土地租赁合同纠纷民事一审判决书

93462部队向本院提出诉讼请求：1．判令解除原告与被告东官庄股份经合社签订的《补充协议》；2．判令二被告给付原告解约违约金214500元；3．判令被告退还原告2018年1月1日至2020年8月1日的土地租金879666．6元；4．被告承担本案诉讼费。事实与理由：2006年9月1日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《土地租赁合同》，约定甲方将坐落于北京市昌平区小汤山镇东官庄村南革新地，土地面积175亩，出租给乙方使用。租赁用途为基地。租赁期限50年，自2006年9月1日至2056年8月31日止。土地租金每年缴纳一次，年租金每亩2500元起价，每五年递增一次，每递增一次每亩租金增加150元，缴纳期限为每年合同签字月内，付款方式为转账。其中2006年9月至2011年8月年租金为每年437500元；2011年9月至2016年8月年租金为每年463750元；2016年9月至2021年8月年租金为每年490000元；2021年9月至2026年8月年租金为每年516250元。合同第八条约定：租赁期内，甲方保障乙方的道路畅通，如有人为破坏、堵路、滋事者，由甲方负责处理，并协助乙方维护治安（本村）。2014年，因用地问题原告与被告再次协商承租土地问题。因该村设立了村股份经济合作社。2014年10月20日，原告（承租方、乙方）与北京市昌平区小汤山镇东官庄村股份经济合作社（出租方、甲方，以下简称东官庄经合社）签订《补充协议》，约定原告承租位于北京市昌平区小汤山镇东官庄村东至开发区马路中线、南原征土地北侧、西至水渠中线、北至东官庄村南边沿的130亩土地，用途为装备维修保障的配套。租赁期限为42年，从2014年9月1日起至2056年8月31日止。土地租赁费按年度计算，每年每亩租金按甲乙双方签订的原东官庄村租赁合同执行。租赁费付款方式为每年10月31日前向村委会缴纳下一年租赁费。补充协议约定，甲方拥有土地的所有权，监督乙方按约定用途使用土地。在租赁期内，甲方应当保证出租乙方土地，权属清楚，没有纠纷。如有人为破坏、堵路、滋事者，由甲方负责处理。补充协议第八条约定，合同执行过程中如一方违约，致使合同无法继续履行，违约方应承担违约责任。如甲方违约致使乙方不能继续经营的，乙方有权解除合同，甲方应承担给乙方造成的全部损失并向乙方支付已收租金总额10%的违约金。合同签订后，原告被告支付了2006年9月1日至2020年8月31日的租金8611250元。其中，主合同175亩土地2006年9月1日至2020年8月31日的租金6466250元；补充协议130亩土地2014年9月1日至2020年8月31日的租金2145000元。2017年12月20日，被告及小汤山镇环境卫生管理中心向原告发出《关于临时使用东官庄南革新地的事》的函件。内容为“根据市、区两级政府关于清除违章建筑环境整治专项行动的要求，经镇领导同意，希望在贵厂租用的东官庄南革新地上开辟一片临时垃圾分类转运点，作为该区域的公益项目。在此期间该地的生产安全管理均由我方负责。该项目完成后，将该场地清理干净，恢复原状态。可根据使用时间及面积计算相关费用。谢谢您的支持和帮助！”原告考虑到军民关系的和谐，同意被告使用该土地。2018年1月1日，被告及小汤山镇环境卫生管理中心向原告出具《情况说明》一份，内容为“根据小汤山镇环境卫生管理中心垃圾分类相关要求，将东官庄村南革新地（现为空军93462部队租用）定为垃圾分类转运点公益项目，使用期间所有安全生产及其他责任均由使用方承担，如遇空军启用该土地，使用方无条件予以撤出。特此证明”。后原告发现被告在使用土地过程中，存在在土地上填埋垃圾和生产砂石料等损害原告权益的行为。为此，原告于2019年11月与被告协商并签署会议纪要，要求被告按照合同约定整改土地，达到政府认可的耕地和林地标准。2020年12月原告与被告再次达成《进一步加强承租土地看护管理和利用及土地租赁后续问题的方案》，要求被告积极协调有关责任方彻底整改土地，并请昌平区土地资源局出具土地检测合格报告。在被告督促相关方对所占土地彻底整改，完全恢复土地原貌的前提下，原告支持被告在北侧130亩土地上自行种植粮食，支持被告在南侧175亩土地上植树，双方在遵守土地管理法律的前提下，在一定区域内临时做其它使用，最大限度地发挥土地作用，期间东官庄村根据双方使用土地情况适当减免一部分租金。并于年底解除土地租赁合同，村委会认为应尽快启动解除合同的工作。但是至今，被告也未恢复土地原貌，土地损害严重。2021年2月8日，原告向被告发出《关于解除双方签署的<土地租赁合同>及其<补充协议>的函》，明确提出要求立即解除双方签署的《土地租赁合同》及《补充协议》，2021年2月9日，被告签收，但至今未予回应。原告认为，被告在租赁合同期间，不履行合同约定的保护土地的义务，在土地上填埋垃圾和堆放生产砂石料等，不仅损害原告的合法权益，也损害了土地及环境，严重违反了合同约定。被告的违约行为已经导致涉案土地无法正常使用，双方租赁合同及补充协议已无法继续履行。故原告起诉至法院，诉如所请。

东官庄股份经合社、东官庄村委会辩称，不认可原告的理由，不同意违约金，不同意退还租金。第一、2017年的函是革新地一片土地，现在原告将130亩地一块要求解除，这块130亩的地损坏与村委会无关；第二、原告说土地性质已经变更，即便土地不能继续使用，不能成为解除合同的理由。

当事人围绕诉讼请求和抗辩意见依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定基本事实如下：

2006年9月1日，出租方（甲方）东官庄村委会与承租方（乙方）93462部队签订《土地租赁合同》，约定：甲方自愿将坐落在昌平区小汤山镇东官庄村南革新地，土地面积175亩，出租给乙方使用；租赁用途为基地；租赁期限50年，自2006年9月1日至2056年8月31日止；租金的缴纳及期限，土地租金每年缴纳一次，年租金每亩2500元起价，每五年递增一次，每递增一次每亩租金增加150元，缴纳期限为每年合同签字月内，付款方式为转账；2006年9月至2011年8月年租金为每年437500元；2011年9月至2016年8月年租金为每年463750元；2016年9月至2021年8月年租金为490000元；2021年9月至2026年8月年租金为每年516250元；租赁期内，甲方应当保证出租给乙方的土地，权属清楚，没有纠纷，如发生权属纠纷，甲方负责处理；乙方不得转租土地，依照国家法律，甲方同意乙方在承租土地上搞建设，甲方协助乙方办理建房、配电等各种手续，并向乙方提供必要资料，一切手续和费用由乙方负责；租赁期内，甲方保障乙方的道路畅通，如有人为破坏、堵路、滋事者，由甲方负责处理，并协助乙方维护治安；租赁期间任何一方提出终止合同，需提前半年书面通知对方，经双方协商后，帖先违约方按年租金的10%付给对方作为违约金，并且由双方共同委托评估公司对乙方在土地上所有建筑物进行资产评估，甲方需按评估房产价值给予乙方经济补偿；如乙方违约，甲方有权终止合同，收回土地；在双方未终止合同书签订前，本合同仍有效；合同还约定了其他内容。

2014年10月20日，甲方东官庄股份经合社与乙方93462部队签订《补充协议》，约定：甲方将位于北京市昌平区小汤山镇东官庄村，土地130亩租赁给乙方使用；土地用途限于装备维修保障的配套；租赁年限为42年，即从2014年9月1日起至2056年8月31日止；土地租赁费按年度计算，每年每亩租金按甲乙双方签订的原东官庄村租赁合同执行；租赁费付款方式为每年10月31日前向村委会缴纳下一年租赁费；如租赁土地面积因外界因素发生变化，经双方协商一致后可以变更，实测面积以北京市测绘设计研究院建筑用地定桩测量报告为准，对已付租金超额或不足部分实行多退少补；协议还约定了其他内容。

2017年12月20日，东官庄村委会和北京市昌平区小汤山镇环境卫生管理中心（以下简称小汤山环卫中心）共同向93462部队发出《关于临时使用东官庄南革新地的事》，载明：空军北京军械修理厂：根据市、区两级政府关于清除违章建筑环境整治专项行动的要求，经镇领导同意，希望在贵厂租用的东官庄南革新地上开辟一片临时垃圾分类转运点，作为该区域的公益项目；在此期间该地的生产安全及管理均由我方负责；该项目完成后，将该场地清理干净，恢复原状态；可根据使用时间及面积计算相关费用。

2018年1月1日，东官庄村委会和小汤山环卫中心共同向93462部队出具《情况说明》，载明：根据小汤山环卫中心垃圾分类相关要求，将东官庄村南革新地（现为空军93462部队租用）定为垃圾分类转运点公益项目，使用期间所有安全生产及其他责任均由使用方承担，如遇空军启用该土地，使用方无条件予以撤出。

2019年9月20日，93462部队与东官庄村委会相关人员召开会议，形成《会议纪要》，载明：11月20日，空军北京军械修理厂与东官庄村领导，在东官庄村委会就双方合作问题召开座谈会；会议认为，东官庄村主要领导变化后，召开这次会议很重要，对于解决土地上存在的问题、及时支付租金，很有必要；军修厂领导认为，2017年底在检查土地时发现存在垃圾及加盖一层土的问题，要求整改后支付租金；目前，2019年租金未支付，东官庄领导认为，有问题可以整改，但租金一定及时支付；会议认为，对于北面土地存放垃圾问题，一定按区、镇政府有关部门的要求认真整改，东官庄督促有关单位或个人整改北面的土地，达到政府认可的耕地标准；南面的土地整改达到林地的标准；会议认为，土地存在的问题及土地整改责任与军修厂无关，其结果要经得起历史的考验；会议认为，双方应加强合作，互相支持工作，综合考虑双方群体的利益，理解对方的工作；东官庄要继续参与土地的管理，保持土地良好的状态，确保管理不能失控，确保利用起来，军修厂按合同及时支付租金；要认真总结前期土地管理的经验和教训，根据镇政府、军修厂9月9日联合会议精神，按照法规政策对土地合同进行审核，做到更加规范，确保双方的利益落到实处。2020年12月10日，93462部队与东官庄村委会签订《进一步加强承租土地看护管理和利用及土地租赁后续问题的方案》，约定：双方于2006年、2014年协商，两次租赁土地共305亩；由于双方沟通不及时，出现了土地闲置、管理不到位、破坏土地等问题，为此双方协商制定土地租赁后续问题的方案：一、加快整改存在的问题，东官庄村积极协调有关责任方彻底整改所破坏土地，并请昌平区相关部门出具土地检测合格报告；二、加强土地的管理，双方加强协作，建立共管机制；93462部队加大看管力度，不官庄村加强日常管理、做好巡察，及时向政府管理部门汇报、处置破坏土地的行为；三、做好土地的利用，东官庄村委会督促相关方对所占土地彻底整改，在完全恢复土地原貌的前提下，93462部队支持东官庄村在北侧130亩土地上自行种植粮食；在镇政府有关部门的指导帮助下，93462部队支持东官庄村在南侧175亩土地上植树；双方在遵守土地管理法律的前提下，在一定的区域内临时做其它使用，最大限度地发挥土地作用，期间东官庄村根据双方使用土地情况适当减免一部分租金；四、协商解决土地租赁的后续问题，根据国家和军队关于土地管理的法律、法规，93462部队认为今年度应解除土地租赁合同，村委会认为应尽快启动解除合同的工作。

2021年2月9日，北京市东方公证处出具（2021）京东方内民证字第01236号《公证书》，载明：申请人中华人民共和国93462部队的委托代理人刘伟于2021年2月8日向我处申请保全证据公证；根据《中华人民共和国公证法》《公证程序规则》的有关规定，本公证员与本处工作人员贺勋及申请人的委托代理人刘伟，于2021年2月8日来到位于北京市东城区安定门外大街113号北京市东区邮电局安外邮电支局，由刘伟以“本埠特快（EMS）”的方式向相关人邮寄了《关于解除双方签署的<土地租赁合同>及其<补充协议>的函》一份（收件人：李小松（党支部书记），地址：北京市昌平区小汤山镇东官庄村民委员会，电话：139XXXXXXXX），现场取得《邮件交寄单（收据）》一份、《北京增值税普通发票发票联》一份。公证员制作了《工作记录》一份，由刘伟签字确认；兹证明，与本公证书相粘连的《关于解除双方签署的<土地租赁合同>及其<补充协议>的函》的复印件与邮寄件内容相符；与本公证书相粘连的《邮件交寄单（收据）》一份、《北京增值税普通发票发票联》一份的复印件均与原件相符；《邮件交寄单（收据）》一份、《北京增值税普通发票发票联》的原件保存于申请人处；公证书还载明了其他内容。

93462部队《关于解除双方签署的<土地租赁合同>及其<补充协议>的函》载明：东官庄村委会：鉴于我单位与贵村委会分别于2006年9月1日及2014年10月20日签署《土地租赁合同》及《补充协议》，租赁贵村175亩及130亩土地；后因租赁土地破坏，双方于2020年12月10日签署《关于进一步加强承租土地看护管理和利用及土地租赁后续问题的方案》，约定贵村委会督促相关方对于破坏土地整改，我单位也提出于2020年底解除双方签署的土地租赁合同；现根据该方案，我单位特致函贵村委会，要求立即解除双方签署的《土地租赁合同》及《补充协议》，请贵村委会接到本函10个工作日内，针对合同解除事宜以书面形式明确函复我单位。

后双方就《土地租赁合同》及《补充协议》的后续处分事宜未能达成一致，93462部队遂诉至本院，要求判如所请。

双方均认可93462部队承租约定土地后，因未能取得相关建设审批手续，没有进行合同约定项目的建设。

本案审理过程中，东官庄股份经合社、东官庄村委会称，《土地租赁合同》与《补充协议》为一份合同；东官庄股份经合社为代理东官庄村委会签订。93462部队表示《土地租赁合同》与《补充协议》为两份合同；案涉《补充协议》的合同对方为东官庄股份经合社。

又查，案涉土地性质为集体土地，所有权人为北京市昌平区小汤山镇东官庄村经济合作社，规划用地性质为永久基本农田保护区、林草保护区、生态混合区。

上述事实，有《土地租赁合同》《补充协议》《关于临时使用东官庄南革新地的事》《情况说明》《会议纪要》《进一步加强承租土地看护管理和利用及土地租赁后续问题的方案》、（2021）京东方内民证字第01236号《公证书》《关于解除双方签署的<土地租赁合同>及其<补充协议>的函》《照片》《发票》《收据》《北京市规划和自然资源委员会昌平分局关于<北京市昌平区人民法院协助调查令>的复函》（以下简称规自昌平分局复函）及当事人当庭陈述等在案佐证。

本院认为，案涉《补充协议》，虽名为补充协议约定租金按照双方原合同执行；每年10月31日前向村委会缴纳下一年租赁费等与《土地租赁合同》相关内容。但协议主体、客体、标的物等均与《土地租赁合同》不同。因而确定为另一独立合同更利于纠纷的顺利处理。同时，根据本院审理过程中，东官庄村委会、东官庄股份经合社所称，东官庄股份经合社为代理东官庄村委会签订《补充协议》。如是，依据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。93462部队于东官庄村委会、东官庄股份经合社披露委托代理关系后，认为合同对方为东官庄股份经合社，理由充分，本院予以确认。根据规自昌平分局复函，案涉土地性质为集体土地；所有权人为北京市昌平区小汤山镇东官庄村经济合作社，规划用地性质为永久基本农田保护区、林草保护区、生态混合区。93462部队与东官庄股份经合社签订的《补充协议》，虽系双方真实意思表示，但其内容约定土地用途为装备维修保障的配套即非农建设，改变了案涉土地用途，违反法律法规的强制性规定，无效。93462部队请求解除《补充协议》的主张，无法律依据，本院不予支持。93462部队其他基于《补充协议》有效的主张，因协议无效，不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第三百九十六条、第四百零三条第二款、《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：

一、中国人民解放军93462部队与北京市昌平区小汤山镇东官庄村股份经济合作社于2014年10月20日签订的《补充协议》无效；

二、驳回中国人民解放军93462部队的诉讼请求。

案件受理费14647．50元，由中国人民解放军93462部队负担，已交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。