租赁合同纠纷民事一审判决书

永新公司向本院提出诉讼请求：1.判令邮政三明公司向永新公司支付拖欠的租金2090370元、逾期付款违约金60855.53元（该违约金以尚欠款项2090370为基数，按年利率15.4%计算，从2020年12月11日起暂计至2021年2月18日，此后继续计至租金实际清偿之日止）；2.判令邮政三明公司向永新公司支付违约金288000元；3.判令邮政三明公司向永新公司赔偿恢复案涉房产4楼原状的费用损失（以鉴定的数额为准）；4.判令邮政三明公司向永新公司支付案涉房产4楼的房屋占有使用费7460元（该占有使用费按每月每平方米12元计算，共计955平方米，从2021年2月1日起暂计至2021年2月18日，此后继续计至修复之日止）；5.邮政三明公司承担本案的诉讼费用（含鉴定费）。事实与理由:2015年11月20日，永新公司与中国邮政集团公司三明市分公司签订《房屋租赁合同》，中国邮政集团公司三明市分公司于2020年4月1日变更名称为中国邮政集团有限公司三明市分公司，即邮政三明公司。《房屋租赁合同》约定：租赁标的坐落于三明市梅列区（现三元区）陈大镇德安工业区37号的建筑面积为20000平方米，房屋产权证号为××／15004726-1××9号，土地证号为明梅国用（2015）第1**（以下简称案涉房产）；租期从2016年1月1日至2020年12月31日，共计5年；租金标准为每月30万元，每年360万元；租赁用途为建设运营三明惠农电子商务双创园；租赁期满或者合同解除后，乙方（邮政三明公司）将能够正常使用的租赁标的返还甲方（永新公司）；甲、乙双方如出现第十三条（一）、（二）规定的情形，守约方通知违约方后三十日内未改正，守约方有权解除合同，且违约方应赔偿年租金10%的违约金给守约方；乙方合计连续超过30日拖欠租金，且经甲方2次书面催告无效，应按所欠租金的1%支付滞纳金。2019年12月19日，永新公司与邮政三明公司签订房屋租赁合同补充协议，对租金进行调整：2019年度租金下调为年租金288万元。合同签订后，永新公司将租赁物交付邮政三明公司使用，但邮政三明公司却未按合同约定付款，永新公司多次向邮政三明公司催讨所欠租金，邮政三明公司至今尚欠永新公司租金2090370元。邮政三明公司未按合同约定履行付款义务，应按合同约定向永新公司支付违约金288000元及相应逾期付款违约金60855.53元。邮政三明公司还应赔偿永新公司恢复案涉房产4楼原状的费用损失。

邮政三明公司辩称，1.邮政三明公司未违反合同约定，其行为并不构成违约，不应支付违约金。邮政三明公司系经过永新公司的书面同意后开始装修；邮政三明公司未按时支付租金的原因在于永新公司未及时向邮政三明公司开具相应的发票。2.邮政三明公司与永新公司之间存在返租关系，永新公司从未支付过任何租金给邮政三明公司，且双方亦未对邮政三明公司汇给永新公司的30万保证金、扣押资产的处理取得一致意见，双方之间尚未结算，永新公司现贸然起诉，未与邮政三明公司和平协商解决，有违诚实信用原则。3.租赁期限届满后，邮政三明公司在搬离案涉房产时，因永新公司的阻拦及不配合才导致邮政三明公司的部分资产滞留在案涉房产处，这并非邮政三明公司的本意，邮政三明公司对此并无恶意及过错，不应承担相应的占有使用费。4.因原三明市梅列区人民政府租金扶持政策变化影响租赁合同的履行，双方均是知情的，双方也共同努力过。

当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：

一、永新公司返租的租金数额及其租金是否应在本案中予以抵销的问题

邮政三明公司认为，返租合同约定的面积为50平方米，但永新公司实际使用的面积为215平方米。50平方米按返租合同约定的每月每平方米7.5元计算，超出50平方米的部分（165平方米）按每月每平方米12元计算，租赁期限为2年，故永新公司应向邮政三明公司支付的返租的租金数额为（每月每平方米7.5元×50平方米+每月每平方米12元×165）×12月×2=56520元。邮政三明公司与永新公司互负债务，可以行使抵销权。并提供“三明惠农电子商务双创园”入园合作协议、永新公司实际占用面积、现场图片予以佐证。

永新公司认为，对邮政三明公司提供的合作协议没有异议，其他证据无法证明永新公司的实际使用面积。合同约定每月每平方米7.5元，租赁面积为50平方米，租赁期限为2年，故租金一共9000元。邮政三明公司若认可该标准，同意在本案中抵销该9000元，否则邮政三明公司应另行主张。

本院认为，永新公司将案涉房产出租给邮政三明公司后又从邮政三明公司处返租部分面积，双方互负债务，该债务的标的物种类相同，现邮政三明公司主张永新公司应向其支付的返租租金在邮政三明公司主张的本案租金中抵销，已履行通知义务，故永新公司应向邮政三明公司支付的返租租金在永新公司主张的本案租金中抵销。永新公司对邮政三明公司提供的合作协议没有异议，该合作协议可以证明永新公司向邮政三明公司租赁的面积为50平方米、2019年1月1日至2020年12月31日的租金为每月每平方米7.5元，予以采信；邮政三明公司提供的图片不足以证明永新公司实际占用的情况及面积数额，不予采信。因此，邮政三明公司主张抵销的租金数额确定为每月每平方米7.5元×50平方米×12月×2=9000元。

二、邮政三明公司是否违约及违约金的计算方式的问题

永新公司认为，1.邮政三明公司逾期向永新公司支付租金，依据《房屋租赁合同》第十四条第一款第三项，逾期支付租金的违约金从永新公司开具发票之日2020年12月11日开始计算，按年利率15.4%计算（合同约定1%）。2.邮政三明公司逾期向永新公司支付租金超过30日，依据《房屋租赁合同》第十四条第三款，邮政三明公司应向永新公司支付年租金（288万元）10%的违约金，即288000元。并提供《律师函》予以佐证。

邮政三明公司认为，1.《房屋租赁合同》第四条第一款第三项约定，租金按时凭票支付，按季度开票。永新公司却未依约向邮政三明公司开具发票，而是在邮政三明公司的催促下永新公司才一次性向邮政三明公司开具了发票，且永新公司开票后仅向邮政三明公司书面催告了一次，故邮政三明公司无需向永新公司支付违约金。2.邮政三明公司不存在未按时支付租金超过三十日的情况，永新公司也未据此要求解除合同，故邮政三明公司无需向永新公司支付违约金。

本院认为，2020年12月10日邮政三明公司委托福建万奥律师事务所向永新公司出具的《律师函》载明“经我委托人（邮政三明公司）多次催促，贵公司（永新公司）至今未向我委托人开具2020年租赁发票”，结合永新公司于2020年12月11日将23份、合计金额2264216元的发票交付给邮政三明公司，可以证明永新公司在邮政三明公司的催促下才开具了前述发票；2021年2月5日永新公司委托福建闽中律师事务所向邮政三明公司出具的《律师函》中涉及的案涉房屋的租金金额为2090370元，说明邮政三明公司在收到永新公司出具的前述发票后并未在当季度付清租金，故邮政三明公司并未依照《房屋租赁合同》第四条约定的在收到永新公司开具的发票后的当季度内支付租金，违反合同约定。邮政三明公司拖欠租金已连续超过30日，永新公司2020年两次委托福建闽中律师事务所发函向邮政三明公司催讨租金的数额超过邮政三明公司之后发函要求永新公司开具的发票数额，永新公司2021年委托福建闽中律师事务所发函向邮政三明公司催讨租金在发票开具之后，邮政三明公司也早已收到永新公司的本案起诉状，依据《房屋租赁合同》第十四条第三款的约定，邮政三明公司应按所欠租金的1%支付违约金。双方对邮政三明公司尚欠永新公司的租金数额为2090370元没有异议，扣除抵销的永新公司应向邮政三明公司支付的租金9000元，邮政三明公司拖欠永新公司的租金确定为2081370元，故邮政三明公司应向永新公司支付的违约金为20813.7元。

依据《房屋租赁合同》第十四条第一款第三项约定，邮政三明公司未按时支付租金超过三十日的，永新公司通知邮政三明公司后三十日内未改正，永新公司有权解除合同，且邮政三明公司应赔偿永新公司年租金10%的违约金。永新公司并未以邮政三明公司逾期支付其租金超过三十日要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，现双方签订的《房屋租赁合同》系因合同期限届满而终止，故永新公司要求邮政三明公司依据前述规定支付违约金288000元（年租金288万元×10%），没有合同依据，不予支持。

三、邮政三明公司是否应向永新公司赔偿4楼恢复原状的费用损失及支付占有使用费的问题

永新公司认为，邮政三明公司返还给永新公司的4楼无法正常使用，要求邮政三明公司赔偿将4楼恢复成永新公司交付给邮政三明公司时的原状一致的损失费用。因4楼现无法使用，故要求邮政三明公司从2021年2月1日起按租金标准向永新公司支付相应的占有使用费。并提供竣工验收图纸一份，予以佐证。

邮政三明公司认为，经永新公司的同意，邮政三明公司对4楼进行拆改，邮政三明公司不存在需要恢复原状的义务，也无需向永新公司支付占有使用费。并提供千绘装饰的图纸一份，予以佐证。

本院认为，《房屋租赁合同》第七条第二款规定，租赁期满或合同解除后，邮政三明公司将能够正常使用的租赁标的返还永新公司，经永新公司同意对租赁标的的装修、改造或结构的改变，邮政三明公司无需恢复原状。邮政三明公司提供的图纸，永新公司于2016年4月12日载明“原则同意按此图施工”并加盖公章，可以证明永新公司同意邮政三明公司按该图纸对4楼进行装修，但邮政三明公司对4楼的装修并未完成，除了双方没有争议的已经装修的部分外，其余地面、墙体等均被拆除，无法正常使用，故邮政三明公司应向永新公司赔偿4楼恢复原状的费用损失。永新公司提供的竣工验收图纸可以证明永新公司交付时4楼经过装修；邮政三明公司亦未举证证明邮政三明公司仅拆除了4楼房间的外墙和门、走廊地面瓷砖，故邮政三明公司关于永新公司未对4楼的房间进行内部装修的抗辩理由，于法无据，不予采信。鉴于永新公司对邮政三明公司对4楼的装修方案没有异议，故4楼恢复原状的标准采用邮政三明公司主张的装修标准。诉讼过程中，本院委托福建明审工程咨询有限公司对4楼恢复原状的费用进行鉴定。经鉴定，按邮政三明公司提供的前述图纸恢复原状的费用为70377元，故邮政三明公司应赔偿给永新公司4楼恢复原状的费用损失确定为70377元。

鉴定勘验时（2021年8月2日），已有人对4楼进行了装修；永新公司也认可已将案涉房产整体出租给他人，却未提供相应的证据证明租他人赁的起止时间，故永新公司要求邮政三明公司支付4楼2021年2月1日起至修复之日止的占有使用费的诉讼请求，于法无据，不予支持。

依据上述有效证据及庭审笔录，本院认为可以确认案件事实如下：

1.2015年11月20日，永新公司（甲方）与原中国邮政集团公司三明市分公司（乙方，现邮政三明公司）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方向甲方租赁案涉房产用于办公、工业、仓库，建筑面积为20000平方米；租赁期限从2016年1月1日起至2020年12月31日止，共计5年；租金标准为每月每平方米15元计算，每月租金为30万元，年租金合计为360万元；承租期间，租赁押金为30万元，于2016年1月31日前支付；租金按时凭票支付，每季度租金支付时间为单季度内（1至3月份为一季度，以此类推）。乙方支付租金前应当收到甲方开具的符合国家规定的房屋租赁业发票；租赁期满或合同解除后，乙方将能够正常使用的租赁标的返还甲方，经甲方同意对租赁标的的装修、改造或结构的改变，乙方无需恢复原状；租赁期满或合同解除后，甲方须在5日内将租赁押金30万元退还给乙方，并同意给乙方15日的搬迁期，该期间甲方不收取乙方租金；甲方允许乙方在不损害房屋主体结构的前提下，经甲方书面同意，对租赁标的进行改造装修或增设他物；乙方改建须保持原房屋基础框架结构的安全，如改建影响建筑基础框架结构安全的，由乙方负责维修，涉及甲方损失的，由乙方负责赔偿；乙方未按时支付租金超过30日的，守约方通知违约方后三十日内未改正，守约方有权解除合同，且违约方应赔偿守约方年租金10%的违约金；乙方合计连续超30日拖欠租金，且经甲方2次书面催告无效，应按所欠租金的1%支付违约金……。合同签订后，永新公司将案涉房产交付给邮政三明公司，邮政三明公司向永新公司支付押金30万元。2016年，邮政三明公司经永新公司同意，对案涉房产4楼进行装修，但未全部装修完毕，无法正常使用。案涉房产4楼的建筑面积为955.64平方米。

2.2017年10月11日，原中国邮政集团公司三明市分公司（甲方，现邮政三明公司）与永新公司（乙方），签订《“三明惠农电子商务双创园”入园合作协议》，约定：甲方将案涉房产五层面积为50平方米优惠提供给乙方作为运营及仓储场地；入驻期自2016年1月1日至2020年12月31日；2016年1月1日至2018年12月31日的租金全免，从2019年1月1日至2020年12月31日的租金为每月每平方米7.5元；乙方须交付保证金2750元……。签订合作协议后，永新公司未向邮政三明公司支付前述租金9000元。

3.2019年12月19日，永新公司（甲方）与原中国邮政集团公司三明市分公司（乙方，现邮政三明公司）签订《<房屋租赁合>补充协议》，约定：2019年1月1日起至2020年12月31日的租金按每月每平方米12元计算，租金每月为24万元，年租金为288万元。甲方应于2019年12月25日前提供2019年租金等额的房屋租赁增值税专用发票，甲方在此基础上给予乙方2019年租金减免18万元的优惠。2018年乙方尚欠租金270万元于本协议签订后15日内支付，如未支付，则本协议不成立，租金标准按原合同中的租金标准执行；甲方应积极配合乙方共同签订第三方协议。在原合同有效期内，第三方租户的租金支付给甲方，则乙方应承担支付的租金在扣除第三方租户支付的部分后差额部分按合同约定的方式和期限支付，甲方按合同约定向乙方开具符合国家规定的房屋租赁业增值税专用发票……。

4.2020年10月20日，永新公司委托福建闽中律师事务所向邮政三明公司出具《律师函》，催讨包含案涉房产在内的租金4984455元。2020年11月30日，永新公司再次委托福建闽中律师事务所向邮政三明公司出具《律师函》，催讨包含案涉房产在内的租金4470595元。

5.2020年12月10日，邮政三明公司委托福建万奥律师事务所向永新公司出具《律师函》，要求永新公司收到函件3日内将金额为2090370元的发票开具给邮政三明公司，并协助邮政三明公司腾空房屋。2020年12月11日，永新公司将金额为2264216元，共计23份的发票交付给邮政三明公司。邮政三明公司未向永新公司支付的案涉房产的租金为2090370元。

6.2021年2月5日，永新公司委托福建闽中律师事务所向邮政三明公司出具《律师函》，要求：邮政三明公司支付案涉房产租金2090370元；邮政三明公司于收到本函15日内修复案涉房产4楼的损坏面积，否则邮政三明公司应承担相应的修复费用及占有使用费。2021年2月7日，邮政三明公司向永新公司出具《回复函》，回复：租赁案涉房产时已交押金30万元；永新公司返租约215平方米办公场所，租金约为15万元；租赁到期后，永新公司阻止邮政三明公司将室内财物搬离，价值约40万元；永新公司在4楼装修图纸上签字盖章，表明认可邮政三明公司的装修行为，不存在需要恢复的情况。

7.诉讼过程中，永新公司申请对案涉房产4楼恢复原状所需费用进行鉴定，原、被告经抽签确定福建明审工程造价咨询有限公司进行鉴定。2021年9月1日，福建明审工程咨询有限公司作出梅法司鉴[2021]001号《工程造价鉴定意见书》，认定：按永新公司主张的按工程竣工图纸及现状恢复原状所需费用的数额为297121元（包含水电），按永新公司同意的邮政三明公司装修图纸恢复原状所需费用的数额为70377元（包含水电）。永新公司为此花费鉴定费40000元，其中按永新公司提供的图纸鉴定的鉴定费为23000元，按邮政三明公司提供的图纸鉴定的鉴定费为17000元。

本院认为，永新公司与邮政三明公司签订的《房屋租赁合同》、《<房屋租赁合同>补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应按照约定履行。永新公司向邮政三明公司开具房屋租赁业增值税专用发票后，邮政三明公司未在当季度向永新公司支付租金，应承担相应的法律责任。永新公司要求邮政三明公司支付租金2090370元的诉讼请求，因邮政三明公司主张抵销永新公司应向邮政三明公司支付的返租租金9000元，予以部分支持。邮政三明公司逾期向永新公司支付租金连续超过30日，且经永新公司2次书面催告，依据双方的约定，邮政三明公司应按所欠租金（2081370元）的1%支付违约金，即20813.7元。永新公司要求违约金按年利率15.4%计算，于法无据，不予支持。永新公司并未因邮政三明公司逾期支付租金要求解除双方签订的房屋租赁合同，永新公司要求邮政三明公司支付年租金（288万元）10%的违约金，于法无据，不予支持。邮政三明公司装修案涉房产4楼虽经过永新公司同意，但邮政三明公司并未装修完毕，导致4楼无法正常使用，故永新公司要求邮政三明公司赔偿相应的恢复原状的费用损失的诉讼请求，予以支持，数额以本院确定的数额为准。永新公司鉴定前述恢复原状费用所花费的鉴定费仅为17000元，故永新公司要求邮政三明公司支付鉴定费40000元的诉讼请求，予以部分支持。永新公司要求邮政三明公司支付案涉房产4楼从2021年2月1日起的占有使用费的诉讼请求，于法无据，不予支持。永新公司与邮政三明公司未约定30万元押金的使用用途，故该押金作为租赁预付款进行处理，在永新公司主张的案涉租金中予以扣除。

依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：

一、中国邮政集团有限公司三明市分公司应于本判决生效之日起七日向三明市永新工贸有限公司支付租金1781370元（租金2081370元-押金300000元）；

二、中国邮政集团有限公司三明市分公司应于本判决生效之日起七日内向三明市永新工贸有限公司支付逾期支付租金的违约金20813.7元；

三、中国邮政集团有限公司三明市分公司应于本判决生效之日起七日内向三明市永新工贸有限公司赔偿案涉房产4楼修复费用损失70377元；

四、中国邮政集团有限公司三明市分公司应于本判决生效之日起七日内向三明市永新工贸有限公司支付鉴定费17000元；

五、驳回三明市永新工贸有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费26375元，减半收取计13188元，由三明市永新工贸有限公司负担1858元，中国邮政集团有限公司三明市分公司负担11330元，该款于本判决生效之日起七日内交纳。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。

本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

二零二一年十一月二十六日

附录

一、判决书所引用的相关法律条文：

1.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》

第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

2.《中华人民共和国合同法》

第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。

当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。

第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。

3.《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

三、执行申请提示

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。

前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。