租赁合同纠纷民事一审判决书

原告提起本诉请求：1.广新公司向原告返还租金698168.1元及资金占用费（以698168.1元为基数，自2020年8月15日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；2.广新公司承担本案诉讼费。事实与理由：2009年9月1日，洪涛公司（原名广州市东川石材有限公司，乙方）与广新公司（原名广东广新外贸置业发展有限公司，甲方）签订《租赁合同》（合同编号：广新置合2009-011），约定广新公司将广州市白云区钟落潭五龙岗地段（东至蟠龙中学，西至世章印章厂，南至广矛公路和五龙岗村八队，北至五龙岗村果园）的10亩土地出租给原告，租赁期限自2010年5月1日起至2048年12月31日止，租赁期间租金总金额95万元，洪涛公司应于签订合同后三日内交付定金10万元，物业交付之日，洪涛公司一次性缴纳租金85万元，定金10万元转为租金。另合同第九条第3款约定“如租赁物业因国家需要征收、拆迁或政府行为须停止使用，本合同自然中止。按照乙方实际未使用土地的时间，甲方按比例将租金退还乙方”。合同签署后，洪涛公司足额向广新公司缴纳了95万元租金。2019年11月7日，洪涛公司收到广州市白云区钟落潭镇人民政府发出的《温馨提示》，告知洪涛公司的建、构筑物在健康城二期地块项目拆迁范围内，要求洪涛公司在2019年11月30日停止经营，搬空场地。后洪涛公司与钟落潭镇政府、五龙岗村签署拆迁补偿协议书后，于2020年7月21日领取拆迁补偿款后即停止经营，搬离场地，承租场地于2020年7月底已被拆平。按照合同第九条第3款的约定，因国家征收拆迁的，合同自然终止，故双方的租赁合同已于2020年7月终止。广新公司应当在合同终止后按照洪涛公司实际未使用土地的时间，按比例将租金退还洪涛公司，否则应当承担洪涛公司资金占用损失。然2020年7月以来，经多次协调，广新公司始终推诿不予退还未使用年限租金，拒不返还已经构成违约。

对于广新公司提出的反诉,洪涛公司辩称，涉案土地的厂房、设施、设备等都是由洪涛公司出资，广新公司不是土地的权属人，无权要求获得建构筑物补偿款、青苗补偿款，停产停业搬迁补助费、按时搬迁奖励等补偿款。洪涛公司获得的补偿款是在钟落潭镇人民政府通过摸查、测绘、清点等工作后，各方对补偿款进行确认后获取，是依法获取的补偿款。整个地块征收过程公开，洪涛公司有通知过广新公司征地情况，广新公司一直没提出过异议。广新公司现在提出洪涛公司恶意独占全部补偿款的说法是为了逃避返还多余租金的责任。广新公司在反诉状提到根据合同第七条规定，合同终止后，洪涛公司对租赁物所做改造与添附，经广新公司同意保持现状归广新公司，但本案涉及征地，本案不适用该条款。本案应当适用第九条第三款，因此广新公司主张洪涛公司不是涉案建筑物设施设备所有权人无事实依据。法律没有土地经营权补偿概念，关于土地经营权补偿是属于约定不明，应当从法定。根据《广州市人民政府办公厅关于印发广州市农民集体所有土地征收补偿试行办法的通知》第五十条的规定，征收部门应当向被征收房屋权利人支付搬迁费，以及《广州市人民政府关于广州市国有土地上房屋征收与补偿的实施意见》第十五条的规定，房屋征收部门应对被征收人或者房屋承租人支付搬迁补助费等相关费用，以及国有土地房屋征收与补偿条例的相关规定都载明建筑物补偿、青苗补偿、停产停业损失补偿和搬迁补助补偿、按时搬迁奖励费用都指向经营者以及建筑物所有权人，广新公司不是土地权属人也非建筑物的所有权人，无权获得任何土地征收补偿款。不同意向广新公司支付土地补偿款，广新公司依据穗府办规（2017）10号文第四十五条主张该款项，该条款是适用征收农民住宅用地，而非集体非住宅房屋，相应的补偿原则不适用本案。广新公司的计算方式、依据及逻辑不具有法律上的逻辑性，无任何法律显示相关征地补偿款有广新公司所示的计算方式。土地补偿款应当属于土地所有权人，根据穗府办规（2017）10号文第三十一条规定，土地补偿费的补偿对象是土地所有权人，广新公司不是土地所有权人，无权向洪涛公司索赔相应土地补偿款，而洪涛公司获取的是建筑物及地上附着物补偿款，不包括任何土地补偿款。

被告广新公司辩称：洪涛公司恶意违约侵害广新公司利益在先，且未提供关于撤离场地等事实证明资料，在洪涛公司依约承担违约责任及提供相应资料之前，广新公司有权拒绝退款。租赁合同已经对政府拆迁补偿款的分配方式作出明确约定，洪涛公司应严格履行，根据合同第九条第3款约定，洪涛公司有权获得拆迁补偿款仅限于建构筑物补偿款部分，其余部分应归广新公司所有。但据广新公司了解，2020年7月20日，原告法定代表人邓柏洪以权属人身份与钟落潭镇政府签署《拆迁补偿协议书》，并领取拆迁补偿款4431819.81元，其中建（构）筑物补偿总额为3357994.91元，青苗补偿款总额为12070元，停产停业和拆迁补偿款总额为485265.79元，按时搬迁奖励费576489.11元。洪涛公司在起诉状中自认与钟落潭镇政府、五龙岗村签署拆迁补偿协议书后，于2020年7月21日领取拆迁补偿款。可见洪涛公司不但私自与钟落潭镇人民政府签署《拆迁补偿协议书》，领取全部补偿款，并私自侵吞应属于广新公司的补偿份额【即除建（构）筑物补偿之外的其他补偿款，总计金额为1073824,9元】，洪涛公司恶意侵占行为已构成违约，洪涛公司依法依约应先行承担返还拆迁补偿款、赔偿损失等违约责任。在此之前，为避免损失进一步扩大，广新公司依法有权拒不退回任何租金。此外，洪涛公司虽主张已于2020年7月底腾退案涉租赁场地，但至今仍未提供相应的证明资料，导致广新公司无法核实退场时间，进而无法核算应予退回的租金款项。租赁合同超过二十年的部分无效，原告主张的资金占用费计算基数有误。洪涛公司与广新公司于2009年签署《租赁合同》，约定租赁期限自2010年5月1日至2048年12月31日止，有效租赁期限应为2010年5月1日至2030年4月30日，超过期限部分应为无效约定。针对无效部分的租金，即使洪涛公司有权主张返还，无法律依据要求广新公司承担该部分的资金占用费，故洪涛公司要求以698168.1元为基数计算资金占用费有误。另，对于洪涛公司已经领取的建构筑物补偿款部分，广新公司认为根据双方于2010年5月5日签订的《交接协议书》第四条第3点约定，因政府征用拆迁房屋建筑物的补偿款应归洪涛公司所有，而土地补偿款归广新公司所有，然根据《广州市人民政府办公厅关于印发的通知》（穗府办规【2017】10号）（以下简称《征收补偿试行办法》）第四十五条“被征收房屋权利人不选择复建安置或者产权调换的，按照被征收房屋的重置价格加区位补偿价给予货币补偿。……货币补偿金额的计算公式为：被征收房屋重置单价（附件五）×征收部门核定的房屋套内建筑面积+区位补偿单价×征收部门核定的土地补偿面积”的规定，集体土地上房屋被征收后进行货币补偿时，补偿金额由“房屋重置金额”和“区位补偿金额”两部分构成。案涉房屋本为简单搭建的房屋，房屋等级相对较低，根据该等房屋实际情况，对比《征收补偿试行办法》附件5《广州市房屋重置补偿标准》中相应等级可知，涉案地块上房屋的砖混结构为四等，其房屋重置单价（四等）为1535元/平方米，如按70%计算仅为1074.5元/平方米；案涉地块上房屋的砖木结构为二等，其房屋重置单价为920元/平方米，按70%计算仅为644元/平方米，钢结构属于用钢铁作为构建的简易结构，依《广州市房屋重置补偿标准》中一等简易结构的重置单价，为600元/平方米，按70%计算仅为420元/平方米。可见涉案地块被征收时，征收补偿方案中关于非住宅房屋的补偿标准远高于《征收补偿试行办法》规定“被征收房屋重置单价”，《广州市白云区人民政府办公室关于印发健康城二期地块集体土地及非住宅房屋征收补偿工作方案及办法的通知》（以下简称《征收补偿工作方案及办法》）确定的补偿标准实际是由“房屋重置金额”与“区位补偿金额”相加所构成，其中区位补偿款就是来源于土地权利，显然归广新公司所有的“土地补偿”，洪涛公司领取的补偿款中含有归广新公司所有的土地补偿款1944708.12元。因此，广新公司提出反诉请求：1.洪涛公司向广新公司支付拆迁补偿款1073824.9元；2.洪涛公司向广新公司支付逾期返还拆迁补偿款的资金占用费（以1073824.9元为基数，自2020年7月22日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；3.洪涛公司承担本案的所有诉讼费用；4.洪涛公司向广新公司支付土地补偿款1944708.12元。

经审理查明：2009年9月1日，广东广新外贸置业发展有限公司（甲方）与广州市东川石材有限公司（乙方）签订《租赁合同》（合同号：广新置合2009-011），约定，甲方作为出租方将广州市白云区钟落潭五龙岗地段（东至蟠龙中学，西至世章印章厂，南至广矛公路和五龙岗村八队，北至五龙岗村果园）的10亩土地出租给乙方。租赁物业现状为土地，可用作生产或商用。甲方只有使用权，因历史原因不能办理土地使用权证。乙方承租后将对其进行改造开发经营，并有权根据市场调整用途。租赁期限从2010年5月1日至2048年12月31日。租赁期租金总计950000元，乙方在签订《租赁合同》之日起三天内交定金100000元，物业交付之日，乙方一次性缴纳租金850000元，定金100000元转为租金。甲方应将租赁物业于2010年5月1日交付乙方使用，若不能准时移交，乙方同意延长3个月（即2010年8月1日）移交，超过三个月的，甲方按实际时间按比例调减租金。移交的物业按现状移交，原租户广州市健泰园林工程有限公司自建物业及添置的设施、设备不列入移交物，由原租户自行处理。合同终止后，乙方对租赁物业所做改造与添附，经甲方同意保持现状的，其所有权归甲方所有，甲方不作任何经济补偿。如租赁物业因国家需要征用、拆迁或政府行为须停止使用，本合同自然终止。按照乙方实际未使用土地的时间，甲方按比例将租金退还乙方，甲方应该协助向相关部门为乙方取得相关的补偿，对于有关部门因此作出的建筑物及设备设施补偿归乙方所有，土地经营权补偿归甲方所有等等约定。

2010年5月5日，广东广新外贸置业发展有限公司（甲方）与广州市东川石材有限公司（乙方）签订《交接协议书》，协议写明交接时间为2010年5月5日，双方在现场进行清点交接，完成交接签字后，乙方进驻该地块开发项目。交接物有甲方的10亩土地、围墙、一层混合结构房屋建筑物一座（面积约560㎡）、洗手间一座。一层混合结构房屋建筑物为原租户（广州市健泰园林工程有限公司）所投资建设。在本交接协议签署后5天内，乙方以现金40000元一次性补偿原租户，该房屋建筑物在租赁期内归乙方所有及使用。乙方已经知悉该混合结构房屋建筑物现状及原租户没有向政府有关部门办理报建审批等手续及未取得有关房屋建筑物的质量、合格等验收证明等等内容。签订合同后，原告依约向被告支付了租金950000元。

2013年5月6日，广州市东川石材有限公司变更名称为广州市洪涛石材有限公司，2013年10月30日，广东广新外贸置业发展有限公司变更名称为广东广新置业发展有限公司。

2019年6月11日，广州市白云区人民政府办公室发布《征收补偿工作方案及办法》，涉案地块纳入征收范围，并明确了青苗补偿费、按时签约和交地奖励、非住宅房屋补偿标准、搬迁补偿、停产停业损失补偿标准及发放对象等内容。

2020年5月27日、6月18日，洪涛公司的法定代表人邓柏洪、广州市白云区钟落潭镇五龙岗经济联合社、广州市白云区钟落潭镇人民政府、广州市白云区土地开发中心签订《广州市白云区钟落潭镇健康城二期地块项目征收补偿作价确认表》（以下简称《作价确认表》），表中确认补偿总金额4431819.81元，其中含有建筑物补偿2774580.58元，构筑物补偿583414.33元，青苗补偿款12070元、停产停业损失补偿和搬迁补助合计485265.79元，按时搬迁奖励576489.11元。

2020年7月6日，洪涛公司法定代表人邓柏洪作为涉案地块建（构）筑物及地上附着物权属人身份与广州市白云区钟落潭镇人民政府（甲方）、广州市白云区钟落潭镇五龙岗经济联合社、广州市白云区钟落潭镇五龙岗村民委员会（乙方）签订《健康城二期地块项目建（构）筑物及地上附着物拆迁补偿协议书》（测量编号JKC18）（以下简称《补偿协议书》）。写明补偿金额以甲方、乙方、权属人、广州市白云区土地开发中心四方共同确认的《作价确认表》为准，补偿金额为4431819.81元。三方约定在签订协议后10个工作日内，乙方需向甲方开具等额的《广州市农村财务专用收据》，甲方通过银行转账形式一次性支付乙方，乙方收到补偿款后5个工作日内通过银行转账形式支付权属人补偿款，并督促权属人收到补偿款后5日内完成搬迁工作，已予以补偿的建构（筑）及附属物由钟落潭镇政府委托有拆卸资质的单位进行拆卸，权属人不得私自拆卸等等。

此外，广新公司提交《关于土地使用补偿协议》及《委托经营物业协议》，明确涉案地块由广州市白云区钟落潭镇政府将涉案地块提供给广东省轻工业品进出口（集团）公司和香港欧美轻工有限公司使用，期限为50周年，从1999年1月1日至2048年12月31日，广东广新外贸置业发展有限公司与广东省轻工进出口股份有限公司于2009年1月21日签订委托经营物业协议，其中约定将涉案地块委托广东广新外贸置业发展有限公司经营。

另，经向广州市白云区钟落潭镇人民政府调查，涉案地块在2020年7月14日，已将建（构）筑物及附着物补偿款发放至钟××××村经济联合社，该社已于2020年7月21日发放给权属人邓柏洪，涉案地上建（构）筑物交回给广州市白云区钟落潭镇人民政府后已于2020年8月15日对建（构）筑物进行拆除，双方无需办理移交手续。洪涛公司2020年7月21日收到补偿款后已在当月月底将物业移交，无需办理移交手续。

经向广州市规划和自然资源局调查，涉案地块现行土地利用现状含建设用地及农用地（果园），在《广州市白云区功能片区土地利用总体规划（2013-2020年）调整完善方案》中规划为建设用地（城乡建设用地）。该地块未取得建设用地规划许可证，建设用地批准书、建设工程规划许可证以及农转用批复文件，查无相关产权、集体土地登记信息。广州市白云区钟落潭镇五龙岗经济联合社农民集体现申请办理集体土地所有权首次登记。

以上事实，有租赁合同、发票、微信聊天记录、短信记录、交接协议书、转账凭证、视频光碟、补偿协议、委托经营物业协议、拆迁补偿协议、征收补偿作价确认表、复函及当事人陈述等证据证实。

本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，涉案租赁合同签订并履行于2021年1月1日前，本案适用《中华人民共和国合同法》。洪涛公司与广新公司签订《租赁合同》，约定洪涛公司一次性支付租金950000元，向广新公司承租面积为10亩土地进行改造开发经营，租赁期限从2010年5月1日至2048年12月31日，以上约定是双方真实的意思表示，合同有效，但租赁期限约定超过20年的部分无效。双方约定的租期共计464个月，租金950000元，平均每月租金为2047.41元，经向广州市白云区钟落潭镇人民政府调查查明，涉案地块被征收后已于2020年8月15日由广州市白云区钟落潭镇人民政府对涉案地块上的建（构）筑物进行组织拆除，洪涛公司要求广新公司退回2020年8月16日至2048年12月31日共340.5个月的租金697143.1元（2047.41元/月×340.5个月）依法有据，本院依法予以支持。因此广新公司应当在地块被征收后合理期限（本院酌定10天内）退回洪涛公司剩余租金，广新公司未在合理期限内退回租金，导致洪涛公司资金被占用产生利息损失，故本院认定广新公司应从2020年8月25日起，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率向洪涛公司支付资金占用费至清偿之日止。

对于广新公司的反诉请求。经查明，涉案地块上建（构）筑物及地上附着物由洪涛公司方投入建设，涉案租赁地块被征收，洪涛公司的法定代表人邓柏洪作为建（构）筑物及地上附着物权属人于2020年5月27日、6月18日与广州市白云区钟落潭镇五龙岗经济联合社、广州市白云区钟落潭镇人民政府、广州市白云区土地开发中心在《作价确认表》签名，确认补偿总金额4431819.81元。2020年7月6日，邓柏洪与广州市白云区钟落潭镇人民政府（甲方）、广州市白云区钟落潭镇五龙岗经济联合社、广州市白云区钟落潭镇五龙岗村民委员会（乙方）签订《拆迁补偿协议书》。签订协议书后，洪涛公司已于2020年7月21日收到上述款项。根据《作价确认表》列明，上述款项含建筑物补偿总额2774580.58元、构筑物补偿总额583414.33元、青苗补偿款12070元、停产停业损失补偿和搬迁补助合计485265.79元及按时搬迁奖励576489.11元。对于上述款项的归属问题，本院认为，按谁投入谁受益原则，广新公司只向洪涛公司出租土地，双方签订租赁合同后办有移交手续，移交清单上未写有青苗移交，建筑物由洪涛公司投入建设，建（构）筑物、青苗均非广新公司投入建设及种植，广新公司无权获得涉案地块上青苗补偿款及建（构）筑物的补偿款。至于广新公司主张根据与洪涛公司签订的《交接协议书》第四条第3点中“如有政府征用拆迁房屋建筑物的补偿归乙方所有，土地补偿归甲方所有”的规定，土地补偿款应归广新公司所有，而洪涛公司获得的建筑物补偿款标准高于《广州市人民政府办公厅关于印发的通知》（穗府办规【2017】10号）附件5规定的被征收房屋重置单价，以此认定洪涛公司获得的建筑物补偿款中包含了房屋重置补偿金额与区位补偿金额，并认为该区位补偿款属于土地权利，应归广新公司所有的意见。本院认为，广新公司并非土地所有权人，土地相关权益依法应归土地权属人所有，双方租赁关系中将土地权属人权利约定归任何一方所有均超出自身权利范畴，属于无权处分行为。且《补偿协议书》及《作价确认表》中明确为建筑物补偿款的部分款项，洪涛公司为建筑物的所有权人，建筑物补偿款均应归所有权人所有，广新公司主张补偿款中包含区位补偿款，并认定区位补偿款属于土地权利应归其所有无法律依据，本院不予支持。至于停产停业损失补偿和搬迁补助、按时搬迁奖励款的归属问题。该款项是对在涉案物业处经营的经营者因停产停业造成损失进行的补偿，是对经营者因征收导致需要搬迁异地继续生产经营给予的合理补助，是对经营者及时搬迁给予的鼓励奖励，广新公司非实际经营者，也非物业所有权人，无权获得上述补偿款项。综上，广新公司的反诉请求均无事实和法律依据，本院依法不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：

一、自本判决生效之日起十日内，广东广新置业发展有限公司向广州市洪涛石材有限公司退还租金697143.1元及利息（以697143.1元为基数，从2020年8月25日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计至清偿之日止）。

二、驳回广州市洪涛石材有限公司其他的诉讼请求。

三、驳回广东广新置业发展有限公司全部的反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案本诉受理费5559.13元，由广东广新置业发展有限公司负担（广州市洪涛石材有限公司已预缴，本院予以退回）；反诉受理费15651.9元，由广东广新置业发展有限公司负担（已缴纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广州市中级人民法院。

判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。