房屋租赁合同纠纷民事一审判决书

原告向本院提出诉讼请求：1、解除原被告2019年1月21日签订的《房屋租赁合同》（2020年5月8日为合同解除日）；2、被告支付欠付的租金170,100元（2019年9月1日至2020年5月8日）；3、被告支付违约金60,000元；4、被告支付欠缴水电费23,412.20元；5、被告承担律师费8,000元；6、原告没收被告已付押金90,000元。事实与理由：原告系出租人，被告系承租人，2019年1月21日双方签订租赁合同，原告将位于上海市松江区XX路XX号，建筑面积3,077.84平方米的厂房出租于被告，允许转租、分租，租赁期限自2019年3月1日至2034年2月28日，租赁物分五期交付，双方实际交付了第一期的677.69平方米（以下简称“涉案房屋”），后四期经双方协商同意后未实际履行。第一期年租金为247,356.85元（不含税），折算为1元/m2/天，从2019年3月1日起算，先付后用，六个月一支付，每六个月届满之日前5日支付下六个月的租金。被告于2019年1月22日支付了2019年3月1日至2019年8月31日的半年租金123,678.40元以及押金90,000元，之后就再无支付分文。2019年底起，被告由于经营不善，向原告提出退租，次承租人也在原被告的通知下陆某退租、搬离，最后一家搬离是在2020年5月8日，但被告退租后仍欠2019年9月1日至2020年5月8日的租金未支付。双方因免租期是否支付补偿、押金是否没收、费用结算等均存在争议，故未签订解除协议。另，被告欠付23,412.20元的水电费，上述费用一并主张。根据合同9.1的约定被告提前退租系违约行为，应当支付12月的租金作为违约金并承担原告的维权费用；另根据合同4.2所述原告有权没收押金90,000元。另，原告之前发送给被告的费用明细虽然按照房屋分幢返还情况分别计算租金，但现因涉案房屋未能全部返还，故应按其诉请主张整体计算租金。遂涉诉。

被告辩称，同意解除合同，对于原告主张的解除时间也无异议。但双方系协商一致合意解除，故被告无需承担违约责任。根据双方协商，原告同意被告陆某返还房屋并进行了接收，故相应租金应按照实际交接情况计算，被告同意按照原告此前发送的费用明细支付。对于水电费，部分金额系原告问题造成了漏水所致，故被告对相应金额存在异议。双方系合意解除，双方未签订解除协议仅仅是因为费用结算上存在争议，而非被告违约，不应追究被告违约责任，故对于原告主张的违约金、没收押金，不予同意，押金应抵扣被告欠付的相应费用，即便被告需要承担违约责任，原告主张的相应诉请标准过高且存在重合，请求法院结合疫情因素和原告的实际损失等予以调整。对于原告主张的律师费，亦因双方合意解除，故不应被告负担，其标准是否恰当由法院认定。

本院经审理认定事实如下：

原告系上海市松江区中山街道XX路XX号1-7幢房屋（以下简称“涉案房屋”）的权利人。

2019年1月21日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方涉案房屋扣除甲方保留自行使用不出租的办公楼381平方米外，建筑面积3,077.84平方米出租给被告，租赁用途为按照出租房屋规定的工业厂房用途为办公，生产研发、智能制造等相关合法经营使用，租赁期限自2019年3月1日至2034年2月28日，共计15年，鉴于甲方园区出租使用现状，双方一致同意分期交付乙方使用。合同第3.2条约定，因甲方已租客户陆某到期，故约定分期移交乙方使用，每期按照甲方交付的实际建筑面积计算租金。其中：甲方承诺第一期交付乙方建筑面积416.50+299.19+32=677.69平方米；甲方承诺第二期即在2019年6月30日前交付乙方建筑面积215.08平方米；甲方承诺第三期即在2019年11月9日前交付乙方建筑面积1271平方米；甲方承诺第四期即在2019年12月30日前交付乙方建筑面积687.57平方米；甲方承诺第五期即在2020年12月30日前交付乙方建筑面积226.5平方米，共计3077.84平方米。合同生效后，甲方园区已租客户和水、电、物业管理由乙方负责管理，产生的一切费用由乙方支付，涉及已租客户的收费标准按甲方原约定标准执行。合同第3.3条约定，该厂房租金按照每天1元每平方米价格计算，年租金为112.34116万元，每2年按6%递增以此。合同第4.1条约定，租金支付遵循“先付后用”的原则，支付方式为“押一付六”，每六个月届满之日前5日支付下六个月租金以此类推。第一期交付面积677.69平方米，年租金为247,356.85元，2019年3月1日开始计算租金；第二期交付面积215.08平方米，年租金为78,504.2元，2019年7月1日开始计算租金；第三期交付面积1271平方米，年租金46,3915元……甲方逾期交付厂房的，租金计算顺延。合同第4.2条约定，本合同签署当天内，乙方向甲方支付房屋租赁押金90,000元。租赁期满或本合同依法提前解除或终止，且乙方在本合同履行期间无任何违约行为以及甲乙双方结算清全部费用后，甲方将剩余租赁押金无息退还乙方，否则甲方有权没收租赁押金。合同第9.1条约定，甲乙双方同意如因甲乙方的违约行为导致本合同被解除，双方有权要求违约方支付相当于合同解除结果生效当年度的12个月租金的违约金。此外，守约方发生的维权费用损失（如诉讼费、律师费、证据公证保全费、财产保全担保费等）均由违约方赔偿。合同另对其他相关事项进行了约定。

同日，被告分两笔向原告转账90,000元、123,678.40元。

同日，原、被告签订《委托管理协议》，载明原告全权委托被告管理上海市松江区XX路XX号整个园区房屋管理。委托期限15年，自2019年3月1日起至2034年2月28日止。委托期间，被告全权负责整个园区的房屋租赁管理、物业管理、停车管理、公共卫生管理、消防等相关事务的管理工作。

2019年8月5日，被告员工暨法定代表人之妻杨某向原告转账39,252.10元，摘要为“房租费”。

2019年12月30日，被告发出《通知》一份，通知对象为XX路XX号园区租户，载明由于2019年未缴纳物业费，为减少被告亏损，从2020年1月1日起被告不再提供物业服务等。

原、被告法定代表人曾就租赁事宜多次微信沟通。其中，2019年8月26日被告联系原告询问双方解除合同协议由谁起草，原告回复表示做好以后双方一起坐下来谈谈，理清账目等。2019年9月11日，被告发送解除协议要求原告无异议则签署，原告回复表示收到，该协议所载包括：原保证金90，000元退还，被告使用期限到2019年8月31日止，被告将2019年8月31日前房租金13,278元补交原告，被告需于2019年9月1日之前将该物业交付原告，并结清水电费，原告将园区物业全权交于被告管理，双方互不追究赔偿责任等。2019年9月18日，被告再次要求原告签署解除协议，原告回复表示近期较忙，还牵扯到和案外人沟通的问题，还需要考虑一下如何处理等。其后，双方就园区物业管理、原告租客租金催缴等事宜进行过多次沟通。2020年2月2日，被告联系原告表示，租客均系与原告签约，园区还是由原告管理，因为疫情其无法安排人员。2020年3月7日，原告询问被告账目是否核对好了，并要求其归还4楼的钥匙。被告则称，原告提供的账目不合理，园区租户租金均是付给原告，年前保安工资均是被告承担，已经对被告造成巨大损失，要求原告退还押金。原告回复表示，这是被告该付的房租。2020年3月22日，被告再次发送协商协议书给原告，协议书所载包括：被告保证金90,000元退还；被告支付使用2019年9月1日至2020年2月28日共计六个月合计180天：XX号楼XX层178.5平方米乘以180天等于32,130元，2号楼2层238平方米乘以76天等于18,088元，6号楼4层229乘以180天等于41,220元，合计金额91,438元；被告在XX号楼XX层的2家客户到期以后再与原告进行结算……园区内土地硬化费用、停车道闸费用还有6号楼4层装修费用由乙方支付；双方互不追究违约责任等，并表示如双方共同认可本协议书打印出来后双方盖章确定。2020年4月22日，原告发送费用明细给被告，载明:一、租金：2#房416.5㎡，楼上238㎡×76天×1元/㎡=18,088元（2019.7.1-2019.11.15）；楼下60㎡×216.5天×1元/㎡=12,990元（2019.9.1-2020.5.4）,118.5㎡×196.5天×1元/㎡=23,285.30元（2019.9.1-2020.4.14）；5#房32㎡×120天×1元/㎡=3,840元（2019.9.1-2019.12.30）；6#房229.19㎡×212.5天×1元/㎡=48,702.30元（2019.9.1-2020.4.30止）……三、水电费：2019年12月份共计水电费6,412.40元+滞纳金400元，6号楼4楼12月份2,872.50元，2020年1-2月2,442元等，并要求被告确认。2020年5月8日，被告发送明细一份给原告，载明：物业费合计103,410元，场地清理费用13,900元，道闸费用17,200元，别墅和东北小房间用电6,343.50元，梅逢瑞公司费用1,006元，合计141,859.70元，要求原告确认，并称XX路XX号4楼已搬走，剩余东西不要了。

另查明，原告就聘请律师，合同约定的律师费为8,000元。

再查明，被告承租后曾进行过转租，相应转租合同载明的被告负责人即为杨某。

庭审中，原、被告确认，被告自2019年9月1日起未再支付租金，双方未就租赁合同解除签订书面协议，因双方签订合同时，园区内存在租客，故约定了分期交付，其中第一期房屋为2号房屋416.5㎡、6号4楼229.19㎡和5号房屋32㎡，本案中原告主张的系第一期房屋租金，被告除租客身份外，还有房屋所在园区物业管理的身份，被告于2020年5月8日全部搬离，合同亦于当日解除，被告实际搬离及XX房XX号房楼上238㎡76天、楼下60㎡247天、楼下118.5㎡227天；5号房32㎡120天；6号房229.19㎡251天。

原告另表示，其主张的水电费具体构成为，被告收取案外人12月份水电费6,412.40元，6号房四楼12月份水电费2,872.50元，四楼2020年1-2月份水电费2,442元，2019年3月15日原告代付水费12,045.30元，收760元，欠付11,285.30元，2019年12月电费滞纳金400元。被告认为，其中12,045.30元系原告房屋本身原因导致漏水，但无证据证明，现被告同意承担的一半即6,022.65元，其余金额无异议。原告则称，此系被告施工不当破坏水管所致，但无证据证明。

被告另表示，被告在合同签订后进场进行过改造，实际拿到房屋是在2019年3月，如原告认可双方系合意解除，则2019年8月5日杨某支付的39,252.10元同意原告收取，否则因原告未交付第二期房屋，则上述费用应抵扣原告在本案中就一期房屋主张的租金，此前未提及该租金,是由于非公司直接支付，故对账时有遗漏，。原告则称，二期房屋的租客于2019年6月底搬离，此前被告就与租客磋商过续签合同事宜，但未果，租客搬离后，该房屋实际于2019年7月1日起由被告占用使用，上述金额即为二期房屋半年的租金。原告另提供与被告物业管理人员金诚微信聊天记录一组，其上显示2019年7月7日时，金诚曾发送二期房屋的视频给原告，要求处理垃圾，以证明当时被告已经占有使用二期房屋。原告另表示，二期房屋内的垃圾后来也是被告清理掉的，被告实际于2020年1月才搬走，但租金原告自愿按照半年计算，原告多次催款，被告才某2019年8月5日支付租金。

以上事实，有房屋租赁合同、委托管理协议、通知、上海市不动产登记薄、转账凭证、微信聊天记录、律师委托书及合同及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。

本院认为，原、被告对于房屋租赁合同于2020年5月8日解除均无异议，本院对此予以确认。根据双方诉辩意见，本案争议焦点在于：1、本案所涉房屋租赁合同是否系双方合意解除；2、租金及水电费应如何结算？3、如并非合意解除，则被告是否承担违约责任，且原告主张违约金、没收押金、律师费损失等能否同时适用，标准是否恰当合适。

对于双方是否合意解除合同的问题。本院认为，从双方微信记录可知，系被告至迟于2019年8月26日通过微信单方提出退租，且就本案查明之事实，截至当日，原告并无令被告解除权成就之违约行为，而从此后双方交涉来看，虽被告多次要求原告签订解除协议并确认不追究违约责任，然原告并未应允，故双方关于解除后果处理亦未协商一致，此情况下，本院实难采信被告关于双方合意解除合同的抗辩意见。据此，被告提出提前解除合同的要求，构成单方违约，应承担相应的违约责任。

对于租金及水电费应如何结算的问题。本院认为，被告实际系分幢逐步退租，从原告制作的费用明细也可知，原告分幢计算相应租金，故应认定原告同意以上述方式接收并按此结算租金为宜。鉴于此，关于租金的计算方式，本院采信被告的抗辩意见，经计算，被告尚某支付原告一期房屋租金121,174.19元。被告又称，曾支付的二期房屋半年租金因房屋未交付，故应在上述款项中抵扣，然一则被告自2019年1月21日起接管房屋所在园区物业，待二期房屋租客退租后，其可自行接收，二则从被告物业人员发送的微信看，至迟在2019年7月7日，其亦进入二期房屋，即便屋内尚余垃圾，其后也是被告进行了清空，以此为由拒绝接收非合理抗辩，三则代付人杨某系被告法定代表人妻子，亦是被告在该园区转租物业时订立的数份合同所载的负责人，原、被告此前互相发送结算费用时，显然对该笔租金并无争议，微信沟通中也未提及二期房屋未交付的问题，反而是被告直至本案诉讼中、原告提交相应证据证明交付情况时，才以此前账目未对清、二期房屋未交付等为由，要求抵扣，显然有悖常理。综上，在基于前述理由，本院依法认定二期房屋已按期交付，且被告离场时相应租金已抵扣完毕，故本院对被告的抗辩意见不予采信，被告仍应支付原告租金121,174.19元。对于水电费问题，现双方争议项系开票时间为2019年3月15日的水费12,045.30元如何分担，鉴于当月水费明显激增，双方均未能证明系对方原因所致并排除己方责任，故本院根据公平原则，依法酌定对半分担，加上该笔费用被告此前已支付了760元，故被告需支付原告水电费共计16,629.55元（计算方式：水电费23,412.20元-12,045.30元÷2-被告已付760元）。

对于原告主张的违约金、没收押金，均系被告提前退租情况下的违约责任，鉴于双方约定的租期较长，在提前解约的情况下，考虑到原告的实际损失以及预期利益等因素，被告应承担一定的责任。而被告提出原告主张的违约责任标准过高，请求予以调整的意见，本院予以考量，并兼顾原告的实际损失、当事人的过错程度以及预期利益等因素，依法调整为被告需以原告主张的违约金60,000元为限，就原告的主张的前述违约事项承担责任。鉴于此，对于原告主张的没收押金本院不再支持。故对于被告押金90,000元的处理，本院采信其主张，在被告应付原告的租金中抵扣，抵扣后，被告尚某支付原告租金31,174.19元。

对原告主张的律师费，实系被告违约情况下，原告维权产生的损失，此系合同明确约定，原告也已实际支出，标准本身并无不当，本院对此予以支持。

据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（二）款、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下：

一、确认原告上海钟鸣服饰有限公司与被告上海亚兀实业有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年5月8日解除；

二、被告上海亚兀实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海钟鸣服饰有限公司剩余房屋租金31,174.19元（已抵扣被告上海亚兀实业有限公司的已付押金90,000元）；

三、被告上海亚兀实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海钟鸣服饰有限公司水电费16,629.55元；

四、被告上海亚兀实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海钟鸣服饰有限公司违约金60,000元；

五、被告上海亚兀实业有限公司于本判决生效之日起十日赔偿原告律师费损失8,000元；

六、驳回原告上海钟鸣服饰有限公司的其余诉讼请求。

如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费7,051元，减半收取3,525.50元，财产保全费2,050元，诉讼费用合计5,575.50元，由原告上海钟鸣服饰有限公司负担3,168.50元（已付），由被告上海亚兀实业有限公司负担2,407元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

二零二二年一月六日

附录

附：相关法律条文

一、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》

第一条……

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

……

二、《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

……

第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

……

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

……

第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。