房屋租赁合同纠纷民事二审判决书

绿欣公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回新蜀康公司对绿欣公司的诉讼请求。二审中，绿欣公司明确就一审认定的关于案涉合同解除、房屋腾退，以及绿欣公司应当承担违约责任提起上诉，对一审认定其应当支付的租金及房屋占有使用费不持异议。事实和理由：一、本案基础事实是绿欣公司与新蜀康公司签署的《大数据产业园房屋租赁合同》依法未生效。自合同签署之日至今，因双方之间一直对重大条款存在争议未解决，特别是，因当地政府长期拖欠绿欣公司承办的政府大数据项目进度款导致绿欣公司资金困难，故绿欣公司一直未支付履约保证金（新蜀康公司提交的律师函证据也对此事实进行了自认）。案涉合同是附生效条件的合同，条件一直未成就，虽合同成立，但未生效。绿欣公司基于诚实信用原则，承认确实存在占有、使用租赁房屋的事实。同时，认可在双方友好协商或法庭调解的前提下，参照未生效的合同约定的房屋占用费（租金）计算标准，向新蜀康公司支付相应房屋占用费（租金）。因合同未生效，不存在需要解除的事实。新蜀康公司的一审诉请中关于解除合同、支付违约金无事实和法律依据，应予驳回。

新蜀康公司辩称，一、绿欣公司声称未支付履约保证金是因为资金困难，案涉合同仅约定了一个月的租金作为保证金，绿欣公司作为依法注册成立的公司，不可能连8342.95元的履约保证金都无力支付。二、一审确认绿欣公司未支付该履约保证金，但是一审法院在本院认为部分已经认定清楚，租赁合同所约定的生效条件未成就，直接原因是绿欣公司单方违背合同约定延迟支付履约保证金，绿欣公司未证明其履行承担义务困难，无履行能力或者新蜀康公司有拒绝接受其履行的情况，绿欣公司是以消极不作为的方式阻碍合同履行条件的成就，应当视为该履行条件已成就。在我国法律规定中，无论是之前合同法还是现在民法典都有相应的规定，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的视为条件已经成就。综上，绿欣公司完全存在履行合同生效条件的能力，但其消极不作为阻碍合同履行条件成就，应当视为履行条件已经成就，并且在一审中，一审法院已经将绿欣公司应当承担的违约金标准从万分之五调至万分之二，新蜀康公司尊重一审法院的判决，请二审法院依法维持原判。

新蜀康公司向一审法院起诉请求：1.判决确认双方签订的《大数据产业园房屋租赁合同》于2021年3月18日解除；2.判决绿欣公司将涉案的租赁房屋退还给新蜀康公司；3.判决绿欣公司支付新蜀康公司从租赁涉案房屋之日到新蜀康公司通知绿欣公司签收解约函之日止的租金共计128759.52元（每月每平方米35元×238.37平方米×15个月+每月每平方米35元×238.37平方米÷30天×13天。2019年12月6日至2021年3月5日为15个月，2021年3月6日至2021年3月18日为13天）并给付新蜀康公司违约金（违约金的计算方法为：（1）以50057.70元（2019年12月6日-2020年6月5日）为基数按照每日万分之五的利率标准从2019年12月6日起计算至该笔租金付清之日止；（2）以50057.70元（2020年6月6日-2020年12月5日）为基数按照每日万分之五的利率标准从2020年5月6日起计算至该笔租金付清之日止；（3）以8342.95元（2020年12月6日-2021年1月5日）为基数按照每日万分之五的利率标准从2020年12月6日起计算至该笔租金付清之日止；（4）以8342.95元（2021年1月6日-2021年2月5日）为基数按照每日万分之五的利率标准从2021年1月6日起计算至该笔租金付清之日止；（5）以8342.95元（2021年2月6日-2021年3月5日）为基数按照每日万分之五的利率标准从2021年2月6日起计算至该笔租金付清之日止；（6）以3615.27元（2021年3月6日-2021年3月18日）为基数按照每日万分之五的利率标准从2021年3月6日起计算至该笔租金付清之日止。）；4.判决绿欣公司支付新蜀康公司涉案租赁房屋的占有使用费（每天的使用费为：每月每平方米35元×238.37平方米÷30天×1.0005，从合同解除之日的次日2021年3月19日开始计算至绿欣公司向新蜀康公司退还涉案租赁房屋之日止）。

一审法院认定事实：一审法院经审理查明的事实与新蜀康公司起诉状所述基本一致。具体内容为：2019年12月6日，新蜀康公司作为四川省崇州市大数据产业园的运营方与绿欣公司签订一份《大数据产业园房屋租赁合同》，合同约定新蜀康公司将四川省崇州市的房屋出租给绿欣公司进行办公使用；租金为每月每平方米35元（租金包含房屋租赁费、物业服务费和公共区域能耗费），房屋计租面积为238.37平方米；租赁期限为1年（从2019年12月6日起至2020年12月5日止）；租金给付方式为每半年支付一次并汇至新蜀康公司指定的银行账户。首期租金在合同签订后7个工作日内支付，以后每期的租金应提前一个月支付。绿欣公司逾期给付租金的，应以未付金额为基数按照每日万分之五的计算标准向新蜀康公司支付违约金。签订合同的5个工作日内，绿欣公司应向新蜀康公司一次性支付履约保证金8342.95元（一个月租金：238.37平方米×35元）。若绿欣公司连续逾期两周或未按期支付租金累计达三次的，新蜀康公司有权解除涉案租赁合同。合同签订后，新蜀康公司将租赁房屋交付给绿欣公司使用。按照合同约定，绿欣公司应在2019年12月15日之前支付2019年前半年的租金50057.70元（每月每平方米238.37平方米×35元×6个月＝50057.70元），2020年5月6日之前支付剩余半年的租金50057.70元，但经新蜀康公司催收，绿欣公司至今都未支付租金。合同约定的租赁期限届满后，绿欣公司继续使用租赁房屋。2021年3月16日，新蜀康公司委托四川经川律师事务所向绿欣公司发送了《关于解除房屋租赁合同关系的律师函》要求绿欣公司给付租金、违约金并退还房屋，绿欣公司于2021年3月18日签收该函后，至今未向新蜀康公司支付租金、违约金，也未将涉案的租赁房屋退还给新蜀康公司。

一审法院另查明，在双方签订的《大数据产业园房屋租赁合同》的第九条第7项约定“经双方法人或授权代表签字盖章后成立，乙方支付履约保证金后生效。”，至新蜀康公司起诉时，绿欣公司并未按照该合同的约定向新蜀康公司支付履约保证金。

一审法院认定上述事实有双方签订的《大数据产业园房屋租赁合同》《关于解除房屋租赁合同关系的律师函》以及双方当事人的陈述等在卷佐证。

一审法院认为，双方当事人于2019年12月6日签订的《大数据产业园房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，双方当事人对合同的成立并无异议，一审法院予以确认。关于合同是否生效的问题，一审法院认为，虽然合同约定将绿欣公司支付履约保证金作为合同的生效条件，但涉案租赁合同所约定的生效条件未成就的直接原因是绿欣公司单方违背诚信迟延支付履约保证金所致，在绿欣公司未举证证明其履行存在困难、无履行能力或者新蜀康公司拒绝接受其履行的情况下，绿欣公司以消极不作为的方式阻碍合同履行条件的成就，应当视为该履行条件已成就，该合同对双方当事人均具有法律约束力。况且双方在合同签订后，虽然绿欣公司未按照合同约定支付履约保证金，但新蜀康公司依然按照合同约定将涉案房屋交付绿欣公司实际占用使用近两年之久，双方当事人均以各自的行为表明双方在实际履行该合同，故绿欣公司辩称其未按合同约定支付履约保证金导致合同未生效，从而不应支付新蜀康公司违约金的理由有违诚信原则，一审法院不予支持。

如前所述，涉案的租赁合同成立并生效，双方当事人应依约履行各自的合同义务。因双方在合同约定的租赁期限届满后，并未续订合同，但绿欣公司继续使用涉案房屋，新蜀康公司未提出异议，故前述租赁合同仍然有效，租赁期限转为不定期。鉴于涉案的租赁合同在2020年12月5日后已转为不定期租赁合同，故新蜀康公司有权随时解除合同。根据一审法院查明的事实，新蜀康公司已于2021年3月16日履行了解除合同的通知义务，故一审法院对新蜀康公司主张涉案租赁合同于2021年3月18日解除的事实予以确认。因绿欣公司未能按约履行支付租金的义务，应承担相应的违约责任，新蜀康公司要求绿欣公司支付其租金、房屋占有使用费及违约金并返还租赁房屋的诉讼请求于法不悖，一审法院予以支持。关于新蜀康公司主张的违约金计算标准是否过高的问题，一审法院从双方签订租赁合同的背景、合同的实际履行情况以及双方的过错程度等综合考量，决定将新蜀康公司主张的违约金计算标准从万分之五调减至万分之二。关于绿欣公司要求继续承租新蜀康公司房屋的请求，因新蜀康公司明确予以拒绝，故绿欣公司只能在庭外另行与新蜀康公司就涉案房屋的相关租赁事宜进行协商。

综上，一审法院依据《中华人民共和国民法典》第七条、第五百七十九条、第五百八十五条、第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十二条、第七百三十条、第七百三十三条、第七百三十四条，以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条之规定，判决：一、新蜀康公司与绿欣公司签订的《大数据产业园房屋租赁合同》于2021年3月18日解除；二、绿欣公司应将承租的位于四川省崇州市的房屋在判决生效后十日内按照双方签订的《大数据产业园房屋租赁合同》所约定的内容在腾空后退还给新蜀康公司；三、绿欣公司应在判决生效后十日内支付新蜀康公司租金共计128759.52元；四、绿欣公司应在判决生效后十日内支付新蜀康公司违约金（违约金的计算方法为：（1）以50057.70元为基数按照每日万分之二的利率标准从2019年12月6日起计算至该笔租金付清之日止；（2）以50057.70元为基数按照每日万分之二的利率标准从2020年6月6日起计算至该笔租金付清之日止；（3）以8342.95元为基数按照每日万分之二的利率标准从2020年12月6日起计算至该笔租金付清之日止；（4）以8342.95元为基数按照每日万分之二的利率标准从2021年1月6日起计算至该笔租金付清之日止；（5）以8342.95元为基数按照每日万分之二的利率标准从2021年2月6日起计算至该笔租金付清之日止；（6）以3337.18元为基数按照每日万分之二的利率标准从2021年3月6日起计算至该笔租金付清之日止。）；五、绿欣公司应在判决生效后十日内支付新蜀康公司涉案租赁房屋的占有使用费（每天的使用费计算方法为：每月每平方米35元×238.37平方米÷30天×100.02%。支付期限从合同解除之日的次日2021年3月19日开始计算至绿欣公司向新蜀康公司腾退涉案租赁房屋之日止）；六、驳回新蜀康公司的其他诉讼请求。一审案件受理费1898元，由绿欣公司负担。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审中，绿欣公司、新蜀康公司均未提交新证据。

本院查明的事实与一审一致，本院对此予以确认。

本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条规定“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案应适用《中华人民共和国民法典》进行审理。根据各方当事人诉辩意见，本案二审的主要争议焦点为：一、绿欣公司与新蜀康公司签订的《大数据产业园房屋租赁合同》是否生效，如已生效，双方之间的租赁合同关系是否符合解除要件；二、一审认定的绿欣公司应当承担违约责任是否合理。现评判如下：

关于绿欣公司与新蜀康公司签订的《大数据产业园房屋租赁合同》是否生效，如已生效，双方之间的租赁合同关系是否符合解除要件的问题。绿欣公司主张因其未付保证金，案涉合同未达生效要件。对此本院认为，虽案涉合同第九条第七款约定“本合同经双方法人或授权代表签字盖章后成立，乙方支付履约保证金后生效”，但根据本院查明事实，双方约定履约保证金仅为一个月租金8342.95元，数额并不过高。虽绿欣公司主张其未付保证金系基于案外人未向其付款，同时案外人向其承诺免费使用案涉租赁物，但均未提供证据证明。而即使案外人确作上述承诺，基于合同相对性，案外人的承诺亦不能约束新蜀康公司。故对绿欣公司的上述主张本院不予支持。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十九条规定“附条件的民事法律行为，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已经成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就”，因绿欣公司能够支付保证金未支付，同时绿欣公司认可其占有使用案涉租赁物经营至今。一审基于此认定案涉合同已经生效并无不当。因案涉合同已经履行期限届满，绿欣公司继续使用案涉租赁物，新蜀康公司未提出异议，双方构成不定期租赁合同关系，均享有任意解除权。故新蜀康公司在2021年3月18日发函要求解除合同能够达到合同解除的法律后果，一审基于此认定案涉合同于该日解除，绿欣公司应当腾退返还案涉租赁物给新蜀康公司并无不当，本院予以维持。

关于一审认定的绿欣公司应当承担违约责任是否合理的问题。本院认为，根据案涉合同第八条第二款约定“乙方若未按本租约规定及时支付租金、物业管理费或其他各项费用，乙方应向甲方支付逾期违约金，每天逾期违约金按未缴付金额的万分之五计算”，因绿欣公司欠付租金构成违约，应当依约承担违约责任，但考虑到违约金的认定仍应以填补损失为主，一审综合合同履行情况、绿欣公司过错程度、新蜀康公司受损程度，酌情认定以绿欣公司欠付的每期租金为基数，将违约金标准调整为每日万分之二，支付至付清之日止并无不当，本院予以维持。

综上所述，绿欣公司的上诉请求不成立，本院予以驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4598元，由上诉人成都绿欣科技有限公司承担。

本判决为终审判决。

本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。