土地租赁合同纠纷民事二审判决书

上诉人辰科公司上诉请求：1．依法撤销新疆维吾尔自治区英吉沙县人民法院（2021）新3123民初506号民事判决书第五项，并依法改判或发回原审法院重审。2．本案二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1．一审程序错误，遗漏应当参加诉讼的第三人。第三储备资产管理局乌鲁木齐区域管理处（以下简称资产管理处）作为涉案土地的所有权人，本案中融通公司系受托经营管理土地，并非真正的权利主体，故应追加资产管理处为本案第三人参加诉讼。资产管理处做为涉案土地所有权人，也是本案被上诉人融通公司的委托人。根据一审中融通公司提供的《军队农副业基地委托经营协议》，资产管理处将其资产委托融通公司经营管理，并约定了委托经营的范围，而基于土地投资等权属问题产生的纠纷双方在委托经营合同中并未涉及。现一审已查明融通公司未按照合同约定履行义务，存在违约行为，就此给上诉人造成的损失，理应由违约方承担。因此本案应当追加真正的权利人资产管理处参加诉讼，以查明上诉人的实际损失及资产移交情况。

一审中被上诉人提出追加申请，法院未予采纳。2．一审法院认为：“《农用土地租赁合同》第七条第二款中载明，上诉人承诺租赁地块投资的所有设备设施所有权租赁期满归上诉人融通公司所有，放弃相关权利也不要求任何补偿。现合同已终止，涉案土地上的投入应归上诉人所有。”该认定割裂了合同条款的关联性，属于事实认定错误，请求二审法院查明后依法改判或发回重审。根据合同体系解释原则，全部合同条款和构成应系一个统一的整体，任何条款均不应割裂来看待。在理解合同时应从各条款及构成部分的相互关联、所处的地位和整体联系上理解合同的含义。本案涉诉双方在合同中作上述约定的原因系基于《农用土地租赁合同》第七条第一款：“鉴于乙方2019年在租赁地块上进行生产经营，本合同到期后甲方如对租赁地块重新招标选择承租人，乙方在同等条件下有优先承租权。”一审事实认定中对此己做认定，且法院也已查明融通公司临开标时将上诉人拉黑，未让上诉人参与招投标，存在违约行为。融通公司的该行为已构成根本违约，致使上诉人投入大量资金后，权利被无故剥夺。基于法院采用的“相对违约主张，必先守约在先”原则，融通公司违约在先，上诉人为保障自己的权利，可基于法律规定履行抗辩权。同时按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现融通公司的行为已构成根本违约，应承担相应的违约责任。一审法院将合同条款割裂理解，系事实认定错误，故请求二审法院查明后予以纠正。综上，上诉人特向贵院提起上诉，请二审法院查明事实后依法改判或发回重审，以维护上诉人的合法权益。

在二审审理过程中，上诉人辰科公司补充以下意见：1．关于本案是否追加第三储备资产管理局乌鲁木齐区域管理处为第三人的问题，民事诉讼法52条有规定，本案中融通公司与资产管理处签订委托经营协议，融通公司享有经营权，是基于资产管理处的委托协议，上诉人认为应当追加资产管理处为本案的第三人，便于查明案件事实，且融通公司一审中提交委托经营协议，证实资产管理处才是涉案土地的所有权人。2019年1月1日之后的收益归乙方，所以上诉人缴纳的2019履约保证金应当由被上诉人返还。2．关于本案被上诉人是否赔偿上诉人损失问题，一审法院认为，辰科公司在农用土地租赁合同中承诺合同到期或解除，放弃对土地上投入的赔偿请求权，该承诺的前提是双方严格按照约定履行合同，现在融通公司根本违约，剥夺了上诉人的优先承租权，放弃赔偿的前提已经不出在，根据融通公司提供的军队委托经营协议，融通公司享有完全的自主权，对外产生的纠纷也应由其自行承担，一审中融通公司一直强调自己的受委托经营，并非所有权人。对于投资损失应当有所有权人进行赔偿，现在既然一审认定融通公司基于委托经营协议可以作为本案诉讼主体独立进行诉讼，按照该委托经营协议融通公司对于其违约行为造成的后果也应该独立承担责任，而不应该转嫁给所有权人资产管理处。因此，上诉人也是基于资产管理处作为第三人便于查明案件事实，而非负有赔偿责任的承担方，上诉人是因为融通公司先行违约，一审已查明融通公司违约的事实，民法典第576条规定“当事人依法明确表示或者以自己的行为表明不履行义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任，违约行为发生的履行期限届满之前的，称为预期违约，又称为先期违约，在履行期限届满之前当事人依法明确表示或者以自己的行为表明不履行债务，当然不享有履行抗辩权等正常理由”，2020年10月融通公司在合同尚未履行完毕之前，提前组织招投标，该行为本以违反合同约定，具体在招投标开展当天，将上诉人拉黑，该行为已经构成根本违约。一审认为，“相对违约主张，必先守约在先”因此，融通公司并不能要求上诉人承担，但这并不能弥补上诉人的损失，根据诚实信用原则要求，当事人双方签订合同后，信守合同规定，按照合同条款履行义务，融通公司的先期违约客观存在，不可否认的事实，给上诉人造成巨大的经济损失，基于对自己权利的维护，如撤出投资土地将有两种可能性，土地再次撂荒，先前投资归零。土地融通公司出租，并拒不赔偿损失。基于此，上诉人按照法律赋予守约方的履行抗辩权，在融通公司未赔偿损失之前，有权拒绝返还土地。在一审中经法院调解，上诉人愿意按照被上诉人招标价格签订三年合同，但被上诉人拒绝，由此可见，被上诉人的根本目的就是无偿收回土地，彻底剥夺上诉人的权利。被上诉人当时的陈述拉黑上诉人是基于综合考量，但事实上，上诉人在履行合同过程中并无任何违约行为，因为基于部队战略需要，部队交给投资的疏附县农副业基地土地给融通公司，是融通公司自己返还履约保证金，融通公司口头说基于综合考量，但始终未提供证据表明上诉人在履行合同过程中存在违约行为，或者破坏招投标，而一审当庭查明，融通公司是在临开标之前将上诉人拉黑，恶意剥夺上诉人参与竞标的权利，所谓综合考量就是无偿收回上诉人投资的土地，综上，请求法院依法查明案件事实，作出公正判决。

被上诉人融通公司辩称，一、被上诉人对案涉土地拥有经营管理自主权，本案是租赁合同纠纷，被上诉人又是租赁合同的相对方，是适格的诉讼主体，上诉人要求追加第三储备资产管理局乌鲁木齐区域管理处为本案第三人，无法律依据。第一，根据第三储备资产管理局乌鲁木齐区域管理处与被上诉人签订的《军队农副业基地委托经营协议》，第三储备资产管理局乌鲁木齐区域管理处经中央军委批准指定被上诉人经营军队农副业基地和项目的相关资产，包括案涉土地，被上诉人对案涉土地拥有经营管理自主权，对于土地的出租、管理、合同的签订等各项事宜拥有独立决策权，且独立承担租赁合同的权利义务，上诉人主张追加第三储备资产管理局乌鲁木齐区域管理处无法律依据，也无必要。第二，根据《民法典》第465条规定：“依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力”。本案是因上诉人与被上诉人签订的《农用土地租赁合同》产生的纠纷，一审判决己查清案件相关事实上，第三储备资产管理局乌鲁木齐区域管理处并非合同相对方，上诉人要求追加第三储备资产管理局乌鲁木齐区域管理处无事实与法律依据。第三，第三储备资产管理局乌鲁木齐区域管理处不是必要的诉讼参与人，不存在法律规定“应当”直接为第三人的情形。综上，上诉人再次要求追加第三储备资产管理局乌鲁木齐区域管理处为第三人，无事实与法律依据，不应予以支持。

二、涉案合同明确约定租赁地块投资的所有设备设施的所有权在租赁期满后归被上诉人所有，上诉人不要求任何补偿，故一审法判决驳回了上诉人要求对其投入进行补偿的请求，一审判决认定事实清楚适用法律正确，应予以维持。首先，被上诉人认为，被上诉人并未侵害上诉人的优先承租权。其次，退一步讲，即使被上诉人存在侵害上诉人优先承租权的情形，一审判决在违约责任分配上也进行了全面充分的考虑，比如：上诉人租赁合同到期后拒绝向被上诉人返还土地，一审判决认定其构成违约。根据合同约定上诉人应当向被上诉人支付违约金10，000元，且被上诉人有权扣除上诉人的履约保证金，而一审判决就是考虑到优先承租权的问题，采用“相对违约主张，必先守约在先”的原则，未支持被上诉人主张的违约金，又判令被上诉人返还履行保证金。并且，被上诉人公开招标的中标价是原承租价的8倍有余，但因上诉人拒不返还土地，给被上诉人的直接损失为448，392元，但一审判决仍判令按原承租价50，000元每年支付土地占用费，可见一审判决已对合同双方履约及损失承担问题进行了综合的考虑与衡量。更重要的是，根据双方签订的《农用土地租用合同》，合同到期后，上诉人应无偿移交土地及地上设备设施，不得要求补偿。现租赁合同到期，上诉人无权继续占用土地及地上附属设备设施，应根据约定无偿返还地上设施设备，上诉人现在要求被上诉人对其承租期间的投入进行补偿，与合同约定相悖，无任何合同及法律依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉理由不能成立，请法院驳回其上诉请求，维持一审判决。

原审原告融通公司向一审法院提出诉讼请求：1．请求判令被告辰科公司返还土地及地上附属设施；2．请求判令被告辰科公司支付土地占有使用费448，392元（计算标准：从2021年1月1日起，暂计至2021年12月31日，实际按照640.56元／亩＊年，计算至实际返还之日）；3．请求判令被告辰科公司支付超面积土地占有使用费20，871.84元（计算标准：从2021年1月1日起，暂计至2021年12月31日，实际按照77.88／亩／年，计算至实际返还之日）；4．请求判令被告辰科公司支付违约金10，000元；以上合计479，263.84元；事实和理由：2019年12月25日，原告与被告辰科公司签订《农用土地租赁合同》（合同编号：［NFWLMQ2019-033］），双方约定：原告出租农用土地（农场）予被告辰科公司，租赁期限为2020年1月1日至2020年11月30日，租赁地块位于新疆维吾尔自治区喀什地区英吉沙县苏盖提乡7村，面积为700亩，租金共计50，000元，被告辰科公司有违反本合同约定的，应当同时向原告支付违约金10，000元。同时，被告辰科公司在案涉土地上修建的水井、变压器及其他设施设备合同到期后全部归原告所有，被告辰科公司应将上述水井及变压器变更至原告名下，且不能主张任何赔偿。租赁期限届满后，双方并未续约，但被告一直拒不撤离土地，亦未配合原告将水井及变压器过户至原告名下，且被告实际种植面积834亩，超出合同约定面积134亩。鉴于被告辰科公司一直不撤离，原告已于2020年12月20日向被告辰科公司发送《通知》，要求被告撤离农场、归还农场所有土地及附着设施设备，但至今被告仍未撤离，严重影响原告正常的生产经营。原告亦于2020年底就涉案土地完成新的招租，土地租金远远高于被告支付的租金，且因被告拒不撤离土地，导致新的承租户无法入场种植，给原告造成损失。原告遂起诉至法院。

原审被告辰科公司辩称，1．因原告违约在先，故应赔偿辰科公司土地开荒等各项损失合计203.7万元，在原告未赔偿之前，不同意归还土地。2018年12月20日，辰科公司与第三储备资产管理局乌鲁木齐区域管理处（因系新疆军区房地产管理局代章，故以下简称军区房管局）签订联合生产协议，约定由双方共同投入生产成本、管理等，将位于英吉沙县苏盖提乡的987.58亩荒地交由辰科公司生产经营。军区房管局投入生产成本总额计5.3万元，即土地流转价格4.5万元，灌溉用电0.8万元，辰科公司预计投入生产成本共计139.3万元。辰科公司向军区房管局交纳联合生产保证金5.3万元，联合生产期满房管局将联合生产保证金转为保底收入，交纳履约保证金1万元，期满退还。因该片土地系荒地，但军区房管局系部队军改过渡性部门，提出合同一年一签，同时承诺因开荒投资较大，至少与辰科公司签订五至八年租地合同。2019年，辰科公司按照联合生产协议约定全部履行完毕，军区房管局未按约定退还履约保证金，土地上全部投资均为喀什辰科农业科技有限公司单方投入，包括灌溉用电。后部队土地全部交由原告经营管理，前合同交纳的履约保证金等全部交接给原告。2020年4月底，辰科公司与原告签订土地租赁协议，该土地继续由辰科公司租赁，因系延续军区房管局合同，故租期虽约定自2020年1月1日至11月30日，但开荒投入较大，协议内容明显显失公平，2019年度经军区房管局审计结果为亏损，故双方在合同中专门约定：“到期后融通公司如重新招投标，辰科公司在同等条件下有优先承租权。”以保证投资人的权益，合同时间倒签至2019年12月25日。2020年10月20日，融通公司公开招标，辰科公司为参加投标通过审核，并交纳投标保证金4.8万元，但在开标时，原告突然将辰科公司拉入黑名单，剥夺辰科公司投标的权利，致其无法参加投标，该行为已构成根本违约，为此辰科公司与原告多次交涉无果。11月喀什突然进入疫情，因疫情防控无法进行棉花采摘，直至合同期满后方才解封，辰科公司多次就此与原告协商。原告违约在先，现其要求返还土地，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条之规定，应赔偿辰科公司投资开荒等全部损失，否则辰科公司有权拒绝归还土地。2．原告赔偿辰科公司损失后，在能够协助办理的情形下，辰科公司愿意协助办理过户登记。因南疆水资源稀缺，申请打井难以获得批准，许多土地被迫弃荒、撂荒。涉案土地之前就是因缺水被迫弃荒土地，而原告在拟定合同前并未实地了解情况，理所当然认为可以办理过户。实际上，辰科公司在开荒时也遇到了同样的问题，通过多方打听，得知有人有水井指标，遂协商转让，但水井打好后，因政策原因未能办理水井户口。从合同该条款也可以看出原告拟定合同时并未实地勘察，所拟合同条款与事实不符，并明显显失公平。即便如此，原告承担完违约责任后，在政策和条件允许的情况下，辰科公司愿意协助原告办理过户手续。3．驳回原告要求支付土地占用费448，392元、违约金10，000元的请求。自合同签订，军区房管局就未按照约定投入联合生产，全部投资均为辰科公司单方投入，而原告在交接后扣留辰科公司两年履约保证金等未退还。同时原告剥夺辰科公司投标权利，致使辰科公司无法投标续签合同，上述行为均已构成违约。基于此，辰科公司一直在与原告积极协商此事，但原告对此置之不理。在上述问题未能解决的情况下，辰科公司为保障自身权利，按照同时履行抗辩权的规定，有权拒绝交还土地，更无需支付土地占用费及违约金。4．辰科公司不存在超面积占用土地的事实，故应驳回原告要求支付土地占用费20，871.84元的诉讼请求。因英吉沙县苏盖提乡农村存在历史遗留问题，部队军工档案遗失，经军区房管局协调由该军工免费耕种部分土地，且在辰科公司租种土地之前，该军工一直在苏盖提乡生活、耕种土地，所谓超面积占用土地实际是该军工耕种部分，这一事实融通公司在接手经营管理时是明确知道并同意的，与辰科公司无关。故，应驳回融通公司此项诉讼请求。

原审反诉原告辰科公司向一审法院提出反诉请求：1．请求判令反诉被告赔偿反诉原告开荒投资损失200.9万元（以实际评估为准），其中架线、安装变压器计40万元；打井计25万元；水泵、启动箱、水表等计6.4万元；铺设地下管道计38.5万元；开荒平地、养地计91万元；2．请求判令反诉被告返还反诉原告履约保证金及电费2.8万元，其中2019年履约保证金1万元，灌溉电费0.8万元，2020年履约保证金1万元。以上一、二项合计203.7万元。3．本案反诉诉讼费由反诉被告负担。事实和理由：2018年12月20日，反诉原告辰科公司与第三储备资产管理局乌鲁木齐区域管理处（因系新疆军区房地产管理局代章，故以下简称军区房管局）签订联合生产协议，约定由双方共同投入生产成本、管理等，将位于英吉沙县苏盖提乡987.58亩荒地交由辰科公司生产经营。军区房管局投入生产成本总额计5.3万元，包括土地流转价格4.5万元，灌溉用电0.8万元，辰科公司预计投入生产成本共计139.3万元。辰科公司向军区房管局交纳联合生产保证金5.3万元，履约保证金1万元，联合生产期满联合生产保证金转为保底收入，履约保证金予以退还。因该片土地系荒地投资较大，但军区房管局系部队军改过渡性部门，提出合同一年一签，同时承诺双方至少签订五至八年合同。2019年辰科公司按照联合生产协议约定全部履行完毕，军区房管局未按约定退还履约保证金及支付电费，土地上全部投资均为辰科公司单方投入。后部队土地交由融通农业发展（乌鲁木齐）有限责任公司经营管理。2019年12月25日，辰科公司与融通公司签订土地租赁协议，该土地继续由辰科公司租赁，因系延续军区房管局合同，故双方约定：租期自2020年1月1日至2020年11月30日，土地面积700亩，年租金5万元，履约保证金1万元。双方同时约定，因辰科公司在该土地投入生产，合同到期后融通公司如重新招投标，辰科公司在同等条件下有优先承租权，以保障投资人权益。10月20日，辰科公司为参加投标向融通公司交纳投标保证金4.8万元，但在开标前两小时，融通公司突然将辰科公司拉入黑名单，无法参加投标，为此辰科公司与融通公司领导多次交涉无果。10月底喀什突发疫情，因疫情防控无法进行棉花采摘，直至合同期满方才解封，辰科公司就棉花采摘事宜与融通公司协商未果。因融通公司未按照约定履行合同义务，剥夺辰科公司投标权利，致使辰科公司无法投标续签合同，其行为违反《中华人民共和国民法典》第五百六十三条，已构成根本违约。且自合同签订，军区房管局就未能按照约定投入联合生产，全部投资均为辰科公司单方投入，同时经军区房管局与融通公司交接后至今扣留辰科公司2019年及2020年两年履约保证金未退还，故辰科公司有权拒绝交还土地。融通公司违约在先，现其要求返还土地，应赔偿辰科公司投资开荒的全部损失，故提起反诉。

原审反诉被告融通公司针对反诉请求答辩称：1．反诉原告要求反诉被告赔偿损失、返还2019年保证金及电费无事实及法律依据。根据反诉原告诉状中的事实与理由，反诉原告上述主张主要依据为反诉原告与案外人第三储备资产管理局乌鲁木齐区域管理处签订的《农副业基地联合生产协议》，反诉被告并非上述合同主体，根据合同相对性原则，反诉原告应当向与其有合同关系的当事人主张权利，其起诉反诉被告要求赔偿损失、返还2019年保证金及电费无事实及法律依据。2．反诉原告主张2020年履约保证金1万元无事实及法律依据。原被告双方签订的《农用土地租赁合同》明确约定：反诉原告应当在合同签署后十日内一次性缴纳保证金1万元，如反诉原告无违约行为，反诉被告于合同期满后15日内无息返还上述保证金。因反诉原告于《农用土地租赁合同》期满并未按时撤离现场，继续占用土地，违约在先，不符合退还保证金的合同条件，因此反诉被告无需退还保证金。3．反诉原告签署的《农副业基地联合生产协议》及《农用土地租赁合同》已明确约定合同期满后相关设施等归属，反诉原告无权要求赔偿。反诉原告与案外人第三储备资产管理局乌鲁木齐区域管理处签订的《农副业基地联合生产协议》第八条第七款约定，反诉原告在签订合同之初已与案外人达成一致，对合同到期后相关设施权属、赔偿等作出明确意思表示，反诉原告无权要求赔偿。同时，反诉原告与反诉被告于2019年12月25日签订的《农用土地租赁合同》第七条特别约定：反诉原告所投资建设的全部设施设备等权属归反诉被告所有，反诉原告放弃相关权利也不要求反诉被告给予任何补偿。综上所述，反诉原告的诉讼请求不能成立，请求依法予以驳回。

一审法院认定事实：2018年12月20日，案外人第三储备资产管理局乌鲁木齐区域管理处（甲方）与辰科公司签订《农副业基地联合生产协议》1份，约定案外人第三储备资产管理局乌鲁木齐区域管理处将位于英吉沙县苏盖提乡7村占地1400亩与辰科公司共同联合生产，生产期限自2019年1月1日至2019年12月31日，乙方向甲方交纳履约保证金63，000元，同时，该协议约定了关于对涉案土地的生产投入、核算、双方权利义务及收益分成等事宜。该合同由中国人民解放军新疆军区房地产管理局代章。

2019年12月24日，案外人中国人民解放军联勤保障部队第三储备资产管理局（委托方，甲方）与原告（反诉被告）融通公司（受托方，乙方）签订《军队农副业基地委托经营协议》1份，约定“为落实党中央、国务院、中央军委关于组建军队资产管理公司的部署要求，高效盘活利用军队资产资源，根据国家有关法律法规，经甲乙双方协商，就军队农副业基地（项目）委托经营事宜达成以下协议：第一条，委托经营范围：（一）甲方将原新疆军区步兵第六师农副业基地，计1个农副业基地，委托乙方经营管理；（二）委托经营范围，是指经中央军委批准，由军队移交给中国融通资产管理集团有限公司指定单位实行委托经营的军队农副业基地和项目的相关资产，包括土地、建（构）筑物、附属设施设备和附着物、物资器材、农业机械设备、在建工程、车辆、无形资产、现金、存款、有价证券、特定债权债务等。具体范围以交接清册为准；（三）委托经营资产涉及的交接清册所列以外的问题事项，由双方协商处置。…第三条，乙方权利义务：…（十一）乙方接收委托资产后的经营纠纷，乙方负责处理。…”该协议落款（委托方，甲方）处有案外人中国人民解放军联勤保障部队第三储备资产管理局加盖印章，受托方（乙方）处有原告（反诉被告）融通公司加盖印章。

2019年12月25日，原告（反诉被告）融通公司（出租方，甲方）与被告（反诉原告）辰科公司（承租方，乙方）签订《农用土地租赁合同》（编号：NFWLMQ2019-033）1份，约定：“甲乙双方就农用土地租赁之相关事宜，经协商达成本合同内容，并与2019年12月25日在新疆乌鲁木齐市签订本合同。一、租赁地块基本情况及租赁用途：租赁地块位于新疆英吉沙县苏盖提乡7村，即苏盖提农村（详见附件1土地平面图，以下简称“租赁地块”），土地面积700亩，其中，耕地700亩，林地0亩、草地0亩、水面0亩，生产用房面积0平方米。租赁地块为军队所有，甲方享有经营管理权。租赁用途：开展棉花、玉米种植，种植计划乙方应当合理制定，报经甲方书面审核批准后实施。二、租赁期限：租赁期限为自2020年1月1日至2020年11月30日。如乙方拟续约，应在租赁期限届满3个月前向甲方提出书面申请，并经甲方同意后签订书面租赁合同。三、租金及支付方式：1．租赁地块本租赁年度（即2020年1月1日至2020年11月30日）年租金为人民币50，000元（人民币，下同），大写伍万圆整；2．本租赁年度租金，乙方应当在本合同签署后10日内一次性缴纳；3．履约保证金金额为10，000元（大写壹万圆整），乙方应当在本合同签署后10日内一次性缴纳。如乙方无违约行为和拖欠费用，甲方在合同期满后15日内将履约保证金无息退还给乙方；4．付款方式：转账；5．甲方收款账户如下：户名：融通农业发展（乌鲁木齐）有限责任公司，银行账号：×××，开户银行：中国农业银行乌鲁木齐青年路支行；6．租赁期内的水、电、暖、气、设备等费用，另行计量计价，由乙方自行承担。若由甲方向乙方提供前述服务的，乙方在每月3日前向甲方支付上一自然月发生的费用，乙方若拖欠上述费用，甲方有权停止提供服务并追究违约责任。…五、违约责任：…5．乙方有违反本合同约定的，乙方应当同时向甲方支付违约金10，000元（大写：壹拾贰万肆仟圆整），违约金不足以补偿甲方全部实际损失的，甲方有权就不足部分向乙方继续追偿。…七、特别约定：1．鉴于乙方2019年已经在本合同约定的租赁地块上进行生产经营，本合同到期后甲方如对租赁地块重新招标选择承租人，乙方在同等条件下有优先承租权；2．乙方确认：2019年在租赁地块生产经营并在租赁地块投资修建水井两口（水井登记在乙方法定代表人吴慎言名下）、投资购买变压器两台。乙方承诺上述其投资修建的水井及购买的变压器及其他乙方在租赁地块投资的其他设备设施的所有权在本合同终止或解除后全部归甲方所有，乙方放弃相关权利也不要求甲方予以任何补偿，并将水井、变压器变更登记在甲方或甲方指定的第三人名下。如因非乙方原因导致无法变更水井、变压器的登记，乙方保证甲方能一直继续正常使用水井和变压器，乙方不得以任何方式（包括但不限于注销登记、拆除、填埋等）影响甲方的正常使用。同时，乙方保证无任何第三人（包括吴慎言）对乙方在租赁地块上投资修建和购买的上述全部设备设施提出任何异议或权利主张，或影响甲方正常使用，否则由乙方负责解决。…”。落款甲方处有原告（反诉被告）融通公司加盖印章，乙方处有被告（反诉原告）辰科公司加盖印章。

2019年4月10日，被告（反诉原告）辰科公司向原告（反诉被告）融通公司支付土地租赁费50，000元及保证金10，000元。2020年1月11日，被告（反诉原告）辰科公司向原告（反诉被告）融通公司支付土地租赁费50，000元，2020年1月21日，被告（反诉原告）辰科公司向原告（反诉被告）融通公司支付保证金10，000元。

2020年9月，原告（反诉被告）融通公司发布《融通农业发展（乌鲁木齐）有限责任公司第七批农业租赁项目9包竞价文件》，载明于2020年10月22日对涉案土地通过阳光七采平台进行公开竞价及其他相关事宜。

2020年10月24日，原告（反诉被告）融通公司向案外人岳普湖县盛邦农资有限公司出具《成交通知书》1份，载明岳普湖县盛邦农资有限公司为融通农业发展（乌鲁木齐）有限责任公司第七批农业租赁项目12包项目的成交商，租赁年限为3年，每年租赁金额为506，000元。

2021年2月26日，岳普湖县盛邦农资有限公司向融通公司出具申请，在不被计入诚信档案的前提下，愿意放弃后续租赁的权利。

庭审中，原告（反诉被告）融通公司向原审法院提出调取名下水井及变压器登记情况的申请。2021年7月12日，国网新疆电力有限公司英吉沙县供电公司向原审法院函复1份，载明辰科公司及吴慎言无办理变压器登记信息。2021年7月15日，英吉沙县水利局向原审法院函复1份，载明英吉沙县苏盖提7村（部队农场）范围内290720号、290721号两眼机井，属于部队管理范围，经查阅2019年英吉沙县井电双控计量设施登记信息：所属单位或个人名称为部队农场。经调查取证，原告对水井及变压器的诉讼请求撤回起诉。

一审法院认为，案件在审理过程中，被告（反诉原告）辰科公司于2021年5月31日向法院提出追加案外人第三储备资产管理局乌鲁木齐区域管理处为本案的第三人参加诉讼的申请。其认为，庭审中，原告（反诉被告）融通公司提出其是受案外人第三储备资产管理局乌鲁木齐区域管理处的委托经营管理该土地，原告（反诉被告）融通公司对涉案土地生产投资情况不知情，也未与该委托单位进行财务交接，如因违约行为造成损失应由委托人第三储备资产管理局乌鲁木齐区域管理处承担，故为公正审理本案，查清案件事实，要求追加第三储备资产管理局乌鲁木齐区域管理处为本案的第三人参加诉讼。原审法院认为，原告（反诉被告）融通公司与案外人第三储备资产管理局乌鲁木齐区域管理处系委托经营关系，且双方已签订《军队农副业基地委托经营协议》，法院对该协议亦认可，该协议中已明确载明委托经营范围，且该协议与本案诉争焦点并无直接关联，故案外人第三储备资产管理局乌鲁木齐区域管理处无需作为本案当事人参加诉讼。因此，对被告（反诉原告）辰科公司提出的追加案外人第三储备资产管理局乌鲁木齐区域管理处为本案的第三人参加诉讼的申请不予准许，应予驳回。

一审法院认为，当事人撤诉，系原告对自己的权利的处分，符合有关法律规定，法院依法予以准许。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条第一款、第一百五十四条之规定，裁定如下：准许融通农业发展（乌鲁木齐）有限责任公司撤回对被告吴慎言的起诉，准许融通农业发展（乌鲁木齐）有限责任公司对诉讼请求的第一项的“地上附属设施（即水井和变压器）”的诉求撤回起诉。

原审法院认为，本诉争议焦点为：1．原告融通公司要求被告辰科公司返还土地有无事实及法律依据；2．原告融通公司要求被告辰科公司支付土地占有使用费448，392元及超面积土地占有使用费20，871.84元有无事实及法律依据；3．原告融通公司、被告辰科公司是否存在违约行为，原告要求被告辰科公司支付违约金10，000元有无事实及法律依据。

反诉争议焦点为：1．反诉原告辰科公司要求反诉被告融通公司赔偿开荒投资损失200.9万元有无事实及法律依据；2．辰科公司要求融通公司返还2019年履约保证金10，000元及灌溉电费8，000元、2020年履约保证金62，000元、有无事实及法律依据。

一、本诉部分。（一）关于原告融通公司要求被告辰科公司返还土地有无事实及法律依据的问题。原审认为，依法成立的合同自成立时生效。本案中，原告融通公司与被告辰科公司在平等自愿、协商一致基础上签订的《农用土地租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人均具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，否则承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租期期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。本案中，在原告融通公司与被告辰科公司签订的《农用土地租赁合同》约定的租赁期限为2020年1月1日至2020年11月30日。在合同的租赁期限届满后，被告辰科公司应当将租赁土地面积700亩返还原告融通公司。庭审中，被告辰科公司认可涉案土地至今未归还的事实，故原告融通公司要求被告辰科公司返还土地面积700亩有事实及法律依据，原审予以支持。原告融通公司表示，因被告已在该土地上种植农作物，考虑到被告的损失，同意被告于秋收后（至迟不超过2021年11月30日）将土地清理平整后的土地面积700亩向原告返还，原审予以支持。

（二）对被告辰科公司提出本案原告融通公司的主体问题，原审认为，委托合同是指委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。委托合同中，受托人是处理委托人的事务，其后果也应该直接归属于委托人。本案中，中国人民解放军联勤保障部队第三储备资产管理局与融通公司所签订合同名称虽然为《军队农副业基地委托经营协议》，但审查双方是否构成委托关系应从《军队农副业基地委托经营协议》约定的双方权利义务内容及合同的实际履行情况等综合进行判断。首先，《军队农副业基地委托经营协议》明确约定保证融通公司经营管理自主权，产生的经营纠纷由融通公司处理，并未约定中国人民解放军联勤保障部队第三储备资产管理局委托融通公司提供涉案土地租赁服务并由中国人民解放军联勤保障部队第三储备资产管理局承受相应权利义务；其次，《军队农副业基地委托经营协议》明确约定委托经营的各类收益归属融通公司，并非中国人民解放军联勤保障部队第三储备资产管理局，中国人民解放军联勤保障部队第三储备资产管理局并未向辰科公司收取租赁费用，融通公司亦非代替中国人民解放军联勤保障部队第三储备资产管理局收取租赁费用；再次，案涉土地的管理、服务的提供者并非中国人民解放军联勤保障部队第三储备资产管理局，中国人民解放军联勤保障部队第三储备资产管理局亦没有实际参与案涉土地的租赁事宜，故融通公司向辰科公司提供涉案土地租赁、收取租赁费用等事宜并非处理中国人民解放军联勤保障部队第三储备资产管理局的事务，融通公司与中国人民解放军联勤保障部队第三储备资产管理局并不存在委托合同关系。故，融通公司与中国人民解放军联勤保障部队第三储备资产管理局并非委托合同关系，辰科公司在与融通公司签订《农用土地租赁合同》时亦明确知晓合同相对方为融通公司，现辰科公司主张融通公司主体不适格，缺乏事实和法律依据，故对辰科公司提出的该项抗辩主张，不予支持。

（三）原告融通公司要求被告辰科公司支付土地占有使用费448，392元有无事实及法律依据的问题。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，故融通公司要求辰科公司支付租赁期间届满后的占有使用费的主张应予以支持。关于土地占有使用费的计算标准，融通公司认为应当按招投标的中标价格，即448，392元的标准计算，辰科公司认为应当按2020年的租赁合同约定的价格，即50，000元的标准计算。原审认为，融通公司与辰科公司签订的《农用土地租赁合同》赋予了辰科公司在合同到期后的优先承租权。融通公司在租赁合同即将到期后，以招投标的方式选择承租方，在租赁期限届满前，融通公司委托阳光七采中国兵器废旧物资处置平台进行公开招投标，辰科公司在该平台报名并交纳保证金，应当视为其具有继续承租涉案土地的意愿。根据辰科公司出示的微信截图，显示其被处置方拉入黑名单，融通公司作为招租者及阳光七采中国兵器废旧物资处置平台的委托者，未能对辰科公司被拉入黑名单的事实作出合理解释，应当承担于其不利的法律后果。融通公司无故将辰科公司拉黑，致使辰科公司无法正常参与招投标，丧失了优先承租权，对此，融通公司具有过错，亦违反了合同约定，应承担相应违约责任。另，中标价格系融通公司与案外人在签订三年租赁合同的情形下确定的价格，且也并未实际履行，辰科公司对该价格标准也并不知情，现融通公司要求辰科公司按照中标价格支付涉案土地占有使用费无事实及法律依据，故辰科公司应当按照原租赁合同约定的每年50，000元的标准向辰科公司支付自2021年1月1日起至实际返还之日止的土地占有使用费。

（四）原告融通公司、被告辰科公司是否存在违约行为及原告要求被告辰科公司支付违约金10，000元有无事实及法律依据的问题。本院认为，违约责任是合同当事人不履行债务时产生的民事责任。合同违约责任具有补偿性和制裁性。法律确定违约责任的重要目的之一是弥补或补偿因违约方的违约行为所造成的损害后果，补偿受害人的损失。本案中，融通公司在招投标的过程中，无故将辰科公司拉入黑名单，导致辰科公司无法正常参与竞标，其存在一定的过错，应当承担相应的违约责任。辰科公司在合同期满后未按期将涉案土地向融通公司返还，亦存在违约情形，应当承担相应的责任。在原、被告双方均存在违约的情形下，根据“相对违约主张，必先守约在先”原则，融通公司要求辰科公司支付违约金10，000元的诉讼请求无事实及法律依据，原审不予支持。

二、反诉部分。（一）关于辰科公司要求融通公司赔偿开荒投资损失200.9万元的问题。原审认为，根据双方签订的《农用土地租赁合同》中第七条第二款载明的内容，反诉原告承诺对其投资修建的水井及购买的变压器及其他在租赁地块投资的其他设备设施的所有权在合同终止或解除后全部归反诉被告所有，反诉原告放弃相关权利也不要求反诉被告予以任何补偿。现该合同已终止，根据双方的约定，反诉原告对涉案土地的投入应归属反诉被告所有。且，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。目前为止，反诉原告并未向法庭提交其实际损失证据。故反诉原告要求反诉被告融通公司赔偿开荒投资损失于法无据，原审不予支持。（二）辰科公司要求融通公司返还、返还2019年履约保证金10，000元及灌溉电费8，000元、2020年履约保证金10，000元的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”。本案中，根据庭审查明的事实，2019年，涉案土地的合同相对方为第三储备资产管理局乌鲁木齐区域管理处与辰科公司，因合同是特定当事人之间设立、变更、终止特定权利义务的协议，其效力仅及于特定的当事人，而不能及于第三人。故根据合同相对性原则，2019年度的履约保证金及灌溉电费，被告不应当向本案的原告进行主张，该纠纷并非本案处理范围，故原审对该部分诉讼请求不予支持。对反诉原告主张的2020年度履约保证金10，000元，原审认为，虽然辰科公司在合同到期后未按约定将土地返还，存在违约情形，但融通公司亦存在一定的过错，根据过错相抵原则，融通公司应将履约保证金10，000元向辰科公司退还，故对该项反诉请求法院予以支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）喀什辰科农业科技有限公司于2021年11月30日前向原告（反诉被告）融通农业发展（乌鲁木齐）有限责任公司返还位于英吉沙县苏盖提乡7村（兰新字第3544A）700亩土地；二、被告（反诉原告）喀什辰科农业科技有限公司于本判决生效后十日内以每年度50，000元的标准，向原告（反诉被告）融通农业发展（乌鲁木齐）有限责任公司支付自2021年1月1日起至被告实际返还之日止的土地占有使用费；三、原告（反诉被告）融通农业发展（乌鲁木齐）有限责任公司于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）喀什辰科农业科技有限公司退还2020年度履约保证金10，000元；四、驳回原告（反诉被告）融通农业发展（乌鲁木齐）有限责任公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）喀什辰科农业科技有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费8，488.96元（原告已预交），由原告（反诉被告）融通农业发展（乌鲁木齐）有限责任公司负担7，640.06元，由被告（反诉原告）喀什辰科农业科技有限公司负担848.90元；反诉案件受理费11，548元（反诉原告已预交），由被告（反诉原告）喀什辰科农业科技有限公司负担11，490.26元，由原告（反诉被告）融通农业发展（乌鲁木齐）有限责任公司负担57.74元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本院二审期间，当事人没有提交新证据。

本院二审查明的法律事实与一审查明的法律事实一致。

本院认为，依据双方当事人的陈述，本案的争议焦点为，1．一审程序是否有误，是否应当追加第三储备资产管理局乌鲁木齐区域管理处作为本案第三人？2．上诉人要求赔偿投资损失、返还履约保证金、电费等203.7万元有何事实及法律依据。

关于本案原审程序是否违法，是否应当追加第三储备资产管理局乌鲁木齐区域管理处为本案当事人的问题。上诉人辰科公司主张，因第三储备资产管理局乌鲁木齐区域管理处是涉案土地的所有权人，本案中融通公司系受托经营管理土地，并非真正的权利主体，故应追加第三储备资产管理局乌鲁木齐区域管理处为本案第三人参加诉讼，查明案件事实并明确双方的权利义务关系。而被上诉人融通公司则主张，本案是融通公司与辰科公司签署的合同，在履行过程中产生了争议，因此本案当事人既为融通公司与辰科公司。对于第三储备资产管理局乌鲁木齐区域管理处与融通公司的合同，与本案没有关联，被上诉人对案涉土地拥有经营管理自主权，对于土地的出租、管理、合同的签订等各项事宜拥有独立决策权，且独立承担租赁合同的权利义务，上诉人主张追加第三储备资产管理局乌鲁木齐区域管理处无法律依据，也无必要，因此不应当追加为本案的当事人。

本院经审查认为，《中华人民共和国民法典》第四百六十五条规定：“依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。”原《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”上述法律规定虽未明确提出合同相对性的原则，但是按照法律规定的内容，可以确认，合同具有相对性。合同的相对性包括以下几个方面：首先，主体的相对性。合同关系只能发生在特定的主体之间，只有合同当事人一方能够向合同另一方当事人基于合同提出请求或提起诉讼，非合同关系的当事人，没有发生合同上权利义务关系的第三人不能依据合同向合同当事人溢出诉讼和请求，合同当事人也只能向另一方当事人提出，而不能向与合同无挂的第三人提出合同上的请求和诉讼。其次，内容的相对性。既指除了法律、合同另有规定以外，只有合同当事人才能享有合同规定的权利，并承担该合同规定的义务。当事人以外的任何第三人不能主张合同上的权利，更不负担合同中规定的义务。同时在合同中，表现为一方的权利就是另一方的义务，权利义务相互对应，权利人的权利需依赖于义务人履行义务的行为才能实现。再次，责任的相对性，既违约责任只能在特定的合同关系当事人之间发生，合同关系以外的人不负违约责任。违约当事人应对自己的过错造成的违约后果承担责任，不能将责任推给他人。在第三人行为造成违约的情况下，当事人仍应向另一方当事人承担违约责任，在承担完违约责任后可向第三人追偿。

本案中，原审原告融通公司据以提起诉讼和请求的依据是其与辰科公司签署的《农用土地租赁合同》，该合同中融通公司与辰科公司为合同的当事人，该合同亦仅约束双方当事人，不能约束案外人。因此原审法院基于本案土地合同纠纷，仅处理由于该合同的履行而产生的争议，判令辰科公司返还土地，交纳使用费，同时要求融通公司返还履约保证金，处理并无不当，也未违反上述法律规定，不存在程序违法事项。上诉人辰科公司主张原审程序违法的理由，本院不予采纳。上诉人辰科公司主张，第三储备资产管理局乌鲁木齐区域管理处与融通公司之间为委托合同法律关系，按照法律规定，应当追加委托人作为本案的当事人。被上诉人融通公司则主张，其对案涉土地拥有经营管理自主权，对于土地的出租、管理、合同的签订等各项事宜拥有独立决策权，且独立承担租赁合同的权利义务，因此没有必要追加第三储备资产管理局乌鲁木齐区域管理处。本院审查认为，委托合同的基本特征为，委托合同是提供服务类合同，其标的是提供服务，体现为受托人替委托人处理委托事务；受托人是以委托人的名义处理委托事务，受托人处理事情，除了法律另有规定的以外，不是以自己的名义进行，而是以委托人的名义进行的，因此委托合同的受托人处理受托事务的后果，直接归委托人承受。本案中，第三储备资产管理局乌鲁木齐区域管理处与融通公司签署合同及履行过程中，不符合上述特征，融通公司是以自己的名义处理涉案土地的相关事项，相应的权利义务也是由融通公司承受，而不是归属于第三储备资产管理局乌鲁木齐区域管理处。因此上诉人辰科公司的该项意见，本院亦不予采纳。原审法院对此认定正确，本院予以确认。

关于上诉人要求赔偿投资损失、返还履约保证金、电费等203.7万元有何事实及法律依据的问题。上诉人辰科公司主张，其在前期对土地进行了投入，现在土地已经能够耕种了，而又要求上诉人退还土地，导致上诉人无法收益，因此应当由融通公司承担投资损失、履约保证金及电费。而融通公司则主张，根据双方签订的《农用土地租用合同》，合同到期后，上诉人应无偿移交土地及地上设备设施，不得要求补偿。现租赁合同到期，上诉人无权继续占用土地及地上附属设备设施，应根据约定无偿返还地上设施设备，上诉人现在要求被上诉人对其承租期间的投入进行补偿，与合同约定相悖，无任何合同及法律依据。同时，即使存在被上诉人没有让上诉人参与招投标的情况，原审法院也综合本案中双方当事人的情况，综合合同约定、履行内容等，权衡了双方的利益，仅要求上诉人按50，000元支付费用，没有按照招投标的价格支付因此被上诉人融通公司不应当再承担赔偿损失、支付履约保证金和电费的责任。本院经审查认为，双方签订的合同具有法律效力，双方应当按合同行使权利、履行义务。因双方已经在合同中约定，上诉人承诺在合同终止后，对其投资修建的水井及购买的变压器及其他在租赁地块投资的其他设备设施的所有权在合同终止或解除后全部归被上诉人所有，上诉人放弃相关权利也不要求被上诉人予以任何补偿。因此按该约定，上诉人不能要求被上诉人赔偿损失并支付费用。另经审查上诉人与第三储备资产管理局乌鲁木齐区域管理处于2019年签署的合同，该合同亦是一年一签，且在合同涉及的标的物上明确为耕地，并非荒地，因此上诉人在本案中，未能提供证据证明其投资和投入，对此本院对该项请求，亦不予支持。上诉人辰科公司可在收集证据后，依据《中华人民共和国民法典》等相关法律规定，确定好相应的当事人，另行主张自己的权利。

综上所述，上诉人喀什辰科农业科技有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费11400.00元，由上诉人喀什辰科农业科技有限公司负担。

本判决为终审判决。