租赁合同纠纷民事一审判决书

津市农商行向本院提出诉讼请求：1.要求洞庭公司立即支付拖欠的租金共计400000元（截止2021年8月）（庭审中变更租金请求为截至2021年7月1日租金共计383300元），并按548元/天的标准支付租赁期满至腾退日的实际占用使用费；2.要求洞庭公司立即腾退租赁厂房设备等；3.由洞庭公司承担诉讼费用；4.开庭时增加诉讼请求为要求洞庭公司按照合同总金额的20%支付违约金80000元。事实与理由：2019年7月1日，津市农商行与洞庭公司签订了《资产租赁合同》，约定将车胤大道232号的房地产及设备等租赁给洞庭公司使用，租期为两年，年租金为

200000元，同时对租金支付方式、租赁物的维护等作出明确约定。合同签订后，津市农商行如约将租赁物交付给洞庭公司使用。现合同已经到期，洞庭公司尚欠付租金383300元，租赁物没有如约退还，经协商未果，特具状起诉。

洞庭公司辩称：1.是2019年6月29日签订的协议，到2021年6月29日是两年；2.2019年12月政府返的税金津市农商行直接扣了其中100000元作租金；3.洞庭公司就租赁物进行过维修，花了200000元出头，目前维修费未付完，主张维修费全部冲抵租金；4.主张减免受疫情影响期间的租赁费用；5.因钢材涨价洞庭公司于2021年4月15日已经停工，合同到期后未续租，津市农商行也未通知腾退；6.违约金过高。

津市农商行就其诉讼请求，超华公司就其抗辩主张提交了证据，本院组织当事人进行了庭审举证和质证，对当事人无异议的证据，即津市农商行的营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证、超华公司的营业执照、法定代表人身份证、《资产租赁合同》，本院确认其对于与该证据内容一致且与本案有关的事实的证明力。

对有争议的证据，本院认证如下：

洞庭公司提交的《装修合同书》、装修决算表及三张收据，拟证明洞庭公司修整车间的事实。津市农商行质证表示对证据关联性有异议，装修合同的签订时间在发生租赁关系之前，整修前没有事先取得津市农商行许可，因此津市农商行不认可该证据，且洞庭公司没有证明整修的必要性。经审核，《装修合同书》的签订时间为2019年6月12日，租赁合同签字和生效时间为2019年7月1日，装修合同签订时间早于租赁合同生效时间，装修合同的签订不是发生在租赁期内，也无证据证明装修已经按合同约定得到津市农商行的书面认可，也不足以证明已经发生的修建没有超出适当必要维修的范围，且在庭审中洞庭公司当庭承认提交的三份总金额为95000元的收据系之后补写，洞庭公司没有充分证据佐证费用的真实性及其主张的维修费系适当必要范围内维修所需的费用，且津市农商行没有认可上述证据与事实相符，故本院对洞庭公司提交的证据来源的事实予以确认，但证据所载明的内容仍缺乏其他证据佐证，不予确认。

根据当事人陈述与经审查确认的证据，本院认定事实如下：

湖南津市农村商业银行股份有限公司于2014年7月16日依法登记成立，住***。津市市洞庭机械制造有限责任公司于2002年12月2日依法登记成立，住***。

2019年7月1日，津市农商行与洞庭公司签订《资产租赁合同》，主要约定：……租赁面积：建筑面积8166.05平方米国土使用面积：10406平方米……出租方（甲方）：湖南津市农村商业银行股份有限公司……承租方（乙方）：津市市洞庭机械制造有限责任公司……第一条租赁物概况、用途及期限一、租赁物概况甲方同意按本合同的约定将位于津市市汪家桥办事处新村社区车胤大道232号房地产及设备租赁给乙方使用（建筑面积及设备详见双方共同清点造册明细表）。……三、租赁期限本合同租赁期为2年，自2019年7月1日起至2021年7月1日止。续租或回购时另行签订合同。第二条租金及保证金支付方式一、租赁物租金为年租金贰拾万元整。自本合同签订之日起两年内。二、本合同租金支付方式为按季支付，季租金为49998元，于每季首月20日前一次性付清。……第三条各方的权利与义务……二、乙方的权利和义务……3.乙方有权在不改变租赁物内部构造的前提下对租赁物内部进行适当、必要的维修。维修方案应当事先得到甲方的书面认可并向有关职能部门备案。4.乙方应当承担租赁物的日常维护和修缮义务。租赁物的维修由乙方承担。因乙方不当使用或未尽维护修缮管理义务等原因而产生的维护、修缮费用及对第三人造成的损失由乙方承担。5.乙方应当在租赁期满后10天内将租赁物退还给甲方。租赁期满至乙方退还租赁物期间内的使用费计算标准为548元/天（税后）。……第五条合同解除情形……四、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回租赁物：1.不支付或者不按照约定支付租金超15日的。……8.其他违约行为的。第六条违约责任……二、乙方有本合同第五条第四款约定的情形之一的，应按本合同租金总额的20%向甲方支付违约金……上述合同签订后，津市农商行将租赁物交洞庭公司承租生产经营。经营期间，洞庭公司交纳了16667元租金。

洞庭公司与津市市清越装饰装修经营部签订了《装修合同书》。该合同载明：甲方：津市市洞庭机械公司乙方：清越装饰装修经营部甲方自愿将洞庭厂房提供给乙方装修，……一、乙方于2019年6月12日开工至2019年9月18日结束。二、装修金额为人民币壹拾玖万元整（￥190000.00元），付款方式：按进度付款……该合同书尾部有甲方乙方签字盖章及落款日期2019.6.12，并在合同书第四条下手写有“因红锻车间彩钢瓦承重不够需加固追加壹万捌仟元，总计贰拾万零捌仟元”。津市市清越装饰装修经营部在尾部盖章的一份装修决算表上载明工程款合计金额为

192086.00元。签名为陈越的人补充出具了三份连号的收据，载明的日期和金额分别为2019年6月18日、伍万元整，2020年12月12日、叁万元整，2021年5月11日、壹万伍仟元整。三张收据金额共计95000元。

通过当庭调解，津市农商行和洞庭公司对因疫情或者疫情防控措施影响生产经营同意减免3个月租金，合计50000元。

本院认为，本案属租赁合同纠纷。津市农商行与洞庭公司签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方当事人均应按照合同约定履行各自合同义务。

关于津市农商行要求洞庭公司支付拖欠租金和租赁期满后实际占用使用费的诉讼请求。津市农商行已经依照合同约定向洞庭公司交付租赁物，但洞庭公司未按约向津市农商行及时足额支付租金，其行为已经构成违约，依法应当承担继续履行支付租金的违约责任。关于洞庭公司已支付100000元租金的抗辩主张，本院认为，洞庭公司作为承租人应举证证明已付租金的情况，但其就此未向本院提交相应证据予以证明，故洞庭公司依法承担举证不能的法律后果，本院根据津市农商行承认的已收租金16667元认定洞庭公司已支付租金16667元。若洞庭公司认为津市农商行占有洞庭公司其余资金或不认可其余资金去向应另行解决。经本院核算，2019年7月1日至2021年7月1日的租金为400000元，已付租金16667元，免除租金50000元，欠付租金为333333元。租赁合同约定的租赁期限届满后10天内，洞庭公司未按照合同约定向津市农商行返还租赁物，洞庭公司应当按照约定在租赁期满即2021年7月2日起至退还租赁物完毕之日的期间内按每天548元计算支付租赁物的占有使用费。综上所述，对于津市农商行要求洞庭公司支付租赁物租金及使用费的诉讼请求，本院予以部分支持。

关于洞庭公司在本案中主张的维修费用应当冲抵租金的抗辩不应支持，理由如下：1.洞庭公司在与津市农商行签订《资产租赁合同》前，已与津市市清越装饰装修经营部签订《装修合同书》，该合同约定的施工日期大部分在洞庭公司承租案涉租赁厂房等租赁物后，但洞庭公司仍然与津市农商行在《资产租赁合同》中约定“维修方案应当事先得到甲方的书面认可”、“在不改变租赁物内部构造的前提下进行适当、必要的维修”，且未按照《资产租赁合同》第三条第二款第3项约定的“维修方案应当事先得到甲方的书面认可”履行，也无证据证明洞庭公司是按照该合同第三条第二款第3项约定的“在不改变租赁物内部构造的前提下进行适当、必要的维修”，换言之，无证据证明该次修建前的租赁物状态是需要进行适当必要维修且仅针对需要适当必要维修的部分进行了适当必要维修而未超出该范围。2.仅洞庭公司提供的载明价款为208000元的《装修合同书》、载明工程款合计金额为192086元的装修决算表和合计金额为95000元的收据不足以证明对该租赁物进行208000元的修建全是适当必要维修或者进行适当必要维修费用的具体金额或者该修建已经津市农商行同意。3.洞庭公司主张冲抵的维修费用存在争议且现未能确定，故现不能直接抵销。4.洞庭公司若主张津市农商行承担租赁物的维修费用在程序上应当提出相应的诉讼请求而不仅仅是抗辩，即程序上应当反诉或者另行起诉，但洞庭公司始终未提出反诉，在洞庭公司主张的租赁物的维修费用亦不能直接抵销租金的前提下，津市农商行是否承担洞庭公司主张的租赁物的维修费用已不是本案审理范围。

关于津市农商行要求洞庭公司立即腾退租赁物的诉讼请求。双方合同约定租赁期满后10天内退还租赁物，现在已经超过约定的退还日期，双方既未续租洞庭公司亦未回购，应当返还租赁物，故对津市农商行要求洞庭公司腾退租赁物的诉讼请求，本院予以支持，但应当给予洞庭公司必要的腾退时间。

关于津市农商行要求洞庭公司按照合同总金额的20%支付违约金80000元的诉讼请求，洞庭公司提出违约金约定过高的抗辩主张。《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”根据本院查明的事实，洞庭公司未按合同约定时间足额支付租金且主张的维修费冲抵租金未得到津市农商行同意或者有足够证据证明洞庭公司进行适当必要维修费用的具体金额，在租赁期满后亦未按约返还租赁物，按照合同约定应当支付违约金，洞庭公司的上述违约行为给津市农商行造成的主要损失是租金和占有使用费未及时支付的利息损失和未及时腾退的租金的损失，而未及时腾退的租金损失双方约定了相当于租金的使用费且本院予以支持，故该项违约金需要比较的实际损失主要是租金和占有使用费未及时支付的利息损失，双方合同约定违约金已过分高于其该实际损失,本院酌情考虑洞庭公司欠付租金和使用费的总金额和欠付时间的长短以及商业银行计收逾期贷款的利率等因素确定违约金为40000元。

关于洞庭公司主张租赁合同签订时间是2019年6月29日，租赁关系到期时间是2021年6月29日的抗辩。《资产租赁合同》中明确载明合同签订时间为2019年7月1日，租赁期限为2019年7月1日至2021年7月1日，在庭审中洞庭公司对该证据质证无异议，本院依法采纳该证据，洞庭公司上述抗辩主张与本院采纳的证据相悖，本院依法不予支持。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第三款规定“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案法律事实持续至《中华人民共和国民法典》施行日期2021年1月1日之后，且无除外情形，故本案依法适用《中华人民共和国民法典》的规定。

据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条、第七百二十一条、第七百三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款规定，判决如下：

一、津市市洞庭机械制造有限责任公司应于本判决生效之日起五日内一次性向湖南津市农村商业银行股份有限公司支付租金333333元，并支付从2021年7月2日起至租赁厂房设备等租赁物腾退完毕之日止每天548元的占有使用费；

二、津市市洞庭机械制造有限责任公司应于本判决生效之日起五日内向湖南津市农村商业银行股份有限公司支付违约金

40000元；

三、津市市洞庭机械制造有限责任公司应于本判决生效之日起三十日内将其以前承租的位于津市市汪家桥办事处新村社区车胤大道232号的土地、厂房、设备等租赁物返还给湖南津市农村商业银行股份有限公司；

四、驳回湖南津市农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费7795.98元，减半收取计3897.99元，由津市市洞庭机械制造有限责任公司全部负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。

二零二一年十二月二十七日

附录

附本案法律条文：

《中华人民共和国民法典》

第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。

第七百三十三条租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第十三条第二款当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。

第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》

第一条第三款民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。