房屋买卖合同纠纷民事一审判决书

原告塘宸公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的编号3462301《上海市房地产买卖合同》于2019年3月19日解除；2、判令被告给付原告违约金人民币（以下币种同）819,272.20元；3、判令被告给付原告法律服务费11,500元。事实与理由：2018年9月13日，原、被告双方签订编号为3462301的《上海市房地产买卖合同》，约定原告将位于上海市嘉定区宝安公路3500号1011室店铺（以下称系争房屋）转让给被告，转让价款共计4,096,361元，被告应于2018年12月31日前支付完毕全部价款，如被告未按期付款逾期超过90天的，原告有权单方解除合同，被告应支付总房款20%的违约金，被告还应承担由此而发生的一切费用。合同签订后，被告仅支付了615,000元房款，合同所涉房款未给付完毕，经原告多次催要，被告未给付。2019年3月18日原告给被告发出律师函，解除《上海市房地产买卖合同》，为维护合法权益，故原告涉诉。

被告才巽公司辩称，同意解除与原告签订的《上海市房地产买卖合同》，但不同意其余诉讼请求。理由如下：一、原告出售房屋时故意隐瞒房屋已抵押的事实，在2018年10月至11月期间，第三人发现与被告同期购买店铺且支付全款的购房者遇到无法正常过户的情况，才得知塘宸公司在出售房屋前已将所有店铺抵押给案外人，当时所有房屋无法过户且塘宸公司不能解除抵押，也不同意退款，故被告行使不安抗辩权，暂停支付第二期房款，不存在违约行为。二、鉴于上述情况，被告要求解除合同并退款，原告表示同意，但因资金问题无法立即退款，故与被告、第三人协商一致解除合同，原告同意继续由第三人另行出售店铺，另行出售成功，则与被告签订解约协议，所得款项直接用于退还被告已付房款。本次诉讼原告共起诉包括被告在内的8名购房者，共涉及25套房屋，目前原告已另行出售其中5套（其中包括被告购买的1套），故就该5套房屋已分别与各购房者签订解约协议，因其余尚未解约，故口头协议仍在履行过程中。三、原告曾向支付了全款的购房客户多次承认自己违约并自愿承担违约责任。因原告未能与已支付全款购房者如赵恺、王锐、韩艳、周昕、缪伟静等在约定的时间内办理过户，原告曾向上述购房者出具承诺函，承诺将过户日期延期至2019年4月30日，承认其逾期过户构成违约，并承诺支付违约金。但至延期之日原告仍无法办理过户，原告又与赵恺、王锐签订补充协议再次将过户日期推迟，韩艳与周昕、缪伟静则通过诉讼主张相关权利。在与韩艳的诉讼中，原告主动履行过户并支付了违约金，而在与周昕、缪伟静的诉讼中，法院判决认定被告存在逾期过户的违约行为，并判令其承担违约责任。四、除隐瞒抵押外，原告还存在不能开发票、不能签订网签合同等影响房产交易的情况。综上，被告在整个房屋买卖过程中不存在违约行为，相反系原告违约，被告有权要求解除合同、退还房款并要求原告承担违约责任。即便法院最后认定被告存在违约，原告主张违约金金额过高，请求法院予以调整，对于原告主张的律师费，合同约定不明，故不同意支付。被告据此提出反诉诉讼请求：1、确认原、被告签订的编号3462301《上海市房地产买卖合同》于2019年7月26日解除；2、判令被告退还原告已支付的购房款615,000元；3、判令被告支付原告利息（以已付购房款615,000元为基数，自2019年7月26日起至实际退还之日止，按照年利率3.85%计算）；4、判令被告支付原告法律服务费。审理中，被告撤回了上述第四项诉讼请求。

针对被告才巽公司的反诉，原告塘宸公司辩称，不同意被告的反诉诉讼请求，理由如下：一、原告不存在丧失或者可能丧失履行债务能力的情形，被告不存在行使不安抗辩权的事实基础。首先，系争房屋属于现房，相关办证材料除税费缴纳凭证外，在签订房屋买卖合同时即已具备，税费缴纳按照征收机关的要求缴纳即可，原告完全能够按照合同约定转移案涉房屋所有权于被告，不存在不能签订合同、不能过户或不能开发票等不能履行房屋买卖合同的情况。其次，原告均按照与其他购房者签订的房屋买卖合同履行了义务。赵恺、韩艳应过户时间为2018年12月31日，在此之前尚不存在为其办理过户登记的事实，而被告应于2018年12月31日前给付全部购房款，被告以其他房屋的交房时间判断原告不具备履行买卖合同义务不构成行使不安抗辩权的事实基础。从第三人出具的情况说明看，第三人告知赵恺、韩艳未办理产权转移登记的原因是房屋存在抵押，但在原、被告签订合同时，被告即已明知房屋存在抵押，且抵押不构成房屋产权转移登记的障碍。至于原告与赵恺、韩艳签订补充协议，系第三人拒不履行对案涉房屋的评估义务，为了稳定购房人欺骗原告公司工作人员出具评估工作延后的承诺函，后经原告与第三人交涉，第三人同意履行评估义务，但房屋评估不影响房屋转移登记，亦不构成合同履行的障碍。二、被告当时没有确切证据证明原告存在丧失或者可能丧失履行债务能力等情形。被告应支付购房款的时间为2018年12月31日，但被告提交的包括承诺函在内的证据形成时间均晚于该时间。被告在起诉状中陈述其根据第三人的告知而中止履行合同义务，但其未提交中止履行时，第三人向其告知的证据，第三人出具的情况说明为事后出具，此时第三人与原告已发生纠纷，其出具的情况说明无证明力。三、法律规定行使不安抗辩权的一方中止履行的，应及时通知对方，对方提供适当担保的应当恢复履行。本案中，被告中止履行未通知原告，致使原告也无法行使提供适当担保的权利，被告中止履行不符合法律规定，不属于行使不安抗辩权，属于违约行为。因此，原告不存在违约行为，被告不享有合同解除权，被告未按照合同约定履行付款义务，其请求解除合同并要求原告支付利息均无事实及法律依据。

第三人康廷公司述称，第三人与原告之间存在包销合同关系，由第三人与意向客户商谈，原告同意后由原告直接与客户签约。签订包销合同时，原告并未告知第三人销售房屋存在抵押状况。后通过第三人招商引进客户，被告与原告签订购房合同，签订合同时，第三人已知晓系争房屋存在抵押，并告知被告，但原告项目经理表示抵押不影响销售，正常销售后可以解除抵押并继续履行合同。当时还有其他部分客户是全款购房，原本约定在2018年11月底过户，但在10月底时始终无法推进相关过户事宜，直至2018年11月，原告向第三人表示此前销售的房屋无法正常过户，但未说明房屋无法过户的具体原因。第三人则将上述情况告知被告，让其自行判断是否继续付款。后原、被告口头协商解除合同，第三人亦参与其中，由第三人寻找新的买家，成功另行出售房屋后，原、被告再办理相应房屋的合同解除及退款事宜，此次原告起诉包括被告在内的8名购房者，共涉及25套房屋，目前已另行出售其中5套（其中包括被告购买的1套）并解除合同完成退款，其余尚未处理。除此之外，一般来说，二手房销售需要经过评估、开发票、网签等，因原告方原因，前期发票开不出来，直到2019年7月才开出第一份发票，后面逐步开具发票才完成了一部分房屋的过户。

本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2018年，塘宸公司与康廷公司签订《包销合同》，由康廷公司包销塘宸公司名下位于上海市嘉定区宝安公路3500号商业地产1、2、3层，总共118套房屋，总建筑面积17211.45平方米。

2018年9月13日，塘宸公司（甲方、卖售人）与才巽公司（乙方、买售人）签订《上海市房地产买卖合同》，约定：乙方向甲方购买系争房屋，建筑面积101.02平方米，房地产转让价款4,096,361元；甲、乙双方同意，甲方于2019年2月28日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；甲、乙双方确认，在2019年1月31日之前，甲、乙双方向房地产交易中心申请办理转让过户手续，上述房地产权利转移日期以嘉定区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准；乙方未按合同约定期限付款的，应向甲方支付逾期违约金，违约金按乙方逾期未付款之日起万分之三/天计算至实际付款之日止，逾期超过90天，甲方有权单方面解除合同，乙方应向甲方承担违约金，违约金金额相当于总房款的20%，甲方有权在乙方已付房款中扣除乙方应支付的违约金，剩余房款退还乙方，如乙方已付的房款不足以支付违约金的，乙方应在接到书面通知书之日起5日内向甲方支付；甲方未按本合同约定的期限内将该房屋交付（包括房屋交接及产权转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之三计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的交付日起至实际交付日止，逾期超过90日后甲方仍未交付的，乙方有权单方面解除合同，甲方应向乙方承担违约金，违约金金额相当于总房款的20%。合同附件三约定：1、乙方于签约当日，支付甲方首付款615,000元整；2、乙方于2018年11月30日前支付剩余房价款1,441,361元整；3、乙方于2018年12月31日前以贷款方式支付剩余房价款2,040,000元整，该笔款项乙方委托银行于放贷时直接划入甲方账户。合同补充条款（一）第二条关于付款的补充约定：乙方应于签订本合同并申请办理公证手续（若有）后15日内向贷款银行申请贷款，签订相关合同或协议，办理相关手续。若乙方向贷款银行等申请的贷款未获通过或者额度不足的，乙方应当在主合同第六条约定的申请产权过户之日前补足全部房地产转让价款并支付给甲方。如果乙方未能补足的，每逾期一天，应向甲方支付逾期应付款万分之三的违约金，逾期超过90天，甲方有权解除《上海市房地产买卖合同》，乙方并应向甲方支付违约金，违约金的数额为本合同总房款的20%，乙方还应承担由此而发生的一切费用。合同附件五相关关系（包括租赁、抵押、相邻等其他关系）和户口迁移中载明抵押情况为有抵押信息，具体内容请至房地产登记机构查阅登记簿。除系争房屋外，才巽公司另向塘宸公司购买了两套房屋，分别是上海市嘉定区宝安公路3500号2011室（以下简称2011室房屋）、上海市嘉定区宝安公路3500号3012室（以下简称3012室房屋），并就上述房屋与塘宸公司分别签订了《上海市房地产买卖合同》。2018年9月12日，才巽公司就上述三套房屋向塘宸公司支付了首期购房款共计1,367,000元（包括1011室房屋即系争房屋615,000元、2011室房屋319,000元、3012室房屋433,000元）。塘宸公司于当日就系争房屋向才巽公司开具了金额为615,000元的房款收据。后才巽公司未再向塘宸公司支付过购房款。

2018年9月13日，双方就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》进行网签备案登记。后该合同网签备案信息于2019年6月9日撤销。

2019年3月7日，塘宸公司向案外人赵恺、王锐，周昕、缪伟静出具《承诺函》，其中载明：因塘宸公司房价评估工作延后，导致未能按约定时间过户，塘宸公司深表歉意。经对评估工作的进度预估，承诺最后过户时间为2019年4月30日之前，同时承诺按合同约定支付逾期过户违约金等。

塘宸公司曾委托上海太茂律师事务所向才巽公司发送《律师函》，称才巽公司未支付第二期款项的行为已构成违约，且逾期付款已超过90天，故律师函签发之日起，解除与才巽公司的《上海市房地产买卖合同》，并要求才巽公司承担总房款20%的违约金。上述《律师函》落款时间为2019年3月18日。

2019年4月8日，塘宸公司（甲方）与才巽公司（乙方）就3012室房屋签订《买卖合同解除协议》，约定：甲、乙双方自愿解除上述房屋的买卖合同；自甲、乙双方签订本协议之日起，双方之间买卖合同解除，买卖合同即终止；本协议签订后，就上述房屋，甲方于收到蔡明豪与甲方重新签署的《上海市房地产买卖合同》及收到蔡明豪支付的不低于1,443,540元整房屋价款后的3个工作日内退还乙方已支付购房款，共计433,000元整。2019年5月5日，塘宸公司退还3012室房屋购房款433,000元。

另查明，1、2017年10月27日，案外人九合建投资有限公司（系塘宸公司母公司）向案外人中航信托股份有限公司借款2.53亿，并以上海市嘉定区宝安公路3500号1-3层房屋（含本次诉讼所涉25套房屋）作为抵押。2017年11月2日办理了抵押登记。此次抵押的25套房屋中有17套于2018年11月13日注销抵押，另8套于2019年6月14日注销抵押。2、塘宸公司与康廷公司之间就双方签订的《包销合同》履行过程中发生纠纷，目前已诉至法院审理中。

审理中，1、才巽公司及康廷公司均表示三方曾就合同解除事宜进行协商并达成口头协议。就三方协商的具体时间、地点及人物等细节情况，才巽公司陈述三方是在2018年11月达成的口头协议，未能明确具体地点及参加人员情况，而康廷公司在庭审中陈述，三方于2018年12月在长宁龙之梦七楼塘宸公司办公室，由塘宸公司项目经理佟瞳、康廷公司法定代表人张斌、被告方代表洪流参与协商。后康廷公司在庭审结束后提交的情况说明中另行陈述情况为2018年10月底，康廷公司项目经理严庆贺、法定代表人张斌与塘宸公司总经理谢兆丰、张宏达在长宁龙之梦七楼碰面就才巽公司等35套店铺购房客户不能按约过户要求退房一事与塘宸公司沟通，塘宸公司同意35套房屋继续招商，待新的买受人付款后逐一解除原购房合同。除上述陈述意见外，才巽公司与康廷公司未提交其他证据证明上述情况。塘宸公司则表示三方从未达成过口头退房协议。2、关于2019年3月18日的律师函，塘宸公司表示因时间原因已无法查询到流转信息，EMS快递邮单上无邮戳，才巽公司则表示未收到过律师函。3、塘宸公司为证明其因被告未按约付款造成相应损失，提交了其与案外人沈毛新于2019年1月29日签订的《借款抵押合同》，其中约定塘宸公司向沈毛新借款6,000万元，月利率2.2%，借款期限自2019年2月1日至2019年5月1日，塘宸公司以上海市宝安公路3500号部分房屋作为抵押（不含涉诉房屋）。

本案的争议焦点为：才巽公司未按约支付购房款是否构成行使不安抗辩权？双方是否曾就解除合同达成一致？

本院认为，塘宸公司与才巽公司签订的《上海市房地产买卖合同》系买卖双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，当属合法有效，双方应按约履行。对于才巽公司主张行使不安抗辩权的意见，对此，本院认为，才巽公司的上述主张不能成立，理由如下：第一，合同的不安抗辩，成立的条件之一是后给付义务人的履行能力明显降低，有不能为对待给付的现实危险，只有当这种风险具有现实性的时候，先履行方才可以暂时中止自己给付的行为。本案中，才巽公司主张其因第三人康廷公司口头告知塘宸公司可能无法完成过户而中止履行，但在审理中，康廷公司自述在告知才巽公司时并不清楚不能过户的具体原因，故才巽公司在不清楚无法过户原因，且没有其他证据的情况下，对于塘宸公司的履行能力是否存在确实的现实风险没有进行进一步的核实与了解，就相信康廷公司的说辞，显然并不妥当，现才巽公司亦无确切证据证明塘宸公司存在法律规定的可以中止履行的情况，故其主张行使不安抗辩权缺乏充分依据。第二，对于不安抗辩权的行使，应当以才巽公司中止其先行付款义务当时是否存在充分的事由使其可以暂时保留自己的给付作为判断的时间节点，而不能从事情发生过后的情况作为其行使不安抗辩权的理由。虽然，塘宸公司曾向案外人出具《承诺函》，其中表示“因塘宸公司房价评估工作延后，导致未能按约定时间过户等”内容，但是该《承诺函》出具时间为2019年3月7日，已经是在本案塘宸公司与才巽公司约定的付款义务及过户时间之后。此外，抵押在双方签订买卖合同时就已经存在，且在合同中载明了存在抵押，康廷公司亦陈述在签约时已告知才巽公司存在抵押的情况，才巽公司应当知情，而存在抵押本身并不会必然导致合同无法正常履行，仅以此亦无法成为其行使不安抗辩权的依据，即便根据目前查明塘宸公司确实在约定过户时间之后仍存在部分房屋没有涤除抵押的情况，但才巽公司支付第二笔购房款的义务在先，在才巽公司没有按约支付房款的情况下，即使塘宸公司此后部分房屋没有涤除抵押，也不能构成才巽公司在当时就认为塘宸公司存在履行不能现实风险的充分理由。第三，法律对于行使不安抗辩权有明确的规定，本案中，即便才巽公司认为塘宸公司当时存在不能履行的现实风险，其应当及时就中止履行的情况通知塘宸公司，塘宸公司收到通知后可以提出异议或者提供适当担保，但才巽公司其并无证据证明曾通知过塘宸公司。

另外，才巽公司主张其当时与塘宸公司及康廷公司进行了口头协商，就退房事宜达成了合意，在塘宸公司另行卖出后退还才巽公司支付的房款，对此，塘宸公司予以否认；本院认为，对于该节事实的口头协商细节，才巽公司与康廷公司的陈述本身存在一定不一致，并且除康廷公司的陈述外无其他证据能够加以佐证，而康廷公司与塘宸公司还存在其他纠纷，本身存在一定利害关系，故仅凭康廷公司的陈述，本院难以采信才巽公司的上述主张。此外，塘宸公司与才巽公司就部分房屋签订了《买卖合同解除协议》，但是，亦无法从部分房屋签订解除协议直接推定塘宸公司与才巽公司就全部房屋达成退房的合意。

综上，才巽公司辩称其未按约支付房款系行使不安抗辩权的意见，缺乏充分事实依据且不符合法律规定，故本院难以采纳，对于才巽公司辩称此后双方就解除合同达成一致的意见，并未提交充分证据加以证明，本院亦难以采信。因此，本院认为才巽公司就其未按约支付购房款的行为应当承担违约责任。现塘宸公司提出要求解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》，符合合同约定且于法有据，本院予以支持，鉴于塘宸公司寄送的《律师函》没有提供有效的送达凭证，故本院以其诉状副本送达才巽公司之日确定为合同解除之日（即2021年1月8日）。合同解除后，塘宸公司应当将收取的房款返还给才巽公司，而才巽公司则应当承担相应的违约责任，现塘宸公司主张要求按照总房价款的20%计算违约金，才巽公司提出过高要求法院予以调整，虽然塘宸公司认为因才巽公司逾期付款，造成其资金紧张，致其在外进行借款产生利息损失，对此，本院认为，塘宸公司在外借款的利息系其自身经营所需之行为，并不能完全归结于才巽公司的逾期付款行为所致，且借款的利息约定均系塘宸公司自行与案外人达成，无法全部认定为系因才巽公司违约造成的损失，因此，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，本院酌情调整违约金为204,818元。对于塘宸公司主张的律师费，对此双方在合同中并未明确予以约定，本院不予支持。对于才巽公司反诉要求解除合同、返还房款，本院已予以处理，不再赘述。对于才巽公司要求塘宸公司支付购房款利息的诉讼请求，鉴于才巽公司为违约方，故本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、原告（反诉被告）塘宸（上海）实业有限公司与被告（反诉原告）上海才巽实业有限公司就上海市嘉定区宝安公路3500号1011室签订的《上海市房地产买卖合同》于2021年1月8日解除；

二、被告（反诉原告）上海才巽实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）塘宸（上海）实业有限公司违约金204,818元；

三、原告（反诉被告）塘宸（上海）实业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）上海才巽实业有限公司支付的购房款615,000元；

四、对原告（反诉被告）塘宸（上海）实业有限公司的其余诉讼请求不予支持；

五、对被告（反诉原告）上海才巽实业有限公司的其余诉讼请求不予支持。

负有金钱给付义务的当事人如未按本判决履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案本诉受理费12,107元，减半收取6,053.50元，由原告（反诉被告）塘宸（上海）实业有限公司负担4,561.50元，由被告（反诉原告）上海才巽实业有限公司负担1,492元（被告负担之款应于本判决生效后七日内交付本院）；反诉受理费80元，减半收取40元，由被告（反诉原告）上海才巽实业有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

二零二一年七月二十三日

附录

附：相关法律条文

一、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》

第一条……

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。

……

二、《中华人民共和国合同法》

第九十三条……

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

……

第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

三、《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

……

四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》

第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。