融资租赁合同纠纷案件执行执行异议裁定书

申请执行人洛银公司称，本案是执行标的异议不是执行行为异议。从程序上看，执行标的异议应当在执行标的终结前提出，现案涉房产已经执行终结，蔡蒲刚提出的异议已超过法律规定的期限，应驳回其申请。案涉房产在拍卖前属于被执行人环宇公司，蔡蒲刚既不是当事人也不享有优先购买权，法院无需专门通知异议人，拍卖程序合法。从实体上看，洛银公司对案涉房产享有优先受偿权，异议人是商品房消费者之外的一般购房人，不能排除强制执行。涉案房屋经法院拍卖，已经裁定归买受人洛阳禅醉茶叶有限公司所有，异议人的申请于法无据，请求法院驳回其申请。

第三人洛阳禅醉茶业有限公司称，同意洛银公司的意见。

被执行人环宇公司未依法参加听证会，但向本院提交了书面综合性意见，称对案外人蔡蒲刚提出的异议没有意见，予以认可。

本院查明，洛银公司与环宇公司、渭南市渭北农博城管理服务有限公司、渭南三和农机科技有限公司、代珊、代新平、代新军、郝涛、任睿莉、代新峰、李宾融资租赁合同纠纷一案，2017年7月17日，本院作出（2017）豫0391民初287号民事判决：一、被告渭南市渭北农博城管理服务有限公司向原告洛银金融租赁股份有限公司支付全部租金16660233.33元及违约金（违约金按日万分之五的标准分别计算：以6044500元为基准，从2016年10月19日计算到实际履行之日止；以4876506.25元为基准，从2017年2月19日计算到实际履行之日止；以3351745.83元为基准，从2017年10月19日计算到实际履行之日止；以2387481.25元为基准，从2018年3月29日计算到实际履行之日止）。二、被告渭南市渭北农博城管理服务有限公司向原告洛银金融租赁股份有限公司支付律师费270000元。三、以上第一、二项给付限本判决书生效后七日内履行完毕。四、被告渭南三和农机科技有限公司、渭南环宇置业有限责任公司、代珊、代新平、代新军、郝涛、任睿莉、代新峰和李宾对以上第一、二项给付承担连带共同保证责任。五、被告渭南环宇置业有限责任公司以抵押物房屋和土地对以上第一、二项给付中84.57%范围内债务承担抵押担保责任（房屋权属证书为蒲房权证城登有字第**，土地权属证书为蒲国用（2009）第00027号）。六、驳回原告洛银金融租赁股份有限公司的其他诉讼请求。宣判后，渭南三和农机科技有限公司、李宾不服，向洛阳市中级人民法院提起上诉。2017年11月10日，洛阳市中级人民法院作出（2017）豫03民终5375号民事判决：驳回上诉、维持原判。2018年1月30日，洛银公司依据上述生效判决向本院申请强制执行。2018年4月26日，本院依据（2018）豫0391执93号执行裁定书查封了被执行人环宇公司名下的蒲国用（2009）第00027号国有土地使用权及位于陈庄镇东鲁村权证号为12869号的房产，查封期限为三年。后洛银公司于2018年6月20日向本院提出申请，要求本院对被执行人环宇公司等人所持有的包括但不限于股权、房产、土地、车辆等进行评估、拍卖。2018年8月10日，本院委托河南鼎坤房地产评估咨询有限公司对案涉土地使用权及地上建筑物进行价值评估，河南鼎坤房地产评估咨询有限公司于2018年10月18日出具《房地产司法鉴定估价报告》（估价报告编号：豫洛鼎评字【2018】ＳＦ10095Ｂ号），确定案涉土地使用权及地上建筑物在2018年8月30日的市场价值为人民币34483405元。上述案涉土地使用权及地上建筑物一拍流拍后，本院于2019年10月13日进行第二次拍卖，洛阳禅醉茶业有限公司通过参与竞买，以19310706.80元最高价竟得。

另查明，根据本案生效民事判决确认，2016年3月15日，洛银公司与环宇公司为融资租赁合同一事签订《抵押合同》，约定环宇公司将案涉蒲国用（2009）第00027号国有土地使用权及位于陈庄镇东鲁村权证号为12869号的房产抵押给洛银公司，双方此后办理了抵押登记。在上述案涉土地使用权抵押时，案外人所提异议的蒲城县陈庄镇东鲁村（渭北农博城）第1排3号房产已实际建成，属于案涉土地使用权的地上建筑物。

案外人蔡蒲刚向本院提交了其与环宇公司于2012年8月3日就蒲城县陈庄镇东鲁村（渭北农博城）第1排3号房产签订的《商品房买卖合同》、收款收据、《渭北农机销售中心商业门店房产托管协议（2012年适用）》等证据材料，以证明其购买并实际占有上述房产，对上述房产享有排他的物权。申请执行人洛银公司对该证据材料的真实性不予认可。被执行人环宇公司对与其公司相关的证据材料的真实性予以认可。

本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一、二款规定：“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”《商品房销售管理办法》第七条规定：“商品房现售，应当符合以下条件：（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（四）已通过竣工验收；（五）拆迁安置已经落实；（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（七）物业管理方案已经落实。”根据上述法律法规的规定，本案中，案外人蔡蒲刚向本院提交的其与环宇公司的《商品房买卖合同》未经登记备案、合同中也未注明商品房销售依据情况，其在本次异议审查中并未提供相关依据证明该房产销售已获合法的商品房预售许可，同时亦不具备商品房现售应满足的条件。另外，根据当时适用的《中华人民共和国物权法》第一百八十二条：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”的规定，环宇公司抵押的虽然是蒲国用（2009）第00027号国有土地使用权，但效力及于该土地上的建筑物，本案案涉房产应视为一并抵押给了洛银公司。因此，本院对案涉土地使用权及地上建筑物的拍卖，符合法律规定。案外人蔡蒲刚以其是案涉房产的实际占有人和该房屋不可分割“添附”的所有权人为由请求排除执行，事实理由不足，本院不予支持。现依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，经合议庭评议，裁定如下：

驳回案外人蔡蒲刚的异议请求。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。