合资、合作开发房地产合同纠纷民事一审判决书

兴业公司向本院提出诉讼请求：1.确认兴业公司与兴盛地产于2007年11月27日签订的《合作协议》及2019年5月17日签订的《普洱叁号院项目合作开发的补充协议》合法有效；2.判令兴盛地产继续履行《普洱叁号院项目合作开发的补充协议》；3.判令兴盛地产赔偿因怠于履行《普洱叁号院项目合作开发的补充协议》给兴业公司造成的经济损失1050000元；4.本案诉讼费用由兴盛地产承担。事实和理由：经云南省农垦集团批准，兴业公司、兴盛地产于2007年11月27日签订《合作协议》，约定兴盛地产以362亩出让土地的使用权出资，兴业公司以现金出资并组织实施开发。实行实物分配，共享成果。经双方反复核实，因市政道路、河道规划建设等原因占用，兴盛地产实际提供的土地面积为283.93亩。2019年5月17日，双方又签订了《普洱叁号院项目合作开发的补充协议》，约定兴盛地产先提供盛景园二期东侧开发后剩余的1.3438公顷（20.157亩，不动产权号为云普洱不动产权第000457号）的土地合作开发，继续履行《合作协议》，项目名称为“普洱叁号院”。《合作协议》签订后，兴业公司为了更好地推进项目开发建设，于2011年至2014年共向普洱市捐款1016万元支持开通普洱至北京、上海的航线。经过双方共同努力，兴盛地产已获得《合作协议》中约定的其应得的全部房屋、楼宇以及相应的基础设施和公共设施，兴盛地产的合同目的已完全实现。但由于兴盛地产怠于履行合同义务，导致兴业公司十余年近10亿元的投入和辛勤付出没有得到应得的回报，陷入目前的经营困境。

兴盛地产辩称，对《合作协议》及《普洱叁号院项目合作开发的补充协议》的效力均予以认可。兴盛地产在履行协议中已经尽了最大的努力，但是因为当地政府的原因履行不能，属不可抗力。兴业公司诉请的经济损失系兴业公司在没有取得建设规划取可证之前投入的费用，应由兴业公司自行承担。兴业公司已在双方的合作中或得了巨大的经济利益。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，兴业公司提交证据一1.《协议书》；2.《关于思茅农垦花园项目开发方案的请示》；3.《关于〈思茅农垦花园项目开发方案的请示〉的审核意见》；4.《云南农垦集团有限公司关于思茅农场农垦花园项目开发方案的批复》；5.不动产权证。证据二6.《合作协议》；7.《普洱叁号院项目合作开发的补充协议》；8.房地产开发企业资质。证据三9.《关于对我司予思茅农场兴盛地产合作开发中存在的问题给予协调解决的请示》；10.《关于对我司给予思茅农场兴盛地产合作开发中存在的问题给予协调解决的请示》；11.《关于兴盛地产与兴业地产合作开发中应补土地核实情况的报告》；12.《关于协调解决兴业地产与思茅农场兴盛地产应补土地的请示》；13.《请示》；14.《关于协调解决兴业地产与思茅农场兴盛地产应补土地的请示》；15.《关于给予协调解决兴业地产与思茅农场、兴盛地产应补土地的请示》；16.《关于给予协调解决兴业地产与思茅农场、兴盛地产应补土地的请示》；17.《关于补地合作开发项目“普洱叁号院”基坑支护桩施工的联系函》；18.2011年至2014年捐款凭证；19.《会议纪要》；20.《关于普洱市兴业房地产开发有限公司〈关于协调解决兴业地产与思茅农场兴盛地产应补土地的请示〉的转报意见》；21.《普洱市思茅区人民政府关于给予协调解决普洱兴业房地产开发有限公司与云南兴盛房地产开发有限公司应补土地的请示》；22.《普洱市人民政府办公室文件处理笺》；23.《关于给予协调解决国营思茅农场下属企业兴盛地产与兴业地产土地合作开发中存在问题的请示》；24.《关于“叁号院”项目前期建设工作开展情况的说明》；25.《关于尽快推进思茅农场叁号院开发建设的请示》；26.《专题会议纪要》。兴盛地产提供的证据1.土地开发建设申请；2.思农兴地联发【2019】5号《关于尽快推进思茅农场叁号院开发建设的请示》；3.中共普洱市委普发【2010】21号文件；4.中共普洱市思茅区委思发【2010】16号文件。本院予以确认真实性、合法性、关联性，并在卷佐证，待证目的采信内容在下文争议焦点中综合评述。

对当事人有争议的证据，本院认定如下：兴业公司提交的证据四27.现场照片；28.土地交易价格图；29.兴业公司对签订的合同及付款凭证。经质证，兴盛地产认可真实性，不认可关联性，认为兴业公司在没有取得建设规划许可证的情况下先行施工，对其损失应自行承担。本院对该组证据真实性认可，但对其证明目的不予采信，具体理由在下文争议焦点中评述。

通过当事人的陈述和经审查确认的证据，本院确认如下法律事实：兴业公司成立于2005年7月5日，经营范围为房地产开发、建材的销售。兴盛地产成立于2002年6月3日，思茅农场管理局持股比例90%，经营范围为房地产开发与经营、物业管理、建筑装饰材料、五金建材、日用百货的销售。

2007年10月19日，云南农垦集团有限责任公司对思茅农场农垦花园项目开发方案批复，同意对思茅农场三宗土地362亩（位于思茅区路中段万人体育馆对面西侧土地、思茅区林源路南端两侧土地）与兴业公司共同开发。11月27日，兴盛地产与兴业公司签订《合作协议》，第十三条约定：兴盛地产以开发经营资质和三宗出让土地的使用权出资，兴业公司以开发经营资质和现金出资并组织实施开发。实行实物（建筑产品）分配，共享成果。第十五条约定：兴盛地产负责办理开发过程中的五证一书，就合作中出现的问题协调好双方与政府部门的关系。第十八条约定：项目土地上包含地上、、地下及空中范围内的一切可能影响开发问题和困难均属于开发障碍应由兴盛地产负责解决已达到三通一平和开发要求。第三十七条约定：兴盛地产不能按约定期限和标准交付土地，每迟延一天，兴盛地产应向兴业公司承担项目投资总额万分之一的违约金，因兴盛地产原因造成工程停工，每停工一天应向兴业公司承担项目总投资万分之一的违约金，并赔偿兴业公司的全部经济损失。

2019年5月17日，兴盛地产与兴业公司签订《普洱叁号院项目合作开发的补充协议》，载明《合作协议》实际开发土地面积为283.93亩，剩余78.07亩土地及原拟补给合作的土地由于市政规划建设、征地拆迁安置占用等原因仅剩21.51亩。经双方协商后，约定按《合作协议》约定原则，兴盛地产将盛景园二期东侧开发后剩余的1.3438公顷（20.157亩）的土地（项目建设用地为云（2018）普洱不动产权第000457号）交予兴业公司开发，继续履行《合作协议》。第二条约定：叁号院地块的土地由兴盛地产提供，开发主体为兴盛地产，对开发过程中需要办理的各项开发建设手续和证照的取得提供必要的协助和配合；项目具体投资和开发建设工作由兴业公司负责。合同签订后，兴盛地产将该20.157亩土地交付兴业公司，但是因未办理建设开发手续，现项目未进行开发建设。

本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：《普洱叁号院项目合作开发的补充协议》是否应继续履行。兴业公司请求兴盛地产承担赔偿责任应如何认定。

本案兴业公司与兴盛地产签订的《合作协议》及《普洱叁号院项目合作开发的补充协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律、法规禁止性规定，属合法有效合同，双方当事人应按合同约定全面履行合同义务。两份协议基本内容系以提供出让土地使用权、资金作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产，本案案由应确定为合资、合作开发房地产合同纠纷。

《中华人民共和国民法典》第五百零九条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”兴业公司请求兴盛地产全面履行双方签订的两份协议，兴盛地产辩称《普洱叁号院项目合作开发的补充协议》签订时约定办理开发建设手续和证照系兴业公司的合同义务，履行过程中存在障碍，事实上难以继续履行。对此，本院认为，从《合作协议》第十三条、第十五条、第十八条约定内容，兴盛地产负责提供土地使用权，办理开发过程中的五证一书，协调好双方与政府部门的关系；兴业公司现金出资并组织实施开发；《普洱叁号院项目合作开发的补充协议》系按《合作协议》约定原则签订，其中第二条约定兴盛地产作为开发主体提供土地；兴业公司负责投资和开发建设。在兴盛地产与兴业公司合资合作开发房地产合同中，兴业公司的主要合同义务为现金出资和实施开发建设，办理开发建设的相关手续属于土地提供者的义务即兴盛地产的合同义务。兴业公司系案涉项目待建土地的使用权人，有权决定对该土地如何管理、使用，其辩称主观上愿意继续履行协议，但实际上因行政管理机关的限制无法办理相关开发手续，却未提供相应证据证明。本案双方当事人均具备房地产开发资质，《普洱叁号院项目合作开发的补充协议》履行不存在事实或法律上的障碍，可以继续履行。兴盛地产应依据《普洱叁号院项目合作开发的补充协议》约定全面履行合同义务。

关于兴业公司请求兴盛地产承担赔偿责任应如何认定的问题。兴业公司主张因兴盛地产未全面及时履行合同义务，导致其产生损失，应有兴盛地产承担。从兴业公司主张损失构成来看，第一项逾期交付土地违约金，根据《合作协议》第三十七约定兴盛地产逾期交付项目土地需承担违约金。但是本案双方当事人在《合作协议》中并未明确项目土地交付的时间。而从本案庭审调查及在案证据来看，自《合作协议》签订后双方当事人持续履行多年，约定合作开发的土地已大部分履行完毕，对客观不能履行的土地亦重新签订补充协议，补充协议同样未明确土地交付时间，且事实上兴盛地产已将土地交付兴业公司，而开发手续不齐备给兴业公司带来的损失并不适用该条合同约定承担违约金责任的情形。第二项停工损失，根据《合作协议》第三十七条约定因兴盛地产原因造成工程停工，需承担违约金及经济损失，从《合作协议》履行情况来看，合同双方已经完成283.95亩的土地开发建设，2019年5月重新签订《普洱叁号院项目合作开发的补充协议》，而该协议项下土地并未进入全面开发，兴业公司就本案主张的停工事实不明确，请求依据不充分。第三项其他费用的资金占用费，从《普洱叁号院项目合作开发的补充协议》《合作协议》约定来看，为建设项目提供资金系兴业公司的合同义务，兴业公司作为具备房地产开发资质的的企业应知晓商品房开发建设需办理相关手续，兴业公司在开发手续未齐备的情形下擅自投资建设产生的损失不应由兴盛地产承担。故对兴业公司主张兴盛地产承担赔偿责任的请求，本院不予采纳。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：

一、确认普洱市兴业房地产开发有限责任公司与云南普洱兴盛房地产开发有限公司于2007年11月27日签订的《合作协议》、2019年5月17日签订的《普洱叁号院项目合作开发的补充协议》合法有效；

二、普洱市兴业房地产开发有限责任公司与云南普洱兴盛房地产开发有限公司签订的《普洱叁号院项目合作开发的补充协议》继续履行；

三、驳回普洱市兴业房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。

案件受理费82700元，由普洱市兴业房地产开发有限责任公司负担41350元，由云南普洱兴盛房地产开发有限公司负担41350元。保全费5000元，由普洱市兴业房地产开发有限责任公司负担。