房屋租赁合同纠纷民事二审判决书

灵达公司上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判我公司不承担违约金；二、改判玖融公司承担变压器扩容全部费用人民币823406.22元;三、玖融公司承担诉讼费。事实和理由：一、2019年之前，玖融公司是武进区前黄镇人民政府（以下简称前黄镇政府）的平台公司，隶属于前黄镇政府，2019年下半年移交到武进高新区管理。本合同签订是当时前黄镇政府领导与我公司多次沟通、为地方经济发展达成的。时任前黄镇党委书记马建立代表镇政府承诺，租赁厂房是按照我公司的生产条件和要求（两条生产线）进行量身定做，租赁期满后可转让给我公司。在这样的承诺下，我公司同意先租赁厂房生产，这一点从前黄镇政府在合同上签见证人可以印证。1.当时武进区前黄镇文雅苑小区仅只有一期，没有二期扩建工程，该小区一期与我公司租赁的厂房间的距离为130米，从环评报告的图明显可见。当时前黄镇安置小区与租赁厂房之间是空地，不是文雅苑小区二期。我公司进入厂房生产的三年时间内，从未有居民反映噪音污染，我公司从来也未拖欠过租赁费。2017年前黄镇政府为扩建安置房，在文雅苑一期的北侧建设二期项目，导致二期居民楼与我公司厂房的距离缩短到现在的47米，造成居民居住环境与我公司生产环境发生重大变更，居民认为有夜间噪音超标（噪音与传播距离是存在密切关系的，这是常识性问题），进行投诉（环保监测数据仅仅超过3-5分贝），是我公司租赁合同不能正常履行、无法正常生产（停产、整改、第二次安装隔音玻璃、冷却塔从楼顶拆除安装到地面等等）的主因。另外，我公司采购的第二条生产线设备价值5000余万元，长期不能得到安装和生产，该损失远远超过房租，玖融公司应对我公司被行政处罚和停产损失予以补偿;现在，需要拆除租赁厂房里面的设备，搬迁到我公司新建设的厂房，搬迁、安装费用将达到600万元左右。2.2018年7月为了上第二条生产线，我公司请求玖融公司增加变压器容量，未得到落实，是其未履行合同义务，不是我公司自行对原厂区的电压进行扩容改造。该问题在与前黄镇政府领导多次反应后，镇政府领导同意由承租人先改造，日后在租金中扣除。且原来第一期是3200ＫＷ，供电部门没有900ＫＷ型号的变压器，所以只能采用两台1000**玖融公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，灵达公司的上诉理由不能成立，一审判决应予维持。一、因噪音污染，灵达公司被举报及停产整改，系其公司生产不符合环保要求导致，与在厂区周边是否新建小区无关。二、一审判决的违约金金额及计算标准具有事实依据，合理合法。合同约定承租人不能按约支付租金及其他费用的，每逾期一日，每日应按所欠金额的万分之五支付违约金。至起诉时，灵达公司逾期支付租金、物业费已超过两年，其应支付违约金。况且一审计算违约金时已扣除了2020年2月29日我公司应承担的电压扩容费。根据相关规定，违约方如认为违约金过高，应对违约金是否过高承担举证责任，但其并未提供相关证据。三、一审参照合同约定的扩容电压与实际扩容电压的比例核定我公司应承担的费用合理，灵达公司要求我公司承担全部费用没有依据。四、租赁合同与周边小区的距离以及环境评价的相关资料与本案无关，一审法院不予调取并无不当。

玖融公司向一审法院起诉请求：灵达公司向我公司支付拖欠的2018年7月至2019年12月的租金3487296元、2018年11月至2019年12月的物业服务费258318.43元，以及逾期支付租金和物业费的违约金1382491.52元（违约金暂计算至2021年1月12日，实际应按合同约定的日万分之五的标准计算至付清租金和物业服务费之日止），总金额暂计为5128105.95元；本案诉讼费由灵达公司承担。

一审法院查明：2014年10月31日，玖融公司、灵达公司在前黄镇政府的见证下签订一份《租赁合同》，约定灵达公司租赁玖融公司位于常州市武进区××镇××路××号××房××号××房××层，合计使用建筑面积为22141.58平方米，用于从事经工商部门核准范围内的生产经营活动；租赁期限自2014年11月1日起至2019年12月31日止，玖融公司给予灵达公司2个月的免租期；年租金标准105元／平方米，即年租金为2324864元，需提前半年支付（即每年的1月1日和7月1日各给付后半年租金），并约定物业服务费标准为每平方米每年10元，提前半年支付（即每年的11月1日和5月1日各给付后半年物业服务费）；如灵达公司不能按约支付租金和其他费用的，每逾期一日，应按所欠金额部分的万分之五向玖融公司支付违约金。同时约定玖融公司保证灵达公司第一期用电到位3200ＫＷ，第二期用电到位5000ＫＷ。合同签订后，玖融公司将合同约定厂房交付灵达公司使用。2018年6月双方达成一份《补充协议》，协议约定：玖融公司为甲方，灵达公司为乙方，甲乙双方已经就甲方标准厂房出租订立了《租赁合同》，现经友好协商，双方作如下补充约定，常州灵达特种纤维因生产需要履行隔音等产生的费用经公司同意按审定价结算，并在租赁期间（2015.01-2018.06）减少122.460378万元租金。补充协议签订后灵达公司结欠玖融公司自2018年7月起至2019年12月止房屋租金3487296元，结欠玖融公司自2018年11月起至2019年12月止的物业服务费258318.43元。

2018年7月份灵达公司自行对原厂区的电压进行扩容改造，将原3200KW的电压扩容至5200KW，共花费扩容费用823406.22元，该费用均由灵达公司支付。2020年2月29日向武进区前黄镇副镇长孙俊邮寄了关于损失请求从租金中扣除的申请报告。

合同到期后，双方又重新签订的房屋租赁协议，由灵达公司继续租用玖融公司厂房，2020年1月起至起诉前止的房屋租金及物业服务费由双方自行解决，双方均同意在本案中不予处理。

一审法院另查明，玖融公司属前黄镇政府的平台公司，孙俊系武进区前黄镇副镇长。

一审法院认为，玖融公司、灵达公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示,依法成立,合法有效。双方均应受其约束。本案中,灵达公司结欠玖融公司房屋租金3487296元，物业服务费258318.43元，因事实清楚，双方均无异议，故法院对该事实予以确认，灵达公司应按合同约定向玖融公司支付上述款项。对于灵达公司提出的电压扩容改造费，按合同约定，电压从3200KW扩容至5000KW的改造应由玖融公司来承担，在厂房租赁过程中灵达公司已自行将电压扩容至5200KW，一审法院认为按合同约定改造至5000KW的改造费用应由玖融公司承担，至于灵达公司多扩容200KW的费用由其自负，法院参照合同约定的扩容电压与实际扩容的电压比率来核定玖融公司应承担的费用，经计算玖融公司应承担741066元，剩余的82340.22元由灵达公司自负，该费用应于灵达公司向玖融公司要求扣除结算时（即2020年2月29日）与其应付玖融公司款项进行抵销。对于灵达公司提出的因噪音扰民被举报，导致其公司改造冷却塔及隔音板的费用应由玖融公司负担的主张，因企业保证企业生产达到环保要求才能进行正常生产，其在租赁过程中被居民举报并受处罚是因为其企业生产不符合环保要求，其应该通过设备改造与技术提升来使企业生产达到环保要求，而与厂区周边是否建小区无关，故该费用由灵达公司自行承担，与玖融公司无关，灵达公司不能以此来拒付租金和物业服务费。由于灵达公司未能按合同约定支付租金和物业服务费，灵达公司应按合同约定付款时间和标准（扣除2020年2月29日原告应承担的电压扩容费后进行计算）支付违约金。

据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民法典》第五百八十五条、第七百零三条、第七百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定,作出如下判决:一、常州灵达特种纤维有限公司给付江苏玖融投资发展有限公司租金3487296元，物业服务费258318.43元，合计3745614.43元，扣除江苏玖融投资发展有限公司承担常州灵达特种纤维有限公司的电压扩容费741066元，余款3004548.43元由常州灵达特种纤维有限公司于判决发生法律效力之日起十日内给付江苏玖融投资发展有限公司；二、常州灵达特种纤维有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内承担江苏玖融投资发展有限公司截至2021年1月12日止违约金1264662.01元，并承担自2021年1月13日起算至判决确定的给付之日止，按本金3004548.43元，每日万分之五标准计算的违约金。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费47697元，保全费5000元，合计52697元，由江苏玖融投资发展有限公司负担11157元，常州灵达特种纤维有限公司负担41540元。

二审中，灵达公司提交如下证据：1.武进区前黄镇人民政府前黄镇文雅苑安置区（一期、二期、三期）项目环境影响报告书。证明文雅苑安置小区的建设单位为前黄镇政府，安置小区一期项目建成后，于2012年进行环评工作，当时未建造二期、三期安置房屋，案涉厂房也未建设。2.2021年9月29日常州市生态环境局《政府信息公开答复书》及武南创业园标准厂房《建设项目环境影响报告表》，证明建设案涉厂房时玖融公司的法定代表人裴小东时任前黄镇党委书记，联系人孙俊为前黄镇副镇长，即该项目和文雅苑安置小区均属于前黄镇政府建设项目。根据武南创业园标准厂房的环评报告第五页明确“项目再往南130米处是前黄安置小区”，现在文雅苑安置小区与案涉厂房距离为47米，因此是先有案涉厂房，后有文雅苑续建工程，我公司不能预见厂房与居民楼距离会缩短导致噪音扰民停产。

玖融公司质证称，对证据1的真实性没有异议，关联性不予认可，该环境影响报告书中载明了已建项目包括二、三期，虽然还没有建设，但是将二期作为已建项目。对证据2真实性没有异议，关联性不认可，该报告表中仅载明了法定代表人姓名，未载明其职务，且报告中只能看到项目再往南130米处是前黄安置小区，没有载明现在的距离是多少。且报告中载明了对环境造成污染排放有明确标准，第8、9页明确是灵达公司的噪声排放超过标准。该证据不能达到灵达公司的证明目的，相反，从行政部门的处罚决定和报告来看，灵达公司噪音污染是其本身超标，超标后应当降低噪音，但其仅采取隔音措施，但未减小噪音。

二审中，双方均称目前灵达公司尚在搬离过程中。

二审查明的其他事实与原审一致，二审依法予以确认。

本院认为：一审判决结果不当，二审予以纠正。

理由及依据如下：

一、关于电压扩容费用。

根据合同约定，玖融公司保证“第二期用电到位5000KW”，后灵达公司催促增容未果，遂自行向供电部门申请扩容改造，因受限于变压器型号，灵达公司将电容扩至5200KW。二审认为，该扩容费用应由玖融公司承担，理由为：首先，保证承租人用电到位是出租人的义务，双方在租赁合同中已有明确约定。其次，在用电需求达到合同约定的5000KW时，出租人未主动按约扩容，承租人为正常生产，在得到出租人许可后自行扩容，符合情理。再次，受限于供电部门提供的变压器型号，无法将原先的3200KW准确扩容到约定的5000KW，灵达公司选择最经济、最贴近合同约定的数目，并无不当；在出租人不主动履行合同义务的情况下，对承租人的主动减损行为不应苛责。最后，对于扩容后的变压器，租赁期满后，承租人搬离，出租人继续享有使用权，出租人系最终受益人。综上，该笔扩容款项应全部由玖融公司负担。据此，本案诉请中实际欠付的租金及物业费合计3745614.43元，扣除玖融公司应承担的电压扩容费823406.22元，灵达公司应付金额为2922208.21元。

二、关于租金的支付。

出租人按约提供租赁物，其目的是为了获取租金收益。灵达公司称因噪音被举报导致其公司无法生产，合同目的不能实现，故拒不支付租金。二审认为，该主张不能成立。常州市环境保护局出具的行政处罚决定书认定：灵达公司建设项目环境影响评价文件虽经审批，但需配套建设的污染防治设施未全部建成、未经验收，建设项目即投入生产。故灵达公司将被行政处罚的责任归咎于出租人，明显不能成立。关于灵达公司所称“租赁合同在先，周边小区建设在后，小区建设未进行环评”等事宜，与本案无关，本案不予理涉。

三、关于玖融公司违约问题的认定。

一审中，灵达公司举证证明其公司在2018年6月5日要求出租人扩容，并称新投资的部分设备已在当年5月到港，部分设备将于当年7月到港。后灵达公司于2018年7月自行扩容。灵达公司主张因玖融公司未及时扩容，构成违约，应承担违约责任。

二审认为，玖融公司主张的是逾期支付租金及费用的违约金，一审根据合同约定确定违约金标准，与法不悖。灵达公司虽认为违约金过高，但并未提交证据证明，二审不予采信。灵达公司认为玖融公司未及时扩容构成违约，但未有证据证明其产生了损失，亦未明确具体损失金额，故灵达公司该上诉主张，证据不足，二审不予采信。

综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、撤销常州市武进区人民法院（2021）苏0412民初1848号民事判决；

二、常州灵达特种纤维有限公司给付江苏玖融投资发展有限公司租金3487296元，物业服务费258318.43元，合计3745614.43元，扣除江苏玖融投资发展有限公司承担常州灵达特种纤维有限公司的电压扩容费823406.22元，余款2922208.21元由常州灵达特种纤维有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付江苏玖融投资发展有限公司；

三、常州灵达特种纤维有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付江苏玖融投资发展有限公司截至2021年1月12日的违约金1251569.92元，并承担自2021年1月13日起算至本判决确定的给付之日止，按本金2922208.21元，每日万分之五标准计算的违约金；

四、驳回江苏玖融投资发展有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费47697元，保全费5000元，合计52697元，由江苏玖融投资发展有限公司负担9697元，常州灵达特种纤维有限公司负担43000元；二审案件受理费21262元，由江苏玖融投资发展有限公司负担1800元，由常州灵达特种纤维有限公司负担19462元。

本判决为终审判决。