房屋租赁合同纠纷民事二审判决书

一审法院认为，虽然海州区人民政府发布了涉案房屋所在片区的征收决定，在发改委未与征收机关签订征收协议前，发改委仍享有涉案房屋的所有权，啤酒屋公司仍应向发改委按时缴纳租金，啤酒屋公司未缴纳租金超过了一个季度，且在发改委向啤酒屋公司催缴租金后，啤酒屋公司拒不缴纳，根据租赁合同的约定，发改委有权解除合同，啤酒屋公司于2020年5月27日收到了发改委邮寄送达的解除合同通知书，故一审法院确认连云港市粮食局与啤酒屋公司于2008年6月30日签订的《房屋租赁合同》于2020年5月27日解除。

对于发改委要求啤酒屋公司支付2018年10月1日至2020年5月27日的租金及滞纳金的诉求，一审法院予以支持。对于2018年10月1日至2020年5月27日的租金，根据合同约定2018年7月1日至2019年6月30日的年租金应为800606元，2018年10月1日至2019年6月30日的租金应为600453元（800606元/12*9）；2019年7月1日至2020年6月30日的年租金832630元（800606元*1.04）,2019年7月1日至2020年5月27日租金为755070元（832630/365*331）元，综上，啤酒屋公司应向发改委支付自2018年10月1日至2020年5月27日的租金为1355523元；对于发改委主张的租金从2018年10月1日至实际交还房屋之日止，涉案合同已于2020年5月27日解除，该日期之后产生的系房屋占有使用费而非租金，一审法院予以纠正，故啤酒屋公司应支付发改委房屋占有使用费，自2020年5月28日起至房屋实际返还之日止，发改委主张按照年租金832630元计算，不违反法律规定，一审法院予以确认；对于发改委主张的滞纳金138744.93元，根据合同约定，乙方不按时缴纳租金，经甲方催缴仍未交纳的，须自甲方催告之日起按日万分之五向甲方支付应缴租金的滞纳金，故啤酒屋公司应向发改委缴纳滞纳金，本案中发改委向啤酒屋公司催缴了自2018年10月至2020年3月欠缴的租金1224927元，啤酒屋公司于2020年4月22日收到上述催缴函后仍未缴纳，故滞纳金的起算时间应为自2020年4月22日起计算至2020年7月30日，计算基数应为1224927元；发改委于2020年5月25日向啤酒屋公司发送的解除合同书又向啤酒屋公司催缴了欠付租金及滞纳金，啤酒屋公司于2020年5月27日收到上述通知，故对于2020年4月1日至2020年5月27日欠付租金130027元的滞纳金应自2020年5月27日计算至2020年7月30日；合同约定的滞纳金标准过高，一审法院依法予以调整，按日万分之四计算，对于发改委主张的滞纳金超出上述期限及标准的部分，一审法院不予支持。对于发改委要求判令啤酒屋公司将承租的房屋腾空后交付给发改委，并判令啤酒屋公司将其租赁期间所作的添附、内外装璜及依附于租赁物不能拆除部分或拆除将影响租赁物原状的不动产无偿交付给发改委。根据合同约定，合同租赁期满或符合本合同第九条约定的合同解除条件的，乙方对本合同所约定的租赁物的添附部分，内外装璜及依附于租赁物不能拆除部分、或拆除将会影响租赁物原状的不动产以及乙方自行扩建的营业用房无偿归甲方所有。

发改委的该诉求符合合同的约定，一审法院予以支持。啤酒屋公司经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，对发改委的主张及提供的证据未作答辩和质证，由此产生的不利法律后果由啤酒屋公司自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、确认连云港市粮食局与啤酒屋公司2008年6月30日签订的《房屋租赁合同》于2020年5月27日解除；二、啤酒屋公司于判决生效后十日内给付发改委租金1355523元及滞纳金（以1224927元为基数，自2020年4月22日起计算至2020年7月30日；以130027元为基数，自2020年5月27日计算至2020年7月30日；均按日万分之四计算）；三、啤酒屋公司于判决生效后十日内给付发改委房屋占有使用费（自2020年5月28日起至房屋实际返还之日止，按照年租金832630元计算）；四、啤酒屋公司于判决生效后三十日内将承租的位于连云港市新浦区×××路××号即连云港市粮食局门面综合楼的全部（一楼至五楼）房屋腾空后交付给发改委，并将其租赁期间所作的添附、内外装潢及依附于租赁物不能拆除部分或拆除将影响租赁物原状的不动产无偿交付给发改委；五、驳回发改委的其他诉讼请求。一审案件受理费19596元，由啤酒屋公司负担（发改委已预交，啤酒屋公司在履行判决确定的给付义务时将此款一并给付发改委）。

二审期间，上诉人啤酒屋公司提交下列证据材料：

1.2019年1月6日、1月8日两份海州区人民政府公告，证明海州区人民政府于2017年9月6日发布房屋征收补偿方案征求意见稿。根据上诉人与连云港市粮食局租赁合同约定，租赁期间房屋拆迁的出租人应当协助承租人做好相关工作以帮助承租人从拆迁人处获取自费添附物的拆迁补偿款及经营损失。

2.上诉人附属物补偿价格及停业停产损失的认定，证明上诉人租赁房屋隶属于东天池地块征收项目范围内。经评估确认上诉人酒店装修附属物补偿价格为5928558元；鉴于上诉人背负大额债务，装修及停业损失征收补偿将直接支付至一审法院提供的执行账户中，由法院依法向债权人进行分配，一审判决送达程序违法剥夺上诉人参加诉讼的权利，导致上诉人在征收行为中对附属物的合法财产权利以及所有债权人的合法权益受到侵害，应当依法纠正。

3.一审法院作出的（2021）苏0706破申66号民事裁定书和（2021）苏0706破61号，决定书证明2021年10月28日由一审法院裁定受理马丙勇申请的上诉人破产清算一案；同日，一审法院指令江苏苏港会计师事务所有限公司连云港分所为上诉人的管理人。

被上诉人发改委经质证认为，对证据1的真实性认可，但是不能达到证明目的，即使政府部门对涉案标的为决定征收，在没有和上诉人及被上诉人和物权所有人之间达成一致意见之前，承租人继续占有房屋的还是应当给付相应租金。对证据2，据代理人了解该份协议已经失效，海州区房屋和城乡建设局、连云港市市政公用公司和发改委拟定三方协议，但目前尚未签订。对证据3的真实性认可。

本院对上诉人啤酒屋公司举证证据的认证意见为，对证据1、2的真实性确认，但对证明目的不确认。对证据3的真实性、合法性及关联性予以确认。

经本院审查，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。

另查明，2021年10月28日一审法院作出（2021）苏0706破申66号民事裁定书和（2021）苏0706破61号，裁定受理马丙勇申请的啤酒屋公司破产清算一案，并指令江苏苏港会计师事务所有限公司连云港分所为啤酒屋公司的管理人。

还查明，双方确认涉案房屋拆除时间为2021年10月21日。

又查明，因二审庭审中发改委才知悉啤酒屋公司被一审法院裁定破产，故发改委将申请啤酒屋公司给付租金的诉求变更为请求确认拖欠的应付租金金额。

本案二审争议焦点为：1.一审法院送达程序是否违法；2.被上诉人发改委是否具有主张权利主体资格。

关于一审法院送达程序是否违法的问题，本院经审查后认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第八十八条规定，送达诉讼文书，应当直接送交受送达人。受送达人是法人或者其他组织的，应当由法人的法定代表人、其他组织的主要负责人或者该法人、组织负责收件的人签收；受送达人有诉讼代理人的，可以送交其代理人签收；受送达人已向人民法院指定代收人的，送交代收人签收。本案中，啤酒屋公司上诉认为发改委明知其公司的委托代理人是尤悠，也知道尤悠的联系方式和地址，因此，本案不属于法律规定的当事人下落不明和无法联系的情形，所以一审法院送达程序违法。对此，本院认为，啤酒屋公司未向法院明确尤悠系本案的指定代收人或委托诉讼代理人等，所以，啤酒屋公司以一审法院未向尤悠送达而致使本案程序违法不能成立，本院依法不予采信。

关于发改委是否具有主张权利主体资格的问题，啤酒屋公司上诉认为2019年初时知道连云港市粮食局进行了变更，但对新主体未明确，直至2019年1月8日得知包括涉案房屋在内的房屋征收，征收单位为海州区人民政府，所以无法向发改委交纳租金。对此，本院认为，啤酒屋公司交纳租金至2018年9月，至2019年初啤酒屋公司得知连云港市粮食局进行了变更时，啤酒屋公司已经欠付租金，啤酒屋公司应当及时向连云港市粮食局交纳；在此之后，即便啤酒屋公司因不明确接收租金主体而未及时交纳，在2020年4月20日发改委发出的催缴函中，发改委也明确了接收租金的主体及应交租金的数额，啤酒屋公司也应当及时交纳。啤酒屋公司回函称因涉案房屋已被征收而无法交纳，本院认为，涉案房屋的产权人尚未发生变更，啤酒屋公司与发改委之间的租赁合同也未解除，啤酒屋公司仍应当按照租赁合同的约定支付租金。所以，发改委向啤酒屋公司主张租赁合同中的相关权利主体适格，啤酒屋公司该上诉理由不能成立，本院依法不予支持。

综上，上诉人啤酒屋公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，因本案出现新事实，致使部分判决结果不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第八十八条第一款、第一百七十七条第一项之规定，判决如下：

一、维持连云港市海州区人民法院（2020）苏0706民初5435号民事判决第一、四、五项；

二、变更连云港市海州区人民法院（2020）苏0706民初5435号民事判决第二项为：确认连云港市发展和改革委员会对连云港公爵啤酒屋酒店有限公司享有租金1355523元及滞纳金的债权（滞纳金以1224927元为基数，自2020年4月22日起计算至2020年7月30日；以130027元为基数，自2020年5月27日计算至2020年7月30日；均按日万分之四计算）；

三、变更连云港市海州区人民法院（2020）苏0706民初5435号民事判决第三项为：确认连云港市发展和改革委员会对连云港公爵啤酒屋酒店有限公司享有房屋占有使用费的债权（房屋占有使用费自2020年5月28日起至2021年10月21日之日止，按照年租金832630元计算）。

二审案件受理费19596元（连云港公爵啤酒屋酒店有限公司已预交），由连云港公爵啤酒屋酒店有限公司负担。

本判决为终审判决。

二零二二年一月五日

附录

法律条文附录

《中华人民共和国民事诉讼法》

第八十五条送达诉讼文书，应当直接送交受送达人。受送达人是公民的，本人不在交他的同住成年家属签收；受送达人是法人或者其他组织的，应当由法人的法定代表人、其他组织的主要负责人或者该法人、组织负责收件的人签收；受送达人有诉讼代理人的，可以送交其代理人签收；受送达人已向人民法院指定代收人的，送交代收人签收。

受送达人的同住成年家属，法人或者其他组织的负责收件的人，诉讼代理人或者代收人在送达回证上签收的日期为送达日期。

第一百七十七条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。