房屋租赁合同纠纷民事一审判决书

原告向本院提出诉讼请求：1．确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2018年5月1日终止；2．被告支付自2013年5月1日起至2018年4月30日期间的租金人民币（以下币种同）1,066,680.45元；3．被告支付自2018年5月1日至2019年12月26日占用费2,329,250元；4．被告支付违约金231,000元；5．被告支付上述第2、3、4项诉讼请求金额为本金，按2020年7月20日全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息，其中诉讼请求2、4从2018年5月1日起算至实际付清之日止，诉讼请求3从2019年12月27日起算至实际付清之日止。事实与理由：原、被告于2013年3月26日签订1份《房屋租赁合同》，约定被告向原告租赁使用上海市XX公路XX号XX栋房屋（以下简称“系争房屋”），租期自2013年5月1日起至2022年4月30日止，租期共计108个月。其中，2013年5月1日至2018年4月30日约定了附条件免租。在被告未达到相应税收要求的情况下，按未达到比例支付租金。根据计算，该段时间被告应付租金达1,066,680.45元。根据上述合同约定，双方应于2018年5月1日前就租赁系争房屋另行签订合同以确定2018年5月1日后的租金标准。然而，被告以各种理由推诿拒绝签订新的租赁合同。2018年5月1日至2019年12月26日，被告一直占有使用系争房屋，但未向原告支付任何租金或占有使用费。按双方于2013年3月26日签订的《房屋租赁合同》的最后一期租金标准计算，截止2019年12月26日，被告累计拖欠房屋占有使用费2,329,250元。双方签订的租赁合同还约定，如被告拖欠租金的，原告有权终止诉争协议，并要求被告支付相当于两个月的租金金额的违约金。

被告金一公司未作答辩。

本院经审理认定事实如下：

2013年3月26日，智地公司（出租方、甲方）与金一公司（承租方、乙方）签订1份《房屋租赁合同》，合同约定：甲方同意将其租赁的位于XX公路XX号房屋转租给乙方使用，乙方同意承租；房屋位置B2，该房屋建筑面积为2750平方米，乙方向甲方承诺，该房屋用于乙方进行商务办公、展示使用；房屋租赁期自2013年5月1日起至2022年4月30日，共计108个月；双方约定，甲方给予乙方免租期，即2013年2月16日至2013年4月30日为免租装修期；乙方只有在根据本合同规定支付履约保证金后，才能入驻该房屋；租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还，乙方需要继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前6个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同；2013年5月1日至2018年4月30日免租金，2018年5月1日至2022年4月30日房屋租金另行协商；乙方承诺2013年目标税收400万元，2014年目标税收600万元，2015年目标税收1,000万元，三年累计目标税收2,000万，2016年目标税收1,200万元，2017年目标税收1,400万元，2018年起每年税收不少于1,500万元，房屋租金可免除，否则，甲方有权按照实际纳税未达到承诺税收的比例减少或取消给予乙方在房租方面的优惠，届时，甲方有权要求乙方按照正常的租金标准支付自2013年5月1日起的全部租金，租金标准为2013年5月1日至2014年4月30日每日每平方米1.1元，2014年5月1日至2015年4月30日每日每平方米1.15元，2015年5月1日至2016年4月30日每日每平方米1.20元，2016年5月1日至2017年4月30日每日每平方米1.30元，2017年5月1日至2018年4月30日每日每平方米1.40元，2018年5月1日至2022年4月30日的房屋租金另行协商；该房屋租金以三个月为一个付款周期，先付后用，在每个付款周期的前五日向甲方支付，逾期支付的，逾期一日，则乙方需按拖欠租金的0.5%支付违约金；甲方签署本合同时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金180,000元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金无息归还乙方；乙方逾期不支付租金超过0.5个月的，甲方有权解除合同，乙方应向甲方按月租金二倍支付违约金，甲方还可没收租赁保证金，并将该房屋另行出租；合同另约定了其他内容。上述合同签订后，智地公司将系争房屋交付金一公司使用，金一公司向智地公司支付180,000元保证金。

2019年12月25日，智地公司委托律师向金一公司送达1份《律师函》，函告金一公司于2019年12月27日前结清欠付租金，如未能按期结清全部款项，双方签订的《房屋租赁合同》将于2018年5月1日终止，同时智地公司将于2019年12月27日封闭租赁场地并清场。

2020年5月27日，智地公司在系争房屋门口张贴《关于终止〈房屋租赁合同〉通知》，内容为：致金一公司，你方与我司于2013年3月26日签订了《房屋租赁合同》，你方至今从未支付任何租金，虽经我司一再催告，你方仍置若罔闻，现我司告知你方上述合同已于2018年5月1日终止，我司将于北京时间2020年6月3日8时开始对租赁房屋进行清场，所有屋内物品都将作为弃置物直接清除并遗弃，我司将进一步向你方提起诉讼，要求你方承担至今欠缴的全部费用及相应的违约责任。

庭审中，智地公司为证明其曾催促金一公司就2018年5月1日后的租金价格与其签订书面协议，提交了上海XX有限公司向金一公司送达的4份《告知函》，落款日期分别为2019年7月18日、同年7月23日、同年7月19日、同年9月9日，内容均为催促金一公司尽快就2018年5月1日后的租金价格签订协议。其中，3份《告知函》签收人处有签字，智地公司表示签收人均为金一公司工作人员。

本院另查明：2013年1月1日至同年12月31日，金一公司纳税总额为5,984,981.37元；2014年1月1日至同年12月31日，金一公司的纳税总额为6,326,374.1元；2015年1月1日至同年12月31日的纳税总额为14,370,996.4元；2016年1月1日至同年12月31日的纳税总额为6,874,099.19元；2017年1月1日至同年12月31日的纳税总额为13,624,430.57元；2018年1月1日至同年12月31日的纳税总额为5,548,750.24元。

审理中，智地公司表示其于2019年12月25日向金一公司送达《律师函》，函告金一公司将于2019年12月27日封闭场地并进行清场，故租金或占用费主张至2019年12月26日。但是，智地公司充分给予金一公司撤场时间，直至2020年6月，智地公司方进行清场，现系争房屋已被智地公司收回。关于租金及占有使用费的计算方式，智地公司表示金一公司并未向其支付过租金，《房屋租赁合同》约定的2013年至2018年目标税收均系按照自然年计算，智地公司按照其自行了解的金一公司的纳税情况按照《房屋租赁合同》约定的计算方式和计算标准计算，金一公司应支付2013年5月1日起至2018年4月30日期间的租金1,066,680.45元，同意按照法院调取的材料最终确定金一公司上述时间段应支付的租金，并变更诉讼请求2为金一公司支付自2013年5月1日起至2018年4月30日期间的租金872,591.06元（该金额系按照法院调取的金一公司纳税材料计算而得）；至于2018年5月1日至2019年12月26日的占用费，智地公司主张按照《房屋租赁合同》约定的最后一期租金标准，即每日每平方米1.40元的标准计算。同时，智地公司同意保证金180,000元抵扣金一公司应支付的相关费用。

以上事实，有《房屋租赁合同》、《律师函》等证据材料及庭审笔录为证。

本院认为，智地公司与金一公司签订的《房屋租赁合同》系当事人间真实意思表示，双方均应恪守。《房屋租赁合同》约定金一公司在完成承诺目标税收的情况下免于交纳2013年5月1日至2018年4月30日期间的租金，但金一公司并未完成2016年至2018年的承诺纳税目标，应当按照合同约定的计算标准及计算方式支付2016年1月1日至2018年4月30日期间的租金，经核算，金一公司应当支付该段时间租金872,591.06元。金一公司未按合同约定与智地公司就2018年5月1日后的租金标准进行协商，且未支付租金，已构成违约，智地公司有权依约解除双方签订的《房屋租赁合同》。智地公司于2019年12月25日向金一公司送达了《律师函》，函告金一公司智地公司将于2019年12月27日封闭租赁场地并进行清场，故双方签订的《房屋租赁合同》于2019年12月27日解除。《房屋租赁合同》因金一公司违约而解除，金一公司应依约承担违约责任并应当支付2018年5月1日至2019年12月26日期间的租金。双方虽未就2018年5月1日后的租金标准重新签订协议，但智地公司主张按照《房屋租赁合同》约定的最后一期租金标准计算2018年5月1日至2019年12月26日期间的租金，应属合理，本院予以支持。经核算，按照该标准，金一公司应支付智地公司2018年5月1日至2019年12月26日期间的租金2,329,250元。智地公司主张金一公司支付231,000元解约违约金符合合同约定，本院亦予以支持。庭审中，智地公司同意保证金180,000元抵扣金一公司应支付的相关费用，于法不悖，本院予以照准。保证金抵扣金一公司应支付的解约违约金后，金一公司尚应支付智地公司解约违约金51,000元。金一公司应当按时支付相应租金，其未按约支付租金应当向智地公司支付相应的利息损失。智地公司主张的利息起算时间应属合理，本院予以支持。但智地公司主张金一公司支付解约违约金对应的利息损失没有依据，本院不予支持。审理中，金一公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，系无视法律的行为，应视为其放弃答辩、质证和举证的权利，并应承担相应的法律后果。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、确认原告上海南翔智地企业投资管理有限公司与被告上海金一黄金珠宝有限公司于2013年3月26日签订的《房屋租赁合同》于2019年12月27日解除；

二、被告上海金一黄金珠宝有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海南翔智地企业投资管理有限公司租金3,201,841.06元；

三、被告上海金一黄金珠宝有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海南翔智地企业投资管理有限公司支付利息（其中，以872,591.06元为基数，自2018年5月1日起计算至实际付款之日止，以2,329,250元为基数，自2019年12月27日起计算至实际付款之日止，均按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR计付）；

四、被告上海金一黄金珠宝有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告上海南翔智地企业投资管理有限公司解约违约金51,000元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费32,822.73元，由被告上海金一黄金珠宝有限公司负担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

二零二一年八月三十日

附录

附：相关法律条文

一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》

第一条……

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

……

二、1999年《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

……

当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

……

第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

三、《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。