返还原物纠纷民事一审判决书

原告碧鑫商业公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告万枫物业公司立即搬离位于浦东新区惠南镇城南路485弄1号“上海鼎基商业广场（乐购惠南店）”停车场；2、判令被告万枫物业公司支付原告碧鑫商业公司停车场占有所得收益【从2018年12月3日起至实际返还之日止，按照每日人民币（以下币种同）3,000元为标准计付】；3、判令被告万枫物业公司支付原告碧鑫商业公司搭建商铺收益45.5万元（从2018年12月3日起计算至2019年7月2日，按照平均每家每月5,000元计算）；4、由被告万枫物业公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年1月26日，第三人鼎基房地产公司作为转让方与案外人苏州碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）签署协议，约定原告碧鑫商业公司为丽景苑一期商业中心的产权受让方。且2018年12月3日，原告碧鑫商业公司获得不动产权证书，正式成为上海市浦东新区惠南镇城南路485弄1号“上海鼎基商业广场（乐购惠南店）”（以下简称涉案物业）产权人。原告碧鑫商业公司自接收涉案物业后多次向被告万枫物业公司发函要求其搬离涉案物业停车场未果。2019年11月，原告碧鑫商业公司将被告万枫物业公司诉至本院，庭审查明涉案物业停车场一直由被告万枫物业公司占有使用，擅自搭设违章并收取租金。虽然2014年第三人鼎基房地产公司把物业管理承包给第三人鼎基物业公司，而第三人鼎基物业公司于2014年4月14日把涉案物业停车场委托被告万枫物业公司管理，另2018年11月30日两第三人解除了商业合同；故被告万枫物业公司无权占有使用涉案物业停车场，并对外收取停车费用至今，经催促仍拒绝搬离。综上，为维护原告碧鑫商业公司的合法权益，故提起本案诉讼。

被告万枫物业公司发表如下答辩意见：不同意原告碧鑫商业公司的全部诉讼请求。委托合同签订背景是委托前涉案物业停车场因黑车占道、无证摆摊几乎废弃。第三人鼎基房地产公司求助镇政府，经协调后由被告万枫物业公司与第三人鼎基房地产公司签订管理协议进行全方位管理，且第三人鼎基房地产公司收取管理费反而交纳2万元租金；故被告万枫物业公司与第三人鼎基房地产公司名为委托实为租赁。后经被告万枫物业公司管理，涉案物业商业环境改善，故被告万枫物业公司又与第三人鼎基物业公司签署延长合同期限至2024年的合同。对于2017年第三人鼎基房地产公司将涉案物业卖给原告碧鑫商业公司，被告万枫物业公司在第一次诉讼中才得知。由于被告万枫物业公司在原告碧鑫商业公司进驻前就已签订名为委托实为租赁的合同，应适用买卖不破租赁原状，故被告万枫物业公司有权占用使用涉案物业停车场。

第三人鼎基房地产公司陈述两第三人系关联公司，是同一大股东。两第三人曾在2014年签订过停车场经营管理协议。经第三人鼎基物业公司反映想将停车场转经营给被告万枫物业公司，故2014年第三人鼎基房地产公司曾发函同意前述行为。2016年第三人鼎基房地产公司与原告碧鑫商业公司协商涉案物业的整体转让；虽然协议签订且款项也支付了大部分，但在2017年未完成办证手续，不过约定经营管理权归原告碧鑫商业公司，第三人鼎基房地产公司只是代收租金。2018年12月手续办好正式完成转让，此前两第三人就签订了提前终止的协议。第三人鼎基房地产公司认为签订提前终止协议已将法律上所有手续都完成，第三人鼎基物业公司应该把提前终止协议通知被告万枫物业公司。现第三人鼎基物业公司已不经营，但并未注销。

第三人鼎基物业公司未到庭应诉，也未提供任何书面答辩意见和证据材料。

经审理查明：

一、关于原告碧鑫商业公司系涉案物业产权人的相关事实

2017年8月12日，第三人鼎基房地产公司作为甲方（转让方）与案外人苏州碧桂园房地产开发有限公司作为乙方1、案外人上海珑著商业管理有限公司（以下简称珑著公司）作为乙方2（商业中心受让方）、案外人上海碧晟房地产开发有限公司作为乙方3（在建工程受让方）以及丙方和另三位丁方签订《丽景苑项目资产转让补充协议》，就甲、乙1双方于2017年1月26日签订《丽景苑项目资产转让协议》，甲方自愿转让其名下的目标资产：丽景苑一期商业中心和丽景苑三期国有建设用地使用权及地上在建工程，乙方1及/或乙方1指定公司同意受让甲方之目标资产。现乙方2作为乙方1指定公司，并同意受让甲方名下商业中心；乙方3作为乙方1指定公司，并同意受让甲方名下在建工程；甲方无异议。

后第三人鼎基房地产公司作为甲方与案外人碧桂园公司作为乙方、案外人珑著公司作为丙方签订《丽景苑一期商业中心资产移交协议》，基于2017年1月26日签订的《丽景苑项目资产转让协议》和2017年8月12日《丽景苑项目资产转让协议补充协议》中约定的乙方受让甲方位于上海市浦东新区惠南镇丽景苑一期商业中心（含国有建设用地使用权和地上建筑物）和三期建设用地使用权及地上在建工程，三方约定甲方应积极协助乙方及丙方办理商业中心的过户手续，移交商业中心的资产运营与管理权、收益权和全部资料。包括甲方应自2017年11月1日起5个工作日内向丙方移交商业中心资产，资产移交同时已取得的合法批准文件、证书、与本商业中心有关的全部资料一并移交等。

另第三人鼎基房地产公司作为甲方与案外人碧桂园公司作为乙方、案外人珑著公司作为乙方1、原告碧鑫商业公司作为乙方2等签订《补充协议之三》，各方就2017年8月12日《丽景苑项目资产转让协议补充协议》约定乙方1作为乙方指定的甲方名下丽景苑一期商业中心受让方。补充协议鉴于部分第一条关于商业中心受让方的条款调整为：现乙方2作为乙方指定公司，同意受让甲方名下商业中心，甲方对此无异议，并承诺协助配合乙方将商业中心过户至乙方2名下等等。

2018年12月3日，上海市不动产登记局审查核实并出具沪（2018）浦字不动产权第XXXXXX号不动产权证，就坐落于上海市浦东新区惠南镇城南路485弄1号1层等国有建设用地使用权/房屋所有权准许登记权利人为原告碧鑫公司，使用期限为国有建设用地使用期限为2018年11月27日起2044年8月30日止，宗地面积为21553.00平方米/建筑面积为67131.87平方米，附记显示包括了469号1至6层、485弄1至28号1层、地下1层车库等。

二、与被告万枫物业公司管理涉案物业停车场相关的事实

2014年2月1日，第三人鼎基房地产公司向第三人鼎基物业公司出具主题为“关于乐购地面停车场物业管理的通知”的《工作联系函》，该公司就惠南乐购商业中心地面停车场管理问题，同意第三人鼎基物业公司提出的将惠南乐购商业中心地面停车场管理委托予被告万枫物业公司的提议。同时要求第三人鼎基物业公司与被告万枫物业公司签署委托协议后报该公司备案一份；该公司同意第三人鼎基物业公司委托被告万枫物业公司的行为并不代表第三人鼎基物业公司物业管理责任的免除。

2014年4月14日，第三人鼎基物业公司作为甲方与被告万枫物业公司作为乙方签订《上海鼎城（乐购惠南店）停车场委托经营合同》，就甲方委托乙方经营和管理乐购惠南店停车场进行约定。第一条“停车场名称、位置、面积”约定：停车场名称为浦东新区惠南镇上海鼎城（乐购购物中心）、位置在浦东新区惠南镇城南路469号（地面停车场）、面积为（地面停车场面积26175平方米、管理区域范围详见附件。第二条“委托期限”约定：委托期限共拾年，自2014年4月15日起至2024年4月14日止。第三条“经营和管理模式”约定：……2、乙方应以停车收费的方式进行经营和管理，自负盈亏。……4、乙方对停车场实行收费使用的发票必须为税务局统一发行的停车专用定额发票。……第四条“双方权利和义务”约定：1、停车场闸道等设施由甲方出资建设，上述所有设施设备的所有权归属甲方。2、鉴于甲方闸道建设资金投入巨大，乙方同意每年支付甲方贰万元作为设备使用费，至合同终止之日止，每笔设备使用费应于当年委托期起始日前10日内支付。3、保修期满后，由乙方负责该设施的维护与保养工作及相关一切费用，如造成该设施损坏的，由乙方负责维修。4、乙方应对停车场区域进行全天候不定时巡视，防止盗窃及撬车事件发生……5、如遇系统故障时，乙方应及时调整为人工管理，确保车辆出入顺畅，停放有序。6、乙方负责停车场区域的环境卫生责任，确保整个停车区域干净、整洁、卫生。7、管理区域内，严禁设摊、占道经营、违章搭建等现象，由乙方负责监督管理……9、乙方应负责停车场内的停车秩序与消防器材日常看护工作，但因甲方消防设施不到位而导致的相关责任由甲方承担。10、委托期内，甲方有权对乙方的停车管理工作进行随时监督，并提出建议，乙方应积极配合实施。

2014年4月15日，第三人鼎基房地产公司作为甲方与被告万枫物业公司作为乙方签订《上海鼎城（乐购惠南店）停车场委托经营合同》，该合同与2014年4月14日合同仅在第二条款“委托期限”不同，约定的委托期限共伍年，自2014年4月15日起至2019年4月14日止。

2014年6月，第三人鼎基房地产公司作为委托方（甲方）与第三人鼎基物业公司作为受委托方（乙方）签订《商业物业管理合同》，约定甲方将上海鼎城乐购商业委托于乙方实行物业管理。第一条“物业基本情况”约定，物业类型为办公居住物业，坐落位置为上海市浦东新区惠南镇城南路469号等，占地面积为21553平方米，建筑面积为67131.87平方米。第二条“物业管理内容”约定：1、保洁……2、绿化……3、保卫……。第三条约定“委托物业管理承包经营、自负盈亏形式”。第四条“物业管理期限”约定，委托管理期限为5年，自2014年7月1日起到2018年6月30日止。第五条“委托物业管理费用及支付方式”约定，本物业的委托物业管理费用为2,255,630元。第六条“双方权利、义务”约定，1、甲方权利、义务：（1）根据本合同规定甲方将商业经营区域及办公区域委托乙方实行物业管理；……。第九条“合同更改、补充与终止”约定：……2、合同规定的管理期满，本合同自动延续，延续期限为5年，如一方如欲终止合同，须于期满前三个月向对方提出书面通知。

2016年8月10日，第三人鼎基物业公司向被告万枫物业公司出具《告知书》并告知：“经双方公司协商，现我司决定，由你公司申请并出资支付停车收费许可证所需安装的新设备（电脑、停车收费系统、停车位划线，申报许可证等）费用，故从次年起免除双方公司签订的十年合同（2014年4月15日—2024年4月14日双方签订的停车场承包合同）中所注册的贰万元租金。”

2018年11月30日，第三人鼎基房地产公司作为甲方与第三人鼎基物业公司作为乙方又签订《商业物业管理合同止补充协议》，对2014年6月签署的《商业物业管理合同》进行变更：1、《商业物业管理合同》委托期限五年，合同中将期限定为2014年7月1日至2018年6月30日为笔误，委托期限订正为2014年7月1日至2019年6月30日。2、因甲方与第三方就委托物业签署了买卖合同，因此甲乙双方协商将《商场物业管理合同》委托期限截止日由2019年6月30日变更为2018年12月2日。3、《商场物业管理合同》按照本补充协议约定的委托期限履行到期后自动终止，双方不作续签。

三、涉案其他相关事实

1、关于涉案物业现场情况

本案庭审中，被告万枫物业公司确认曾在涉案物业地面停车场搭建过违章店铺进行出租。原告碧鑫商业公司与被告万枫物业公司确认在2019年8月22日涉案物业停车场违章搭建已被拆除。

对于停车场的管理，第三人鼎基房地产公司庭审陈述被告万枫物业公司管理主要涉及地面停车，地下停车场管理主要由，地下停车场管理主要由案外人乐购超市管理 2、原告碧鑫商业公司要求被告万枫物业公司搬离涉案物业停车场等的相关事实

2020年2月21日，原告碧鑫商业公司以委托合同纠纷为由向本院起诉被告万枫物业公司要求搬离涉案物业停车场并支付相应经营所得等，立案案号为（2020）沪0115民初11677号（以下简称第11677号案）。2020年5月8日，本院审理原告碧鑫商业公司和被告万枫物业公司第11677号案。因原告碧鑫商业公司申请撤诉，本院于2020年6月1日作出（2020）沪0115民初11677号民事裁定，裁定准许原告碧鑫商业公司撤回起诉。

3、与两第三人关联关系有关的事实

根据企业信用信息公示报告显示，第三人鼎基房地产公司的股东为案外人凌某和上海鼎基投资集团有限公司；第三人鼎基物业公司的股东为案外人张某和上海鼎基投资集团有限公司。

以上事实，由原告碧鑫商业公司提供的《丽景苑项目资产转让补充协议》《丽景苑项目资产转让协议》《丽景苑一期商业中心资产移交协议》《补充协议之三》《不动产权证》《工作联系函》、2014年4月14日签订的《上海鼎城（乐购惠南店）停车场委托经营合同》《商场物业管理合同》及补充协议、第11677号案庭审笔录和民事裁定书和被告万枫物业公司提供的两第三人企业信用信息公示报告、2014年4月15日签订的《上海鼎城（乐购惠南店）停车场委托经营合同》《告知书》以及各方当事人当庭陈述等证据在案佐证。经审查，本院确认上述证据的真实性和证明效力。

本院认为，由于涉案事实虽发生在民法典施行前，故应适用民法典施行前物权法和合同法等相关规定。本案中，根据双方当事人的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点在于：一、原告碧鑫商业公司是否有权要求被告万枫物业公司搬离涉案物业停车场？二、原告碧鑫商业公司是否有权要求被告万枫物业公司支付停车场占有和搭建商铺所得收益？本院结合已查明的在案事实对前述焦点评述如下：

一、原告碧鑫商业公司是否有权要求被告万枫物业公司搬离涉案物业停车场？

本案中，原告碧鑫商业公司基于其系涉案物业的产权人从而要求被告万枫物业公司搬离涉案物业停车场，而被告万枫物业公司抗辩其与第三人鼎基物业公司之间的《上海鼎城（乐购惠南店）停车场委托经营合同》（以下简称争议合同）系租赁合同关系故有权占有涉案物业停车场。

首先，本案各方当事人对现权利人暨原告碧鑫商业公司从原权利人暨第三人鼎基房地产公司处通过买卖受让了涉案物业的所有权之事实不持异议，依据物权法第三十九条的规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。而根据产权证的记载涉案物业包括地面及地下停车场，因此，一般而言，继受取得涉案物业所有权的产权人有权要求被告万枫物业公司返还涉案物业停车场。

然被告万枫物业公司抗辩争议合同系租赁合同关系，依据“买卖不破租赁”原则，现所有权变动不影响原租赁合同效力。对此，原告碧鑫商业公司与第三人鼎基房地产公司则认为争议合同系委托管理合同。本院认为，根据合同法的相应规定，租赁合同系出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，根据产权证和争议合同的有关内容可知约定的管理区域占地面积达26175平方米，而被告万枫物业公司所称“月租金”为2万元，两者之间明显与常理相悖，无法通过所称“月租金”体现所谓租赁物的价值；同时，根据争议合同的第三条第2款约定被告万枫物业公司需自负盈亏，另在第四条约定了明确前述2万元系设备使用费，且根据被告万枫物业公司提供的《告知书》可知后期第三人鼎基物业公司根据设备情况不再收取任何费用；再者，根据被告万枫物业公司庭审陈述和第四条双方权利义务约定，被告万枫物业公司之所以会对涉案物业占有、使用和收益系基于其能为第三人提供能改变当地商业面貌的管理服务，故被告万枫物业在争议合同中所涉主义务系提供管理服务；因此，争议合同并非以支付租金作为承租人取得租赁物使用权所付代价的租赁合同，而是提供能整肃涉案物业停车场周边环境的管理服务并通过管理场地所获收益作为委托管理报酬的委托管理合同。综上，被告万枫物业公司关于本案应适用买卖不破租赁原则，于法无据，本院不予确认；现继受取得涉案物业所有权的产权人暨原告碧鑫商业公司诉请要求被告万枫物业公司返还涉案物业停车场，并无不妥，本院予以支持。

二、原告碧鑫商业公司是否有权要求被告万枫物业公司支付停车场占有和搭建商铺所得收益？

根据民事诉讼法的有关规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，都应提供证据加以证明。因此，对于原告碧鑫商业公司要求被告万枫物业公司支付停车场占有和搭建商铺所得收益之诉请，应由原告碧鑫商业公司承担相应的举证责任。然因本案中原告碧鑫商业公司相应证据缺乏支付凭证等不足以证明各商铺及停车场的具体收益情况；而且原告碧鑫商业公司与被告万枫物业公司均确认在2019年8月22日商铺已拆除，然原告碧鑫商业公司称其曾发送告知函但缺少邮寄凭证且签收记录显示代收，故现有证据仅能证明被告万枫物业公司最早在第11677号案件送达起诉状时知晓涉案物业权属发生变动且被告知要搬离，而此前被告万枫物业公司依据争议合同履行相应管理服务义务并有权获得相应收益；因此，原告碧鑫商业公司诉请要求支付停车场占有所得收益和搭建商铺收益，缺乏事实依据，本院不予支持。

最后，第三人鼎基物业公司经本院依法传唤无正当理由未到庭应诉，视为放弃其在庭审中的相关抗辩权利。

综上，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条之规定，判决如下：

一、被告上海万枫物业管理有限公司应于本判决生效之日起五日内搬离位于上海市浦东新区惠南镇城南路485弄1号“上海鼎基商业广场（乐购惠南店）”停车场；

二、驳回原告上海碧鑫商业管理有限公司的其余诉讼请求。

案件受理费人民币23,592元，减半收取计人民币11,796元（原告已预缴），由原告上海碧鑫商业管理有限公司和被告上海万枫物业管理有限公司各半负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

二零二一年九月三日

附录

附：相关法律条文

一、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》

第一条……

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

……

二、《中华人民共和国物权法》

第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

三、《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

……

第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

四、《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

……

五、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》

第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负责举证证明责任的当事人承担不利的后果。

第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。