租赁合同纠纷民事二审判决书

达美租赁站上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回顺万兴公司的原审诉求。事实和理由：一、涉诉租赁合同签订时间在1998年5月27日，早于《中华人民共和国合同法》的施行时间1999年10月1日，依据法不溯及既往的原则，《中华人民共和国合同法》并不适用于涉诉租赁合同。二、达美租赁站与顺万兴公司之间系合作建房合同关系，不应直接认定为租赁合同关系。三、涉诉《租赁合同》中涉及的房屋并不在顺万兴公司提供的不动产权证书中，而且该房屋为777平方米，当时建造时不仅只出资了50万元，达美租赁站还增加了费用多建了平米数，并且达美租赁站又在承租的土地上陆续新建了很多房屋，投入了大量资金，现在顺万兴公司单方要求确认合同无效，有违诚实信用原则，对达美租赁站明显有失公平，侵犯了达美租赁站的合法权益。

顺万兴公司辩称，认可一审判决。

国之星成公司、京烟公司、通圣畅达公司述称，我方是租户，不希望搬走，我们和达美租赁站还有协议在。

金宇星公司未到庭，但向本院邮寄书面意见表示请法院支持其合同有效执行，如拆迁请给予该公司相应的补偿。

金盛鼎公司未到庭，但向本院邮寄书面意见表示同意一审判决。

蒙达公司、千里马公司、京源公司、联动公司、仁和知时公司、春泰公司未到庭，亦未发表述称意见。

顺万兴公司向一审法院起诉请求：1.请求依法确认北京市顺义南法信供销合作社（以下简称南法信供销社）与北京市顺义县达美租赁站于1998年5月27日签署的《租赁协议》超过2018年6月2日的部分无效；2.请求依法确认顺万兴公司与达美租赁站签署的《补充租赁协议》超过2018年6月2日的部分无效；3.请求判令达美租赁站立即搬离租赁房屋及场地；4.请求判令第三人立即搬离租赁房租及场地；5.本案诉讼费用由达美租赁站承担。

一审法院认定事实：1998年5月27日，出租方南法信供销社（甲方）与承租方北京市顺义县达美租赁站（乙方）签订《租赁协议》，约定：根据《中华人民共和国经济合同法》及有关规定，为明确租赁双方权利义务，经过平等协商，签定本协议。第一条租赁内容：甲方所属位于南法信村西乐士食品有限公司东侧新建房屋500平方米及场地（详见附件租赁房屋院落平面图）第二条租赁期限：租赁期共计33年，自1998年6月1日起至2031年5月31日终止。第三条租金额及交付方式：期限租金总额65万元整，本协议签字当日乙方一次性将65万元租金交付甲方。第四条：甲方在收到乙方全部租金后，当即将其中50万元付给乙方承建租赁房屋及配套设施。乙方承建内容应达到如下要求：1、房屋选址应符合城建规划要求；2、房屋为局部三层砖混结构及部分平房，建筑面积不少于500平方米；3、土建及水、电、暖设计图纸需经甲方审定同意方可施工：4、竣工期限为本协议签字后365天内。第五条：甲方负责房屋建设报批手续，其费用由乙方的承建款中支出。第六条：甲方利用现有设施向乙方有偿供水、供暖、供电（不超过25KVA），乙方按国家规定标准按月（供暖费在季前）向甲方交纳费用。第七条：本协议期满或中途解除租赁，院落中所有不动产权益归甲方。第八条：在本协议履行期间，因战争、自然灾害等不可抗力或国家占用造成的经济损失，双方互不负责。如在本协议履行期间国家占用而给予的补偿归乙方所有。第九条：在租赁期内，乙方负责租赁标的的投保及保险费用。第十条：在租赁期内，甲方不干预乙方的经营活动。经甲方同意，乙方可在租赁标的范围内，根据经营需要，进行局部拆改、装修或增建。第十一条：本协议一经签订，双方应严格履约，如一方违约，违约方应赔偿守约方的一切损失。第十二条：协议期满三个月前，双方协商到期事宜，如双方同意继续租赁，重新签订租赁协议。第十三条：本协议未尽事宜，经双方协商另签补充协议，补充协议与本协议具同等法律效力。

2001年7月21日，双方签订《补充租赁协议》，内容为：因原出租方南法信供销社（甲方）改制为北京顺万兴农业生产资料有限公司，经甲方与承租方达美租赁站（乙方）协商，原协议第一条租赁内容增加“甲乙双方合作在原位置建房，2031年5月31日前房屋及院落归乙方使用，2031年6月1日后房屋及院落归甲方所有”这一条款，原租赁协议的其他内容继续有效，甲方变更为北京顺万兴农业生产资料有限公司，乙方变更为达美租赁站。特补充本协议。

京顺国用（2001）字第x号国有土地使用证显示土地使用者为北京市顺义区供销合作联合社，用途商业服务业，使用权类型划拨，使用权面积13123.55平方米。全院建筑面积2331.83平方米，建筑占地面积1283.7平方米。京房权证顺集字第x号房屋所有权证显示房屋所有权人为北京市顺义区供销合作联合社，房屋坐落顺义区顺平路南法信段北侧，房屋合计2331.83平方米。顺万兴公司称双方根据《租赁协议》约定，由顺万兴公司出资50万元由达美租赁站负责建筑不低于500平方米的房屋，后达美租赁站在1998年建设了777平方米商业用房并办理了建设工程规划许可证。达美租赁站称其与顺万兴公司属于合作建房关系，因达美租赁站建房无法办理规划手续，只能以北京市顺义区供销合作联合社名义办理，所以双方协商达美租赁站进行建房，由南法信供销社出资50万元，实际建房面积为777平方米，建房费用也超过了50万元，超出费用都是达美租赁站支付。除此之外，达美租赁站还在2001年左右建了二层楼房和平房及二层钢结构的楼房，整体面积大概有1400平方米，增建的房屋未办理建设规划许可手续。达美租赁站为保证投资收益故与南法信供销社明确约定使用期限为2031年5月3日之后南法信供销社才享有房屋所有权。顺万兴公司称除了777平方米以外，达美租赁站在2001年后陆续建设其他房屋，共计面积在1300平方米左右。顺万兴公司提交收款凭证显示达美租赁站1998年5月缴纳租金50万元、15万元，另提交的收据显示达美租赁站1998年5月24日收到南法信供销社工程款50万元。

北京市顺义区供销合作联合社2001年7月1日出具授权委托书，内容为：顺万兴公司，为适应供销社经营发展需要，我社决定将所属位于北京市顺义区顺平路南法信段北侧房屋（房屋所有权证号：京房权证顺集字第x号）委托你单位管理，授权你单位对外出租经营使用并享有收益权。

北京市顺义区供销合作联合社2021年3月2日出具情况说明显示：我单位曾将所属的位于北京市顺义区顺平路南法信段北侧房屋（房屋所有权证号：京房权证顺集字第x号）授权南法信供销社经营使用并享有收益权，南法信供销社于2002年1月15日破产，我单位早已终止上述授权，后委托顺万兴公司（原名为北京顺万兴农业生产资料有限公司）管理上述房屋，经营使用并享有收益权。

顺万兴公司2020年11月19日向达美租赁站发送《通知函》，内容为：承租商户达美租赁站：北京市顺义县达美租赁站与南法信供销社于1998年5月27日签订了《租赁协议》，租期自1998年6月1日起至2031年5月31日止，共计33年。南法信供销社破产后，该地块由顺万兴公司负责管理。根据《中华人民共和国合同法》第214条：“租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年”之规定，北京市顺义县达美租赁站与南法信供销社签订的《租赁协议》租赁期限超过20年，按合同法之规定，《租赁协议》应于2018年5月31日终止，超过部分无效。因此，《租赁协议》的法定期限已经届满，后续事宜应另行协商。现正式通知：请贵公司于2020年11月23日前到南彩镇顺万兴公司协商《租赁协议》法定期限届满之后的相关事宜，若协商不一致，双方均有权通过司法途径解决。

国之星成公司提交《房屋租赁合同》显示达美租赁站将办公用房出租给国之星成公司，租赁期限从2017年5月14日至2022年5月14日，年租金为9万元。达美租赁站认可截止法庭辩论终结之日，国之星成公司已支付租金至2021年11月13日。国之星成公司还提交了2014年5月与达美租赁站签订的《房屋租赁合同》用以证实其在涉诉场地承租多年，有投入和稳定的客源。国之星成公司另表示北京八海商仓科技有限公司与达美租赁站合同到期后其将北京八海商仓科技有限公司承租的房屋承租，未签订书面合同，已经交纳至2021年12月27日的租金。

京烟公司提交《房屋承租合同》显示达美租赁站将260平方米的房屋出租给京烟公司，租赁期限从2018年8月1日至2023年7月31日，年租金为18万元。达美租赁站认可截止法庭辩论终结之日，京烟公司已支付租金至2021年10月31日。京烟公司亦表示承租多年，有投入和稳定的客源。

蒙达公司提交《房屋租赁合同》显示达美租赁站将办公用房出租给蒙达公司，租赁期限从2020年10月1日至2021年9月30日，年租金为2.2万元。达美租赁站认可截止法庭辩论终结之日，蒙达公司已支付租金至2021年9月30日。

春泰公司提交《房屋租赁合同》显示达美租赁站将办公用房出租给春泰公司，租赁期限从2018年4月20日至2019年4月20日，年租金为2.3万元，到期后继续使用房屋，未提交新的租赁合同，达美租赁站认可截止法庭辩论终结之日，春泰公司已支付租金至2021年4月19日。春泰公司还提交了2017年5月14日《房屋租赁合同》一份，租赁期限为2017年5月15日至2018年5月14日，年租金1.5万元。

金盛鼎公司未能提交租赁合同，表示找不到了，已经在涉诉场地租赁十多年，投入很大。达美租赁站认可与金盛鼎公司合同期限为2020年5月1日至2021年4月30日，后续租，截止法庭辩论终结之日止已交纳租金至2021年10月31日。

千里马公司提交《房屋租赁合同》显示达美租赁站将房屋出租给千里马公司，租赁期限从2020年12月16日至2021年12月15日，年租金为1.2万元。达美租赁站认可截止法庭辩论终结之日，千里马公司已支付租金至2021年12月15日。

金宇星公司提交《房屋租赁合同》显示达美租赁站将房屋出租给金宇星公司，租赁期限从2020年12月1日至2021年11月30日，年租金为1.5万元。达美租赁站认可截止法庭辩论终结之日，国之星成公司已支付租金至2021年11月30日。

通圣畅达公司提交《房屋租赁合同》显示达美租赁站将房屋出租给通圣畅达公司，租赁期限从2020年12月20日至2021年12月19日，年租金为2万元。达美租赁站认可截止法庭辩论终结之日，国之星成公司已支付租金至2021年12月19日。

仁和知时公司提交《房屋租赁合同》显示达美租赁站将办公用房出租给仁和知时公司，租赁期限从2020年11月1日至2021年10月31日，年租金为14万元。达美租赁站认可截止法庭辩论终结之日，仁和知时公司已支付租金至2021年12月19日。

京源公司表示未找到合同。达美租赁站认可与京源公司合同期限为2021年1月1日至2021年12月31日，截止法庭辩论终结之日止已交纳租金至2021年12月31日。

联动公司一直未到庭应诉，未提交合同。达美租赁站认可与联动公司合同期限为2021年1月1日至2021年12月31日，截止法庭辩论终结之日止已交纳租金至2021年6月30日。

经法院与东方龙泉（北京）贸易服务有限公司联系，该公司表示合同在2021年9月30日到期，其不作为第三人参加本案诉讼，同意在法院依法判决次承租人腾退的情况下配合腾退场地。

一审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案第三人京源公司、联动公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不出庭陈述，视为其放弃了陈述和质证的权利。

根据双方签订的《租赁协议》内容可知，南法信供销社将涉诉场地及其投资由达美租赁站建设的房屋和原有房屋出租给达美租赁站使用，达美租赁站支付租赁费用，双方形成了租赁合同关系，对于达美租赁站主张双方系合作建房关系的辩解意见，一审法院不予采信。

《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。本案中，双方签订的《租赁协议》系在1998年5月27日我国合同法实施之前签订的，因此该合同的合同期限从我国合同法实施之日起不得超过二十年，超过部分属于无效约定。故双方签订的《租赁协议》关于租赁期限的约定，其中自2019年10月1日至2031年5月31日期间的部分属于无效约定，达美租赁站关于《租赁协议》中该期间内有效的答辩意见，依据不足，一审法院不予采信。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。涉诉租赁合同二十年到期后，仍由达美租赁站继续使用租赁物，在2020年11月19日之前顺万兴公司未提出异议，故《租赁协议》及《补充租赁协议》继续有效，但双方之间的租赁期限为不定期。鉴于顺万兴公司2021年5月31日提起诉讼要求达美租赁站搬离租赁房屋及场地，其真实意思表示为解除不定期租赁合同关系，故一审法院认定双方之间的不定期租赁合同关系于达美租赁站收到起诉状之日即2021年6月7日解除。合同关系解除后，达美租赁站应从涉诉场地及房屋搬离。达美租赁站将房屋转租给各第三人，第三人作为次承租人亦应从涉诉场地及房屋搬离。次承租人与达美租赁站之间合同关系可另行处理。

据此，一审法院判决：一、确认北京顺万兴农业发展有限公司与北京市顺义达美建筑设备租赁站于一九九八年五月二十七日签订的《租赁协议》中约定租赁期限二〇一九年十月一日至二〇三一年五月三十一日的部分无效，双方就《租赁协议》自二〇一九年十月一日起所形成的不定期租赁合同关系于二〇二一年六月七日解除；二、北京市顺义达美建筑设备租赁站、北京国之星成汽车销售服务有限公司、北京京烟卷烟零售连锁有限公司、北京蒙达物流有限公司、北京春泰物流有限公司、北京金盛鼎国际货运代理有限公司、北京千里马恒通物流有限公司、金宇星（北京）国际运输代理有限公司、北京通圣畅达国际货物运输有限公司、北京京源云龙物流有限公司、北京联动物流有限公司、北京仁和知时书店有限公司于判决生效之日起十五日内从位于顺义区南法信西乐士食品有限公司东侧的涉诉房屋及场地搬离；三、驳回北京顺万兴农业发展有限公司的其他诉讼请求。案件受理费35元，由北京市顺义达美建筑设备租赁站负担，于判决生效之日起七日内交纳。

二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审查明无异。

本院认为，根据双方诉辩主张及在案证据，本案二审争议焦点主要是达美租赁站与顺万兴公司之间的合同性质认定以及超出20年的部分是否应当无效。

对于合同性质的认定，应当从合同的整个内容以及实际履行情况进行考察。本案中，《租赁协议》、《补充租赁协议》的中心内容是北京市顺义南法信供销合作社将涉案土地上新建房屋500平米及场地出租给北京市顺义县达美租赁站使用，租赁期限33年，租金65万元。虽然双方在协议中有出租方将承租方支付的65万元租金中的50万元付给承租方用于承建租赁房屋及配套设施的内容，但仍是围绕着租赁合同标的物的约定，并无双方共同投资、共担风险、共享利润的任何约定，也没有合资、合作开发房地产的相关表述。从合同实际履行来看，顺万兴公司亦仅收取固定数额的租金，并未与达美租赁站有合资、合作开发房地产的行为。因此，涉案房屋租赁协议、补充协议的法律性质应为租赁合同，一审法院对此认定正确，应予维持。关于合同超出20年的效力问题，涉案合同虽签订于合同法施行前，但其履行期限跨越了新旧合同法，履行期限在合同法实施之后的应当适用《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款的规定，涉案租赁合同中自1999年10月1日起剩余租赁期限超过20年部分的应属无效，一审法院认定并无不当，本院予以维持。

综上所述，北京市顺义达美建筑设备租赁站的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费70元，由北京市顺义达美建筑设备租赁站负担（已交纳）。

本判决为终审判决。