租赁合同纠纷民事二审判决书

桂林林场上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回三宝公司的诉讼请求。事实和理由：一审判决认为“桂林林场因自身原因需要提前收回厂房，因桂林林场的违约行为导致合同的解除，桂林林场需要承担违约责任”错误。桂林林场需提前解除合同是因建阳区人民政府开发旅游项目的需要，不是因桂林林场的自身需要。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”涉案合同是经三宝公司同意才解除，是双方协商一致的结果，不能因桂林林场提出解除合同就认定为违约。2016年双方重新签订《场地租赁合同》约定前三年免租赁费，且2019年到2029年的租金均低于原《厂房租赁合同》。因此，双方对《厂房租赁合同》的解除后果已经在重新签订《场地租赁合同》中以提供新的租赁场地、延长租赁期、减免租金的方式进行处理，且三宝公司于2018年自行搬迁完毕表明其认可了该补偿方式。双方共同向评估公司出具的《委托书》只是为了确定新建、装修、搬迁资产的价款，不能认定桂林林场具有补偿三宝公司的意思表示。即便桂林林场要承担责任，千百万资产评估公司出具的《资产评估报告》也不能作为认定搬迁补偿费用的依据，《厂房租赁合同》可以证明评估报告中序号为1、2、6、7、8、9的建筑物和构筑物系桂林林场原有的部分住宅和办公楼，均不是三宝公司建造，评估报告中的完工时间系改造和装修时间。2019年10月9日是委托评估时间而非评估基准日。一审判决认定事实不清，适用法律不当。

三宝公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。桂林林场违约解除合同造成三宝公司停止经营并搬迁，产生了经济损失。2018年7月13日，三宝公司单方委托金诺资产评估公司，评估损失是1155100元。因桂林林场不认可，双方在2019年10月9日就共同委托千百万资产评估公司进行评估，评估的目的就是搬迁补偿金额，最后作出的评估结果是803199元，桂林林场收到评估报告后并没有提出异议，该评估报告可以作为确定三宝公司搬迁补偿损失的依据。双方于2016年12月30日重新签订的租赁合同，是一份新的合同，并未对原合同提前解除给三宝公司造成的损失进行协商或者达成任何的协议，所以三宝公司并没有放弃前一份合同违约的赔偿。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉。

三宝公司向一审法院起诉请求：判令桂林林场支付三宝公司搬迁补偿费用803199元并支付自2019年10月23日起至全部搬迁费用支付完毕止按中国人民银行一年期贷款利率6%支付逾期付款违约金。

一审法院认定事实：2010年8月10日，三宝公司与桂林林场订立《厂房租赁合同》，约定桂林林场将坐落于南平市建阳区黄坑镇老场部（原桂林场部分住宅和办公楼）出租给由本场职工入股组建成立的三宝公司经营茶业，租赁期限自2010年8月10日至2030年7月10日共计20年。2016年，桂林林场因承建“福建省九壶山生态旅游项目”，需要收回老场部，故桂林林场与三宝公司协商提前解除《厂房租赁合同》。2016年12月30日，三宝公司与桂林林场重新订立《场地租赁合同》，约定桂林林场将台石工区出租给三宝公司使用，租赁期限自2016年6月1日至2046年5月31日共30年。合同同时约定，合同生效后，原2010年8月10日签订的老场部《厂房租赁合同》待搬迁结束后废止。三宝公司于2018年搬迁完毕。另查明，2018年7月13日，福建金诺土地房地产资产评估有限公司受三宝公司单方委托作出金诺资产评字［2018］05506号《南平市建阳区三宝茶业有限公司委估装修配套及设备资产评估报告》。后因桂林林场对该报告不予认可，双方于2019年10月9日共同委托千百万资产评估（北京）有限责任公司对位于南平市建阳区黄坑镇老场部“三宝公司”相关资产及由此造成的经营损失于评估基准日2019年10月9日搬迁补偿金额进行评估。2019年10月22日，千百万资产评估（北京）有限责任公司出具千百万评报字（2019）第19A216671号《资产评估报告》，评估结果为搬迁补偿费用合计803199元，其中建筑物价值737091元、构筑物价值33475元、机器设备搬迁费32630元。

一审法院认为，三宝公司与桂林林场订立的《厂房租赁合同》，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法、有效，双方应当按照合同的约定全面履行各自的义务。根据双方的诉辩主张，本案的争议焦点有二：一是桂林林场是否需要向三宝公司支付搬迁补偿费用；二是若需要，支付的搬迁补偿费用具体为多少。关于争议焦点一，三宝公司认为，在案涉《厂房租赁合同》订立后，其投入资金对租赁物进行改造，桂林林场在租赁期限内提前解除合同构成违约，应补偿三宝公司的搬迁补偿费。桂林林场则认为，一方面，《厂房租赁合同》已经被《场地租赁合同》所取代，桂林林场提供了新的租赁场所给三宝公司使用，三宝公司已得到合理的安置和补偿，桂林林场不存在违约行为；另一方面，三宝公司新建的建筑物、构筑物未经桂林林场同意，亦未办理相关审批，由此产生的损失依法应当自行承担。

一审法院认为，桂林林场应当向三宝公司支付搬迁补偿费用，主要理由为：首先，《厂房租赁合同》的租赁期限为20年，桂林林场因自身原因需要提前收回厂房，因桂林林场的违约行为导致合同的解除，桂林林场需要承担违约责任，桂林林场认为其不存在违约行为的意见，不予采纳；其次，三宝公司与桂林林场于2016年协商解除《厂房租赁合同》并于2016年年底重新订立《场地租赁合同》，从合同内容上看，《场地租赁合同》为一份重新订立的合同，而非对《厂房租赁合同》的变更或延续，因此《场地租赁合同》与本案并无必然联系，且在《场地租赁合同》中虽对“合同生效后，原2010年8月10日签订的老场部《厂房租赁合同》待搬迁结束后废止”进行了约定，但对《厂房租赁合同》中合同解除的后果并未涉及，相反，三宝公司与桂林林场于2019年10月9日共同委托千百万资产评估（北京）有限责任公司对新建、装修、搬迁进行评估，可以认定系双方对《厂房租赁合同》中合同解除后果达成的一致意见，现桂林林场否认不具有补偿的意思表示，缺乏事实依据，不予采纳；最后，《厂房租赁合同》明确约定租赁厂房为经营茶业使用，而桂林林场交付的厂房不能满足经营茶业的使用，三宝公司投入资金进行改善或者增设他物属于必然的行为，且桂林林场在三宝公司实际改造厂房的过程中，并未予以禁止，其辩称口头阻止但并未提供证据证实，故桂林林场认为三宝公司建设厂房和其他设施应自负损失缺乏法律依据的意见，不予采纳。综合以上分析，桂林林场的违约行为造成了三宝公司搬迁造成的损失，应当予以支付搬迁补偿费用。

关于争议焦点二，桂林林场需要支付的搬迁补偿费用具体为多少，亦即案涉《资产评估报告》能否作为三宝公司主张搬迁补偿费用的依据。《资产评估报告》系三宝公司、桂林林场共同委托，且千百万资产评估（北京）有限责任公司具有从事单项资产评估、资产组合评估、企业价值评估、其他资产评估以及相关的咨询业务的资质，其效力不可轻易否定，可以作为认定搬迁补偿费用的依据。桂林林场辩称《资产评估报告》中部分资料未经其确认超出评估范围，对于评估建筑物等范围、评估资料等过程性资料，双方有进行明确范围、数量的义务，现又以未经其确认否认《资产评估报告》效力，对该辩称不予采纳；桂林林场又辩称有效期一年，目前已过有效期，《资产评估报告》足以体现在评估基准日的各项价值，用于搬迁补偿的特定目的使用，可以不受一年有效期的影响，且再进行评估目前已经失去评估的条件，对该辩称不予采纳；桂林林场再辩称，建筑物等部分评估范围属于桂林林场所有，案涉《厂房租赁合同》订立于2010年，《资产评估报告》中数量确认表中体现项目工程名称完工时间均为2014年、2015年、2016年，桂林林场未提供证据证实权属事实，故该辩称不予采纳。综上，三宝公司请求桂林林场支付搬迁补偿费用803199元，有事实和法律依据，予以支持。双方因对搬迁费用产生争议而未达成支付的合意，三宝公司请求桂林林场支付搬迁补偿费用的逾期付款违约金，缺乏法律依据，不予支持。因本案的法律事实发生在民法典施行前，且不属于法律、司法解释的例外规定，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案适用当时的法律、司法解释的规定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决：一、南平市建阳区桂林国有林场应于判决生效之日起十日内向南平市建阳区三宝茶业有限公司支付搬迁补偿费用803199元；二、驳回南平市建阳区三宝茶业有限公司其他诉讼请求。案件受理费12394元，由南平市建阳区三宝茶业有限公司负担811元，南平市建阳区桂林国有林场负担11583元。

二审中，当事人没有提交新证据。桂林林场对一审认定的“2016年，桂林林场因承建‘福建省九壶山生态旅游项目’，需要收回老场部”有异议，认定为桂林林场是因建阳区政府开发福建省九壶山生态旅游项目改扩建的需要收回老场部；对一审认定的“于评估基准日2019年10月9日搬迁补偿金额进行评估”有异议，认为双方签署的委托书中并没有确定评估基准日，委托的事项是对新建、装修、搬迁等资产的价款进行评估，而不是委托评估搬迁补偿金额。经查，一审认定“2016年，桂林林场因承建‘福建省九壶山生态旅游项目’，需要收回老场部”是依据桂林林场提供的建阳区林业局会议纪要的内容认定，并无不当；但2019年10月9日桂林林场与三宝公司盖章出具的委托书并未载明评估基准日为“2019年10月9日”以及对“搬迁补偿金额进行评估”，其表述的内容为“因新建、装修、搬迁等需要资产评估”，一审对“于评估基准日2019年10月9日搬迁补偿金额进行评估”的表述不当，本院予以纠正。一审判决认定的其他事实并无不当，本院予以确认。

本院认为，本案二审争议焦点为：桂林林场是否需要支付三宝公司搬迁补偿费以及搬迁补偿费的金额是多少。根据查明的事实，2016年桂林林场与三宝公司协商提前解除双方于2010年8月10日订立的《厂房租赁合同》，后桂林林场将台石工区约8亩的场地（含两栋宿舍、两栋厨房）出租给三宝公司，并于2016年12月30日重新订立《场地租赁合同》。《场地租赁合同》中约定本合同生效后，原2010年8月10日签订的老场部《厂房租赁合同》待搬迁结束后废止，并免除2016年6月至2019年5月期间的场地租赁费。三宝公司于2018年搬迁完毕。事实表明桂林林场与三宝公司是通过更换租赁场地、部分减免租金、变更租赁期限的方式协商解除《厂房租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示。期间三宝公司对合同解除并未提出异议，亦未提供证据证明桂林林场同意支付三宝公司搬迁补偿费。一审判决认为因桂林林场的违约行为导致合同的解除没有事实依据。桂林林场在《委托书》上加盖公章，并不能证明桂林林场同意支付三宝公司搬迁补偿费以及认同评估结论。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”合同解除后，双方的权利义务终止。三宝公司主张桂林林场支付搬迁补偿费用803199元没有事实和法律依据，本院不予支持。一审判决桂林林场支付三宝公司搬迁补偿费用803199元有误，本院予以纠正。

综上所述，桂林林场的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定基本事实清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：

一、撤销南平市建阳区人民法院（2021）闽0703民初504号民事判决；

二、驳回南平市建阳区三宝茶业有限公司的诉讼请求。

一审案件受理费12394元，二审案件受理费11832元（按803199元收取），均由南平市建阳区三宝茶业有限公司。

本判决为终审判决。

二零二一年十一月五日

附录

本案所依据的主要法律条款

《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》

第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》

第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。