房屋租赁合同纠纷民事一审判决书

原告碧水饭店公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付租金451 250元、电费42 146.18元、冷水费29 255.4元、热水费44 234.08元、取暖费33 835.48元、制冷8320.2元、公区服务费46 666.68元、热计量费80 056.3元、杂费439元，上述费用合计736 203.33元;2.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年5月26日，原告与被告签署《房屋租赁合同》，约定由被告承租位于北京市昌平区碧水庄园内碧水大厦1层的建筑区域，建筑面积为2964平方米，租赁期自2017年5月27日起至2020年6月15日止。截至2020年6月15日，因被告的原因，双方的租赁合同到期而不再续签。《房屋租赁合同》第四条租金及支付方式，约定被告应按时向原告支付租金、水电费、冬季供暖费、夏季空调制冷费、热计量费等各项费用。截至2020年6月15日，被告欠缴各项费用分别是租金561 500元、电费42 146.18元、冷水费29 255.4元、热水费44 234.08元、取暖费33 835.48元、制冷8320.2元、公区服务费46 666.68元、热计量费80 056.3元、杂费439元，上述费用合计846 453.33元。其中因为新冠肺炎疫情，原告同意减免租金110 250元，减免后租金为451 250元，减免后房租及各项费用共计736 203.33元。因被告拖欠支付费用达70余万元，已经给原告造成了严重的经济损失，故原告诉至贵院，望判如所请。

被告鑫瑶体育公司辩称,不同意原告的诉讼请求，不可能欠付原告主张的那么多钱，因为之前当欠付租金时，原告就会直接停水停电，我公司根本无法在欠付租金的情况下经营。2020年2月份我就已经告知原告我不再租用案涉房屋了，然后原告就带其他的租户看案涉房屋，并准备将案涉房屋对外进行出租。我公司支付给原告押金10万元及30万元的保证金，押金与保证金我公司不再主张原告退还，原告也不应当再向我公司主张其他的费用。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2017年5月26日,碧水饭店公司（甲方）与鑫瑶体育公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定:甲方将位于北京市昌平区碧水庄园内碧水大厦1层的建筑区域（建筑面积为2964平方米）出租给乙方使用（交付条件在附加条款中约定）；租赁期自2017年5月27日起至2020年6月15日止，甲乙双方合同签订日，即为本合同起租日，开始计算租期；租赁期满或合同终止时，乙方不得拆除承租区域附着在建筑主体上的装饰、装修，所有不可移动的、附着在建筑主体上的装饰、装修归甲方所有，且免除一切赔偿责任；租金及支付方式，第一年2017年5月27日至2018年6月15日，年租金1 265 753.42元，第二年2018年6月16日至2019年6月15日，年租金1 260 000元，第三年2019年6月16日至2020年6月15日，年租金1 323 000元，以上租金标准包含物业费，不包含水电费、冬季供暖费（554.68平方米计算）、夏季空调制冷费（554.68平方米计算）、热计量费及应按当地主管部门规定的其他费用；该房屋的租赁保证金（作为乙方忠实履行本合同中各项条款的保证）为300 000元，如乙方无故提前解约甲方将扣除租赁保证金300 000元；租金采用上缴方式，除首期租金外，每三个月为一个租金支付周期，本合同签订当日，乙方向甲方支付首期租金的计算周期为2017年5月27日至2017年9月15日，租金为365 753.42元，其余各期租金应于上一个支付周期届满前15日内支付；租赁期内的供暖、中央空调、设备等费用，乙方在租赁期内，除合同规定的租金外，其他费用按当地主管部门规定价格进行计量收费（收费标准及缴费方式见附件），由甲方代收代缴，乙方根据需要自行向当地主管部门申报申请电话、网络、有线电视等业务；返还后对于该房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，甲方有权自行处置，若租赁期满或合同解除后十五日内，乙方仍未将其全部或部分私有财产、物品搬出该房屋，则视为乙方放弃物品处理，届时甲方（或甲方授权的代理人）有权委派人员将乙方的上述财产和物品予以处理，并无需给予乙方任何补偿；乙方应按照合同约定及时向甲方支付租金，如乙方未能按时支付租金，每延期一天乙方按照当年租金总额的千分之二向甲方支付逾期违约金，如果延期支付超过30天以上，甲方有权单方面解除合同，乙方未支付的租金及逾期违约金从保证金中扣除，乙方若违反本合同约定，在承担违约责任的同时乙方应向甲方赔偿一个半月的租金。合同附件为《碧水大厦物业收费标准》，内容为：物业管理费每月每平方米6元，房租包含；供暖费为供暖季每平方米56元；冷水费每吨8.15元，按照实际发生收取；热水费每吨29.61元，按照实际发生收取；电费每度1元，按照实际发生收取；夏季空调制冷费制冷季每平方米60元；日常零部件维修费按照实际发生的当时与物业公司结算；宽带费国家标准收取；有线电视费歌华有线收取；网络费自行缴纳。合同还就其他事项进行了约定。

庭审中，碧水饭店公司向本院提交了从2019年10月至2020年7月的收费通知单，根据2019年10月17日通知单记载，欠付的费用为2019年9月份的电费7142元，2019年8月29日至2019年9月23日冷水费12 909.36元，2019年8月29日至2019年9月23日热水费15 590.55元，2019年度取暖费33 835.48元，2019年8月29日至2019年9月23日热量费5709.51元，共计75186.9元；根据2019年11月13日收费通知单记载，欠付2019年12月16日至2020年3月15日租金330 750元，2019年10月电费7720元，2019年9月24日至2019年10月29日冷水费6564.66元，2019年9月24日至2019年10月29日热水费15 013.45元，2019年9月24日至2019年10月29日热量费10 694.65元，共计370

742.76元；根据2019年12月18日通知单记载，欠付2019年11月电费6751元，2019年10月30日至2019年11月29日冷水费4666.12元，2019年10月30日至2019年11月29日热水费8031.12元，杂费35元，2019年10月30日至2019年11月29日热量费19 072.12元，共计38555.36元；根据2020年1月19日通知单记载，欠付2019年12月电费9344.63元，2019年11月30日至2019年12月31日冷水费4099.45元，2019年11月30日至2019年12月31日热水费2229.04元，2019年11月30日至2019年12月31日热量费36 088.33元，共计51 761.45元；根据2020年2月27日通知单记载，欠付2020年3月16日至2020年6月15日租金330 750元，热量费8491.69元，共计339 241.69元；根据2020年5月22日通知单记载，欠付2020年1月至4月电费10 199.86元，2020年1月1日至2020年4月30日冷水费1015.82元，2020年1月1日至2020年4月30日996.97元，2020年制冷费8320.2元，杂费404元，共计20 936.85元；根据2020年6月22日通知单记载，欠付2020年5月份电费967.05元，2020年1月1日至2020年4月30日热水费（更正）2372.95元，共计3340元；根据2020年7月16日通知单记载，欠付2020年6月电费21.64元。鑫瑶体育公司认可产生了租金、电费、冷水费、热水费、取暖费、制冷费及热计量费，但对公区服务费和杂费不予认可。同时鑫瑶体育公司表示其在2020年1月开始便不再经营案涉场馆，故对2020年春节之后产生的费用不予认可，对热计量费用的金额予以认可。双方均认可鑫瑶体育公司已支付从2019年12月16日至2020年3月15日期间的租金100 000元。

根据鑫瑶体育公司向碧水饭店公司提交的《欠款延期申请报告》及《情况说明》记载，报告的主要内容为：近日公司资金周转困难原因为有几笔资金没有到账而游泳馆进入淡季，月底会有资金到账，我们会结清欠款，特此申请延期还款，望领导批准。鑫瑶体育公司表示，为避免因欠付租金影响其经营，故向碧水饭店公司提交了该申请。说明的主要内容为：本公司（北京鑫瑶体育发展有限公司），因近段时间公司效益不好，9-12月份的房租没有交齐，15号前把剩余房租交齐，望贵单位给予理解。

2020年8月26日，鑫瑶体育公司出具《备忘录》，内容为：北京碧水饭店管理有限公司，因我公司承租的贵方碧水大厦游泳馆场地，已于2020年6月15日合同到期，双方未再续约，我公司于2020年8月26日将存放于贵方游泳馆内的健身器材等我方自有物品搬离，至此我方所有物品均已搬离出碧水大厦游泳馆，完成场馆清退。鑫瑶体育公司认可该《备忘录》系其出具，但其主张已经在2020年2月份告知碧水饭店公司不再租赁案涉房屋，认为双方签订的《房屋租赁合同》已在2020年2月份解除，同时表示已告知碧水饭店公司不再要案涉房屋内物品。

另查，2017年5月31日，碧水饭店公司向鑫瑶体育公司发出《通知》，通知内容为：近期我公司接到北京市昌平区消防支队对负责人的约谈，约谈内容为贵公司一直未取得合法消防手续并存在违法经营等问题，现根据消防支队要求贵公司限期停业并积极配合消防支队办理相关消防手续，同时要求我方作为物业管理方，对你方承租经营的碧水大厦游泳馆区域采取停水停电措施，以终止你方不合法经营，请你方尽快办理完善相关消防审验手续，取得合法经营手续后恢复经营，在此期间对于碧水大厦一层游泳馆区域产生的一切后果由贵公司承担。2017年6月13日，鑫瑶体育公司向碧水饭店公司出具《保证书》，内容为：因碧水大厦游泳馆健身区域消防验收意见不合格，北京鑫瑶体育发展有限公司承诺游泳馆健身区域暂时闭馆（游泳池区域照常开放）,并交保证金壹拾万元，在此期间引起的本公司内的消防问题，将由北京鑫瑶体育发展有限公司全部承担，与北京碧水饭店管理有限公司无任何关系。消防验收意见合格后，开放游泳馆健身区域并同意将保证金壹拾万元用于支付碧水大厦游泳馆下一季度房租，如此期间我公司擅自开放游泳馆健身区域，此保证金将不予退还，望领导批准。

经询问，碧水饭店公司认可收到鑫瑶体育公司支付的100000元押金及300 000元保证金，未用100 000元押金折抵租金，但认为鑫瑶体育公司违法合同约定，未按期支付租金，不同意退还保证金300 000元，同时认为鑫瑶体育公司未能按照要求整改消防设施，亦不同意退还押金100000元。鑫瑶体育公司表示不再主张退还该笔押金及保证金，碧水饭店公司也不应当主张其他费用，双方互相进行折抵。经询问，鑫瑶体育公司表示租赁期间未发生消防事故。碧水饭店公司向本院表示因疫情原因减免了2020年2月份的租金，故该月租金未进行主张。碧水饭店公司认为双方签订的《房屋租赁合同》已经届满，鑫瑶体育公司认为双方已经在2020年2月份解除了合同。

另查，坐落于昌平区沙河镇豆各庄村（碧水庄园Ⅲ-1期）碧水大厦-1至16层全部的房屋的房屋所有权人为碧水集团有限公司，房屋所有权证号为X京房权证昌字第×号，碧水饭店公司表示案涉房屋位于该登记房屋的一层，案涉房屋位于碧水庄园小区院内。鑫瑶体育公司租用案涉房屋用于经营游泳场馆。

上述事实，有房屋租赁合同、收费通知单、欠款延期申请报告、情况说明、交接表、备忘录、通知、保证书、房屋所有权证书及当事人的陈述等证据在案佐证。

本院认为，碧水饭店公司（甲方）与鑫瑶体育公司（乙方）签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，依法成立有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。鑫瑶体育公司从碧水饭店公司处租用案涉房屋，根据双方约定租期为从2017年5月27日起至2020年6月15日，鑫瑶体育公司主张其已在2020年2月份告知碧水饭店公司解除《房屋租赁合同》，但鑫瑶体育公司并未向本院提交证据证明双方已就合同解除问题达成一致意见，故本院对鑫瑶体育公司的抗辩意见不予采信，对碧水饭店公司主张《房屋租赁合同》目前已经到期终止予以采纳。关于欠付租金问题，《房屋租赁合同》履行期限内，鑫瑶体育公司应当向碧水饭店公司支付租金，根据双方陈述，鑫瑶体育公司仅支付从2019年12月16日至2020年6月15日房屋租金100 000元，因疫情原因，碧水饭店公司同意减免了鑫瑶体育公司2020年2月份租金110 250元，碧水饭店公司要求鑫瑶体育公司支付欠付房屋租金451 250元。对此本院认为，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。鑫瑶体育公司租用案涉房屋用于经营游泳场馆，因新冠肺炎疫情及疫情管控措施影响，势必导致鑫瑶体育公司无法进行正常经营活动，疫情或者疫情防控措施不属于商业风险，双方当事人均无过错，本院根据公平原则，考虑鑫瑶体育公司租用案涉房屋用于经营，并结合北京地区疫情及防控措施的情况，对双方的损失进行合理分配，故本院酌情确定减免两个半月的租金275 625元，故鑫瑶体育公司应当支付碧水饭店公司剩余租金285 875元。关于供暖费、冷水费、热水费、电费、制冷费的问题，鑫瑶体育公司表示2020年春节之后其未再使用案涉场馆，认为双方签订的《房屋租赁合同》在2020年2月已经解除，故不认可2020年春节之后的费用。对此本院认为，鑫瑶体育公司应当按照合同约定向碧水饭店公司支付合同履行期间的供暖费、冷水费、热水费、电费、制冷费费用，本院根据双方当事人陈述、疫情的实际影响等因素综合考虑，认为碧水饭店公司收费通知单上主张的各项费用数额具有合理性，本院予以采信，故鑫瑶体育公司应当支付碧水饭店公司供暖费、冷水费、热水费、电费、制冷费共计156 794.38元。关于热计量费用80056.3元，鑫瑶体育公司认可该笔费用，本院对此不持异议。关于公共区域服务费、杂费的问题，因双方并未在合同中进行约定，碧水饭店公司亦未向本院提交证据证明该项费用实际产生，故本院对此不予支持。

关于碧水饭店公司是否应当扣留押金100 000元及保证金300 000元的问题。鑫瑶体育公司在疫情期间未能按期支付租金，本院考虑到疫情对其正常经营活动影响较大，双方对合同无法按照约定履行均无过错，故本院对碧水饭店公司主张扣留保证金300 000元的主张不予支持。鑫瑶体育公司为整改案涉场馆向碧水饭店公司支付押金100000元，现碧水饭店公司未提交证据证明存在符合扣留该笔押金的情形，故本院对碧水饭店公司主张扣留押金100

000元的主张亦不予支持。本院依法将该笔押金及保证金从鑫瑶体育公司应当支付碧水饭店公司的租金及热计量费、供暖费、冷水费、热水费、电费、制冷费费用中予以扣除。

综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、北京鑫瑶体育发展有限公司司于本判决生效之日起七日内支付北京碧水饭店管理有限公司热计量费、供暖费、冷水费、热水费、电费、制冷费等费用共计122 725.68元；

二、驳回北京碧水饭店管理有限公司其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费11 160元，由北京碧水饭店管理有限公司负担8406元（已交纳），由北京鑫瑶体育发展有限公司负担2754元（于本判决生效后七日内交纳）。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。

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