土地租赁合同纠纷民事一审判决书

路易仕公司围绕诉讼请求向本院提交了以下证据：证据1.《营业执照》复印件、《土地使用权证》各一份，以证明：荣辉公司、路易仕公司诉讼主体适格的事实；证据2：《协议》一份，以证明：2018年12月20日，荣辉公司、路易仕公司双方签订了《协议》一份，主要约定路易仕公司从2019年1月1日起收取租金，年租金30万元整，如荣辉公司不按时缴纳租金及水电费和各种税费等超过15天的，路易仕公司有权单方面解除本协议并停止供应水电等的事实；证据3.兴业银行股份有限公司莆田东圳支行出具的《银行流水》、《兴业银行借记卡交易明细》各一份，以证明：荣辉公司通过银行转账向《协议》中约定的案外人叶辉琴银行账户支付2019年度的租金30万元、2020年度的租金15万元的事实；证据4.《证明》一份，以证明：路易仕公司有权就荣辉公司逾期交付租金以及水电费的行为，要求解除《协议》并要求荣辉公司支付逾期租金的事实；证据5.《莆田壶山自来水有限公司水费通知单》四份、《福建增值税普通发票》五份、《收款收据》七份、微信聊天记录截图一份，以证明：荣辉公司自2020年起就没有向路易仕公司缴纳过水费，其行为已经构成了根本违约，路易仕公司有权解除双方签订的租赁合同的事实；证据6.现场《照片》三份、视频资料一份，以证明：荣辉公司一直占用着路易仕公司的场地进行使用，但又不向路易仕公司缴纳租金及水费，其行为已经严重损害了路易仕公司合法权益的事实。

荣辉公司对上述证据的质证意见认为，对证据1、证据6的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据2的真实性无异议，但该份《协议》和案外人福建省日纲物资有限公司没有任何关系，是荣辉公司和路易仕公司之间的《协议》，签《协议》的时候福建省日纲物资有限公司并没有盖章，后来是由路易仕公司的原法定代表人郑国富拿去福建省日纲物资有限公司盖章的；对证据3的真实性无异议，荣辉公司确实支付了相关的款项，这个是帮助路易仕公司去还欠福建省日纲物资有限公司的债务，是预付租金；对证据4的真实性无异议，因为现在的福建省日纲物资有限公司的股权全部转给了路易仕公司原法定代表人郑国富的儿子，故对证明对象有异议；对证据5的真实性无异议，确实是荣辉公司法定代表人魏玉荣手机的微信聊天记录，但是自从路易仕公司的原法定代表人郑国富去世后，荣辉公司就没有和路易仕公司交涉了；

本院经审查认为，对上述证据1、证据6的真实性、合法性、关联性，荣辉公司均无异议，本院予以确认；对证据2的真实性，荣辉公司并无异议，本院予以确认，该组证据来源合法，证据中的部分内容也可与荣辉公司部分履行《协议》义务的行为相印证，证据内容与证明对象之间存在关联性，可以作为认定本案事实的依据，本院予以采信；对证据3的真实性，荣辉公司并无异议，本院予以确认，该组证据来源合法，证据内容与证明对象之间具有关联性，本院予以采信；对证据4的真实性，荣辉公司并无异议，本院予以确认，荣辉公司也在审理过程中对证据4的内容进行了确认，该组证据可以证明路易仕公司主张的证明对象内容，对该组证据，本院予以采信，荣辉公司虽对该组证据的证明对象内容存有异议，但并不能提供证据对其主张的质证意见进行证明，对荣辉公司的质证意见，不予采纳；对证据5的真实性，荣辉公司无异议，本院予以确认，该组证据来源合法，结合荣辉公司在审理时自认有部分水费未按期缴纳的事实，该组证据的证明对象内容与证据之间存在关联性，对该组证据，本院予以采信。

荣辉公司围绕抗辩向本院提交《场地租赁协议》、手机微信聊天记录截图各一份，以证明：虽然是2018年12月20日签订的《协议》，但是因为涉案地块上的石头尚未搬完，故路易仕公司的原法定代表人郑国富承诺于2019年5月1日开始计算租金，并将租金变更为每年12万元的事实。

路易仕公司对上述证据的质证意见认为，对《场地租赁协议》的真实性、合法性、关联性及证明对象均有异议，路易仕公司对该份《场地租赁协议》并不知情，而且荣辉公司转账的银行流水租金金额与该《场地租赁协议》并不相符，《场地租赁协议》签订时间为2019年5月1日是手写，租赁时间自2018年8月1日起，不排除事后恶意补写时间以减少租金的可能；对手机微信聊天记录的形式真实性无异议，但是对手机微信聊天记录的内容是否有删除有异议，从该聊天记录截图中也无法看出微信聊天双方对租金的变更达成新的合意，即使该聊天记录真实，荣辉公司也已经逾期缴纳租金，荣辉公司自2021年至今未向路易仕公司缴纳租金及水费已经构成违约。

本院经审查后认为，荣辉公司提供的《场地租赁协议》内容与路易仕公司提供的《协议》内容中在租金金额、租金支付方式及税费承担上存在较大差异，也与荣辉公司在2019年5月1日以后支付租金的行为存在矛盾，在荣辉公司无其他证据对该份《场地租赁协议》的签订时间及内容进行佐证的情况下，该份《场地租赁协议》并不能直接证明荣辉公司主张的证明对象内容；对荣辉公司提供的手机微信聊天记录截图的真实性及来源的合法性，路易仕公司并无异议，本院予以确认，该组手机微信聊天记录的内容可以与路易仕公司提供的《协议》中部分内容互相印证，证据内容与证明对象之间存在关联性，可以作为认定本案事实的依据，本院予以采信，路易仕公司虽然对该组证据内容的真实性存有异议，并主张微信聊天记录的内容中无法体现微信聊天双方对租金的变更达成新的合意，但路易仕公司的该质证主张与相应的微信聊天记录内容不符，在路易仕公司无其他证据对其主张进行佐证的情况下，对路易仕公司质证意见，本院不予采纳。

本院经审理认定事实如下：2018年12月20日，路易仕公司（出租方、合同甲方）、荣辉公司（承租方、合同乙方）、案外人福建省日钢物资有限公司（权益方、合同丙方）签订《协议》一份，主要约定：路易仕公司将坐落于莆田市XX工业园区内路易仕公司厂区内靠西北面一幅土地（即本案涉案地块）约20亩的工业用地租赁给荣辉公司作为车辆培训基地（驾校）使用；土地租赁年限自2019年1月1日起至2023年12月31日止，共五年；租金从2019年1月1日起收取，若路易仕公司地面上建筑物或石头没有清理干净而影响荣辉公司地面硬化工程时，所耽误的时间内不能计算租金及保障实际使用时限不低于5年；土地租金为年租计算，年租金为30万元（不含税价，租用该场地所涉及的税收及费用全部由荣辉公司承担），租金荣辉公司应在每年1月1日至5日之前付清；因路易仕公司欠福建省日钢物资有限公司借款尚未结清，上述地块以质押形式权属于福建省日钢物资有限公司，为促成路易仕公司合理创收，福建省日钢物资有限公司同意路易仕公司出租上述场所，所得收入用于抵路易仕公司欠福建省日钢物资有限公司的借款，福建省日钢物资有限公司指定案外人叶辉琴为收款人并以叶辉琴本人开户于兴业银行莆田分行的银行账号为收款账号，路易仕公司、荣辉公司均不得更改收款账号，否则视同违约；水、电费由荣辉公司按表计费向路易仕公司按月及时缴纳；如路易仕公司不按时缴纳租金及水电费和各种税费等超过15天的，路易仕公司有权单方面解除本协议并停止供应水电等。《协议》签订后，路易仕公司将涉案土地交付给荣辉公司使用，荣辉公司则按照约定分别于2019年期间、2020年5月8日向指定的案外人叶辉琴银行账户汇入租金款项30万元、15万元共计45万元。现因荣辉公司未按照约定继续向路易仕公司指定的福建省日钢物资有限公司支付租金及按时向路易仕公司交纳水费，导致本案诉讼。另查明，2019年1月份至2019年4月份期间，因涉案地块周边修建围墙及道路使用水泥混凝土，路易仕公司的原法定代表人郑国富向荣辉公司的法定代表人魏玉荣确认涉案地块的租金自2019年5月1日起算。

本案审理过程中，双方当事人对本案事实存在如下争议，本院予以分析认定如下：

争议焦点1.路易仕公司与荣辉公司是否于2019年5月1日另订立《场地租赁协议》，将双方于2018年12月20日签订的《协议》中租金变更为每年12万元的问题。

荣辉公司主张，2019年5月1日，路易仕公司的前法定代表人郑国富因为身体的原因及行业萧条等原因，同意将涉案地块的租金降为每月1万元，该事实有路易仕公司与荣辉公司签订的《场地租赁协议》为证。

路易仕公司主张，路易仕公司与荣辉公司并未就租赁事宜另行签订协议，荣辉公司提供的《场地租赁协议》租金明显低于市场价，即使路易仕公司经营亏损也不会因此降低租金标准，荣辉公司主张没有事实和法律依据。

本院经审查认为，荣辉公司虽就其主张的与路易仕公司于2019年5月1日另订立《场地租赁协议》一份，将原约定的租金变更为每年12万元的事实提供《场地租赁协议》一份进行证明，但从《场地租赁协议》的内容来看，《场地租赁协议》中约定的租金是按照每年12万元的标准进行计算，并于每月5日直接支付给路易仕公司，而荣辉公司却在租赁涉案地块后分别于2019年期间、2020年5月8日将租金款项30万元、15万元汇入案外人叶辉琴的银行账户内，两笔当年度的租金款项金额均超出了荣辉公司提供的《场地租赁协议》中对每年租金总额的约定，而租金实际支付的对象也与《场地租赁协议》中的约定不一致。另外，《场地租赁协议》上的落款时间为2019年5月1日，但合同约定的租赁起算时间却是从2018年8月1日开始计算，该部分合同内容也与日常租赁关系中租赁开始时间一般在订立租赁合同同时或之后的交易习惯存在不一致之处，而荣辉公司也确认并不清楚该落款时间的书写者。基于以上因素，荣辉公司提供的《场地租赁协议》存在证明力不足的缺陷，在荣辉公司无其他证据对其主张的路易仕公司与荣辉公司约定将涉案地块租金调整为每年12万元进行证明的情况下，荣辉公司仅以《场地租赁协议》作为证据证明荣辉公司与路易仕公司之间的租金计算标准已经变更为每年12万元，事实依据不足。据此，结合荣辉公司在2021年5月1日后履行支付租金义务的行为与荣辉公司、路易仕公司在2018年12月20日签订《协议》的约定相契合的情况，本院采信路易仕公司主张其与荣辉公司之间是按照2018年12月20日签订的《协议》进行履行的事实。

争议焦点2.路易仕公司与荣辉公司之间的《协议》是否符合解除条件的问题。

路易仕公司主张，荣辉公司仅支付给路易仕公司2019年度的租金30万元、2020年度的租金15万元，荣辉公司逾期支付租金的行为已违反双方协议约定，构成根本违约，路易仕公司有权解除双方之间的租赁协议。

荣辉公司主张，不同意解除合同，路易仕公司主张水电费没有缴纳不属实，电费在上个月已经交纳，路易仕公司是故意以荣辉公司没有缴纳水费为由将荣辉公司赶走,荣辉公司同意缴纳租金，但是不同意搬走。

本院经审查认为，根据对争议焦点1的分析和认定，路易仕公司和荣辉公司之间就涉案地块的租赁实际上是按双方于2018年12月20日签订的《协议》进行履行的。故按该《协议》约定，荣辉公司应当以每年30万元的标准于当年度1月1日至1月5日之前向案外人福建省日钢物资有限公司指定的案外人叶辉琴账户支付租金，水电费也应当由荣辉公司按表计费向路易仕公司按月交纳。另外，《协议》中也约定了若荣辉公司不按时交纳租金及水电费和各种税费等超过15天的，路易仕公司有权单方面解除合同并停止供应水电，但从荣辉公司在签订《协议》后交纳租金的情况来看，荣辉公司已经支付的租金款项均未在合同约定的时间内支付，且部分已付租金的支付时间及尚未支付的租金款项早已超过《协议》约定的租金支付日后的15天，而荣辉公司也在审理过程中自认有几个月的水费尚未交纳，上述事实均体现荣辉公司在履行《协议》过程中的违约行为已经符合《协议》中约定的由路易仕公司单方解除《协议》的条件。现路易仕公司与路易仕公司按照双方之间于《协议》中的约定要求解除与荣辉公司之间的《协议》，符合双方当事人的约定及法律规定，事实及法律依据充分。荣辉公司虽不同意解除《协议》但并无相应法律依据支持其主张，对荣辉公司的该项主张，本院不予采纳。

争议焦点3.荣辉公司已支付租金对应的租赁期间起算点的问题。

路易仕公司主张，荣辉公司尚有2020年度的租金15万元未支付，荣辉公司以与案外人郑国富达成口头约定为由未缴纳租金，应当举证证明荣辉公司与路易仕公司之间存在该约定。

荣辉公司主张，本案涉案地块交付的时间是2019年5月1日前十几天，因为荣辉公司帮助路易仕公司维修围墙，故当时路易仕公司的法定代表人郑国富承诺租金从2019年5月1日开始计算，涉案地块原来是给别人堆放石料的，搬离石料用了一年多时间，直到2019年5月1日涉案地块才开始清空，故应当从2019年5月1日开始计算租金。

本院经审查认为，荣辉公司提供的微信聊天记录截图可以体现路易仕公司的原法定代表人郑国富在与荣辉公司的法定代表人魏玉荣的聊天中确认本案涉案地块因为搭建围墙修道路用水泥混凝土的原因租金自2019年5月份开始起算，该事实也可以与路易仕公司提供的《协议》中第一条：“……若甲方地面上建筑物或石头没有清理干净而影响乙方地面硬化工程时，所耽误的时间内不能计算租金及保证实际使用时限不低于5年。”的约定相印证，故在路易仕公司无相应证据推翻荣辉公司提供的微信聊天记录截图的证据证明力情况下，本院采信荣辉公司主张本案租金是从2019年5月1日起算的事实。

本院认为，路易仕公司与荣辉公司、案外人福建省日纲物资有限公司签订的《协议》系各方当事人的真实意思表示，合法有效，荣辉公司在《协议》签订后应当按照合同约定全面履行合同承租人的相应义务。现在《协议》签订后，路易仕公司已经按照约定履行了交付租赁物的义务，但荣辉公司在租赁期间并没有按约定的期限及方式支付租金、水费，且部分租金及水费已经超出约定支付时间15天，荣辉公司的行为已构成违约，根据路易仕公司与荣辉公司在《协议》中的约定，若荣辉公司不按时交纳租金及水电费和各种税费等超过15天的，路易仕公司有权单方面解除合同并停止供应水电，现路易仕公司以提起诉讼的方式要求解除其与荣辉公司于2018年12月20日签订的《协议》，符合合同约定，事实及法律依据充分，本院予以支持。合同解除后，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，现路易仕公司要求荣辉公司向其返还租赁物即位于莆田市荔城区××镇工业园××路××路，南邻亿煌鞋厂，西邻厂区主干道，东临路易仕公司围墙面积约1万平方米的涉案地块（具体位置以《莆田市路易仕鞋服有限公司规划总平面图》上标注的“荣辉驾校”位置为准），合理合法，本院予以支持。本案中，荣辉公司已经支付到位的租金款项总额为45万元，按照《协议》约定的年租金30万元标准计算，该笔45万元租金对应的租赁期间应为18个月，故从相关证据体现荣辉公司的租金起算点即2019年5月1日开始计算，荣辉公司现已支付路易仕公司租金至2020年10月31日，2020年期间荣辉公司尚有11月份及12月份共计5万元的租金尚未支付给路易仕公司，现路易仕公司要求荣辉公司向其支付2020年度尚欠的租金15万元，缺乏相应事实依据，本院仅支持路易仕公司该项诉求中要求荣辉公司支付其2020年度尚欠租金5万元的诉讼请求部分，超出部分，不予支持。另外，因路易仕公司主张解除《协议》的理由成立，路易仕公司与荣辉公司签订的《协议》已经符合解除条件，《协议》解除后，荣辉公司若仍然占用涉案地块，也应当向路易仕公司支付相应的土地占用费，结合荣辉公司自2021年1月1日起未向路易仕公司支付租金的事实，现路易仕公司于本案中要求荣辉公司按照《协议》中约定的租金支付标准即年租金30万元的标准向其支付自2021年1月1日起至涉案地块返还之日止的租金、土地占用费，理据充分，本院予以支持。荣辉公司虽主张，其不同意解除合同，路易仕公司并未要求荣辉公司按期支付租金，路易仕公司的前法定代表人郑国富因为身体的原因及行业萧条等原因，同意将租金降为每月1万元，但荣辉公司就其上述主张并不能提供充分的证据进行证明，对荣辉公司的上述主张，本院不予采纳。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十六条、第五百七十七条、第七百二十一条、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：

一、解除莆田市路易仕鞋服有限公司与莆田市荣辉汽车驾驶员培训有限公司于2018年12月20日签订的《协议》；

二、莆田市荣辉汽车驾驶员培训有限公司应在判决生效之日起10日内，向莆田市路易仕鞋服有限公司返还租用的位于莆田市荔城区XX镇XX园区莆田市路易仕鞋服有限公司厂区内（四至为：北邻梅雪西路，南邻亿煌鞋厂，西邻厂区主干道，东邻莆田市路易仕鞋服有限公司围墙）面积约1万平方米的地块（地块具（地块具体位置以《协议》后附的《莆田市路易仕鞋服有限公司规划总平面图》上标注的“荣辉驾校”位置为准

三、莆田市荣辉汽车驾驶员培训有限公司应在判决生效之日起10日内，向莆田市路易仕鞋服有限公司支付2020年尚欠的租金5万元；

四、莆田市荣辉汽车驾驶员培训有限公司应在判决生效之日起10日内，向莆田市路易仕鞋服有限公司支付自2021年1月1日起至返还上述租赁地块止按照每年30万元标准计算的租金、土地占用费；

五、驳回莆田市路易仕鞋服有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费6552元，由莆田市荣辉汽车驾驶员培训有限公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。

二零二一年八月二十三日

附录

附相关法条及申请执行提示:

《中华人民共和国民法典》

第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。

第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。

主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。

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第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。

第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》

第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

申请执行提示：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。

前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。