房屋租赁合同纠纷民事一审判决书

原告蔻星公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付2020年7月25日至2020年9月11日止的租金40,251.12元及利息损失，以40,251.12元为基数，按照LPR利率计算，从2020年7月10日起至实际支付之日止；2.判令被告支付2020年7月25日至2020年9月11日止的物业管理费5,366.40元及利息损失，以5,366.40元为基数，按照LPR利率计算，从2020年7月10日起至实际支付之日止；3.判令被告支付逾期支付租金的违约金，以45,617.52元为基数，从2020年7月10日至实际支付之日止，按日千分之一计算；4.判令被告支付房屋占有使用费3,354.26元（按日租金3.5元/平方米/天X租赁面积239.59平方米X占用天数2天X合同约定倍数2倍）；5.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告放弃第二项诉讼请求。

事实和理由：2019年6月5日,原告与被告签订《上海市房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同”）,约定由被告承租上海市闵行区XX路XX号XX号楼XX室房屋（以下简称“涉案房屋”）,租赁面积为239.59平方米,租赁期限为3年。租赁合同签订后,原告按照租赁合同的约定履行了交付房屋等义务，并且在疫情期间对被告进行了半个月租金免除。至2020年7月10日，按约定被告应于当日支付2020年7月25日至2020年10月24日的租金76,518元,但被告迟迟未履行。此后原告数次电话、上门沟通、发律师函等方式进行催促。被告亦向原告发送《律师函》,但函中仅表明被告希望原告帮助其向政府相关部门申报房租优惠补贴并继续进行房租减免,并未书及任何缴纳租金义务之具体事项。2020年9月9日,原告通过再次向被告发送《律师函》的方式通知被告:“《租赁合同》于2020年9月11日解除,被告应于2020年9月14日前按现状腾退房屋,并再次催促被告及早履行房租支付义务”。被告后于2020年9月16日腾退房屋,根据合同约定9月14日、9月15日的租金应以两倍计算。原告认为,被告严重违约,致使《租赁合同》提前解除。被告应某1约定,向原告支付欠付的租金、物业管理费及逾期支付租金和物业费的利息损失,且按每逾期一日,依据欠缴总额的千分之一支付逾期付款违约金等费用。为维护自身合法权益,原告特诉至贵院。

被告爱布公司辩称：在租赁系争房屋时，原告曾某被告有每天每平方米1.5元的租赁补贴，虽该条款未写入合同，但原告也应遵守，房屋租赁合同履行过程中，被告多次催告原告履行支付租赁补贴的义务，但是原告均未履行，导致被告合同目的不能实现，被告享有先履行抗辩权。同理，原告没有合同解除权，应以被告实际搬离日即2020年9月14日作为合同解除日。另，被告支付过租赁保证金，根据合同约定，原告有权从租赁保证金中扣减未付的租金和物业费，被告认为被告的租赁保证金完全可以覆盖未付的租金和物业费及违约金。原告主张的逾期支付违约金过高。租金和物业费的利息损失是没有依据的，且租赁合同约定被告应当向物业公司支付物业费。最后一项诉请，原告主张房屋占有使用费以租金2倍为标准过高，而且该条款属于格式条款，原告没有对其进行明示义务，应当属于无效条款。

被告爱布公司提起反诉，请求：1.确认双方签订的房屋租赁合同于2020年9月14日解除；2.反诉被告返还反诉原告租赁保证金76,518元；3.反诉被告赔偿反诉原告租赁补贴损失150,582.32元；4.判令反诉被告支付反诉原告支付违约金76,518元；5.判令反诉被告减免反诉原告2020年2月至5月疫情期间租金51,012元。

事实和理由：2019年上半年，反诉原、被告招商负责人商谈办公室租赁事宜，反诉被告向某原告承诺，反诉原告可享受每天每平方米1.5元的租赁补贴，享受该补贴后符合反诉原告的租赁预算。2019年4月23日，反诉原告对租赁补贴事宜有疑虑，故询问反诉被告招商工作人员杨政能否获得补贴，杨政明确答复反诉原告能够获得租金补贴。基于此，原、被告签订了租期三年的房屋租赁合同。2020年1月8日，反诉原告询问反诉被告何时发放2019年租金补贴，反诉被告人员回复：可能要年后，审批是去年即2019年9月份审批的，补贴之前的费用，反诉原告从合同租赁期开始算的话就会享受到补贴。2020年2月20日，反诉被告函某1原告，因反诉原告2019年入驻未满6个月，不符合申报条件，2020年统一集中申报，并补上2019年的租赁月份。同时，反诉原告招商负责人金某向某原告承诺2020年肯定可以获得租金补贴并可以追溯到2019年。2020年6、7月，反诉原告通过意见书及申报情况询问书的形式向某被告询问租赁补贴申报事宜，反诉被告未明确回复申报进度并开始推卸责任。反诉被告将租金补贴纳入系争房屋招商宣传内容，并明确承诺反诉原告可以获得租金补贴，构成实质性承诺，该承诺系双方签订租赁合同的前提条件。基于约定及公平诚信原则，反诉原告有向某被告获得租赁补贴的义务，反诉被告前后表述不一，严重违反约定，构成违约，反诉原告有权解除合同，并请求反诉被告支付违约金76,518元及其他诉讼请求。

反诉被告蔻星公司辩称，1.双方之间的房屋租赁合同系因被告逾期支付租金构成违约，原告于2020年9月11日向被告发函解除合同，故合同解除时间为2020年9月11日；2.理由同上，按照合同约定，原告有权向被告主张解约违约金，无需返还房屋租赁保证金，即相当于解约违约金；3.被告主张的租赁补贴损失并没有约定在双方签订的合同中，原告也没有向被告保证能够有租赁补贴，一直主张的是有相关政策，是由政府在符合条件的情况下发放租赁补贴；4.被告违约，被告无权向原告主张违约金；5.被告提到的法律法规没有明确规定在承租非国有房屋时，出租人必须要给承租人免租，且被告也未向原告提出过其营业收入明显减少的证据，之后原告已经给予被告免除半个月的租金，充分体现了人文关怀。

原告（反诉被告）为证明其诉讼主张，向本院提供如下证据：房屋租赁合同、补充协议、被告发给原告的律师函、原告发给被告的律师函及签收记录、微信聊天记录截图3张、房屋状况图片。

被告（反诉原告）为证明其诉讼主张，向本院提供如下证据：房屋租赁合同、微信聊天记录、2019年及2020年虹桥商务区功能性平台专项发展资金申报指南。

本院对原、被告（反诉原、被告）提供的真实性无异议的证据予以认可，在案佐证。基于上述证据及庭审陈述，本院认定事实如下：

坐落于上海市闵行区XX路XX号房产权利人系上海A有限公司，2019年4月1日，上海A有限公司授权原告蔻星公司对该房产对外招商管理。

原告蔻星公司（甲方，出租方）与被告爱布公司（乙方，承租方）签订《上海市房屋租赁合同》，合同约定：

甲方租赁给乙方的房屋坐落在上海市闵行区XX路XX号XX号楼XX室，该房屋建筑面积为239.59平方米。该房屋的租赁期限3年。自2019年6月10日（“起租日”）起至2022年6月9日为止,包含装修免租期（若有,见本合同第四条的约定）。自本合同约定的该房屋交付日起,乙方可享有1.5个月的装修免租期,即2019年6月10日起至2019年7月24日为止。甲方同意给予乙方至在2019年7月24日止的装修免租期。是以本合同能够得到全部履行为前提,因此各方确认,在租赁期间内,若因乙方原因导致本合同在2020年6月9日前提前解除或终止的,乙方除应某2本合同约定的违约金外,还应某1解除或终止当月之租金标准支付装修免租期期间租金的款项作为给甲方的补偿。

第五条租金及支付方式：2019年6月10日至2021年6月9日期间,该房屋每平方米建筑面积的日租金为3.50元/天/平方,月租金总计为人民币25,506.00元，2021年6月10日至2022年6月9日期间,该房屋每平方米建筑面积的日租金为3.78元/天/平方,月租金总计为人民币27,547.00元。该房屋的租金每三个月支付一次,先付后用。甲方在乙方支付的款项到帐后的5个工作日内,开具等额的税务发票给乙方。乙方应在签订本合同后一个月内向甲方支付首期租金（即2019年7月25日至2019年10月24日期间的租金）共计人民币76,518.00元（大写:人民币柒万陆仟伍佰壹拾捌元整）。除首期租金外的其后每一期租金（其后的每期租金）由乙方在每个付款周期起始日的15日前向甲方支付。若乙方逾期支付租金、物业管理费、水电费、停车费以及其他应付费用,每逾期一日,应按欠缴总额的千分之一交纳逾期付款违约金;逾期支付超过十五日的,甲方有权停止水、电及采取甲方认为合适的相关措施和行动,直至乙方付清相应的费用为止；若逾期支付超过三十日的,将视为乙方严重违约,甲方有权立即解除本合同并按照本合同13.2条追究乙方的违约责任。

第六条租赁保证金：该房屋的租赁保证金为76,518.00元（大写:人民币柒万陆仟伍佰壹拾捌元整,相当于该房屋首个租赁年度的三个月的租金）,用以保证乙方履行本合同的所有条款。2021年6月10日增加支付租赁保证金为6,123元。甲方有权从租赁保证金中直接扣减、抵销任何乙方应付而未付的租金和物业管理费、水电、通讯费、违约金、占用费、赔偿金等,由此造成的租赁保证金不足部分,乙方须在接到甲方通知后五日内补足。若乙方逾期补足租赁保证金达三十日的,视为乙方严重违约,甲方有权立即解除本合同并按13.2条追究乙方的违约责任。

第七条物业管理费：该房屋每平方米建筑面积的物业管理费为人民币14.00元/月,月物业管理费总计为3,354元,由乙方承担。该房屋的物业管理费由乙方直接支付给该房屋的物业管理公司,即上海B有限公司。

第十三条违约责任：租赁期限内,非本合同规定的情况,甲方擅自单方解除本合同,提前收回该房屋的,甲方除应在本合同终止后三十日内无息退还乙方已支付但尚未使用该房屋期间的租金和剩余租赁保证金外,甲方还应按当时的月租金的叁倍（即当时该房屋的叁个月租金）向乙方支付合同解除违约金。租赁期限内,若乙方出现下列情形之一（由于银行、外管局及其他政府部门审核造成的影响且能提供相关证明文件的除外）,将被视为乙方严重违约,甲方有权解除本合同,收回该房屋,追究乙方的违约责任（乙方所有欠款仍需支付）,乙方应按届时月租金的叁倍（即届时该房屋的叁个月租金）向甲方支付违约金（甲方有权从乙方已支付的租赁保证金中扣除该违约金,不足部分,乙方另行支付）：（1）乙方未按本合同约定足额交纳任何一期租金、物业管理费或其他费用超过三十日的……

第十四条房屋交还：租赁解除或终止后,如乙方未获得甲方同意而继续占用（包括但不限于以人员占用、以物品占用、逾期清场等）该房屋的,则甲方有权按日向乙方收取两倍的租金及物业管理费作为占用费（甲方有权就该等费用直接从租赁保证金中扣除）,水电等费用由乙方按实承担（甲方有权就该等费用直接从租赁保证金中扣除）,甲方并有权向乙方追讨由于其未能按时迁出该房屋（包括未按时办理注册地的更改或注销）而给甲方造成的损失。

2020年3月3日，原、被告双方签订了《补充协议》，原告考虑到疫情对被告的影响，同意免收被告半个月租金（即从某被告应付租金中减免半个月租金）。

2020年1月至8月，被告工作人员与原告多方工作人员就租赁补贴事宜进行询问、沟通。2020年2月20日，原告工作人员通过微信向被告发送《情况说明》，明确原告可协助被告申请房租优惠补贴，但申报结果将由政府相关部门审批而定。期间，原告工作人员向被告工作人员催缴租金事宜。

2020年9月，被告向原告发送律师函，要求原告给予被告租金减免及支付房租优惠补贴。后原告向被告发出律师函，明确双方的房屋租赁合同于2020年9月11日解除并承担违约责任，原告要求被告于2020年9月14日前搬离系争房屋，此函件被告于2020年9月10日签收。

2020年9月14日，原告进行搬离系争房屋。2020年9月16日，被告通过微信告知原告其已搬离系争房屋并发腾空房屋照片。

原告陈述该系争房屋自被告搬离后空置，2021年3月中旬才另租他人。

另查明，2019年、2020年《虹桥商务区功能性平台专项发展资金申报指南》说明，虹桥商务区管理委员会为经虹桥商务区管理委员会认定的在虹桥商务区及临空经济示范区设立的功能性平台及其平台运营方、入驻平台的相关企业及境内外贸易机构和社会组织进行租金补贴的扶持项目，流程包括项目申报、项目评审及公示、专项发展资金拨付。

本院认为，原告蔻星公司与被告爱布公司签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按约履行。双方在租赁合同中明确约定每期租金支付时间，同时约定原告可从租赁保证金中直接扣减被告未付的租金和其他费用，由此造成租赁保证金不足部分，被告须在五日内补足，若逾期补足达三十日，则视为严重违约，原告有权解除合同。被告理某于2020年7月10日支付2020年7月25日至2020年10月24日的租金，但被告以原告未支付租赁补贴为由未支付租金。

关于租赁补贴，首先在双方的租赁合同中未就租赁补贴进行约定，其次从被告提交的证据中可以看出，原告在租赁过程中宣传过租赁补贴事宜，但未明确被告肯定会享受该项租赁补贴，原告也未有向被告显示租赁补贴系由原告来支付的意思表示。被告提交的微信证据中，原告工作人员发送给被告工作人员一份《情况说明》中也明确原告可协助被告申请房租优惠补贴，但申报结果将由政府相关部门审批而定。被告提交的2019年、2020年《虹桥商务区功能性平台专项发展资金申报指南》证据也能表明，租赁补贴政策系虹桥商务区管理委员会负责，原告仅负有协助义务。被告提交的“上海星月投资公众号”的推文宣传中有“1.5元/平方米/天起”的广告，“1.5元/平方米/天起”也注明“营收达标企业补贴”、“最高600万元装修补贴+最高120万元开业自助”，表明补贴系有条件的。综上，被告以此理由拒付租金没有依据，被告未在合同约定时间支付租金，又未在约定时间补足租赁保证金，故被告行为构成违约，按照合同约定，原告享有解除合同的权利。原告函某1被告于2020年9月11日解除合同，本院认为双方房屋租赁合同于2020年9月11日解除。被告反诉请求原告支付租赁补贴损失及承担解约违约金的请求，本院不予支持。

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。基于此，被告应将系争房屋返还原告，从目前证据可以看出，被告于2020年9月16日将租赁房屋交还原告。被告辩称其于9月14日搬离系争房屋，但无证据证明其已与原告进行房屋交接。

关于租金，被告自2020年7月25日至搬离未支付租金，原告诉请被告支付自2020年7月25日至2020年9月11日租金合理，本院予以支持。至于原告主张9月14日、9月15日房屋占用费以租金的两倍计算，本院认为双方合同解除后，原告需给予被告合理时间搬离系争房屋，被告于2020年9月16日搬离系争房屋属合理时间。合同约定的双倍租金作为占用费条款，适用条件为未获得原告同意而继续占用，被告在合理时间搬离系争房屋非未获得原告同意而占用。故9月14日和9月15日占用费不适用双倍租金标准。综上，被告应某22020年7月25日至2020年9月11日及9月14日、9月15日租金，共计42,277.30元。至于未付租金的利息损失，合同未约定，本院不予支持。

关于未付租金的逾期违约金，根据合同约定，被告逾期支付租金等费用，每逾期一日应按欠缴总额的千分之一交纳逾期付款违约金，该约定显属过高，结合被告的违约事由和对原告造成的损失，本院酌情调整为按日万分之二计算。

关于租赁保证金，根据合同约定，被告严重违约,原告有权解除本合同，被告需按照月租金的叁倍向原告支付违约金，原告有权从被告已支付的租赁保证金中扣除该违约金,不足部分,被告另行支付。因此原告将租赁保证金扣除作为解约违约金，但被告反诉请求返还租赁保证金。本院认为，被告未付租金导致合同解除，需支付违约金，但综合考虑被告解除合同的理由、原告的实际损失、合同的履行情况、当事人过错程度及预期利益等因素后，认为扣除租赁保证金的违约责任，约定过高，本院根据公平原则和诚实信用原则，酌定被告向原告支付违约金50,000元，原告需返还被告租赁保证金26,518元。

关于被告反诉请求原告减免疫情期间租金的请求，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》问题6规定，如受疫情影响房屋无法正常使用，承租人以此要求出租人减免房租的，一般可予支持，如疫情并未影响承租人实际占有使用房屋，仅基于疫情期间客流减少等原因造成承租人营业收益受到影响的，一般不免除承租人的租金给付义务；如对承租人营收产生重大减损的，可依据公平原则酌情调整租金。本案中，被告未举证证明系争房屋受疫情影响无法正常使用，且原告已给予被告租金减免，故对被告该项反诉请求不予支持。

据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、2009年《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：

一、原告（反诉被告）上海蔻星企业管理有限公司与被告（反诉原告）爱布（上海）人工智能科技有限公司签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年9月11日解除；

二、被告（反诉原告）爱布（上海）人工智能科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海蔻星企业管理有限公司租金42,277.30元；

三、被告（反诉原告）爱布（上海）人工智能科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海蔻星企业管理有限公司逾期支付租金的违约金以42,277.30元为基数，按照日万分之二，自2020年7月10日起计算至实际支付之日止；

四、原告（反诉被告）上海蔻星企业管理有限公司返还被告（反诉原告）爱布（上海）人工智能科技有限公司租赁保证金26,518元；

五、驳回原告（反诉被告）上海蔻星企业管理有限公司的其余诉讼请求；

六、驳回被告（反诉原告）爱布（上海）人工智能科技有限公司的其余反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费减半收取527.79元，其中99.33元由原告上海蔻星企业管理有限公司负担，428.46元由被告爱布（上海）人工智能科技有限公司负担；反诉案件受理费减半收取3,309.72元，其中231.48元由反诉被告上海蔻星企业管理有限公司负担，3078.24元由反诉原告爱布（上海）人工智能科技有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

二零二一年六月十六日

附录

附：相关法律条文

一、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》

……

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

二、1999年《中华人民共和国合同法》

第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第九十三条……

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

……

第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。

三、2009年《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》

第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。

当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。