商品房委托代理销售合同纠纷民事一审判决书

苏坤公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除苏坤公司与泰信公司签署的《泰禾香山湾-苏州苏坤整体销售协议书》及《补充协议》；2.泰信公司向苏坤公司支付香山湾国际旅游度假城项目剩余未退还保证金10811805元，美鸿林业公司、盛源德利公司、福州泰禾公司、泰禾公司对前述保证金退还承担连带责任；3.泰信公司向苏坤公司支付自2021年3月25日起直至付清之日以10811805元为基数按每日千分之一的资金占用利息，美鸿林业公司、盛源德利公司、福州泰禾公司、泰禾公司对前述保证金利息退还承担连带责任。事实和理由：2019年间，泰信公司与苏坤公司签订《泰禾香山湾-苏州苏坤整体销售协议书》就香山湾国际旅游度假城87套房屋委托苏坤公司整体对外包销，苏坤公司向泰信公司支付5030496元包销房屋保证金。2020年，双方又签订《泰禾香山湾-苏州苏坤整体销售协议书》就香山湾国家旅游度假城的180套房屋委托苏坤公司整体对外包销，苏坤公司向泰信公司支付9365648元包销房屋保证金。2020年1月7日，双方签署《补充协议》，就第二次的包销房屋的套数和保证金金额做调整，调整后包销套数为174套，保证金为9286581元。其中，保证金5030496元系苏坤公司以银行转账方式全部支付给泰信公司，截止起诉之日，泰信公司仅就其中的1262303元通过抵扣房屋购房款的形式向苏坤公司退还，剩余3768193元未退还。

保证金9286581元，苏坤公司通过银行转账方式支付4203050元，第一次包销保证金中的2242968元转化为第二次包销的保证金，剩余1525225元未作商定。另，就香山湾项目和白塘湾项目，泰信公司应向苏坤公司支付的委托销售代理佣金2840562元经双方核对后抵作第二次包销保证金。至此，苏坤通过现金方式和冲抵方式已全部缴纳第二次包销保证金。泰信公司在2020年6月12日因隐瞒地块被抵押的事实被漳浦县住建局撤销预售许可证，后因泰禾公司资金链断裂使得泰信收到牵连，使香山湾项目至今处于停工状态，导致苏坤公司无法对外代理销售包销项目房源，致使苏坤公司与泰信公司的《泰禾香山湾-苏州苏坤整体销售协议书》和《补充协议》无法继续履行。根据协议第六条第十款，苏坤公司有权解除合同，并要求泰信公司返还苏坤公司支付的保证金及相应的资金占用利息。因泰信公司系美鸿林业公司的全资子公司，美鸿林业公司系盛源德利公司的全资子公司，盛源德利公司系福州泰禾公司的全资子公司，福州泰禾公司系泰禾公司的全资子公司，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，美鸿林业公司、盛源德利公司、福州泰禾公司及泰禾公司应对泰信公司所负债务承担连带偿还责任。

泰信公司辩称，1.苏坤公司诉求退还保证金缺乏法律依据。经双方确认，案涉合同涉及已缴纳且未退还保证金计9365648元。从泰信公司提供的证据一即解除协议书足以证明案涉应付款项金额，而且苏坤公司对此也盖章确认。故，苏坤公司请求返还保证金10811805元与双方约定不符。根据双方确定的协议书，已协议达成工抵金额5281734元，苏坤公司也盖章同意进行工抵，且已就其中5281734元保证金付款达成一致意见，双方应就该工抵协议继续履约，不能以项目停工为由主张解约。2.根据双方签订的解除协议书第四条约定，原协议及相关补充协议附件解除，双方互不承担相关违约责任。因此，苏坤公司无权再主张保证金的占用利息。3.即便要计算保证金占用利息，苏坤公司主张按照每日千分之一计算明显过高，应调整为根据银行间同业拆借利率计算。如按苏坤公司请求，苏坤公司将获得超过36%的违约金，明显高于其利息损失。4.泰信公司与美鸿林业公司不存在财产混同关系，苏坤公司主张二者承担连带责任，缺乏事实与法律依据。

福州泰禾公司辩称，福州泰禾公司与盛源德利公司系两个独立经营企业，分隔两地，人员、财务均不混同，福州泰禾公司无需承担连带清偿责任，请求法院驳回苏坤公司的诉讼请求。

美鸿林业公司、盛源德利公司、泰禾公司均未作答辩。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。苏坤公司提交了《泰禾香山湾-苏坤房地产整体销售协议书》、《泰禾香山湾-苏州苏坤整体销售协议书》、《补充协议》、购房款抵保证金协议、佣金抵保证金截图和佣金明细台账、保证金退还明细、银行付款回单、预售证和预售撤销公告；泰信公司提交了解除协议书、审计报告、项目复工照片、第三方新闻报道截图；福州泰禾公司提交了闽立信会所（2021）审字第246号福州泰禾房地产开发有限公司审计报告、中税网天运（2020）审字067号福州泰禾房地产开发有限公司审计报告；美鸿林业公司、盛源德利公司、泰禾公司均未提交证据。上述证据经本院庭审查证并在卷佐证。

本院经审理认定事实如下：2019年4月，泰信公司（甲方）与苏坤公司（乙方）签订了《泰禾香山湾-苏坤房地产整体销售协议书》，约定由苏坤公司独家推介泰信公司开发的位于福建省漳浦县××镇××村××路××国际旅游度假城项目的87套房源。其中，协议第二条第2款：“甲乙双方确认，截止2019年12月31日，合作房源由乙方独家推介客户购买，甲方仍按此前双方签订的《客户推介合作协议》向乙方支付10%服务费···。”第四条第1款：“乙方应在2019年4月19日前向甲方支付合作房源每套的普惠折扣总价的10%作为首期购房款，共计5030496元。”第2款：“甲方应分批退还已收取乙方的首期购房款：（1）第一批退还金额应为截至2019年6月30日时所有乙方已成功销售给第三方的房源所缴纳的首期购房款。第二批退还金额应为（截止2019年8月31日时所有乙方已成功销售给第三方的房源-第一批已退还首期购房款的房源）的首期购房款。第三批退还金额应为（截止2019年10月31日时所有乙方已成功销售给第三方的房源-第一批及第二批退还首期购房款的房源）的首期购房款。（2）甲方将在上述每个时间点收到乙方退还首期购房款收据原件后的15个工作日内，将该部分款项不计息退还给乙方。（3）退还首期购房款／成功销售给第三方的认定标准为：经过甲方确认的乙方有效客户，在规定期限内向甲方支付首付款，且与甲方签订《商品房买卖合同》”。协议签订后，苏坤公司于2019年4月19日通过银行转账方式向泰信公司支付了首期购房款5030496元。

2019年11月30日，泰信公司（甲方）与苏坤公司（乙方）又签订了《泰禾香山湾-苏州苏坤整体销售协议书》，苏坤公司独家推介泰信公司开发的位于福建省漳浦县××镇××村××路××国际旅游度假城项目的180套房源。协议第三条第2款约定：“甲乙双方确认，截止2020年8月31日，合作房源由乙方独家推介客户购买的，甲方按成功销售商品房总价10%标准向乙方支付服务费····”。第四条第1款约定：“乙方应在2019年12月15日前向甲方支付每套合作房源合作价的10%作为保证金，共计9338718元。”第2款约定：“甲方应分批退还已收取乙方的保证金：（1）第一批退还金额应为截至2020年2月29日时所有乙方已成功销售给第三方的合作房源对应的保证金。第二批退还金额应为（截至2020年4月30日时乙方已成功销售给第三方的房源-第一批已退还保证金的房源）对应的保证金。第三批退还金额应为（截至2020年6月30日时所有乙方已成功销售给第三方的房源-第一批及第二批已退还保证金的房源）对应的保证金。第四批应退还金额为（截至2020年8月31日时所有乙方已成功销售给第三方的房源-第一批、第二批、第三批已退还保证金的房源）对应的保证金。（2）甲方将上述每个时间点收到乙方退还保证金收据原件后的15个工作日内，将该部分款项不计息退还给乙方。···”。2020年1月17日，双方再次签订《补充协议》，将2019年11月30日签订的协议中的房源180套更正为174套，并将协议第四条第1款更正为“乙方应在2020年1月15日前向甲方支付每套合作房源价的10%作为保证金，合计9286581元”。泰信公司于2020年1月21日通过银行转账方式向苏坤公司支付保证金4203050.56元。

泰信公司为向苏坤公司支付服务费及保证金，泰信公司（甲方）、苏坤公司（乙方）分别与买受人（丙方）喻梅心、张春来、张春飞签订协议书，约定泰信公司通过丙方应付购房款抵扣应付的服务费及保证金。由喻梅心购买泰禾·香山湾项目B4区XX号楼XXXX室，总价651761元，其中246579元抵扣应退还的保证金；由张春来购买B4区A9号楼3403室，总价506999元，用于抵扣应退还的保证金；由张春飞购买B4区XX号楼XXXX室，总价508725元，用于抵扣应退还的保证金。以上合计1262303元用于抵扣泰信公司第一次包销应退还的保证金，余下的3768193元保证金中的2242968元抵作第二次包销的保证金。第二次包销中未付保证金2840562元以泰信公司应付的佣金作抵。至此，苏坤公司向泰信公司支付完第二次的全部保证金。

另，2020年6月12日，漳浦县住房和城乡建设局以泰信公司在办理商品房预售许可证报批时隐瞒该项目国有土地使用权已抵押的事实为由撤销泰信公司已申请办理的预售证。

本院认为，依法成立的合同，受法律保护。苏坤公司与泰信置业于2019年4月签订的《泰禾香山湾-苏坤房地产整体销售协议书》、2019年11月30日签订的《泰禾香山湾-苏州苏坤整体销售协议书》及2020年1月17日签订的《补充协议》均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，对双方均有约束力，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。协议签订后，苏坤公司采用转账、抵冲等方式依约支付了保证金，并成功售出部分房源，泰信置业应依约退还相应保证金，但泰信置业未能履行付款义务及因预售证被撤销致涉案房源不能继续销售，其行为违反合同约定且致使双方合同不能继续履行。现苏坤公司请求解除《泰和香山湾-苏州苏坤整体销售协议书》，并判令泰信置业退还保证金，有事实和法律依据，本院依法予以支持。至于应退还的保证金额。根据核算，苏坤公司前后通过银行转账、工抵及佣金抵保证金等方式付清两批包销保证金14317077元（5030496元+9286581元），扣除泰信公司已退还的保证金3505271元（1262303元+2242968元），剩余10811806元尚未返还。因案涉项目已停工较久并在当地造成一定影响，且案涉房源不具备销售条件的原因尚未消除，苏坤请求解除合同并返还剩余保证金，有事实与法律依据，本院予以支持。泰信公司辩解其与苏坤公司一达成协议，应以协议确定的保证金额进行退还，但该协议并无双方公司盖章予以确认，无法证明双方已就退还保证金及继续履行协议事宜达成一致。故，对该辩解本院不予采纳。关于资金占用期间的利息计算问题。因双方未就资金占用期间的利息进行具体约定，且苏坤公司请求按日千分之一的标准计付资金占用期间的利息偏高，本院予以调整为以未退还保证金10811806元（按请求的10811805元）为基数，自2021年4月23日至还清欠款之日止按全国银行间同业拆借中心于2021年4月公布的一年期贷款市场报价利率计付。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。在本案中，苏坤公司虽然提供的国家企业信用信息公示材料，显示泰禾公司系福州泰禾公司的唯一股东，福州泰禾公司系盛源德利公司的唯一股东，美鸿林业公司系盛源德利公司的唯一股东，而美鸿林业公司又系泰信公司的唯一股东，但根据泰信公司及福州泰禾公司提供的公司审计材料，足以证明这两家公司的财产独立于公司股东财产。因此，苏坤公司主张泰信公司与其股东存在财产混同依据不足，其请求母公司对本案承担连带清偿责任，本院不予支持。

综上所述，对苏坤公司请求泰信公司退还保证金本院予以支持；请求支付资金占用期间利息，本院调整后予以支持；对其他诉讼请求，本院不予支持。美鸿林业公司、盛源德利公司、福州泰禾公司、泰禾公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条，《中华人民共和国公司法》第六十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：

一、解除苏州苏坤房地产综合服务有限公司与福建泰信置业有限公司于2019年11月30日签订的《泰禾香山湾-苏州苏坤整体销售协议书》及2020年1月17日签订的《补充协议》；

二、福建泰信置业有限公司于本判决生效后10日内向苏州苏坤房地产综合服务有限公司退还保证金10811805元，并支付自2021年4月23日起至还清款项之日止按全国银行间同业拆借中心于2021年4月公布的一年期贷款市场报价利率计算的逾期利息；

三、驳回苏州苏坤房地产综合服务有限公司的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费86670.8元，由福建泰信置业有限公司负担，于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。