房屋租赁合同纠纷民事一审判决书

原告玉林市优扬广告策划有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2015年7月20日至2020年11月24日拖欠的租金1246679.34元及逾期利息71864.13元（利息自2020年1月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计付，暂计至2021年6月15日，直至全部款项付清之日止）；2、判令被告向原告支付提前解除租赁合同的违约金50000元；3、本案的诉讼费用由被告承担。以上共计：1368543.47元

事实和理由：原告与玉州区南江街道岭塘村民委员会（以下简称岭塘村委会）签订了《房屋租赁合同》，承租岭塘村委会位于玉林市岭塘工业园区金港路东侧、二环路南侧（即玉林国际汽车城项目旁）的房屋，共三层，建筑面积约2200平方米，双方约定租赁期限自2015年7月20日至2025年7月19日。原告经岭塘村委会同意后将上述承租的房屋转租给被告，并与被告于2015年7月20日签订了《房屋租赁合同》，约定转租面积为2200平方米，转租期限自2015年7月20日至2025年7月19日，共计10年。第1年至第5年的月租金按20元/平方米计算，第5年至第10年的月租金按25元/平方米计算。保证金5万元，租赁期满不续租的，保证金可作为最后一期租金，扣减租金后剩余保证金再退还。租金按月为周期结算，签订合同之日起7个工作日内交清第一个月租金，之后每周期前7个工作日内交清下一周期租金。不按照约定支付租金达5日的按银行利率计息。超过30日未付租金，原告有权收回房屋。租赁合同还对其他的租赁事宜进行了详细的约定。合同签订后，原告将房屋交由被告使用，但被告没有依约按时足额向原告支付租金，一直都存在拖欠。后因岭塘村委会办公需要，经协商后在2018年9月19日原告退租600平方米，在2018年12月19日原告退租130平方米，自2018年12月20日起，被告实际的承租面积为1470平方米。2018年11月27日被告因资不抵债向玉林市中级人民法院申请破产重整，法院依法裁定受理被告的重整申请。被告进入破产重整后仍然继续使用租赁房屋，但没有向原告支付租金。被告在使用租赁房屋期间，共向原告支付本合同租金如下：2015年10月13日支付93980元，其中包含合同保证金50000元；2016年1月25日支付146660元；2016年6月28日支付88000元；2016年12月14日支付352000元，2017年5月5日支付126000元；2017年6月28日支付132000元;2018年8月13日支付18000元；2018年8月22日支付26400元；2018年10月9日支付132000元;2018年12月24日支付68000元;2019年1月22日支付104000元。在被告持续拖欠租金且追讨无果的情况下，原告无奈于2020年11月22向被告发出“解除合同通知书”，通知被告解除双方于2015年7月20日签订的《房屋租赁合同》，该解除合同通知书于2020年11月24日送迗给被告。截止至2020年11月24日，被告共拖欠原告租金1246679.34元，拖欠逾期支付租金利息44799元。被告拒付租金的行为，已经构成了严重违约，损害了原告的合法权益，给原告造成了经济损失，应承担相应的违约责任。现被告破产重整计划执行期已满，为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，特诉至法院，请求法院判如所请。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十八条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十七条的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。原告玉林市优扬广告策划有限公司围绕其主张的事实提供以下证据：一、《房屋租赁合同》，证明原告拥有涉案房屋合法的转租。二、《房屋租赁合同》，证明1、原告将涉案房屋转租给被告，双方建立了合法的租赁关系；2、房屋租赁面积约2200平方米，租赁期限自2015年7月20日至2025年7月19日止；3、第1年至第5年的月租金按20元/平方米计算，第5年至第10年的月租金按25元/平方米计算;4、租金按月为周期结算，签订合同之日起7个工作日内交清第一个月租金，之后每周期前7个工作日内交清下一周期租金。不按照约定支付租金达5日的按银行利率计息。超过30日未付租金，原告有权解除租赁合同。三、《房屋租赁合同补充协议》，证明2018年9月19日原告退租600平方米，2018年12月19日原告退租130平方米，自2018年12月20日起，被告实际的承租面积变更为1470平方米。四、租金支付凭证，证明原告收到被告支付涉案租赁合同的租金共计1237040元，被告存在拖欠原告租金的事实。五、租金催付函，证明原告向被告追讨租金的事实。六、解除合同通知时、快递信息截图，证明原告于2020年11月22向被告发出“解除合同通知书”，通知被告解除双方于2015年7月20日签订的《房屋租赁合同》，该解除通知于2020年11月24日送达被告，双方的租赁合同于2020年11月24日解除。七、租金汇总表，证明原告截止至2020年11月24日，被告共拖欠原告租金1246679.34元，拖欠逾期支付租金利息44799元。八、民事裁定书（2018）桂09破申8号，证明被告于2018年11月27日向玉林市中级人民法院申请破产重整，法院经审查后依法裁定受理。九、民事裁定书（2019）桂09破1号之五，证明被告的重整计划执行期限至2021年4月30日，现重整计划执行期满，原告有权要求被告偿付所有拖欠的租金。被告玉林东港汽车市场投资管理有限公司经本院传票传唤无正当理由均拒不到庭参加诉讼，视为主动放弃答辩、举证、质证的权利。本院予以确认并在卷佐证。

根据当事人提供的证据及陈述的事实，本院综合认定案件事实如下：2015年7月20日，原告与玉州区南江街道岭塘村民委员会（以下简称岭塘村委会）签订了一份《房屋租赁合同》，约定原告将承租岭塘村委会位于玉林市岭塘工业园区金港路东侧、二环路南侧（即玉林国际汽车城项目旁）的房屋，共三层，建筑面积约2200平方米，双方约定租赁期限自2015年7月20日至2025年7月19日。原告经岭塘村委会同意后将上述承租的房屋转租给被告，并与被告于同日签订了《房屋租赁合同》（下称转租合同），转租合同约定转租面积为2200平方米，转租期限自2015年7月20日至2025年7月19日，共计10年。第1年至第5年的月租金按20元/平方米计算，第5年至第10年的月租金按25元/平方米计算。保证金5万元，租赁期满不续租的，保证金可作为最后一期租金，扣减租金后剩余保证金再退还。租金按月为周期结算，签订转租合同之日起7个工作日内交清第一个月租金，之后每周期前7个工作日内交清下一周期租金。不按照约定支付租金达5日的按银行利率计息。超过30日未付租金，原告有权收回房屋。转租合同还对其他的租赁事宜进行了详细的约定。转租合同签订后，原告将房屋交由被告使用，但被告没有依约每月向原告支付租金，而是数月支付一次，常有拖欠行为发生，但仍保持持续支付租金的状态，原告也并未追究。后因岭塘村委会办公需要，经双方协商后在2018年9月19日原告退租600平方米，在2018年12月19日原告退租130平方米，自2018年12月20日起，被告实际的承租面积亦随之变更为1470平方米。被告在使用租赁房屋期间，共向原告支付转租合同租金如下：2015年10月13日支付93980元，其中包含合同保证金50000元；2016年1月25日支付146660元；2016年6月28日支付88000元；2016年12月14日支付352000元，2017年5月5日支付126000元；2017年6月28日支付132000元;2018年8月13日支付18000元；2018年8月22日支付26400元；2018年10月9日支付132000元;2018年12月24日支付68000元;2019年1月22日支付104000元。2018年11月27日被告因资不抵债向玉林市中级人民法院申请破产重整，法院依法裁定受理被告的重整申请，被告进入破产重整程序后仍然继续使用租赁房屋，但租金支付却难以为继，自2019年1月22日最后一次向原告支付租金后，再无支付记录。在被告持续拖欠租金且原告追讨无果的情况下，原告于2020年11月22向被告发出“解除合同通知书”，通知被告解除双方于2015年7月20日签订的《房屋租赁合同》，该解除合同通知书于2020年11月24日送达给被告。被告收到原告的解除合同通知书后，陆续整理物品撤场，于2021年2月将租赁房屋交还给原告。

另查明，被告于2018年11月27日向玉林市中级人民法院申请破产重整后，玉林市中级人民法院作出（2019）桂09破1号之五民事裁定书，裁定被告的重整计划执行期限至2021年4月30日。目前被告的破产重整执行期限已届满。

本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同与法无悖，合法有效，系依法成立的合同。签订双方均应依照合同履行各自的合同义务。被告在承租原告租赁房屋期间，没有按照合同约定的支付方式每月结清当月租金，而是随机支付，原告再此期间也并未追究。由此看出，双方对合同义务的履行内容并不重视，原告默认被告延期履行付款义务的行为可以看作是双方形成的一种交易惯例。根据转租合同的约定，原告亦有权保留随时向被告追偿拖欠租金及解除合同的权利。今原告起诉主张被告支付自租赁之日起至合同解除之日拖欠的租金有事实及法律依据本院予以支持。

鉴于双方当事人在合同义务履行期间形成的交易习惯与合同相悖，导致本案无法明确被告的具体租金拖欠日期，本院根据原、被告双方签订的转租合同以及参考原告提交的租金【租金汇总表】，对被告拖欠原告租金核算如下：转租合同约定，被告租赁面积约为2200平方米，第1年至第5年的月租金按20元/平方米计算，第5年至第10年的月租金按25元/平方米计算。由此推算，正常情况下，被告每月应支付租金为44000元。一、2015年7月20日至2015年12月20日的租金为：4*44000=176000元，被告除去支付的50000元保证金，2015年实际向原告支付租金43980元，余欠租金132000元（原告起诉主张被告起租期间首月租金减少一平方米，即20元）。二、2015年12月20日至2016年12月20日租金为：12*44000元=528000元，被告支付租金586660元，余欠租金：528000元+132000元-586660元=73340元。三、2016年12月20日至2017年12月20日租金为：12*44000元=528000元，被告支付租金258000元，余欠租金：528000元+73340元-258000元=343340元。四、2017年12月20日至2018年9月19日租金为9*44000=396000元，2018年9月19日起原告退租600平方米，实际租赁面积变更为1600平方米，月租金为32000元，2018年9月20日至2018年12月20日租金为：32000*3=96000元，2018年合计租金492000元；被告支付租金244400元，2018年拖欠租金为：343340+492000-244400=590940元。五、2018年12月19日起，原告再次退租130平方米，自2018年12月20日起，被告实际的承租面积亦随之变更为1470平方米，月租金为1470*20=29400元；2018年12月20日至2019年12月20日租金为：29400*12=352800元，被告支付租金104000元，2019年拖欠租金为：590940+352800-104000=839740元。六、2019年12月20日至2020年7月20日租金为：29400*7=205800元，2020年7月21日起，根据转租合同约定，租金增加为25元/月/平方米，月租金为：1470*25=36750元；则2020年8月20日至2020年11月20日租金为：36750*4=147000元；2020年被告未支付租金，故被告截至2020年11月20日止拖欠租金为：839740+205800+147000=1192540元。

关于原告主张被告支付提前解除租赁合同违约金50000元及被告预支付的保证金50000元归属问题。本案被告违约导致合同解除的事实成立，但转租合同中，没有明确约定违约造成合同解除责任一方应承担的具体内容。原告所主张的提前解除租赁合同违约金50000元没有事实依据，本院不予支持。而根据第三条第四款的规定，被告无意续约的，保证金可用于抵扣租金。本案中，双方租赁关系破裂，被告拖欠原告租金1192540元，依合同，50000元保证金将用于抵扣被告的租金债务，扣除保证金50000元后，被告所欠租金为1142540元。

关于原告主张被告支付逾期利息的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款之规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算办法。”双方签订的《房屋租赁合同》第四条第四款约定：“乙方（即被告）不按照约定支付租金达5日的按银行利率计息，超过30日未付租金，甲方（即原告）有权收回房屋并解除合同。”本案被告逾期支付原告租金的事实成立，双方就承租人违约履行付款义务事宜有明确约定。但被告从起租首月起便逾期支付租金，2019年1月22日被告最后一次向原告支付租金104000元，而在此前被告仍有拖欠租金未向原告清偿，在此期间，原告并未主张权利。故此，原告主张利息从2015年拖欠的租金起算没有事实依据，应从原告主张债权，提出解除合同时起算。本案被告应付逾期利息应为：以被告拖欠的租金1142540元为基数，从2020年11月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计至被告付清所欠租金之日止。

综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十三条第二款、第九十四条第三项、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：

一、被告玉林东港汽车市场投资管理有限公司向原告玉林市优扬广告策划有限公司支付2015年7月20日至2020年11月24日拖欠的租金1142540元；

二、被告玉林东港汽车市场投资管理有限公司支付向原告玉林市优扬广告策划有限公司支付逾期利息（逾期利息的计算方式为：以被告拖欠的租金1142540元为基数，从2020年11月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计至被告付清所欠租金之日止。）

三、驳回原告玉林市优扬广告策划有限公司的其他诉讼请求。

上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如逾期，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内向本院申请执行。

本案受理费17117元由被告玉林东港汽车市场投资管理有限公司共同负担14290元，由原告玉林市优扬广告策划有限公司负担2827元。

如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内向本院或者玉林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。