抗辩权的重点在于“不安”的产生，客观上在约定的时间内塘宸公司无法过户，无论是什么原因，在当时就已经出现了让才巽公司“不安”之情形，才巽公司系合法行使不安抗辩权。此外，已有多份生效判决认定塘宸公司于其他案件中存在违约行为。三、才巽公司与塘宸公司从签约意向、合同签约、付款安排、协商沟通至解约退款等过程均将35套房屋作为一个整体看待，不可能出现不同房屋不同的处理方式，更不可能针对一个主体出现两种不同的处理结果。除塘宸公司起诉涉及的25套房产外，另有10套房产已按照塘宸公司与购房人达成的口头合意在另行销售后予以退房并办理相应手续，原购房者已收到塘宸公司退回的房款。真实情况是，塘宸公司基于其自身的违约事实，才会与购房主体就35套房屋统一达成退房合意，待完成重新销售后，塘宸公司即履行与原购房主体的退房手续。四、塘宸公司在房屋买卖合同履行过程中存在诸多在先的实质违约，且经多次沟通仍怠于纠正，构成对房屋买卖合同继续履行的实质障碍，一审法院认定房屋买卖合同由于才巽公司违约在先导致合同解除、塘宸公司不存在违约事项，系事实认定错误。五、塘宸公司于履行停滞后近两年时间内从未向才巽公司提出书面解约并主张对应违约责任，明显有悖于基本商业与交易习惯，塘宸公司在一审诉讼时才主张解除合同，即便塘宸公司享有单方解除权，亦早已超过一年除斥期间，一审法院未对塘宸公司单方解约行为进行实质审查，直接认定其享有单方解除权，系法律适用错误。六、一审判决基于对房屋买卖合同的错误认定，要求才巽公司承担合同解除违约金，缺乏事实依据。塘宸公司将其自行与案外人借款的高额不合理利息作为损失的参考依据，一审判决认定该部分所谓损失与才巽公司迟延付款构成部分因果关系，并据此酌定才巽公司承担相应比例的违约金，系事实认定错误。七、即便才巽公司违约行为成立，违约金标准也过高。本案中，双方合意解除房屋买卖合同，但房屋仍在塘宸公司名下，房产价值并无实质性的减少或丧失，并且在长达三年的时间里，塘宸公司拖延不处理，占用了才巽公司提供的资金，不断获利，在塘宸公司并无真实损失的情况下，如果仍由才巽公司承担总房价5％的违约金，显失公平。

塘宸公司辩称，一、才巽公司并无充分证据证实塘宸公司无法为其办理过户手续，故其无权行使不安抗辩权，应当承担逾期付款的违约责任。二、塘宸公司从未与35套房屋的购房人达成整体退房协议，否则不会发生有的追究违约责任而有的协议解约之情况。三、根据合同约定，只有付清全款后，塘宸公司才有开具发票的义务，故塘宸公司未向才巽公司开具已付部分房款发票，不构成违约。此外，合同中已明确才巽公司所购房屋存在抵押之情况，只要才巽公司如约支付购房款，塘宸公司就可以及时涤除，故才巽公司认为塘宸公司违约在先没有事实依据。

康廷公司述称，请求法院依法判决。

塘宸公司向一审法院起诉请求：1．确认塘宸公司与才巽公司签订的编号3462311《上海市房地产买卖合同》于2019年3月19日解除；2．判令才巽公司给付塘宸公司违约金425，166.48元；3．判令才巽公司给付塘宸公司法律服务费11，500元。

才巽公司向一审法院提出反诉请求：1．确认塘宸公司与才巽公司签订的编号3462311《上海市房地产买卖合同》于2019年7月26日解除；2．判令塘宸公司退还才巽公司已支付的购房款319，000元；3．判令塘宸公司支付才巽公司利息（以已付购房款319，000元为基数，自2019年7月26日起至实际退还之日止，按照年利率3.85％计算）；4．判令塘宸公司支付才巽公司法律服务费。一审审理过程中，才巽公司撤回了上述第4项诉讼请求。

鉴于案件争议明确，且一审判决书已送达双方当事人，故对于一审判决书中查明事实及判决理由部分，本院不再重复表述。

一审法院判决：一、塘宸（上海）实业有限公司与上海才巽实业有限公司就上海市嘉定区XX公路XX号XX室签订的《上海市房地产买卖合同》于2021年1月8日解除；二、上海才巽实业有限公司应于判决生效之日起十日内协助塘宸（上海）实业有限公司办理撤销上述合同的网上备案手续；三、上海才巽实业有限公司应于判决生效之日起十日内支付塘宸（上海）实业有限公司违约金106，292元；四、塘宸（上海）实业有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海才巽实业有限公司支付的购房款319，000元；五、对塘宸（上海）实业有限公司的其余诉讼请求不予支持；六、对上海才巽实业有限公司的其余诉讼请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人如未按判决履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。

本院另查明，一审法院庭审中，才巽公司表示，对于塘宸公司提供的解除合同律师函和邮寄面单的真实性予以认可，但表示没有收到。与本案进行合并审理的另案当事人赵博闻向一审法院出具的《情况说明》载明，其家人收到过塘宸公司发出的解除合同通知。以上事实有才巽公司在一审庭审中的陈述以及赵博闻的委托诉讼代理人黄一伟、周永强向一审法院出具的《情况说明》予以证实。

本院认为，应当先履行债务的当事人依照法律规定行使不安抗辩权中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。根据双方签订的《上海市房地产买卖合同》约定，才巽公司应于2018年11月支付第二期房款，但才巽公司以其行使不安抗辩权为由未予支付。根据法律规定，才巽公司行使不安抗辩权中止支付房款，应当向合同相对方塘宸公司及时履行通知义务，就中止履行的情况通知到塘宸公司，塘宸公司收到通知后可以提出异议或者提供适当担保。然而才巽公司并未提供证据证明曾通知塘宸公司，据此应当认定，才巽公司未支付第二期房款，不符合行使不安抗辩权的法定要件。此外，一审法院根据查明的事实，认定才巽公司并无确切证据证实塘宸公司存在法定可以中止履行的情况，本院对其观点予以认同。故才巽公司以其行使不安抗辩权为由，不同意承担逾期付款违约责任的意见，一审法院未予采纳并无不当。才巽公司上诉认为，自第二笔房款应付之日起一年内塘宸公司未行使合同解除权致该解除权消灭。但根据一审庭审中才巽公司的陈述，其对塘宸公司提供的解除合同律师函及寄件日期显示为2019年3月的邮寄面单的真实性没有异议，故应当认定塘宸公司已及时行使了合同解除权。关于才巽公司主张其与塘宸公司达成口头解除《上海市房地产买卖合同》的协议，其对此并未提供充分的证据。一审法院认为，无法从部分房屋签订解除协议直接推定塘宸公司与才巽公司就全部所购房屋达成退房及免除购房人违约责任的合意，该观点本院予以认同。关于违约金的数额问题，一审法院综合考量了塘宸公司的实际损失以及才巽公司的过错程度等因素，酌情调整的违约金数额，并无不当。上诉人才巽公司、塘宸公司均要求重新确定违约金数额的上诉请求，缺乏依据。综上，本院认可一审法院对事实的分析认定及对相关法律法规的理解适用，对塘宸公司、才巽公司的上诉请求，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费6，083.12元，由上海才巽实业有限公司负担1，520.78元，塘宸（上海）实业有限公司负担4，562.34元。

本判决为终审判决。

二零二一年十二月三十日

附录

附：相关法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……