物业服务合同纠纷民事一审判决书

安福物业公司曾以扶绥城投公司建设的房屋尚不符合《商品房预售合同》约定的交房条件，起诉要求扶绥城投公司支付购房人实际收房前的物业服务费、电梯维护费。崇左市江州区人民法院经审理认定扶绥城投公司已于2014年1月8日将第1-3栋住宅交付购房人，2014年12月8日将第4-6栋住宅交付购房人，2014年12月31日将第8栋住宅交付购房人，2016年1月15日将第7栋、第9-12栋住宅交付购房人，遂判决扶绥城投公司只承担其将各栋住宅交付购房人之前的物业服务费、电梯维护费。安福物业公司不服该判决，以房屋尚不符合预售合同约定的交房条件，扶绥城投公司签发收房通知不等于已将通知送达购房人，更不等于向各购房人交付了房屋，扶绥城投公司应承担购房人实际收房之前的物业服务费、电梯维护费等理由提出上诉。崇左市中级人民法院于2020年4月7日作出（2020）桂14民终195号民事判决，驳回上诉，维持原判。针对之后的物业服务费及电梯维护费，叶**、扶绥城投公司各自应分担的数额，应由其双方对约定的卖方将房屋交付买方的条件是否成就、卖方是否已经通知买方收房加以举证证明来确定。安福物业公司自愿把前期物业服务合同约定的每逾期一日违约金3‰调低为0.3333‰（相当于每逾期一个月违约金1%），并把约定的预交费放宽为先提供服务后交费，在自然季度届满后1个月内仍未交清欠费的才计收该季度欠费违约金。2014年8月8日，叶**和扶绥城投公司签订《商品房预售合同》，购买扶绥上龙花园小区第11栋1-301号房（实测建筑面积127.06㎡），但至今未交纳过物业服务费、电梯维护费和违约金。

被告扶绥城投公司答辩意见：一、安福物业公司起诉主体错误，扶绥城投公司不是本案适格被告。扶绥城投公司已经将上龙花园小区第11栋1-301号房屋出售给叶**，并于2014年8月8日与其签订《商品房预售合同》，该合同第十三条第（四）项第2点约定本预售合同签订后买受人自行向相关单位缴纳物业服务费用，第二十二条对于该小区物业公司、提供服务、物业费用标准、缴纳方式有明确的约定，房屋买受人是清清楚楚的知道上龙花园小区由安福物业公司提供物业服务的，并且也愿意接受安福物业公司的服务，因此，与安福物业公司形成上龙花园小区房屋的物业服务关系应该是叶**。根据合同相对性原则，扶绥城投公司不是涉案商品房物业服务合同关系的相对人，安福物业公司起诉扶绥城投公司交纳涉案商品房的物业服务费主体不适格。二、安福物业公司要求扶绥城投公司承担涉案商品房的电梯维护费、逾期违约金、文印费以及承担本案诉讼费用缺乏依据。崇左市江州区人民法院（2019）桂1402民初712号民事判决已经确认扶绥城投公司、安福物业公司通知买受人交付的时间，但叶**未能收房。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第六条规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。因此，叶**应该自被通知交房之日起承担该房屋的物业服务费。另外，《崇左八大住宅区扶绥上龙花园小区前期物业服务合同》第二十条、第三十七条第2点等条款约定可以看出业主应于接受房屋之日起缴纳物业费，属于业主或者物业使用人违反约定不按时缴纳物业服务费的，由违约方承担违约责任，并不是安福物业公司起诉状所说的由扶绥城投公司与业主共同承担责任。本案中不按时缴纳物业费的是该房屋业主，不是扶绥城投公司，因此按照该前期物业服务合同约定，应该由违约方叶**承担违约责任。

被告叶**答辩意见：一、叶**购买的涉案商品房至今没有交付使用，不应支付物业服务费、电梯维护费、违约金及相关文印费、交通费等。2014年8月叶**与扶绥城投公司签订《商品房预售合同》，叶**已付清购房款。同月26日，双方办理了房屋买卖合同登记备案。直到2019年12月20日，崇左市园区西路东侧（扶绥上龙花园小区）第11栋通过竣工验收备案，但扶绥城投公司至今未履行房屋交付之合同义务。根据相关法律规定，未经竣工验收备案的房屋，不能交付使用。1.根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第27条规定，房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。2.根据《中华人民共和国建筑法》第61条规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。3.根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第17条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。本案的涉案商品房直到2019年12月20日才符合竣工验收备案条件，才能交付使用，但是叶**涉案商品房至今没有得到交付使用，叶**也没有收到交房通知。综上，请求驳回安福物业公司的诉讼请求。

查明事实：扶绥城投公司系崇左八大住宅区扶绥上龙花园小区的建设方，2012年1月26日，扶绥城投公司（甲方）与安福物业公司（乙方）签订《崇左八大住宅区扶绥上龙花园小区前期物业服务合同》，约定甲方委托乙方对崇左市八大住宅区扶绥上龙花园小区项目进行前期物业管理。

该合同约定，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积（房产局最终测绘核定出具的结果为准）交纳，具体标准为：高层住宅0.87元/月/平方米，电梯维护费30元/月/户（不含电梯电费），商业用宅2元/月/平方米。共用设施设备运行以及公共性服务所产生的水、电等公共能耗费用和电梯专业维护保养和年检费用另行计费，由住户分摊交纳。本小区最终服务等级收费标准要与当地物业和价格主管部门物业服务等级标准同步执行。具体是：根据当地物业服务等级的政府指导价，物业服务项目收费标准，必须在相应等级收费基准价的浮动幅度内，并报价格主管部门备案。业主应于甲方正式公告或书面通知办理接房手续之日（以接房公告或书面通知书规定时间为准）起交纳物业服务费、电梯维护费、水电周转金和住宅专项维修资金。甲方、中邦公司、业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额交纳物业服务费、电梯维护费、前期开办费和本项目物业服务用品、办公用品费用的：1．属甲方没有责成中邦公司履约或责成其履约但履约不成功的，甲方承担连带责任；2．属中邦公司、业主或物业使用人违反的，由违约方按违约金额每日3‰的标准向乙方支付违约金。

2014年8月8日，叶**与扶绥城投公司签订《商品房预售合同》（合同编号：BA20140800052），约定由叶**购买扶绥城投公司位于崇左市园区西路东侧路（扶绥上龙花园小区）第11栋1-301号房，用途为住宅，预测建筑面积126.36平方米。经测绘，该房产套总建筑面积127.06平方米。扶绥城投公司没有证据证实已向叶**发出收房通知，叶**至今未领取该商品房钥匙。

该合同约定，出卖人应当在2014年12月30日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应符合以下条件：1.该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.满足第十一条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。该商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的15日前，书面通知买受人办理交接手续时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全、不能满足第十条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。出卖人依法选聘安福物业公司提供前期物业管理期间，物业服务收费方式为包干制，物业服务收费价格为0.87元/月/平方米（建筑面积），价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费。附件十二关于物业服务注明待日后拟定正式附件后，再另行签订。

另查明，扶绥上龙花园小区第11栋、第12栋楼于2019年12月20日通过竣工验收备案,备案表记载的竣工验收日期为2019年9月18日，设计单位、勘察单位、施工单位、监理单位、建设单位在备案表上认定工程质量合格日期为2019年9月18日。扶绥城投公司于2018年12月仍就扶绥上龙花园小区水电消防建设收尾工程公开招标，于2019年9月就扶绥上龙花园房产及竣工规划验收测绘成交结果进行公告。

2020年9月22日，扶绥上龙花园小区业主向崇左市江州区石景林街道丽金社区投诉，经查实，扶绥上龙花园小区存在未配备干粉灭火器且至今未解决，门禁不能使用，小区路灯未全部使用导致不能满足生活需要且存在安全隐患，小区电线线路布线混乱、老旧，存在用电隐患及消防隐患，地下室换气系统未使用，地下停车场摄像头覆盖区域有限等问题。

再查明，因扶绥城投公司及业主未缴纳物业服务费和电梯维护费，安福物业公司向扶绥城投公司及业主发出催缴通知，并于2019年3月将扶绥城投公司诉至崇左市江州区人民法院，请求支付扶绥上龙花园小区未销售的9套住宅及买受人未收房的158套住宅的前期物业服务费。扶绥城投公司及安福物业公司一致认可：扶绥城投公司于2014年1月8日通知第1-3栋住宅楼业主收房；于2014年12月8日通知第4-6栋住宅楼业主收房；于2015年1月前通知第8栋住宅楼业主收房；于2016年1月通知第7栋、第9-12栋住宅楼业主收房。崇左市江州区人民法院认定扶绥上龙花园小区第1-12栋楼于2014年8月10日通过竣工验收，并作出（2019）桂1402民初367号民事判决，判决扶绥城投公司向安福物业公司支付扶绥上龙花园小区部分商品房前期物业服务费及电梯维护费，具体为：

1.未出售的9套住宅自2014年1月8日起至2018年12月31日止的前期物业服务费及电梯维护费；

2.第4-6栋30套买受人未收房住宅从2014年1月8日至2014年12月8日止的前期物业服务费及电梯维护费；

3.第8栋9套买受人未收房住宅从2014年1月8日至2014年12月31日止的前期物业服务费及电梯维护费；

4.第7栋、第9-12栋106套买受人未收房住宅从2014年1月8日至2016年1月15日的前期物业服务费及电梯维护费；

5.第8栋304号房从2014年1月8日至2014年12月31日的前期物业服务费及电梯维护费；

6.第7栋1601号房、第9栋1601号房、第10栋1203号房、第11栋902号房、第12栋603号房共5套住宅从2014年1月8日至2016年1月15日的前期物业服务费及电梯维护费。

安福物业公司不服提起上诉，崇左市中级人民法院于2020年4月7日作出（2020）桂14民终195号民事判决，驳回上诉，维持原判。

还查明，扶绥城投公司于2018年诉至崇左市江州区人民法院确认与安福物业公司之间的前期物业服务合同解除，崇左市江州区人民法院作出（2018）桂1402民初1515号民事判决，判决扶绥城投公司继续履行与安福物业公司于2012年1月26日签订的前期物业服务合同，该民事判决已生效。

以上事实有安福物业公司提交的《崇左市八大住宅区扶绥上龙花园小区前期物业服务合同》、（2019）桂1402民初367号民事判决书、（2020）桂14民终195号民事判决书、（2019）桂14民终280号民事判决书、《催交物业服务费、电梯维护费通知》的公告、广西铭德空间规划设计有限公司建筑面积计算结果、《商品房买卖合同登记备案证明》、《商品房预售合同》、《竣工验收备案表》、催交物业服务费及电梯维护费通知的公告照片，叶**提交的崇左市住房和城乡建设局向广西谦行律师事务所出具的回复、另案韦金秀等业主提交的崇左市江州区石景林街道丽金社区针对扶绥上龙花园小区业主投诉的答复、小区环境图片、水电消防建设收尾工程中标候选人公示、房产及竣工规划验收测绘成交结果公告等在卷佐证，本院予以确认。

本院意见：一、关于安福物业公司诉求涉案商品房业主叶**及扶绥城投公司缴纳物业服务费及电梯维护费是否有依据的问题。

本院认为，竣工验收和竣工验收备案是不同的两个概念，处于不同验收阶段、由不同主体参与的行为。竣工验收备案是在竣工验收合格后进行，由建设行政主管部门收到建设单位报送的竣工验收备案文件并验证齐全后在“竣工验收备案表”上签署收讫的时间，竣工验收备案与否不影响竣工验收合格的效力。虽然（2019）桂1402民初367号民事判决书、（2020）桂14民终195号民事判决书已经认定涉案商品房于2014年8月10日通过设计单位、勘察单位、施工单位、监理单位、建设单位竣工验收，但本院认为扶绥城投公司提交的建设工程质量竣工验收意见书验收记录不完整，与《竣工验收备案表》、崇左市住房和城乡建设局向广西谦行律师事务所出具的针对扶绥上龙花园小区第11栋备案及竣工时间的回复、水电消防建设收尾工程中标候选人公示及竣工规划验收测绘成交结果网络公告存在矛盾，且与备案表记载的竣工验收日期时间跨度极大，又不能作出合理解释或相关佐证，且与本案的处理结果不存在关联性，本院在本案中对涉案小区质量验收合格时间不予认定。

虽然扶绥城投公司与安福物业公司在崇左市江州区人民法院已生效判决中一致认可扶绥城投公司通知第9-12栋住宅楼业主收房时间为2016年1月，但并不能就此证明扶绥城投公司彼时已经向该栋楼全部业主发出收房通知，同时亦未受到业主叶**的追认，扶绥城投公司也并未提交证据证实其公司向叶**通知交房的时间以及交房手续证明，故叶**对涉案商品房并未实际收房。根据国务院颁发的《物业管理条例》（中华人民共和国国务院令第698号）第四十一条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”规定，叶**涉案商品房即扶绥上龙花园小区第11栋1-301号房自2016年1月16日起至2020年3月31日的前期物业费及电梯维护费应由扶绥城投公司负担。至于扶绥城投公司是否按合同约定期限向叶**交付房屋，涉及的是二者之间的商品房预售合同关系，根据合同相对性原则，叶**可向扶绥城投公司主张违约责任。

二、关于安福物业公司诉求的物业服务费标准、电梯维护费、违约金及差旅费、文印费是否有依据的问题。《物业管理条例》规定，物业服务收费应当遵循合理，公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。本案扶绥城投公司与安福物业公司签订的《前期物业服务合同》约定高层住宅0.87元/月/平方米，电梯维护费30元/月/户（不含电梯电费），商业用宅2元/月/平方米，最终服务等级收费标准要与当地物业和价格主管部门物业服务等级标准同步执行，根据当地物业服务等级的政府指导价，物业服务项目收费标准必须在相应等级收费基准价的浮动幅度内，并报价格主管部门备案。扶绥城投公司及安福物业公司均未提交合同约定的物业服务费价格收费标准在政府指导价幅度内以及物业费收取标准经价格主管部门备案的证据。根据2019年崇左市政府定价的经营服务性收费目录清单，崇左市辖区普通住宅小区前期物业管理服务收费标准为0.5元/㎡-0.7元/㎡，安福物业公司诉求按0.87元/㎡计收物业服务费超出政府指导价的幅度，本院酌定支持按0.7元/㎡计收物业服务费，超出政府指导价部分本院不予支持。从扶绥上龙花园小区业主向崇左市江州区石景林街道丽金社区投诉及答复看，安福物业公司就扶绥上龙花园小区提供的物业服务客观上存在瑕疵，本院酌定前期物业服务费在0.7元/㎡基础上按90%计付。

针对电梯维护费，根据合同约定，电梯维护费是指电梯专业保养和年检费用，虽然《前期物业服务合同》约定电梯维护费按30元/月/户收取，但并未提交委托第三方维护保养及年检的有关合同、费用支出、年检报告等进行佐证，无法查证安福物业公司是否严格按照合同约定对小区电梯进行了维护保养及年检，应承担举证不能的不利后果，本院酌定电梯维护费按20元/月计付。

针对安福物业公司主张每逾期一日违约金按日0.3333‰支付违约金的诉求，经崇左市江州区人民法院已生效的（2019）桂1402民初367号民事判决认定，《前期物业服务合同》第三十七条仅约定“属中邦公司、业主或物业使用人违反的，由违约方按违约金额每日3‰的标准向乙方支付违约金”，该违约金的约定不适用于扶绥城投公司，安福物业公司要求扶绥城投公司支付违约金没有依据，本院不予支持。

综上，扶绥城投公司2016年1月16日至2020年3月31日止应付前期物业服务费为127.06㎡×0.7元/㎡÷30天×1536天×90%=4098.48元，应付电梯维护费为20元/月÷30天×1536天=1024元，共计5122.48元。

关于安福物业公司诉求扶绥城投公司支付诉讼材料文印费及旅差费300元是否有依据的问题，本院认为，虽然安福物业公司没有提交证据，但是安福物业公司因扶绥城投公司违约提起诉讼维权并因此产生文印及旅差属必要开支，该诉求合理，本院予以支持。

判决主文：一、广西扶绥县城市开发投资有限公司于本判决生效之日起十五日内向广西南宁安福物业服务有限公司支付费用共计5422.48元（其中包含物业服务费4098.48元，电梯维护费1024元，文印及旅差费300元）；二、驳回广西南宁安福物业服务有限公司的其他诉讼请求。

判决依据：《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条。

诉讼费：案件受理费50元，减半收取25元，由广西扶绥县城市开发投资有限公司负担。

执行权力：权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。

上诉权利：本判决为终审判决。