商品房委托代理销售合同纠纷民事一审判决书

本院经审理查明：2020年10月25日，原告法定代表人叶燕清与被告工作人员梁超通过微信联系沟通带看“北岸汽车交易中心”项目事宜。后原、被告补签《商铺销售代理合同》一份，约定被告（甲方）委托原告（乙方）作为“北岸汽车交易中心”项目的非独家商铺销售代理商，委托营销代理服务期限为2020年10月29日至2020年12月31日；可售房源的销售价格表由甲方提供，如有价格调整，甲方提早一周通知乙方，乙方根据新价格进行宣传；佣金点数为成交合同价的12％，如果在合同期开始后一个月内累计成交达5套，则佣金点数调整为16％，并补足之前成交房源的佣金；合同还约定了其他权利义务。该合同落款日期为2020年10月29日，实际签订日期在同年10月31日之后。同年10月30日至11月，叶燕清带领案外人施桂芬、赵刚等人（下称客户）数次前往实地看房，期间客户产生购买6至8间商铺的意向，原告给客户的报价在16000元／平方米至18000元／平方米之间，叶燕清数次将报价通过微信报告给被告工作人员梁超。同年11月24日，叶燕清及被告工作人员秦彧（系被告执行董事）、梁超与客户共同面谈，秦彧直接向客户报价15388元／平方米，但双方就此价格未能谈拢，约定再议。同年12月7日，梁超微信告知叶燕清，客户已向秦彧表示无购买意向。此后，原告未能促成客户与被告的交易；被告则于约半个月后自行主动联系客户并与之继续商谈。2021年1月29日，被告与客户签署了《签约确认单》，并于同日及2月1日，签订了《浙江省商品房买卖合同（预售）》共六份，成交了坐落于海盐县西塘桥街道海湾大道875号北岸汽车交易中心2-119室至2-124室共六间商铺，单价14000元／平方米，总成交金额为5315660元。

另根据本院调查，案外人施桂芬、赵刚等客户在考察商铺及最终签订买卖合同的全过程中，并不知晓原告的存在，在其认知中与己方对接的人员即为被告的员工。对此，原告亦认可其确未在与客户的交往中披露其身份。

上述事实，由原告提供的《商铺销售代理合同》、微信聊天记录、现场照片、录音及文字材料、工商登记信息、被告提供的签约确认单和银行存根、《浙江省商品房买卖合同（预售）》，及本院调查取证的赵刚的证人证言等证据证明。

本院认为，原、被告签订的《商铺销售代理合同》为双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应恪守履行。本案中双方主要的争议焦点：一是，原告是否完全成功完成本案所涉商铺销售的代理事务，即是否最终促成交易？二是，被告应否支付原告代理报酬？如是，应当支付多少？对于争议焦点一，原、被告签订的《商铺销售代理合同》没有对如何判断“商铺销售代理成功”进行明确约定，双方各执一词。根据法律规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的语句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同第四条“代理服务费结算”约定：“乙方佣金点数为成交合同价的12％，……”合同第五条“甲方职责与权利”第4项约定：“……监督、审核《定金协议》和《商品房买卖合同》的签订……”合同第六条“乙方职责与权利”第1项约定：“合同期内，乙方成立项目专项小组为甲方进行全程营销代理服务，服务内容包括但不限于……签订《定金协议》、签订《商品房买卖合同》……”再结合一般的市场交易习惯，案涉合同中所谓“成交”应指客户与开发商签订《定金协议》或《商品房买卖合同》（至少草签）。在本案中，原告未能在合同期内促成被告与客户签订《定金协议》或《商品房买卖合同》，难以认定其在合同服务期内促成了被告与客户的交易成交，即难以认定其完全成功完成代理事务。对于争议焦点二，纵观全案，在原、被告与客户的磋商过程中，双方工作人员的微信聊天记录表明，被告对案涉商铺的交易价格的把控具有绝对的主导权，原告已在其能力及权限范围内尽力促进被告与客户间的交易。原告未能在合同期内促成被告与客户达成交易的原因主要在于被告始终给出的价格无法与客户达成一致；同时，被告在明确告知原告其与客户的磋商已告终止的情况下，却又在此后的半个月内，自行联系客户，并在合同服务期满后以一个明显低于前期磋商价格的单价与客户最终签约交易，被告对价格前后调整的行为在一定程度上表明，原告前期未能完成涉案商铺的销售代理事务是价格因素所致。反观原告，其在合同履行期内已完成了以下工作：介绍客源、客户报备、陪同带客、协助价格磋商；被告最终达成交易的相对方（即客户）的来访途径信息系来自原告；被告与客户最终达成交易的六间商铺亦属原、被告与客户自首次看房以来一直在洽谈的商铺范围内。应当认为，被告最终能够成交涉案商铺与原告的前期代理并非毫无关联，原告的客源介绍与带看工作等在促成最终交易中起到了相当的作用，因此，基于双方的商铺销售的代理关系，被告应当支付与原告工作相当的代理报酬；且原告作为受托人，系因不可归责于自身的事由，未能完成委托事务，被告作为委托人也应当向受托人原告支付相应的代理报酬。另，考虑到原告已完成的代理工作内容有限，且其在2020年12月7日得知原告与客户的磋商已告终止后，未能在剩余的服务期限内尽自己所能促成原告与客户进一步的磋商，其代理服务内容并不完整，故不能完全依据合同的约定取得代理报酬。综合上述分析，本院酌情认定被告应支付原告代理报酬255151.68元（5315660元×12％×40％=255151.68元），对于原告的其余诉讼请求，本院不予支持。据此，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民法典》第一百六十一条、第九百一十九条、第九百二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：

一、被告海盐禾众置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告嘉兴万勤房地产营销策划有限公司代理报酬255151.68元；

二、驳回原告嘉兴万勤房地产营销策划有限公司其余诉讼请求。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费12306元，减半收取计6153元，财产保全费5000元，合计11153元，由原告嘉兴万勤房地产营销策划有限公司负担7807元，被告海盐禾众置业有限公司负担3346元。

如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。

本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行裁判文书确定的义务。逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。