租赁合同纠纷民事一审判决书

武安人保局向本院提出诉讼请求：1．依法确认原告与被告签订的编号05和编号06的《武安市性质事业单位资产（房屋）租赁合同书》于2020年6月5日解除；2．判令被告返还租赁房屋给原告；3．判令被告向原告支付2020年1月1日至2020年10月1日的房屋租金144,000元，2020年10月2日至实际归还房屋之日的租金按每月16,000元计算；4．判令被告向原告支付违约金（自2020年6月5日合同租金支付之日起至2020年10月1日为48,362元，10月2日至实际付清合同租金的违约金按82,670元×0.005×逾期天数计算）和合同解除后所欠房屋租金的利息（以合同解除后实际欠租金额按3.85%利率自2020年6月5日起计算至解除后租金交清之日止）；5．本案诉讼费、保全费等全部费用由被告承担。事实和理由：2019年1月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告把位于武安人保局西4号门市租赁给被告，面积74平方米；租赁期限自2019年1月1日至2019年12月31日止；租金为一年32,000元，一次性交清，先交租后使用；未按原告规定时间交纳租金的原告可以与被告解除合同，且被告不按时交付租金，除应如数补交外，每逾期1日还应按所欠费用总额的0.5%向甲方支付违约金；租赁期满后，如被告继续租赁，需提前30日书面通知原告，续签租赁合同，不提前30天通知的，视为被告放弃优先承租权；租赁期满，被告逾期不归还房屋的，视同双方为不定期租赁关系，租金按本合同月租金的3倍计算，至房屋归还为止。合同到期后，被告未通知原告继续租赁，迟迟不与原告续签合同，不向原告交纳租金，也不搬离原告的房屋。2020年5月13日，原告向被告发出《告知函》，告知被告于5月20日前交纳2020年门市租金，逾期未交租金，视为解除租约，将收回房屋。直至6月4日，被告依然没有履行支付租金义务，原告再次发出《告知函》，明确6月5日为最后一次机会和最后期限，否则原告将按合同约定与被告解除租赁合同。但至今被告仍然没有履行支付租金义务，且至今被告依然占据租赁物，拒绝归还。这严重损害了原告的合法权益，损害了国有资产的合法权益，原告为维护合法权益，故提起诉讼。

喜河经销处辩称，原告所述不是事实，被告自2003年4月25日签订租赁合同租房至今，所签的租赁合同为武安市财政局制定的格式合同，有很多条款并未实际履行，采取的方式为一年一签，签订的时间和缴款的时间由原告决定，有当年一月份的，也有当年五月份的，还有当年七月份的，被告一直服从原告的安排。合同中的30天申请和20天回复从未执行过，就是原被告在新冠疫情出现以前，从未出现过争议。2020年元月，被告及所有租房户按惯例等着原告上门签合同交租金，结果在春节之前，原告没有去门市办理相关租赁手续，收取租金。春节期间，恰逢疫情，持续几个月关门闭店，不能营业，更无法续签合同。疫情开门后，国家出台了租金减免的政策，被告及相关租户欣喜的将相关资料送交原告，由于原告的过失，没有到国资委办理相关优惠手续，导致被告及相关租户不能享受该优惠。被告及相关租户一直找原告、国资委、河北省邯郸市武安市信访局、武安市纪检委、武安市政府、武安市公安局，还打市长热线，要求享受优惠，或者延期多占两个月。原告不仅不解决问题，反而恶意指派社会人员到所有租户门市捣乱、催租，不仅不减免租金，反而增加租金，不给就堵门市、锁门、往门市里卸装修材料，并进行恐吓，导致租户住院治疗。在被告到处主张权利的期间内，原告不思反悔，反而发放所谓的告知函，进行打击报复。该房屋系国家所有，不能成为某些人员打击报复的工具。原告所称的先交租后使用不是事实，国资委的房产国家有相关规定，不是原告能单独约定，因此签合同和交租金的时间不确定，有相关合同为证。该案违约方为原告，本案不存在解除合同的法定情形，故原告的主张依法不应支持。原告存在欺骗行为，国家有减免的政策，但原告从来不给我们说。疫情结束后的四月底，原告通知我们将所有手续交到办公室，告知我们可以减免。在五月份，原告告知我们不符合减免条件，不能减免。我们问什么原因，找主管局长，主管局长让我们找国资委咨询。国资办的白科长明确告知我们，不是国资办不办理，而是在一直催原告办理，是原告没有上报，不是不能办。我们回来后找主管局长，主管局长得知实际情况以后，让我们爱去哪告去哪告，他管不了这个事。还有原告办公室主任，对我们说哪也不要找，我说了就算。万般无奈之下，我们六户租户，这才到武安市，还给市委书记写了信，打了市长热线，一直在反映这个情况，要求享受优惠政策。一直没人回复，也没有解决，我们才到邯郸市省信访局反映情况。回来以后，与主管局长交涉这事，主管局长对我们说，就你们难闹，还威胁我们，我就管这个事情，就不怕你们告。别的各大局都免了三个月，但是原告就是不给减免，原告的干部不知道是什么初心。我们不是不交租金，只是让原告按国家政策减免租金、继续租赁，我们实际上一直租房至今。另外，被告系退役军人、下岗职工，系国家帮扶的对象，原告系主要的帮扶机关之一，原告的行为明显违法，应驳回其诉讼请求。

本院经审理认定事实如下：武安人保局主管的国有资产、位于武安市矿建路**的房产临街有八处门市，并用于出租。其中5号和6号门市房分别于2008年1月1日和2013年1月1日起租赁与喜河经销处，双方每年签订一份格式租赁合同，并对租赁房屋地址、租赁期限、租金、权利义务、合同解除权、违约责任等内容进行了约定，每年除对租赁期限、租金数额及支付时间进行变更外，其他条款内容相同。2008年至2018年签订的租赁合同，其中2008年6号门市房租赁合同签约时间为2007年12月29日，租金支付时间为订立合同后，12月15日前一次性交清；2011年06号合同签约时间为2011年4月1日，租金支付时间为2011年4月□（此处缺失）日下午2点30分；2012年06号合同签约时间为2012年1月18日，租金支付时间为2012年1月；2013年05号和06号合同签约时间为2013年5月27日，租金支付时间为2013年5月22日上午；2014年05号和06号合同未载明签约时间，租金支付时间为2014年1月10日；2018年05号合同未载明签约时间，租金支付时间为2018年7月15日。2018年8月3日，喜河经销处向武安人保局支付5号门市2018年租金4万元。

2019年，武安人保局（甲方）与喜河经销处（乙方）又签订编号为05和06的《武安市行政事业单位资产（房屋）租赁合同书》，合同主要约定：甲方将位于武安人保局西5号和6号门市租赁给乙方，面积均为74平方米，用途为商铺；租赁期限自2019年1月1日至2019年12月31日止；年租金均为32,000元，租金支付方式为一次性交清，先交租金后使用，租金支付时间为2018年7月15日；第七条第2项约定，房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同：（1）……（4）未按甲方规定的时间交纳租金的；（5）……。租赁期满后，如乙方要继续租赁的，应当在租赁期满前30日内书面通知甲方，甲方在租赁期满前20日内向乙方正式书面答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同（未予答复视为不同意续租），乙方在租赁期满前30日内不通知甲方的，视为放弃优先承租权租赁期间，任何一方提出解除合同，需提前3个月书面通知对方，双方协商一致后，可以解除合同；第十条乙方违约责任约定：乙方不按时交付租金，除应如数补交外，每逾期1日，还应按所欠费用总额的0.5%向甲方支付违约金；租赁期间，乙方有本合同第七条第2项行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，已收取的租金不予退还；租赁期满，乙方逾期不归还房屋的，视同双方为不定期租赁关系，租金按本合同月租金的3倍计算，至房屋归还为止。因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲乙双方互不承担责任。本合同由甲方双方签字盖章并按规定报财政部门（国资管理部门）备案后生效；本合同一式四份，甲方、乙方、甲方主管部门、财政国资管理机构各执一份。武安人保局与喜河经销处均在合同甲、乙方处盖章，但该合同未载明签订日期。2019年7月2日，喜河经销处向武安人保局支付6号门市2019年租金32,000元。

2020年1月1日，租赁合同到期后，喜河经销处继续使用涉案租赁房屋至今。2020年年初，因受疫情影响，喜河经销处服从疫情防控安排停止营业，至2020年5月才开始重新营业。后双方因疫情期间是否减免租金发生争议，张喜河及其他门市房租户曾多次向行政部门反映，要求享受减免租金待遇。

2020年5月13日，武安人保局派遣工作人员向喜河经销处送达一份《告知函》，告知喜河经销处于5月20日前缴纳2020年门市租金，逾期未缴纳租金的，视为解除租约，将收回房屋。2020年6月4日，武安人保局再次派遣工作人员向喜河经销处送达一份《告知函》，告知双方签订房屋租赁合同，所占用的临街门市租赁期限截止到2019年12月31日，截至目前已拖欠租金5个月零4天，武安人保局多次催要租金未果，最后通知于6月5日前缴纳2020年门市租金，如逾期未缴纳租金，将按照国有资产管理有关办法公开招租，并依法追缴逾期占用房屋的租金。后因喜河经销处未按武安人保局告知期限支付租金，武安人保局将涉案房屋租赁与袁超，袁超多次要求张喜河支付租金或搬迁涉案房屋。张喜河就此多次向行政机关信访反映，要求依政策减免租金，后补签租赁合同并依约缴纳租金。2020年12月25日，武安人保局向本院递交民事起诉状，遂成诉讼。

以上事实，有原告提交的建设工程规划许可证、租赁合同、告知函、录像资料，被告提交的租赁合同、收费收据、协议书等证据及当事人的陈述在案佐证。

本院认为，武安人保局与喜河经销处系租赁合同关系，双方于2019年签订的租赁合同，系双方的真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行。2020年1月1日，租赁期已经届满，喜河经销处继续使用涉案门市房，武安人保局也未提出异议，故原租赁合同继续有效，双方构成不定期租赁合同关系。后双方因疫情期间是否减免租金发生争议，武安人保局经催要租金后，喜河经销处至今未支付，武安人保局遂要求解除合同。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。本案中，喜河经销处在疫情期间服从防控安排停止经营，营业收入明显减少，故武安人保局以喜河经销处未支付租金为由请求解除合同并由喜河经销处承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。但鉴于双方系不定期租赁合同关系，武安人保局享有随时解除合同的权利，且涉案门市房现已租赁给他人，在2020年12月25日之前，武安人保局已给予喜河经销处超过三个月的合理期限，故本院对武安人保局请求解除合同的诉讼请求予以支持，确认双方租赁合同关系于武安人保局提起诉讼之日即2020年12月25日解除。合同解除后，喜河经销处在不定期租赁期间欠付的租金，武安人保局依法有权要求支付。关于租金数额，武安人保局主张按合同约定的“租赁期满，乙方逾期不归还房屋的，视同双方为不定期租赁关系，租金按本合同月租金的3倍计算”支付，但不定期租赁合同依法适用的仍是原合同内容，即租金按原合同约定的租金数额计算。而该合同条款从约定内容看，明显具有惩罚性，将租赁期满未签订书面合同归责于一方。且从双方之前签订合同和履行合同的事实看，双方并未严格依照合同约定在租赁期限届满后，就立即续签合同，续签合同时间具有随意性，且续签合同时武安人保局也并未要求喜河经销处按该合同约定的月租金3倍支付租金。综上，该合同约定有违平等、公平原则，故本院不予支持，租金数额仍按原合同约定的年租金32,000元计算。自2020年1月1日起至2020年12月25日即合同解除之日，租金为63,123.29元（32,000元÷365日×360日×2）。合同解除后，喜河经销处仍占有涉案门市房至今，故其应当以租金数额向武安人保局支付房屋占用费，房屋占用费标准为87.67元/日（32,000元÷365日）。合同解除后，喜河经销处仍不及时支付房屋占用费用并腾退房屋，应当向武安人保局支付逾期违约金。鉴于双方之前合同约定的日违约金计算标准为所欠费用总额的0.5%，该标准过高，本院对逾期付款金标准作出适当调整，酌情参照每日房屋占用费的30%计算日违约金，标准为26.3元/日（87.67元/日×30%）。自2020年12月26日起至2021年3月24日的房屋占用费为15,605.26元（87.67元/日×89日×2），逾期违约金为4,681.4元（26.3元/日×89日×2）。自2021年3月25日至喜河经销处腾退门市房给武安人保局之日止的房屋占用费及逾期违约金仍按前述标准计算。关于喜河经销处抗辩其符合减免二个月租金的理由，因其未提起反诉，故本院不作处理。

依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第三项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十二条，《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：

一、确认武安市人力资源和社会保障局与武安市喜河糖酒经销处2019年签订的编号为05和06的《武安市行政事业单位资产（房屋）租赁合同书》于2020年12月25日解除；

二、武安市喜河糖酒经销处于本判决生效之日起十五日内将位于武安市矿建路146号武安市人力资源和社会保障局5号和6号门市房腾清交付给武安市人力资源和社会保障局；

三、武安市喜河糖酒经销处于本判决生效之日起十五日内向武安市人力资源和社会保障局支付截至2020年12月25日的租金63,123.29元；

四、武安市喜河糖酒经销处于本判决生效之日起十五日内向武安市人力资源和社会保障局支付房屋占用费及逾期违约金（自2020年12月26日起至2021年3月24日的房屋占用费为15,605.26元，逾期违约金为4,681.4元，之后每处门市房的房屋占用费与逾期违约金均自2021年3月25日起至交付该门市房之日止，分别按照87.67元/日及26.3元/日为计算标准计算）；

五、驳回武安市人力资源和社会保障局的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费3,180元，减半收取计1,590元，由武安市喜河糖酒经销处负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。

二零二一年八月十二日

附录

附相关法律条文：

《中华人民共和国合同法》第三条：合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。

第五条：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。

第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。

第二百三十二条：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。

当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条：民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。