租赁合同纠纷民事二审判决书

言章公司上诉请求:1.依法撤销新郑市人民法院（2021）豫0184民初2977号民事判决书第二项，改判被上诉人向上诉人支付租金滞纳金110262.2元和律师费74000元（滞纳金自2020年8月22日起，以1784178元为基数，按照日万分之三暂计算至2021年3月16日，之后的滞纳金按照日万分之三继续计算至租金支付完毕之日）；2.本案一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。

事实与理由:一、租金滞纳金是合同约定义务，在被上诉人不履行支付租金义务时，上诉人即有权收取滞纳金，一审法院以上诉人未向被上诉人催要租金为由不予支持上诉人的滞纳金诉请明显错误。被上诉人与河南中成机电集团有限公司（以下简称中成机电公司）签订的《土地使用权租赁合同》第十二条第2款明确约定:协议签订后3日内支付一年租金，以后的租金应在合同约定日前三天支付，如果逾期支付，则根据逾期时间按照租金金额的日万分之三支付滞纳金。该条款是被上诉人在履行租赁合同时，逾期支付租金所应承担的违约责任，该约定是租赁方和承租方真实意思表示，合法有效。本案中，上诉人作为涉案土地使用权的权利人，根据买卖不破租赁的原则，被上诉人应当依据原租赁合同约定享受权利、履行义务，即被上诉人应按照合同约定时间向上诉人支付租金，出现逾期支付情形，就应当支付滞纳金。二、上诉人主张的律师费有合同和法律依据，一审法院未予支持明显错误。被上诉人与中成机电公司签订的《土地使用权租赁合同》第十二条第3款明确约定:任何一方违反本合同约定，另一方可以要求或采纳本合同和法律所允许的补救措施，包括但不限于实际履行和补偿经济损失。《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，因被上诉人未按照约定支付租金，且经上诉人律师函催要仍不支付，导致上诉人委托律师通过诉讼程序维护自身合法权益并因此支付了74000元律师费，该律师费属于因被上诉人的违约行为而导致上诉人的经济损失，故根据上述合同约定和法律规定，被上诉人应对上诉人支付的本案律师费承担还款责任，一审判决未支持律师费于法无据。

和润达公司辩称，一、言章公司要求和润达公司向其支付租金滞纳金的上诉请求没有事实和法律依据。中成机电公司与郑州和润达钢结构有限公司所实际履行的合同为双方2012年2月6日所签订的合同，2020年2月6日至2021年2月6日期间的租金和润达公司已经按照原合同的约定支付给了中成机电公司。2021年2月7日以后的租金因为中成机电公司与言章公司尚未进行交接，和润达公司承租的土地虽有部分已经通过拍卖过户到言章公司名下，但也有一部分不属于言章公司所有，在一审审理期间言章公司与中成机电公司对此地界线未进行明确测定，且涉案土地当初是带租拍卖，言章公司拍卖到的土地仅为土地本身的价款，中成机电公司在取得本案涉案土地时，为保证该土地正常使用在办理水、电、大门及道路及基础设施及环境评估中投入了大量的资金，花费了大量的人力、物力，言章公司所取得的土地并不包含上述价值的内容。就本案而言，在言章公司与中成机电公司就相关情况未交接清楚前，和润达公司分别向他们双方支付租金的具体数额无法确定。二、言章公司向和润达公司主张律师费没有事实和法律依据。在和润达公司与中成机电公司签订的《土地使用权租赁合同》中，并没有对合同违约后律师费的承担问题进行约定，言章公司在本案中向和润达公司主张律师费没有事实依据。况且在本案中，导致和润达公司无法支付租金的真正原因是言章公司与中成机电公司就土地边界、水电等相关问题没有交接清楚，并非和润达公司违约。

和润达公司上诉请求：1.依法撤销新郑市人民法院（2021）豫0184民初2977号民事判决书，依法改判裁定发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。

事实与理由：一、原审判决认定基本事实不清。上诉人提交的证据足以证明:中成机电公司2017年8月21日与和润达公司双方签订合同后，自2017年至2020年三年时间，无论是从租金交纳的时间（每年的2月6号的前三天）还是从租金交纳的数额（每年160万元）上均显示:中成机电公司与和润达公司所实际履行的为双方2012年2月6日所签订的合同，中成机电公司至今未对上诉人的履约行为提出任何异议。中成机电公司2017年8月21日与和润达公司双方签订的合同并未实际履行。二、原审判决遗漏当事人，严重违反法定程序。2020年2月6日至2021年2月6日期间的租金和润达公司已经按照原合同的约定支付给了中成机电公司。2021年2月7日以后的租金目前因为中成机电公司与言章公司尚未进行交接，和润达公司承租的土地虽有部分已经通过拍卖过户到言章公司名下，但也有一部分不属于言章公司所有，在一审审理期间言章公司与中成机电公司对此地界线未进行明确测定。且涉案土地当初是带租拍卖，言章公司拍卖到的土地仅为土地本身的价款，中成机电公司在取得本案涉案土地时，为保证该土地正常使用在办理水、电、大门及道路及基础设施及环境评估中投入了大量的资金，花费了大量的人力、物力，言章公司所取得的土地并不包含上述价值的内容。言章公司就涉案土地相关附属事项与中成机电公司尚未交接清楚，导致上诉人无法向双方支付租金。只有中成机电公司参加本案诉讼，才能查清以上事实，保护各方当事人的合法权益。三、原审判决酌定由上诉人承担因被上诉人和中成机电公司土地面积认定不清所产生的测绘费用21000元无依据。土地面积认定应当由言章公司和中成机电公司在土地交接时予以确认，只有他们双方将各自的土地面积确定清楚后，上诉人才知道向他们各自交纳租金的数额，上诉人没有义务因出租人的原因为其承担责任。

言章公司辩称，一、一审法院关于2017年8月21日的《土地使用权租赁合同》部分认定正确，和润达公司应根据该合同约定期限及金额向言章公司支付租金。言章公司申请执行中成机电公司一案中，在法院对涉案土地司法拍卖阶段，和润达公司将2017年8月21日签订的《土地使用权租赁合同》交至法院，用于证明其系案涉土地使用权的承租人，该事实充分说明该份租赁合同系合同各方的真实意思表示，合法有效，合同当事人应按照合同约定履行义务。关于和润达公司所称已支付租金的问题，根据和润达公司所提交的证据可知，付款人并不是和润达公司，且三次转款的时间分别为2019年4月19日，2019年6月12日，2020年1月13日，均无法证明该款项系和润达公司支付的租金。二、中成机电公司已不是案件当事人，其不应参加诉讼。在本案一审诉讼中，法院已委托测绘机构对和润达公司所租赁的言章公司土地面积进行了确定，且言章公司对该测绘结果无异议，故和润达公司应按照已确定的土地使用面积和租金向言章公司支付租金。关于和润达公司所称其租赁土地时出现停水、停电等问题，言章公司在此郑重承诺：在和润达公司交纳租金后，若和润达公司在租赁言章公司土地范围内出现停水、停电、道路无法通行等问题，言章公司作为出租方，将承担因该行为给和润达公司造成的所有损失。自《司法拍卖成交确认书》和过户裁定作出之日起，言章公司已成为案涉土地使用权人及地上房屋的所有权人，中成机电公司已与案涉土地没有任何关系，其不是案件当事人，与案件也没有利害关系，没有参加诉讼的必要。

言章公司向一审法院提出诉讼请求：1.依法解除被告与中成机电公司于2017年8月21日签订的《土地使用权租赁合同》；2.判令被告将其占用的土地恢复原状；3.判令被告向原告支付租金1784178元及滞纳金110262.2元（租金暂计算至2021年8月20日，自2021年8月21日起，租金按照租赁合同约定继续计算至被告实际返还土地之日；滞纳金自2020年8月22日，以1784178元为基数，按照日万分之三暂计算至2021年3月16日，之后的滞纳金按照日万分之三继续计算至租金支付完毕之日）；4.判令被告支付律师费74000元；5.本案诉讼费、保全费、保险费等费用由被告承担。

一审法院认定事实：2017年8月21日，中成机电公司（甲方、出租房）与郑州和润达钢结构有限公司（乙方、承租方）签订《土地使用权租赁合同》一份，主要内容为：甲方将位于新郑市，土地面积42.22亩，国有土地证号为新土国用（2011）第××号的土地使用权出租给乙方；土地使用权租赁期限为15年，自2012年2月6日起至2027年2月6日止，2018年2月6日以前按原合同，以后按本合同执行。租赁期限内，前二年租金标准固定，即每年每亩租金人民币肆万伍仟元整，总计壹佰玖拾万元整。自第三年起租金标准上浮10%，以后类推，即：第三年、第五年、第七年、第九年，均在此前二年基础上上浮10%。本协议签订后，乙方在3日内一次性向甲方支付一年租金，并把租金全额汇入甲方指定的银行账户。本协议签订，乙方支付一年租金3日内，甲方应向乙方交付出租土地。租金交纳日期为合同约定日前三天，如果乙方逾期支付租金，乙方应根据逾期时间支付租金金额的日万分之三向甲方支付滞纳金。关于合同的变更和终止，对本合同的任何变更，须经双方同意，并以书面形式作出方可生效。合同由中成机电公司（以下简称中成机电公司）授权代表司书勋签字并加盖公司印章，由和润达公司授权代表乔珂签字并加盖公司印章。

2020年5月20日，郑州市中级人民法院出具拍卖成交确认书一份，确认郑州言章商贸有限公司2020年5月15日通过拍卖方式取得新郑市郭店镇107国道东侧、合欢路西侧（土地证号：新土国用2011第199号）和郭店镇107国道东侧（土地证号：新土国用2011第126号）两宗国有土地使用权及新郑市郭店镇武岗村107国道东侧房产证号为：11××12、11××14、11××15、11××16、11××18（已变更为1201000082）、1101003319、1101003320、1101003321、1101003322、1101003323共计10套房产。2020年5月20日，郑州市中级人民法院作出（2019）豫01执恢418号之三执行裁定书，确认中成机电公司的上述两宗国有土地使用权及10套房产归买受人郑州言章商贸有限公司所有，所有权自本裁定送达买受人郑州言章商贸有限公司时转移。该执行裁定书于2020年5月21日送达言章公司。之后，言章公司依据拍卖成交确认书及执行裁定书将涉案的土地使用权及房产过户至其公司名下并于2020年12月办理了相应的不动产权登记证书。

因案涉土地上除10套有证房产外，另有大量的临时建筑物。因言章公司和和润达公司双方对和润达公司实际使用的土地面积有争议，2021年4月15日，该院对和润达公司所实际使用的土地进行了现场勘验。2021年4月19日，经言章公司申请，该院委托河南开源房地产资产评估咨询有限公司对和润达公司实际使用言章公司名下土地面积进行测绘。2021年5月6日，河南开源房地产资产评估咨询有限公司出具豫郑开源测字[2021]05001号测绘报告，测绘结果为：和润达公司承租言章公司名下土地面积22011.76㎡；和润达公司租赁土地范围为27892.85㎡。言章公司支付测绘费42000元，庭审时言章公司主张该费用应由和润达公司承担。

另查明，1、庭审时和润达公司同意与言章公司继续维持租赁合同关系；言章公司同意如果判令继续履行合同，租金按照和润达公司与中成机电公司签订的合同中的标准进行计算，但和润达公司不同意上述租金标准，认为和润达公司与“中成机电公司”签订的租赁合同并未实际履行，实际是按照160万元的合同租金来履行的，是三年上浮10%。

2、和润达公司向该院提交河南省天丰钢板制品有限公司（以下简称天丰公司）营业执照、证明、法定代表人乔珂的身份证明及和润达出具的证明、河南信行律师事务所律师函、宋凯（天丰公司财务人员）向司培勋的转款记录、中成机电公司出具的收据等证据，拟证明：和润达公司已经按照与中成机电公司签订的租赁合同约定向中成机电公司支付2020年至2021年的土地租金160万元，向中成机电公司的租金已支付至2021年2月5日。

3、言章公司就本案诉讼委托北京市盈科（郑州）律师事务所律师王志强、王志敏作为一审、二审、执行的代理人，双方并签订《民事/仲裁委托代理合同》一份，言章公司向北京市盈科（郑州）律师事务所支付案件代理费74000元。

一审法院认为，关于本案原告主体是否适格及案涉《土地使用权租赁合同》应否解除问题：和润达公司与中成机电公司签订的《土地使用权租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同依法成立、合法有效。合同履行过程中，由于中成机电公司原因导致案涉土地使用权及房屋所有权被拍卖，言章公司依法取得了案涉土地的使用权及房屋所有权。根据《中华人民共和国民法典》第七百二十五条规定：租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。言章公司取得土地的使用权及房屋所有权后，享有该土地和房屋的相关权利，案涉《土地使用权租赁合同》中约定的权利义务在言章公司与和润达公司之间继续有效，故言章公司系本案的适格主体。因合同中约定对合同的变更与终止须经双方同意，庭审过程中和润达公司同意与言章公司继续维持租赁合同关系，言章公司亦同意如果判令继续履行合同，租金按照和润达公司与中成机电公司签订的合同中的标准进行计算，因此，根据上述法律规定并结合案件实际情况及中成机电公司与和润达公司签订的合同履行情况等因素进行综合考虑，该《土地使用权租赁合同》应继续履行为宜，对言章公司要求解除案涉合同，判令和润达公司将其占用的土地恢复原状的诉讼请求，该院不予支持。

关于和润达公司应支付言章公司的租金数额问题：经该院委托河南开源房地产资产评估咨询有限公司出具的测绘报告显示，和润达公司承租言章公司名下土地面积22011.76㎡（四舍五入后为33.02亩），该院对该测绘报告予以采信，据此确认和润达公司实际承租言章公司名下土地使用权面积为33.02亩。言章公司支付的测绘费用42000元，因和润达公司对言章公司主张的实际占用土地面积不认可也未提交证据，故言章公司向该院申请测绘，该鉴定费用结合本案案情酌情由言章公司和和润达公司各承担50%即21000元为宜。同时，郑州市中级人民法院2020年5月20日作出的执行裁定书确认案涉两宗土地使用权及10套房产自裁定送达买受人言章公司时转移，言章公司于2020年5月21日收到上述执行裁定书，即和润达公司应自2020年5月21日起向言章公司支付相应的土地租金，本案中言章公司主张和润达公司自2020年8月21日起开始支付租金，系对其民事权利的自由处分，不违反法律规定，该院予以支持。按照和润达公司与中成机电公司签订的《土地使用权租赁合同》约定的租金标准计算每年每亩地租金为49500元（自2018年2月6日起前两年租金标准固定，第三年租金上浮10%），自2020年8月21日起暂计算至2021年8月20日租金为1634490元（49500元/亩×33.02亩×1年），之后的租金持续计算至合同不再履行之日止。和润达公司辩称其与中成机电公司签订的租赁合同并未实际履行，实际是按照160万元支付租金的，因其提交的证据不足，故对其辩解意见该院不予采纳。和润达公司向中成机电公司支付的2020年2月6日至2021年2月5日期间的租金可依照法律规定要求中成机电公司予以返还，本案不予处理。

关于言章公司主张的滞纳金问题：因本案中言章公司并未提交证据证明其向和润达公司催要租金，和润达公司不予支付的相关证据，因此，该院对言章公司主张的因逾期支付租金产生的滞纳金的请求，该院不予支持。

关于言章公司主张的律师费问题：和润达公司与中成机电公司签订的案涉租赁合同并未有关于律师费的约定，故该院对言章公司主张的律师费74000元不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第七百零三条、第七百二十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告郑州和润达钢结构有限公司应于本判决生效后十日内支付原告郑州言章商贸有限公司2020年8月21日至2021年8月20日的租金1634490元，测绘费21000元。二、驳回原告郑州言章商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计11258元，由原告郑州言章商贸有限公司负担1790元，被告郑州和润达钢结构有限公司负担9468元。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对于言章公司提交的《房地产司法鉴定估价报告》，（破）房屋、构筑物、管道沟槽、机器设备等资产司法拍卖信息打印件，本院予以采信；对于和润达公司提交的2012年2月6日其与中成机电公司签订的《土地使用权租赁合同》，本院对其真实性予以确认，对其证明目的，本院将结合本案其他在卷证据综合予以认定。

本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。

本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于涉案租金的支付标准问题。和润达公司称应当按照其和中成机电公司2012年2月6日签订的合同约定的标准执行，但是其却向人民法院提供2017年8月21日所签订的合同版本。同时，和润达公司所提交的转账记录中载明的转账金额、交易时间、备注名称等事项与其所提交的收据并不完全一致，且其中80万元租金并无相应的转账记录予以佐证，和润达公司关于该部分款项的说明亦未提供任何证据予以佐证。另外，和润达公司于一审庭审期间称部分租金系通过抵账方式进行支付、部分租金中成机电公司予以减免、部分租金予以提前支付，但其均未就其所主张事实提供任何证据予以证明。故和润达公司称应按照2012年2月6日所签订合同约定的租金支付标准向言章公司支付租金的上诉理由，缺乏事实依据，本院不予采信。

关于一审诉讼过程中是否遗漏当事人问题。本案中，言章公司通过司法拍卖程序取得涉案土地使用权，原租赁合同权利义务均由言章公司承继，中成机电公司是否参与诉讼并不影响本案事实的查明与裁判结果的作出。同时，言章公司在庭审期间承诺保障和润达公司正常的水电道路使用，且未有证据显示言章公司拍得涉案土地后，出现过影响和润达公司正常经营的事项，和润达公司以此作为其拒绝支付租金的理由不能成立。故对和润达公司该项上诉理由，本院不予支持。

关于租金滞纳金问题，根据租赁合同约定，协议签订后3日内支付一年租金，以后的租金应在合同约定日前三天支付，如果逾期支付，则根据逾期时间按照租金金额的日万分之三支付滞纳金。和润达公司使用租赁物，理应按时支付租金，该租金支付并不以言章公司催要为前提。一审判决以言章公司未提交证据证明其向和润达公司催要租金为由，对滞纳金不予支持确属不当，本院予以纠正。和润达公司向言章公司支付逾期支付租金的滞纳金的标准为，以1634490元为基数，自2020年8月22日起，按照日万分之三标准计算至实际清偿完毕之日止。

关于律师费问题。涉案《土地使用权租赁合同》中关于律师费并无约定，言章公司主张律师费无事实依据，一审判决未予支持并无不当。对言章公司该项上诉理由，本院不予支持。

关于测绘费问题。言章公司起诉和润达公司索要租金，租金数额应由租金标准与租赁面积共同确定。本案租赁合同中明确约定了租金标准，对于租赁面积的确定，是言章公司所进行诉讼的应有之义。言章公司于诉讼之前未能对租赁面积进行准确界定，在诉讼过程中申请人民法院组织测绘，言章公司对于测绘费的产生负有全部责任，因此测绘产生费用应由言章公司自行承担。一审判决对测绘费分担处理不当，本院予以纠正。

综上所述，郑州言章商贸有限公司、郑州和润达钢结构有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、撤销河南省新郑市人民法院（2021）豫0184民初2977号民事判决第二项；

二、变更河南省新郑市人民法院（2021）豫0184民初2977号民事判决第一项为：郑州和润达钢结构有限公司应于本判决生效后十日内支付郑州言章商贸有限公司2020年8月21日至2021年8月20日的租金1634490元及滞纳金（滞纳金以1634490元为基数，自2020年8月22日起，按照日万分之三标准计算至实际清偿完毕之日止）。

三、驳回郑州言章商贸有限公司其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费减半收取计11258元，由郑州言章商贸有限公司负担1280元，郑州和润达钢结构有限公司负担9978元；二审案件受理费23684元，由郑州言章商贸有限公司负担1850元，由郑州和润达钢结构有限公司负担21834元。

本判决为终审判决。