房屋租赁合同纠纷民事一审判决书

胜康斯米克公司向本院提出诉讼请求：1．被告将上海市浦东新区XX路XX号斯米克大厦三层311单元（以下简称系争房屋）返还原告；2．被告支付原告复原费13，885.30元（计算方式：130元×106.81平方米）；3．被告支付原告2021年7月1日至9月8日的租金33，084.74元、物业管理费9，061.58元，合计42，146.32元；4．被告支付原告延迟支付租金及物业管理费的滞纳金，计算至2021年8月31日止的滞纳金30，374.87元（每日千分之三），2021年9月1日起的滞纳金计算至被告清偿之日止，按每日千分之三；5．被告支付原告电费568.10元；6．被告支付原告2021年9月9日起至实际退还系争房屋之日止的房屋占有使用费，按每天1，715.85元。事实和理由：2020年9月23日，原、被告签订房屋租赁合同，合同约定原告将系争房屋出租给被告，租赁期限1年，合同另对租金、违约责任等作了明确约定。合同签订后，双方按约履行。但2021年7月起被告拖欠租金等各项费用，经原告多次催告未果。原告向被告发出解除合同通知书，被告于2021年9月8日签收。涉案租赁合同解除，被告理应向原告交还系争房屋并结清各项费用，但被告拒不履行自身义务，故原告诉至法院。审理中，原告确认于庭审之后（2021年11月16日后）将自行收回系争房屋，撤回诉请第一项，房屋占有使用费计算至2021年9月17日。

车行易公司辩称，受疫情影响被告公司经营状况逐步下降。2021年8月30日被告发送申请书给原告，表示到期不再续租、押金转为租金。2021年9月8日被告收到原告的合同解除通知书，之后与原告联系搬离事宜，但原告不同意被告搬离。被告无奈于2021年9月17日腾空房屋，并告知原告系争房屋钥匙已放在屋内办公桌上且（房屋）未锁门。在原告发送解除通知后，被告已表示同意并腾空房屋、交还钥匙，原告理应知道系争房屋已腾退出。被告已履行了交还房屋的义务，房屋占有使用费应计算至2021年9月17日。原告诉请的房屋占有使用费标准过高，应当参照涉案租赁合同约定的标准即按每日571.95元（含日租金480.65元、日物业费91.30元）计算。被告入住系争房屋后未进行装修、未改变房屋结构及布局，被告搬离时已将屋内物品清空，房屋不需要复原，不同意承担复原费。2021年7月1日至9月8日的租金及物业费，被告未支付，原告计算金额有误，经被告计算总金额为39，884.06元。被告尚有52，190.49元保证金在原告处，前述欠付租金及物业费可在保证金中抵扣。2021年7月1日前的已付租金，被告付款时原告从未提及需缴纳滞纳金，应视为原告已放弃滞纳金，2021年7月1日后的未付租金，被告在2021年8月30日已提出用保证金抵扣租金，故2021年8月30以后不应再计算滞纳金，且原告诉请的滞纳金标准过高，请求法院予以调整。被告同意承担原告诉请中的电费。

本院经审理认定事实如下：胜康斯米克公司系上海市浦东新区XX路XX号房屋登记的产权人。2020年9月23日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《上海市房屋租赁合同》，合同约定甲方将系争房屋（建筑面积106.81平方米）出租给乙方，租赁期限自2020年10月1日起至2021年9月30日止，日租金480.65元、月租金14，619.77元，租赁期限届满一个月的按月租金计算，不满一个月的按日租金×天数。日物业管理费91.30元、月物业管理费2，777.06元。合同4.5.1除首期租金及首期物业管理费外，乙方应于每一个公历月第十五日或之前向甲方支付下一个公历月的租金、物业管理费（先付后用），同时乙方应当支付上一个月发生的水费、电费、能源费、空调费、维修费等其他应付费用。4.5.3若乙方逾期支付（含未足额支付）本合同项下应付款项（以下简称未付款，包括但不限于本合同项下应付未付租金、保证金、物业管理费、水费、电费、维修费及其他任何相关费用）的，则在不影响甲方于本合同项下任何其他权利的前提下，乙方应以未付款金额为基数，以日息0.3％的标准向甲方支付滞纳金。5.1……乙方不得单方面将保证金抵冲应付之租金、物业管理费及其他任何费用，不得将租赁保证金或其他债权用作抵押或担保，也不得将租赁保证金的债权转让第三方。5.2未经甲方书面同意，乙方擅自提前解除本合同的，或因乙方原因导致甲方依法（或依约）解除本合同的，乙方之房屋租赁保证金归甲方所有不予退还乙方；如造成甲方其他损失，乙方应当按甲方的实际损失予以赔偿。7.1租赁期满终止或本合同提前终止时，乙方按每平方米建筑面积130元标准向甲方支付复原费（此处复原费系乙方按照合同约定的用途正常使用后进行复原的复原费用。不包含乙方非正常使用、未按房屋用途使用或进行破坏性使用的损坏赔偿，若存在前述损坏赔偿的，则乙方当另行支付赔偿费用）。7.3乙方承诺，应在不迟于租赁期满日或本合同的约定提前终止或解除日之前，将租赁单元（即系争房屋）恢复至交付时的状态（附件标准），向甲方进行交还……7.3.1.1乙方每迟延一日交还租赁单元的，则乙方应以日租金叁倍标准向甲方支付逾期返还期间租赁单元的占用费……。9.3有下列违反合同的情形之一的，守约方可书面通知违约方解除本合同。守约方按照前述规定解除本合同或下列情形之一导致合同无法继续履行的，则违约方应向守约方按月租金和月物业管理费之和的叁倍支付违约金；除此之外，如违约方支付的违约金不足抵付守约方的经济损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。……9.3.7如乙方未按照约定足额支付租金或／及物业管理费或／及其他应当支付费用，逾期达30日（或累计欠费达30日，两者先到的为准）的；或本合同项下的各项应付款逾期三十天或以上未付清的。补充条款1．租赁保证金52，190.49元。附件一房屋平面图，附件二现有公共部位的装修、附属设施及设备状况，附件三物业管理处交付业户单元验收表格。合同另对其他事项作了约定。

合同签订后，被告于2020年12月10日转账支付原告35，184.96元（系2020年11月、12月租金、物业费及电费）；2021年1月28日支付原告17，633.43元（系2021年1月租金、物业费及电费）；2021年5月11日支付原告52，875.59元（系2021年2月至4月租金、物业费及电费）；2021年5月13日支付原告17，633.43元（系2021年5月租金、物业费及电费）；2021年7月1日支付原告17，581.43元（系2021年6月租金、物业费及电费）。截止2021年6月30日的租金及物业管理费，被告已支付完毕，被告另曾支付原告租赁保证金52，190.49元。

2021年7月1日起的租金，被告未支付。原告于2021年8月31日向被告邮寄催款通知书，要求被告于2021年9月3日前付清2021年7月至9月的应付费用。该函件于9月1日送达被告。后因被告未付款，2021年9月6日，原告向被告发送了合同解除通知书，通知租赁合同解除，要求被告在收到函件后3日内支付合同解除前后的各款项、搬离系争房屋等。通知书于2021年9月8日送达被告。2021年9月18日，原告向被告发送交房、催款通知书，催促被告交还系争房屋并结清各款项，该通知书于2021年9月20日送达被告。

另查明，2021年8月24日，原告方在微信中向被告催促支付2021年7、8月的租金及物业费。8月30日，被告于微信中告知原告，租赁合同到期不再续租、询问押金金额以便确定尚需支付的费用。同日，被告发送申请书一份，申请书载明“由于我司上海车行易电子商务有限公司内部调整，租赁合同到期后不将续期，麻烦将押金转为租金，造成不便，敬请谅解。”原告方未回复。9月7日，被告在微信中询问原告“昨天发了协议解除，让我们搬走，确认下我们直接走就可以了是吗？”原告方未回复。9月8日，被告在微信中联系原告欲商谈。原告方经办人员回复“没空，另约时间。”被告称“你们今天让我们走了呀，现在就需要沟通这个问题。”原告回复“要走先把所有的欠款付清。”9月17日，被告方于微信中告知原告“我们明天不来了，钥匙要不要给你们？”审理中，被告称因原告方未回复，9月17日被告方将房屋钥匙放在租赁房屋内的桌上、未锁门，同日撤离。

再查明，系争房屋处2021年6月电费193.70元、7月电费204.10元、8月电费170.30元。前述款项被告未支付。

审理中，被告向本院提交照片一组，自称拍摄于2021年11月15日。证明在原告起诉后，被告至系争房屋查看，发现房屋已由原告上锁，通过门上缝隙拍摄可见被告未曾对系争房屋做过装修或隔断，屋内的办公设施是原告的。经庭审质证，原告表示照片无法显示拍摄日期，照片应当是进入房屋后拍摄，原告没有锁门，但房屋是可以进入的，认为房屋内的办公桌椅等物品是被告遗留的，被告搬离时未清空房屋。

原、被告确认涉案租赁合同于2021年9月8日解除。原告另提供计算被告逾期付款滞纳金的清单一份，证明自2020年11月1日起的租金，被告每期均逾期付款，按逾期天数及应付款每日千分之三，已付、未付租金的滞纳金（计算至2021年8月31日）为30，374.87元。关于解除合同的后果处理，请求没收保证金52，190.49元归原告所有。被告表示对付款时间以及逾期天数无异议，但原告每月向被告发送付款通知单时从未提及需支付滞纳金，已付租金无需再支付滞纳金，另被告认为合同约定的逾期付款滞纳金、房屋占有使用费的计算标准以及没收保证金的违约责任均属于约定过高，请求法院予以调整，调整后剩余保证金可以抵扣被告的应付费用。原告同意由法院依法调整滞纳金和房屋占有使用费的计付标准，不同意调整没收保证金的违约责任。

本院认为，原、被告就系争房屋签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应恪守。自2021年7月1日起的租金，被告未支付。根据合同约定被告无权单方确定将保证金用于抵扣应付租金，故原告在催缴租金未果的情况下，向被告发送解除合同通知书，于2021年9月8日送达被告，双方亦确认涉案租赁合同于2021年9月8日解除，本院予以认可。合同解除后，2021年7月1日至9月8日的欠付租金为33，084.74元、物业管理费为6284.52元，被告应予支付。原告计算前述期间的物业管理费金额有误，本院予以更正。原告诉请的电费568.10元，被告无异议，应予支付。涉案合同对到期或提前终止时被告应支付原告的复原费作出了明确约定，即按每平方米130元计付复原费，且特别约定该复原费系按照合同约定正常使用后进行复原的费用。故原告向被告主张的复原费13，885.30元，不以被告有无装修或改变房屋结构为前提，该主张符合合同约定，本院予以支持。合同解除以后的房屋占有使用费，在原告发送解除通知后，被告于2021年9月17日告知原告其已搬走，原告同意计算房屋占有使用费至2021年9月17日。对于房屋占有使用费的计算标准，被告请求予以调整，本院予以准许。2021年9月9日至9月17日的房屋占有使用费，本院调整至按日租金的1.3倍计，为5，623.61元，被告应予支付。被告在合同履行期间存在逾期付款的行为，原告的催收租金单上虽未注明滞纳金，并不表明原告已放弃向被告主张滞纳金的权利。鉴于合同约定的逾期付款滞纳金标准过高，综合合同的履行情况，本院准许被告的调整请求，确定由被告承担逾期付款滞纳金3，000元。涉案合同系因被告违约而解除，被告应承担合同提前解除的违约责任。被告认为原告将保证金全额没收作为违约金，属于约定违约责任过高，请求予以调整。本院认为，认定违约金是否过高应当依照公平及诚实信用的原则，以违约造成的损失为基准，综合考量合同履行程度、合同预期利益、违约方过错等诸多因素，由于涉案合同解除时已临近租期届满，被告已承担了截止2021年9月17日的租金及房屋占有使用费，故本院准许被告的调整的请求，确定保证金中12，000元归原告所有，剩余保证金40，190.49元由原告归还被告，在被告的应付费用中抵扣。

综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：

一、被告上海车行易电子商务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海胜康斯米克房产投资有限公司复原费13，885.30元；

二、被告上海车行易电子商务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海胜康斯米克房产投资有限公司2021年7月1日至9月8日的租金33，084.74元、物业管理费6，284.52元；

三、被告上海车行易电子商务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海胜康斯米克房产投资有限公司延迟支付租金及物业管理费的滞纳金3，000元；

四、被告上海车行易电子商务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海胜康斯米克房产投资有限公司电费568.10元；

五、被告上海车行易电子商务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海胜康斯米克房产投资有限公司2021年9月9日至9月17日的房屋占有使用费5，623.61元；

六、被告上海车行易电子商务有限公司在原告上海胜康斯米克房产投资有限公司的租赁保证金中12，000元归原告所有，剩余保证金40，190.49元由原告上海胜康斯米克房产投资有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告上海车行易电子商务有限公司（在被告应支付原告的费用中抵扣）。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1，214元，减半收取计607元，保全费585元，合计1，192元，由原告上海胜康斯米克房产投资有限公司负担192元，被告上海车行易电子商务有限公司负担1，000元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

二零二二年一月四日

附录

附：相关法律条文

一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》

第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。

二、《中华人民共和国合同法》

第九十三条……

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。