房屋租赁合同纠纷民事二审判决书

航盛公司上诉请求：一、撤销（2020）粤0305民初20412号民事判决，依法改判支持航盛公司一审的全部诉讼请求；一、二审的全部诉讼费用由中盛通公司承担。事实与理由：一、原审法院关于“原告未提交证据证明被告中盛通公司实际缴纳的租金是什么期间的租金”的认定错误。从航盛公司一审提交的《被告中盛通应付租金及费用明细》（下称“费用明细”）中可以非常明确地看出中盛通公司交纳的每一笔费用的具体时间，相应时间均是可以与中盛通公司的付款凭证时间一一对应的。同时，原审法院既然根据该明细认定中盛通公司已支付的租金等款项为55110377.84元，就同样应该认可该明细中各费用的实际交纳时间，因此，原审法院关于无法证明中盛通公司实际缴纳的租金是什么期间的租金”的认定是错误的，原审法院对同一证据材料采取相反的认定标准，严重违反了公平诚信原则。二、原审法院在案涉租赁合同有效且中盛通公司就租金等费用标准从未提过异议的情况下，就同一租赁物的租金等费用标准的确定，代替中盛通公司强行以案涉房屋竣工验收前后加以区分是错误的，即原审法院关于“取方关于租金的约定是针对案涉房屋竣工验收后的租金标准的确定，并不能表明被告认可在房屋尚未竣工验收前原告可按此标准收取租金”的认定，显然是缺乏事实和法律依据的。原审法院既然认定案涉租赁合同是合法有效的，那该租赁合同约定的租金等费用标准当然适用于整个合同租赁期间。原审法院枉顾事实，就同一租赁标的的租金等费用标准的确定以案涉房屋竣工验收前后加以区分的错误认定显然是缺乏事实和法律依据的。三、《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定，属于管理性强制性规定，案涉房屋在某租赁时段虽未经竣工验收，但并不必然存在安全隐患，原审法院在没有任何证据证明案涉房产存在不能使用的安全隐患，并枉顾中盛通公司自2014年12月底就占用案涉房屋并以此获取收益的事实，仅以案涉房屋尚未竣工验收便投入使用，从而否定航盛公司的合法权益，存在双重认定标准，更是错上加错。四、中盛通公司与航盛公司已通过实际履行的方式变更了案涉租赁合同第3.1条“如甲方竣工验收延后，则乙方租金起算日相应延后”的约定，在履行合同过程中，如合同双方实际履行的方式与合同约定不一致，但并不违反法律、行政法规的强制性规定或严重损害一方利益的情况下，根据私法意思自治的原则，应可认定合同双方已以实际履行的方式变更了合同的约定。综上所述，在中盛通公司于2014年12月至2019年9月实际占用案涉房屋且用其获取收益，并自愿从案涉租赁合同约定的暂定起租日起向航盛公司支付租金等费用，同时，直至航盛公司起诉也未提出过任何支付租金异议的事实情况下，原审法院以案涉租赁房产未经竣工验收为由，据此认定航盛公司在案涉租赁房产未取得竣工验收备案（2015年6月1日至2016年9月8日前）期间段收取的租金等费用没有事实依据，是严重错误的，请求依法撤销原审法院的判决，改判支持航盛公司一审的全部诉讼请求。

中盛通公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见。

航盛公司向一审法院起诉请求：1.航盛公司与中盛通公司签订的HS-2014-WGZL-0009号《租赁合同》于起诉之日解除；2.中盛通公司向航盛公司支付欠缴租金等费用合计人民币5534273.34元（以下币种均为人民币）及滞纳金至付清时止（滞纳金以各项欠付费用为基数，按日万分之五计算，自应付之日起至付清时止，暂计至2020年7月10日为1133239.82元；3.中盛通公司承担航盛公司因维权而支出的合理费用：律师费2万元、保全担保费及保全费、案件受理费等全部费用。

一审法院审理查明，2014年12月10日，航盛公司（出租方、甲方）与中盛通公司（承租方、乙方）签订了《租赁合同》，约定，航盛科技大厦系甲方拥有的物业，该物业位于深圳市南山区，现甲方将该物业的8、9、10、11、12、13楼6个整层（建筑面积8430.6平方米，不包含物业墙体外立面的广告位）出租给乙方作为办公使用；租赁期限6年，自2015年6月1日起至2021年5月31日。乙方进场装修之日起即应缴纳物业管理费、水电费。租金暂定从2015年6月1日起算（如甲方竣工验收延后，则乙方租金起算日期相应顺延）。租金按建筑面积计算，8-13楼6整层单价为120元／月／平方米，合计月租金为1011672元，租金从合同生效起每两年递增5%；甲方向乙方收取管理费12.5元／月／平方米，合计每月105382.5元，由乙方直接支付给甲方指定的物业管理公司；空调维保费2.8元／月／平方米，合计每月23605.68元；租金及空调维保费从起算日起每月5号前支付当月费用至甲方账户。水、电费按乙方的实际用量据实结算，由乙方直接与物业管理公司托收或结算。乙方应于合同签订起5日内向甲方缴纳履约保证金1011672元，在合同履行期间可用于冲抵乙方应交纳的租金及其他费用。乙方进场装修之日起3日内需向甲方交纳租房押金，押金共计2023344元，在合同期限内，押金不冲抵租金及其他费用。乙方如逾期支付履约保证金、押金、租金、空调维护费等费用的，甲方有权按日收取滞纳金，滞纳金按逾期支付金额的万分之五计算，计至乙方实际支付之日。房屋租赁期间，乙方拖欠租金、管理费或水电费、履约保证金等费用超过10天的，甲方有权解除合同，收回出租房屋。租赁期间，乙方拖欠租金、管理费或水电费、空调维保费、履约保证金等费用超过10天的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方向甲方缴纳的全部费用（包括但不限于履约保证金、押金、租金）作为赔偿金，甲方不予退回，由此导致甲方损失的，乙方还应负责赔偿。

航盛公司提交了《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案》收文回执，该回执系深圳市住房和建设局于2016年9月8日向航盛公司出具，载明该局已收到航盛公司航盛科技大厦项目竣工验收备案资料。

航盛公司提交了2019年1月至8月的缴费通知及预览资料签收表，2019年1月至12月的水电费数据表，用于证明航盛公司通知中盛通公司应缴纳的租金、空调维护费、本体维修基金、水电费等明细，中盛通公司签收了通知。

航盛公司提交了委托代理合同及律师费发票，用于证明航盛公司为该案诉讼支付了律师费2万元。

航盛公司提交了保全保险费发票，用于证明航盛公司为该案财产保全支付了保全担保费3320.56元。

庭审中，航盛公司明确第2项诉讼请求中包含：从2019年4月计至2019年9月6日的租金，共计5311278元；空调维保费共计118028.4元；本体维修基金共计12645.9元；水费共计12080元；电费及电力服务费共计394568.05元。航盛公司已收取履约保证金1011672元、押金2023344元，其中履约保证金已经根据合同约定抵扣欠缴的租金，押金根据合同约定应当予以没收，无需退还。2019年9月初，中盛通公司从航盛公司处搬离。

一审法院认为，航盛公司与中盛通公司签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人具有法律约束力。《租赁合同》约定，租金暂定从2015年6月1日起算（如航盛公司竣工验收延后，则中盛通公司租金起算日期相应顺延）。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。双方关于租金起算日期的约定与上述法律规定一致。航盛公司称中盛通公司在2014年12月起，实际占用涉案房屋，也一直陆续向航盛公司支付租金等费用，双方以实际履行的方式变更了该约定。该院认为，首先航盛公司未提交证据证明中盛通公司实际缴纳的租金是什么期间的租金；其次，双方关于租金的约定是针对涉案房屋竣工验收后的租金标准的确定，并不能表明中盛通公司认可在房屋尚未竣工验收前航盛公司可以按此标准收取租金；再次，尚未竣工验收的房屋存在安全隐患，航盛公司据此牟利有违上述法律规定，应为法律所否定。航盛公司提交的《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案》收文回执显示，深圳市住房和建设局于2016年9月8日收到涉案房产的竣工验收备案资料。航盛公司未提交证据证明其竣工验收在该日之前完成，故竣工验收的日期应为2016年9月8日，中盛通公司支付租金的起算日期应为2016年9月8日。《租赁合同》约定，月租金为1011672元，租金从合同生效起每两年递增5%。从2016年9月6日至2019年9月8日，租金应为37027195.20元，该金额远低于航盛公司自认的中盛通公司已支付的租金等款项55110377.84元。综上，航盛公司主张中盛通公司拖欠航盛公司租金等费用5534273.34元，无事实依据，该院不予支持。航盛公司以中盛通公司拖欠租金为由解除涉案合同，该院不予支持。因航盛公司关于租金等费用的请求该院未予支持，故对航盛公司主张律师费、保全担保费的请求，该院亦不予支持。

中盛通公司经该院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，该院经缺席审理，现依法缺席判决。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回航盛公司的全部诉讼请求。该案案件受理费58612.59元，保全费5000元，共计63612.59元，由航盛公司负担。

本院对一审法院认定事实予以确认。

另查明，一审时，航盛公司提交了《缴费通知单》、《预览资料签收表》、《水电抄表记录》及《被告中盛通应付租金及费用明细》等证据，以证明中盛通公司自2015年6月1日起至2019年9月8日欠缴的租金、空调维保费、本体维修基金、水电费等合计5534273.34元，中盛通公司已签收了上述欠费通知。

再查明，二审时，航盛公司补充提交了两份《中国银行收款凭证》，以证明中盛通公司的投资人孙某分别于2014年12月10日、12月25日代中盛通公司向航盛公司交纳了履约保证金1011672元、2023344元；补充提交了中盛通公司与深圳市XX科技有限公司（以下简称XX公司）签订的《房屋租赁合同》、XX公司向中盛通交纳租金及水电费的《付款回单》、XX公司出具的《情况说明》，以证明中盛通公司已于2015年4月（该日期早于涉案租赁合同约定暂定起租日2015年6月）即将涉案房屋转租给了XX公司并收取了租金。《房屋租赁合同》显示，中盛通公司将涉案的航盛科技大厦XX楼XX房出租给XX公司使用，租赁期限自2015年4月1日起至2017年3月31日止；《情况说明》的主要内容为，XX公司自2015年4月1日至2020年3月31日期间与中盛通公司签订了房屋租赁合同及补充协议，XX公司向中盛通公司承租了涉案的航盛科技大厦XX楼XX房，XX公司向中盛通公司支付了相应的租房押金及租金、水电费等费用。

本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”规定，本案的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》（以下简称民法典）施行之前，根据上述规定应当适用当时的法律及司法解释。本案争议焦点在于航盛公司要求解除合同、支付租金及滞纳金等诉求能否得到支持。对此，本院综合评析如下：

关于航盛公司请求解除《租赁合同》的诉求应否得到支持的问题。本院认为，航盛公司与中盛通公司签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力。根据合同约定，房屋租赁期间，中盛通公司拖欠租金、管理费或水电费、履约保证金等费用超过10天的，航盛公司有权解除合同，收回出租房屋。根据航盛公司提交的《缴费通知单》，中盛通公司自2019年4月即开始欠缴租金，构成违约，航盛公司据此要求解除合同，于法有据；且2019年9月初，中盛通公司已从承租的涉案房屋搬离，双方实际上已不再继续履行合同。因此，本院确认航盛公司与中盛通公司签订的HS-2014-WGZL-0009号《租赁合同》于2020年7月15日航盛公司起诉之日解除。

关于航盛公司主张中盛通公司支付欠缴租金等费用合计5534273.34元及相应的滞纳金应否得到支持的问题。首先，关于涉案房产在竣工验收前应否支付租金的问题。本院认为，第一、虽然《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。该规定的立法目的是为加强针对工程竣工验收环节的规范与管理，强调的是建设单位应自觉、及时地履行竣工验收合同义务，否则将承担包括合同责任及行政处罚等在内的不利后果，而非强调否定私法行为的效力，故该款应界定为管理性强制性规定。第二、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2017〕17号）第四条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，在租赁合同无效的情况下，都应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，现案涉租赁合同合法有效，租赁标的同一且不影响中盛通正常使用收益，另外，就租金等费用的标准，合同双方也并未提出过任何异议或区分，航盛公司要求中盛通公司按照案涉租赁合同约定的租金等费用标准支付费用并不违反诚信原则及相关法律规定。第三、虽然案涉房屋在2016年9月8日才经竣工验收，但实际上，航盛公司在2014年12月底就已将案涉租赁房产交付给中盛通公司，中盛通公司也于当月就按照案涉租赁合同的约定向航盛公司支付了履约保证金及租房押金，说明中盛通公司在案涉房屋竣工验收之前即已实际占有并使用涉案房屋。第四、《租赁合同》虽约定“如甲方竣工验收延后，则乙方租金起算日相应延后”，如前所述，航盛公司已经于2014年12月就将案涉房产交付给中盛通公司占用，中盛通公司也早于双方约定的暂定租金起算日（2015年6月1日）前将案涉房产部分转租给第三人XX公司使用并收取租金，且实际上自2015年6月起至2019年6月长达三年的时间内中盛通公司也自愿按照租赁合同的约定向航盛公司支付了部分租金、水电费、空调维保费等相关费用，航盛公司对此也予以接受。由此可见，双方当事人以实际履行行为变更了“如甲方竣工验收延后，则乙方租金起算日相应延后”的合同约定。因此，航盛公司主张从合同约定的2015年6月1日起算租金，理据充分，本院予以支持。其次，关于中盛通公司拖欠租金及滞纳金的数额问题。根据航盛公司提交的《缴费通知单》、《预览资料签收表》、《水电抄表记录》及《被告中盛通应付租金及费用明细》等证据，中盛通公司自2015年6月1日起至2019年9月8日欠缴的租金、空调维保费、本体维修基金、水电费等合计5534273.34元（依合同约定扣掉押金、履约保证金后）。上述证据确实充分，且中盛通公司已签收了上述欠费通知，对此并未提出异议，应视为认可。因此，航盛公司要求中盛通公司支付上述所欠租金，理据充分，本院予以支持。根据合同约定，如中盛通公司逾期支付履约保证金、押金、租金、空调维护费等费用的，航盛公司有权按日收取滞纳金，滞纳金按逾期支付金额的万分之五计算，计至实际支付之日止。因此，航盛公司要求中盛通公司支付滞纳金至付清时止（滞纳金以各项欠付费用为基数，按日万分之五计算，自应付之日起至付清时止，暂计至2020年7月10日为1133239.82元。详见附表），具有相应的合同依据，本院予以支持。

至于航盛公司要求中盛通公司承担因维权而支付的律师费20000元、保全担保费3320.56元的问题。本院认为，因双方并未在《租赁合同》中明确约定该费用的承担问题，且上述费用亦非航盛公司必须支出的费用，因此，对航盛公司的该项诉求，本院不予支持。

综上，航盛公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；一审判决认定涉案房屋租金应从竣工验收之日起算，错误，判决有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：

一、撤销广东省深圳市南山区人民法院（2020）粤0305民初20412号民事判决；

二、确认深圳市航盛电子股份有限公司与深圳前海中盛通科技有限公司签订的HS-2014-WGZL-0009号《租赁合同》于2020年7月15日起诉之日解除；

三、深圳前海中盛通科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向深圳市航盛电子股份有限公司支付拖欠的租金等费用合计5534273.34元及滞纳金（滞纳金以各项欠付费用为基数，按日万分之五计算，自应付之日起至付清时止，暂计至2020年7月10日为1133239.82元。详见附表）；

四、驳回深圳市航盛电子股份有限公司的其他诉讼请求。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案一审案件受理费58612.59元，保全费5000元，共计63612.59元（已由深圳市航盛电子股份有限公司预交），由深圳前海中盛通科技有限公司负担60000元，深圳市航盛电子股份有限公司负担3612.59元；二审案件受理费58612.59元（已由深圳市航盛电子股份有限公司预交），由深圳前海中盛通科技有限公司负担50000元，深圳市航盛电子股份有限公司负担8612.59元。

本判决为终审判决。

二零二一年十一月十六日

附录

附：滞纳金计算表

滞纳金计算基数

起算日

暂时截止日

天数

日滞纳金标准

滞纳金

776,173.442019/4/6

2020/7/10462

0.0005219,443.36

1,166,697.262019/5/6

2020/7/10432

0.0005252,006.61

1,146,233.152019/6/6

2020/7/10401

0.0005229,819.75

1,162,532.152019/7/6

2020/7/10371

0.0005215,649.71

1,171,156.482019/8/6

2020/7/10340

0.0005199,096.60

111,480.852019/9/6

2020/7/10309

0.000517,223.79

合计

1,133,239.82

本金及滞纳金合计6,667,513.16