房屋租赁合同纠纷民事一审判决书

滕州市奥森公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令滕阳酒店腾出租赁的房屋支付房屋占有使用费47833.3元；2.请求诉讼费由滕阳酒店承担。事实和理由：2020年10月1日，滕州市奥森公司、滕阳酒店签订《房屋租赁合同》，约定滕阳酒店租赁滕州市奥森公司所有的位于滕州市益康××××营业房（具体详见合同第二条之约定），租赁期限从2020年10月1日起至2020年12月30日止，三个月租金71750元。合同签订后，滕州市奥森公司依约交付了房屋，滕阳酒店依约支付了租金。合同第五条约定：1、租赁期满后，乙方不再租赁该房屋需拆除装修，乙方应把室内外恢复原样，甲方不承担任何费用；2、如因城市规划房屋拆迁，拆迁方对装修的补偿归甲方所有。租赁期限届满后，滕阳酒店又继续使用租赁的房屋。现滕州市奥森公司要求滕阳酒店腾出租赁的房屋并支付房屋占有费47833.3元。

滕阳酒店辩称，滕州市奥森公司在起诉时向法院提交两份诉状，第一份诉状诉请为法院判令解除租赁合同，在本次开庭即2021.4.19日提交了第二份诉状，对原诉状中的解除合同予以变更，滕阳酒店认为涉案房屋租赁合同在租赁期限届满后，滕阳酒店一直使用，在滕州市奥森公司第一份诉状的内容上也未否认双方存在租赁合同关系，因此，在租赁合同期满后双方应当转为不定期租赁合同，在不定期租赁合同中滕阳酒店占用租赁物为合法占有。关于滕州市奥森公司诉请的费用47833.3元滕阳酒店并不否认，但在本案发生前滕阳酒店已经于2021.1.14日向滕州市奥森公司支付了3个月租金71750元，并通过微信的方式向滕州市奥森公司进行告知，因此滕阳酒店不存在恶意拖欠租金的情况。关于本案发生的原因在于滕阳酒店在租赁期限内租赁房屋发生了拆迁，但滕州市奥森公司拒不向滕阳酒店支付关于拆迁中应当由租赁人享有的各项费用，因此本诉滕阳酒店提出反诉。

滕阳酒店向本院提出反诉请求：1.要求撤销与滕州市奥森公司签订的《房屋租赁合同》第五条第二款装修补偿的约定；2.要求滕州市奥森公司给付滕阳酒店一、搬迁费49953.3元；二、拆迁奖励费666044元；三、拆迁补助费33302.2元；四、停产停业损失2397758.4元，我方主张其中的46.85%即1102968.96元；5、装修费因涉案房屋的停产停业损失为110元平方米，附属物价值补偿为160元平方米，而停产停业损失为2397758.4元，因此附属物价值补偿为3487648.58元，我方主张其中的46.85%即1604318.35元，以上合计为3456586.981元。事实和理由：滕阳酒店从2013年开始租赁滕州市奥森公司的房屋，2018年就租赁的房屋进行了装修，实际经营至今。2020年10月1日，双方签订了《房屋租赁合同》，租赁期限为2020年10月1日起至2020年12月30日。在这期间，租赁房屋被依法征收，现滕州市奥森公司已经签订了征收补偿协议并以实际获得了拆迁补偿款。滕阳酒店认为《房屋租赁合同》第五条第二款权利与义务的约定，系滕州市奥森公司在合同签订时，利用出租方强势地位由其书写合同条款并在合同谈判的过程中不容反诉人协商修改下签订的，该约定致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿的原则，属于严重的显失公平。关于拆迁补偿款中的装修补偿费、搬迁费、搬迁奖励费、停业停产损失补偿费等均属于我们实际享有的权利，现滕州市奥森公司拒不支付给滕阳酒店。为维护滕阳酒店的合法权利，特提起反诉，请求人民法院依法予以支持。

滕州市奥森公司反诉辩称，不认可滕阳酒店提起的反诉请求，请求法庭依法驳回。事实与理由：关于租赁合同三个月一签的情况，因为在签订房屋租赁合同之前，双方已得知租赁房屋要拆迁的信息，所以租赁合同期限不便于签订的太长，所以三个月一签，而且在这几年来合同履行都是按约定签订，双方当事人对合同的签订均无异议。本案房屋租赁合同期限为3个月，滕阳酒店主张其装修行为的时间发生在3个月租赁期之前，当时滕阳酒店装修时也没有按照合同的约定向滕州市奥森公司申请，原租赁合同当事人权利义务关系已经终止。同时合同约定租赁合同期满，滕阳酒店对其装修部分拆除，政府拆迁补偿款归滕州市奥森公司，滕阳酒店主张的拆迁补偿款与滕州市奥森公司无关，对其他各项的补偿款，因均发生租赁合同期满后，根据拆迁补偿条例及山东省有关规定，房地产的拆迁达不成协议的，由政府裁决，发生纠纷按行政程序处理达成拆迁补偿协议的，如一方反悔，按民事程序处理。由于反诉人不是本案拆迁补偿协议的一方当事人，也不是被拆迁补偿一方，因此反诉人的反诉请求及事实理由均不成立，请求法庭予以驳回。

本院经审理认定事实如下：滕州市奥森公司系于2011年4月15日依法成立的有限责任公司，法定代表人为徐道金，经营地址为滕州市。2020年10月1日，滕州市奥森公司（甲方）与滕阳酒店（乙方）签订《房屋租赁合同》，双方在合同中约定“一、租赁期限：三个月，从2020年10月1日起至2020年12月30日。二、出租房屋位于益康××××营业房，出租的具体部位为甲方东楼大门南侧营业房第6、7、8、9、10、11、12、13号间一层合计8间＊16000元＝127000元，东楼二层合计3间＊7000元＝21000元，南楼两层18间744平方米＊80元／平方米＝59520元，西楼两层22间640平方米＊65元／平方米＝41600元，钢结构：计28000元，栋楼南头厨房6000元，电梯间3000元。三个月租金合计：71750元整（大写：柒万壹仟柒佰伍拾元整）。三、1、乙方应在合同签订之日把房租交齐，否则甲方有权解除租赁合同。2、以上租金不含税费，如国家管理部门收取此房任何税费，由乙方全部承担。五、1、乙方不得擅自改变所租甲方房屋的结构，如需在所租的房屋上添加附着物或装修，乙方必须申请甲方同意签字后，在不影响房屋使用价值房下进行，费用由乙方负担。租赁期满后乙方不再租赁该房屋，需拆除装修，乙方应把室内外恢复原样，甲方不承担任何费用；2、如因城市规划房屋拆迁，拆迁方对装修的补偿归甲方所有。九、因不可抗力的原因或房屋拆迁，本合同自行终止，不再另行通知。如房屋拆迁甲方需收回房屋，甲方按合同中甲、乙双所留的电话或信息通知乙方，乙方接到甲方交出房屋的电话或信息通知之日起七日内交出房屋，如不交出，甲方有权收回房屋，因此，所造成的一切经济损失均由乙方承担。十、如因房屋拆迁等原因导致合同提前终止，合同未履行的部分，甲方如数退还相应部分的租金，多退少补。”合同签订后，滕州市奥森公司依约交付了房屋，滕阳酒店依约支付了租金。合同到期后，因滕州市奥森公司房屋面临拆迁，表示不再与滕阳酒店续签租赁租合同并要求收回出租的房屋，但滕阳酒店经营者任莹莹仍在此继续经营，又于2021年1月14日交付了滕州市奥森公司三个月的租金71750元，同年1月16日，该租金随后即被滕州市奥森公司退回。2021年2月8日16时许，滕州市奥森公司法定代表人徐道金在滕州市公证处人员随同下，将“通知”一份张贴在滕阳酒店正门口北侧木隔断上，其后，徐道金又将该“通知”交付给了滕阳酒店前台的工作人员。该“通知”的内容为：“通知滕阳城南往事.任莹莹：关于你租赁滕州市奥森家具有限公司（以下简称奥森公司）房屋一事，现该租赁房屋面临政府拆迁，且你与奥森公司的租赁合同也与2020年12月30日到期，合同已自行终止。望你接到本通知之日起七日内腾出房屋，保持房屋现状，将房屋交付奥森公司。特此通知!滕州市奥森家具有限责任公司2021年2月8日。”逾期后，滕阳酒店未有搬离。另查明，2020年9月30日，滕州市人民政府发布滕政通字［2020］22号通告，即滕州市人民政府关于《滕州市善南街道贾庄区域房屋征收补偿方案》征求意见的通告，该通告第八条规定：“1.被征收房屋价值的补偿。对被征收非住宅房屋的价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋所处区位类似房地产的市场价格，由房地产评估机构确定。2.被征收房屋附属物价值补偿。被征收国有房屋和集体所有的房屋附属物按照合法建筑的面积160／平米的标准确定。确有特殊情况的，委托房地产部门通过评估确定。2020年12月25日至2020年12月30日，滕州市房地产开发事务中心委托了滕州市凯信房地产估价事务所有限公司对滕州市奥森公司坐落在滕州市地的价值进行了评估。滕州市凯信房地产估价事务所有限公司出具的评估报认定滕州市奥森公司使用的国有出让、工业用地面积为3613.60平方米，被征收房屋合法的建筑面积为3330.22平方米，未经登记房屋建筑面积为1386.28平方米，评估对象房地产在价值时点的评估价值为：贰仟陆佰肆拾陆万贰仟捌佰陆拾捌元整（26462868.00）（取整）。其中：产权登记房地产评估价值（含土地价值）为25018944.00元，折合平均单价约7512元／平方米；未登记房屋评估价值为：1443924.00元，平均单价约：1041.58元／平方米。2021年2月23日，滕州市奥森公司（乙方）与征收部门滕州住房和城乡建设局（甲方）达成滕州市房屋征收货币补偿协议，该协议的主要内容为：“一、房屋（含土地补偿）及附属物等评估补偿价值共计26462867.65元。具体为：（1）经认定调查合法住宅面积3330.22平方米，补偿25018944.22元；（2）享有工料费奖励补助面积1386.28平方米，奖励1443923.43元；（3）其他补偿0元。二、征收补偿及奖励补助：搬迁费49953.3元；搬迁奖励费699346.2元；停产停业损失补偿费2397758.4元；共计3147057.9元。三、本协议一、二条款项相加后，甲方应累计补偿乙方人民币29609925.55元（大写：贰仟玖佰陆拾万玖仟玖佰贰拾伍元伍角伍分）。四、协议签订时，乙方需将土地、房屋权属登记证书交由国土、不动产等部门办理注销手续（如乙方持有的证件不交给国土、不动产等部门办理注销手续的，其持有的权属证书作废）。涉及司法查封、抵押、债务纠纷的和租赁关系解除的，均有乙方自行解决。”此外，双方还在协议中约定了其他内容。其中协议中有关费用计算补偿标准为：1.搬迁费：3330.22平方米＊15元＝49953.3元；2.搬迁奖励费：3330.22平方米＊20元＊10天＝666044元；3、搬迁补助费：3330.22平方米＊10元／平方米＝33302.2元；4、停产停业损失补偿费：3330.22平方米＊20元／平方米＊36月＝2397758.4元。以上四项合计为3147057.9元。滕阳酒店为证明租赁滕州市奥森公司租用房屋的实际使用面积，曾通过法庭口头通知要求滕州市奥森公司予以配合进行实地测量，因滕州市奥森公司不予配合，2021年5月18日，滕阳酒店在滕州市公证处见证下，自行委托了舜诚项目管理有限公司对房屋的使用面积进行了鉴定，2021年5月27日，委托了舜诚项目管理有限公司出具了鲁舜诚建字［2021］229号鉴定报告书，鉴定结果如下：滕州市奥森公司出租的滕阳酒店经营的建筑面积为2565.79平方米.（其中结构为框架结构的房屋面积2264.73平方米，结构为砖混结构房屋面积132.93平方米，结构为钢结构房屋建筑面积168.13平方米）。对此滕州市奥森公司以与本案无关为由不予认可，亦拒绝再次组织人员测量。

还查明，滕阳酒店系个体工商户，于2013年11月19日依法成立，原经营者为朱俊峰，系任莹莹的丈夫，营业场所为滕州市益康大道西侧1318号，该营业场所系朱俊峰租赁滕州市奥森公司营业用房所得，朱俊峰经营酒店期间与滕州市奥森公司房屋租赁合同基本上为一年一签。2017年4月至2018年4月期间，朱俊峰为经营需要在未征得滕州市奥森公司同意下对其租赁房屋进行了投资装修，其后因朱俊峰遭遇车祸亡故，2018年5月22日，经营者任莹莹重新办理了个体工商登记，继续使用滕阳酒店名称及原租赁场地继续对外进行经营。因滕州市奥森公司所在的经营场所属于滕州市善南街道贾庄区域房屋征收的范围，为防止将来房屋征收时产生不必要的纠纷，自2019年1月1日起，滕州市奥森公司与滕阳酒店签订的租赁合同的约定的租赁期限均为三个月。

本院认为，本案的争执焦点是：滕州市奥森公司与滕阳酒店签订的《房屋租赁合同》是否有效，合同中的第五条第二款装修补偿的约定能否撤销。合同是民事主体间设立、变更、终止民事法律关系的协议。依法成立的合同受法律保护。滕州市奥森公司与滕阳酒店2020年10月1日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规强制性的规定，内容合法有效。合同生效后，双方依约履行了合同中义务。合同期满后，滕州市奥森公司对其所有房屋表示不再续租，滕阳酒店理应腾空租赁的房屋交于滕州市奥森公司，滕阳酒店未经滕州市奥森公司同意继续使用原租赁房屋，侵害了滕州市奥森公司财产所有权，滕州市奥森公司要求滕阳酒店腾空房屋交付于己，事实清楚，于法有据，本院应予支持。对于滕州市奥森公司主张房屋使用费，因滕州市奥森公司已于2021年2月23日与征收部门滕州住房和城乡建设局达成征收协议，且事后房屋征收补偿款征收部门已给付滕州市奥森公司，对征收协议达成之后房屋使用费，滕州市奥森公司无权主张。滕州市奥森公司房屋使用费实际损失应为2020年12月31日至2021年2月22日期间的经济损失，按照双方之前合同的约定三个月租金71750元标准计算，其损失为42252.78元（71750元/3个月+71750元/3个月/30天*23天）。该房屋使用费滕阳酒店应当支付给滕州市奥森公司。撤销权中的显失公平是指一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方请求人民法院或仲裁机构予以撤销。审查当事人的合同撤销权是否成立应当从主、客观两方面进行考察和认定：一是主观上，是否当事人利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，使对方在违背真实意思的情况下订立合同；二是在客观上，是否造成当事人之间在给付与代给付之间严重的失衡或利益的严重不平衡。滕州市奥森公司房屋属所在地属于滕州市善南街道贾庄区域房屋征收的范围之内，滕州市奥森公司与滕阳酒店2019年1月最初签订的房屋租赁时双方应当是明知的，按照日常的生活经验和常识酒店的租赁合同不可能三个月一签，滕州市奥森公司之所以与滕阳酒店以三个月为限作为租赁期限，其目的是为了防止房屋征收时与承租人产生不必要的纠纷。从2019年1月至2020年10月，滕阳酒店先后数次与滕州市奥森公司签订房屋租赁合同，特别是2020年9月滕州市人民政府发布拆迁公告后，滕阳酒店均未对租赁期限提出异议，不存在主观判断能力缺失，违背真实意思的表示。原经营者朱俊峰装修滕阳酒店时间发生在2017年4月至2018年4月间，时未征得滕州市奥森公司签字同意后自行装修，对其装修费用风险应当自负。因此，该租赁合同中的第五条第二款装修补偿的约定不属于撤销的范围。滕阳酒店的反诉请求，与租赁合同的约定的相悖，违反合同的契约精神，无事实和法律依据，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十三条第一款、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下：

一、滕州市滕阳城南往事酒店将承租的位于滕州市房屋及院落腾空，返还给滕州市奥森家具有限责任公司；

二、滕州市滕阳城南往事酒店给付给滕州市奥森家具有限责任公司房屋使用费42252.78元；

三、驳回滕州市奥森家具有限责任公司其他诉讼请求；

四、驳回滕州市滕阳城南往事酒店反诉请求。

上述一、二项于本判决生效后十日内履行完毕。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费1594元，减半收取计797元，由滕州市滕阳城南往事酒店负担705元，剩余的92元由滕州市奥森家具有限责任公司负担；反诉案件受理费38840元，减半收取计19400元，由滕州市滕阳城南往事酒店负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。