借款合同纠纷案件执行执行异议裁定书

申请执行人陕西岐山农村商业银行股份有限公司称，宝鸡市旺大房地产开发有限公司因股权转让将涉案房产抵给了罗西魁，罗石磊不应作为案外人提出执行异议。罗石磊与宝鸡市旺大房地产开发有限公司之间的购房合同并未实际履行，其不享有排除执行的权利，申请执行人的抵押权合法有效，对涉案财产应当继续执行。

被执行人宝鸡市旺大房地产开发有限公司未答辩。

本院查明，岐山县农村信用合作联社与宝鸡市旺大房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院于2012年3月30日作出（2012）宝民二初字第00004号民事判决，判令：1.被告宝鸡市旺大房地产开发有限公司于本判决生效后十日内偿还原告岐山县农村信用合作联社借款本金930万元及利息。其中：300万元借款的利息自2008年12月21日起至判决生效之日止以双方借款合同约定的逾期贷款罚息利率计付；630万元借款利息，自2008年12月21日起至2009年4月11日止以双方借款合同约定的利率计付利息并按月计付复利，自2009年4月12日起至判决生效之日止双方借款合同约定的逾期贷款罚息利率计付；2.原告岐山县农村信用合作联社对被告宝鸡市旺大房地产开发有限公司抵押的位于宝鸡市金台区宝虢路2号院2号楼（1-4层南侧）和2号院1号楼二层的房产享有抵押优先受偿权（以抵押清单为准）；3.驳回原告岐山县农村信用合作联社的其它诉讼请求。本案诉讼费102681元由被告宝鸡市旺大房地产开发有限公司承担。判决书生效后，因被告逾期未履行该判决书确定的义务，原告岐山县农村信用合作联社向本院申请强制执行。

执行中，2021年5月18日，本院作出（2021）陕03执恢43号执行裁定，裁定：1.冻结、扣划被执行人宝鸡市旺大房地产开发有限公司名下银行存款27817878.48元（含执行费95123元）；2.如被执行人宝鸡市旺大房地产开发有限公司名下银行存款不足时，查封、扣押其相应价值的财产。2021年5月18日，本院作出查封公告，载明：本院因（2021）陕03执恢43号执行裁定书发生法律效力，现查封被执行人宝鸡市旺大房地产开发有限公司名下位于宝鸡市金台区宝虢路2号院2号楼（1-4层南侧，面积约为2126.25平方米）、2号院1号楼二层（面积约为3600平方米）房产。上述财产已由有关部门协助本院登记查封，查封期限自2021年5月19日起至2024年5月18日止。

2008年1月13日，陕西军安置业有限责任公司（甲方）与罗西魁（乙方）签订协议书，约定：“甲、乙双方经友好协商，就甲方欠乙方股权转让款余款给付事宜达成如下协议内容：一、按照双方于2007年8月30日签订的宝鸡市旺大房地产开发有限公司股权转让款给付的协议书，目前甲方仍欠乙方肆佰万元人民币。二、甲、乙双方同意以位于宝鸡市宝虢路2号院1号楼2层西户，面积955.67平方米，其中含2号院1号楼1层西户，面积为82.13平方米的商铺抵账，支付部分欠款。…四、甲方同意购房合同由乙方指定罗石磊与宝鸡市旺大房地产开发有限公司签订。…”

案外人罗石磊提交一份宝鸡市旺大房地产开发有限公司与罗石磊于2008年1月13日签订的商品房买卖合同（编号：GF-2000-0171），标的物为：宝鸡市金台区宝虢路2号院第1幢2层西户商铺，建筑面积1037.80平方米，单价为每平方米2895.42元，总价3004871元。申请执行人陕西岐山农村商业银行股份有限公司提交一份宝鸡市旺大房地产开发有限公司与罗石磊于2008年1月13日签订的商品房买卖合同，标的物为：宝鸡市金台区宝虢路2号院第1幢2层204号房，建筑面积965.53平方米，单价为每平方米3083.31元，总价2977028元。2021年8月6日，宝鸡市旺大房地产开发有限公司向本院出具情况说明一份，载明：“1.罗石磊持有的涉案商品房买卖合同是双方之间自愿签订的，真实的商品房买卖合同。涉案房屋购房款已结清，依法涉案房屋属于罗石磊个人所有。2.我单位提交给陕西岐山农村商业银行股份有限公司的涉案商品房买卖合同复印件也是真实的，但个别条款内容我单位单方面给予了修改。对我单位单方面修改商品房买卖合同个别条款内容的情况罗石磊本人不知情，我们也未告知他。3、我公司单方对商品房买卖合同中的购房面积、购房单价和总价修改的原因是：（1）和罗石磊签订涉案商品房买卖合同时，房屋面积是根据工程设计的建筑面积1037.8签订的；后在办理工程后期各项手续及办证过程中相关部门做出的涉案房屋实测面积仅为965.53平方米。为此，我公司就单方面对合同中的建筑面积给予自行修改，同时也单方面修改商品房买卖合同中的每平方米单价为3083.31元，修改商品房买卖合同总价为2977028元。以方便后期办证工作。”

2008年1月15日，宝鸡市旺大房地产开发有限公司出具收据载明：“交款单位罗石磊；收款方式抵；人民币叁佰零肆仟捌佰柒拾壹元叁角整；收款事由房款兰宝小区一号楼1-2层-西户。”案涉房屋至今未办理过户登记。

本院认为，本案争议焦点为：案外人请求解除对金台区宝虢路2号院第1幢2层商铺的查封是否符合法律规定。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，第一，案外人持有的商品房买卖合同签定于2008年1月13日，虽早于法院查封日期，但该合同与申请执行人提交的同一标的商品房买卖合同约定的房号、面积、单价及总价均不一致，虽然被执行人出具了一份情况说明，对两份合同中不一致情况进行了说明，但房屋房号、面积、单价等信息为商品房买卖合同的重要信息，其单方面的说明不符合该条第一项的规定。第二，案外人虽提交了被执行人向其出具的房款收据，但案外人与被执行人签订的商品房买卖合同的实质是以物抵债，没有实际支付具体价款，其性质不同于一般意义上的房屋买卖合同，抵债协议的目的是消灭金钱债，不应优先于其他债权的实现。第三，案外人不能证明其在法院查封之前对案涉房屋已合法占有。综上，案外人请求解除对案涉房屋的查封，不符合法律规定，本院不予支持。经合议庭评议，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：

驳回案外人罗石磊的异议请求。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。