房屋租赁合同纠纷民事二审判决书

江南小楼酒店上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、江南小楼酒店于2020年3月27日将租赁房屋交还的事实应当予以确认。1.江南村镇银行认可其于2020年3月16日发函以及随即实施了断电、断水行为，在此情况下，江南小楼酒店已经丧失了继续滞留开展经营活动的现实可能性。2.江南小楼酒店于2020年3月27日撤离的事实江南村镇银行并不否认，且江南小楼酒店在一审中提供了相关证人到庭作证。事实上，租赁房屋与江南村镇银行办公楼前后仅数米距离，江南村镇银行清楚江南小楼酒店的一举一动，现江南村镇银行不予认可交付是缺乏诚信。3.2021年3月3日，一审法院至现场察看时发现，酒店大门早已被江南村镇银行加锁并当场自行打开，酒店事实上早已不为江南小楼酒店占有，而为江南村镇银行实际收回和控制。4.正是基于上述不可回避的江南小楼酒店已经撤离并为江南村镇银行实际控制之事实，一审判决以江南小楼酒店仍有遗留物为由，来推定江南小楼酒店未完成交付于法无据。事实上，江南小楼酒店只有各类空调系修缮添加，其余均不属于江南小楼酒店物品。这些空调客观上存在着赔偿争议，且并不影响江南村镇银行的收回使用，而一审竟以存在遗留物的理由来推断江南小楼酒店未履行返还义务悖法逆理。5.2021年7月21日，江南小楼酒店再一次前往江南村镇银行处确认和要求交付，江南村镇银行在警察面前认可占用期限可截止到法院勘验的2021年3月3日，这足以推定在此之前江南村镇银行早已收回案涉租赁物。鉴于上述，一审判决江南小楼酒店对已经交付了的租赁房屋再次承担交付责任，并继续计算占用费的两项判决背离了客观事实，严重地损害了江南小楼酒店的合法权益。二、关于餐饮费用54457元的问题，江南小楼酒店提供了微信截图等证据。江南村镇银行在（2020）苏0982民初2520号一案中及本案庭审中均未提出异议，且（2020）苏0982民初2520号民事裁定书对此亦予确认，江南村镇银行拖欠江南小楼酒店餐饮费用54457元的事实有充分的依据，一审法院未予支持错误。

三、一审将江南小楼酒店反诉请求中维修项目确认为装饰、装潢添附系属定性错误，不符合客观事实和法律规定。1.租赁合同对租赁物的范围约定不仅限于房屋，还包括了整套厨房设备设施等附属租赁物；2.租赁合同对租赁物的用途明确载明满足餐饮经营的需求；3.在江南小楼酒店对空调的添附及部分租赁物的重置是在其丧失了租赁使用功能，确已无法维修的情况下进行的合理重置。事实上，江南村镇银行对原先服务于其办公大楼及江南小楼酒店承租大楼的中央空调因老化损毁也予放弃，而对其办公大楼进行了空调系统的重新配置。4.江南小楼酒店对墙体返潮老化风化、下水管堵塞等进行维修，一审认定为添附物错误。

江南村镇银行辩称，1.关于房屋交付时间的问题。一审法院于2021年3月3日组织双方现场勘验时酒店的大门是江南村镇银行打开是事实，但是租赁期限届满后，江南小楼酒店在酒店大门里面用螺丝锁死。在现场勘验的前一天江南村镇银行的工作人员才发现该酒店大门里面螺丝已被拆除。因江南村镇银行考虑到租赁物内还有江南小楼酒店的未搬走的物品，才在酒店大门上加装外锁，且在一审审理中江南小楼酒店就交付时间也没有提出异议的情况下。江南村镇银行才未提交江南小楼酒店将酒店大门里面用螺丝锁死的相关证据。故江南小楼酒店主张其于2020年3月27日已将案涉租赁物交付给江南村镇银行事实不能成立。2.关于餐饮费的问题。江南村镇银行在（2020）苏0982民初2520号案件中仅认可存在餐饮费的事实，但对餐饮费的具体数额以及餐饮费是否冲抵了电费并未认可，现江南小楼酒店主张差欠餐饮费54457元未能提供证据证明。3.关于装饰装修费用的问题。双方在签订合同时，江南村镇银行是以房屋的现状交付给江南小楼酒店，江南小楼酒店也予以认可，其在使用过程中因使用不当导致的问题，应当由江南小楼酒店自行承担。且中央空调的损坏以及江南小楼酒店添置的空调均是由江南小楼酒店导致的，所以不应当由江南村镇银行承担。

江南村镇银行向一审法院起诉请求：1.判令江南小楼酒店将位于盐城市大丰区健康东路49号北侧10幢（共三层）的房屋（除《江南银行北楼物品清单》以外的物品）清空并返还江南村镇银行；2.判令江南小楼酒店给付2019年10月1日至2020年2月29日的租金40000元及自2017年11月1日起至2020年3月16日止的水电费135444元，并支付自2020年3月1日起至实际交付房屋之日止按年租金120000元标准计算的房屋占用费；3.本案诉讼费用由江南小楼酒店负担。

江南小楼酒店向一审法院提出反诉请求：1.判令反诉江南村镇银行给付维修租赁房屋的各项费用合计238000元（空调更新添置费80000元、厨具锈蚀更新添置费40000元、下水道及水电维修改造费60000元、环保强制要求排油烟改造费18000元、墙面返潮风化维修改造费40000元）；2.判令反诉江南村镇银行返还租赁押金50000元；3.判令反诉江南村镇银行给付差欠的餐饮费用54457元；4.判令反诉江南村镇银行赔偿反诉江南小楼酒店维修期间的停业损失（按三个月租金计算）25000元；5.反诉费用由反诉江南村镇银行承担。

一审法院认定事实：2014年，江南村镇银行（甲方）与江南小楼酒店的经营者卞卫玲（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：一、甲方将位于健康东路甲方办公大楼后副楼三层约700平方米房屋（整套厨房设备设施详见清单）出租给乙方使用，用于经营餐饮，按现状交付，甲方保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定；二、租赁期限自2014年11月1日起至2017年10月31日止；三、租金每年十万元；四、乙方租赁期间，水费、电费、取暖费、燃气费、电话费、物业费以及其他由乙方使用租赁物而产生的费用由乙方负担；五、乙方同意预交伍万元保证金，该保证金租赁期满无纠纷无息退回；六、在租赁期内，甲方应保证出租房屋的使用安全，乙方应合理使用承租房屋及设施，如因使用不当造成房屋及设施损坏的，应立即修复，租赁期满，乙方改扩建、装饰装潢、添置的不可拆除的部分归甲方等内容。

上述合同期满后，2017年10月30日，江南村镇银行（甲方）与大丰市江南小楼酒店签订《房屋租赁合同》，约定：第一条甲方房屋为坐落于大丰区，共三层，建筑面积约694.42平方米；第二条该房屋租赁用途为商业，承租人确认该房屋完全符合租赁用途；第三条租赁期限自2017年11月1日至2020年2月29日；第四条年租金12万元；第五条乙方应于本合同生效15日内向甲方支付第一年度的租金，第二年度的租金乙方应于2018年11月1日前支付；最后四个月的租金应于2019年11月1日前支付；第八条甲方将江南银行物品免费给乙方使用，物品清单详见附件。在租赁期间内，甲方应保证出租房屋的使用安全，日常的房屋维护费用由乙方承担，租赁期满时，对于乙方装修部分或购置物品，乙方可自行处理，如到期不作处理则由甲方无偿使用，乙方不提出任何异议；第九条关于装修和改变房屋结构的约定乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理。租赁期满时，对于乙方装修部分或购置物品，乙方可自行处理，如到期不作处理则由甲方无偿使用，乙方不提出任何异议。第十一条租赁期满后，本合同即终止，续租需要重新订立租赁合同等内容。截至2020年2月29日，江南小楼酒店结欠江南村镇银行房租40000元。

2020年3月16日，江南村镇银行委托盐城市大丰区经济开发区法律服务所向江南小楼酒店寄发《催告函》一份，催告南江小楼酒店于收到催告函三日内将属于江南村镇银行的物品（《江南村镇银行北楼物品清单》以外的物品）全部搬离出租赁房屋，并付清拖欠的全部水电费和租金等内容。次日，江南小楼酒店经营者卞卫玲签收上述《催告函》。

一审法院另查明，案涉房屋坐落于盐城市大丰区，产权证号为大丰房权证大中字第××号，总层数3层，建筑面积694.42平方米。

2014年9月23日，卞卫玲向江南村镇银行交纳租房押金50000元，该款江南村镇银行未予退还。

2019年12月6日，大丰市江南小楼酒店变更名称为盐城市大丰区江南小楼酒店。

本案一审审理中，江南小楼酒店向本院申请对其实施的租赁物维修维护费用及维修维护期间的停业损失进行司法鉴定。

2021年3月3日，一审法院组织江南村镇银行、江南小楼酒店进行现场勘验，双方一致确认截至勘验当日，仍未搬走或拆除的物品为：一楼厨房增加的两台挂壁式空调，麋鹿之乡厅增加的一台挂壁式空调；二楼天目湖厅增加的一台挂壁式空调，阳澄湖厅增加的一台挂壁式空调，千岛湖厅增加的一台挂壁式空调，玄武湖厅增加的一台挂壁式空调，瘦西湖厅增加的一台立式空调;三楼梦巴黎厅增加的一台立式空调及16人电动桌、18张椅子，东小间增加的一台挂壁式空调，西润江南厅增加的两台立式空调、16人电动桌、19张椅子；另外还有增加的部分不可拆除的装饰装修属于江南小楼酒店对案涉租赁房屋的装饰装修。

一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

本案双方的主要争议焦点为：一、关于租期届满后租赁房屋是否交还问题。二、关于是否扣除疫情期间的房屋租金问题。三、关于租赁房屋水电费交纳及欠付餐饮费问题。四、关于反诉原告江南小楼酒店主张的租赁房屋维修维护费由谁承担问题。一、关于租期届满后租赁房屋是否交还问题。2017年10月30日，江南村镇银行与江南小楼酒店签订的《房屋租赁合同》第一十条约定：“租赁期满后，本合同即终止。甲方收回房屋……。”据此，江南小楼酒店认为，其已于2020年3月27日将房屋交还江南村镇银行，江南村镇银行可以实际控制租赁房屋，应由江南村镇银行主动行使收回房屋的权利，而非江南小楼酒店履行交还房屋的义务。对此，一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。该条规定承租人返还房屋义务，不仅包括承租人需向出租人履行告知、交付钥匙的义务，还应及时腾房以便于出租人收回房屋。而一审法院2021年3月3日对案涉租赁房屋进行现场勘验时，江南小楼酒店仍有部分添置物未搬离或拆除，也未曾对此作出放弃所有权的承诺，故江南小楼酒店关于其2020年3月27日已经搬离案涉租赁房屋的抗辩不能成立，不予采信。对于江南村镇银行主张的房屋占有使用费，因双方2017年10月30日签订的《房屋租赁合同》第十一条明确约定了租赁期满，合同即终止，续租需要重新签订租赁合同，且江南小楼酒店亦陈述租赁期满后，江南村镇银行向其提出不再将案涉房屋租与其使用，并向其寄发《催告函》，要求江南小楼酒店于收到催告函后三日内腾房交付，即江南小楼酒店需于2020年3月20日前腾房交还案涉房屋。综上，租赁期满后双方未达成继续租赁的合意，江南小楼酒店因未履行房屋交还义务应当承担房屋占有使用费。关于房屋占有使用费的标准，因江南小楼酒店租赁案涉房屋的目的是用于经营，江南小楼酒店自述2020年3月份其已不再经营，江南银行亦自认其于2020年4月份对案涉房屋进行断水断电，并已实际知晓江南小楼酒店搬离了部分物品，鉴于案涉房屋在停水停电后已不具备经营使用功能，依旧参照原租金标准计算房屋占有使用费有失公平，故根据本案实际情况，一审法院酌定自2020年3月1日起至2020年3月31日止，按租金标准即每月10000元计算房屋占有使用费；自2020年4月1日起至江南小楼酒店实际腾房交付时止，按月租金标准的70%计算房屋占有使用费，即7000元/月。二、关于是否扣除疫情期间房屋租金问题。由于疫情原因，2020年年初后，全区采取疫情防控措施，餐饮行业停止对外经营。参照《最高人民法院关于》的通知第5条规定精神，本院酌情扣减一个月的房屋租金，即10000元。三、关于租赁房屋水电费交纳及欠付餐饮费问题。双方均认可租赁期间江南小楼酒店的水电费由江南村镇银行代交，代交的水电费以江南村镇银行在江南小楼酒店赊欠的餐饮费抵冲，现双方均未向本院提交水电费与餐饮费的抵冲明细，江南村镇银行提交的水电费交纳明细并不能反映其为江南小楼酒店代交水电费的具体金额，江南村镇银行的工作人员与江南小楼酒店的短信聊天记录亦不能证明双方对代交水电费的金额及欠付餐饮费形成对账意见。另外，江南小楼酒店主张的餐饮费54457元仅是双方就部分欠付餐饮费形成的对账意见，双方均认可以代交水电费的方式冲抵欠付餐费，且江南小楼酒店亦未提交相关用餐签单以证明欠付的餐饮费，故该欠付54457元餐饮费不能作为双方最终欠付餐费的对账结果。综上，目前现有证据不足以证明江南小楼酒店最终差欠江南村镇银行水电费135444元及江南村镇银行最终欠付江南小楼酒店餐饮费54457元，故本院对江南村镇银行及江南小楼酒店的该部分主张均不予支持。四、关于租赁房屋维修维护费由谁承担问题。江南小楼酒店依据2014年双方签订的《租赁合同》主张空调更新添置费80000元、厨具更新添置费40000元、下水道维修改造费60000元、油烟管道改造费18000元、返潮墙面维修费40000元，对此，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”，第二百二十三条规定，“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物”，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。本案中，江南小楼酒店主张的上述费用应否支持，关键在于如何区分维修维护与装饰装修行为。出租人的维修义务应当是保障租赁物的使用安全，当租赁物已经存在使用风险，影响到承租人的使用安全时，出租人应当履行维修义务，维修费用由出租人承担。从上述《合同法》第二百二十三条规定来看，该规定将“增设物”，与改善租赁物的“装饰装修物”并称，“增设物”既包括在原建筑物上的改建物，也包括增设在建筑物或构筑物上的空调、电梯、水电、消防设施或设备等增设物。装饰装修不仅包括铺设地板砖、吊设天花板、墙壁粉刷油漆等一般意义上的装饰装修，而且包括大量的承租人在租赁房屋安装空调、电梯、水电、消防设施设备等增设物。本案中江南小楼酒店主张的空调添置费、厨具添置费、下水道维修改造费、排油烟管道改造费均属于江南小楼酒店为满足自身经营需要而对租赁物进行的装饰装修，且其未提交充分证据证明就上述装饰装修的费用与江南村镇银行约定了责任承担，故对江南小楼酒店的该部分诉讼主张，不予支持。关于江南小楼酒店主张的墙面返潮风化维修费，其提交的《江南小楼改造工程承包协议》并不能反映维修的系返潮墙面，另外，其也未提交证据证明就返潮风化墙面的维修事宜向江南村镇银行提出，故对江南小楼酒店主张的墙面返潮风化维修费亦不予支持。关于江南小楼酒店主张停业期间的经营损失，无事实及法律依据，不予支持。鉴于此，江南小楼酒店申请对其造成的相关损失进行司法鉴定已无实际意义，故不予准许。综上所述，双方有事实和法律依据的部分诉请，予以支持，缺乏法律和事实依据，不予支持。江南村镇银行认可江南小楼交纳的50000元押金在其欠付的租金及房租占有使用费中扣减。截至2021年3月3日，江南小楼酒店欠付租金30000元（40000元-10000元）、房屋占有使用费87700元（10000元+7000元/月×11个月+7000元/月÷30天×3天），扣减江南村镇银行应当返还的押金50000元，江南小楼酒店仍需给付房屋占用费67700元及自2021年3月4日起至实际腾房交还给江南村镇银行时止按7000元/月计算的房屋占用费。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十三条、第二百二十七条、第二百三十五条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审法院判决：一、江南小楼酒店于判决生效之日起十日内将位于盐城市大丰区将康东路49号北侧10幢房屋腾空交还给江南村镇银行。二、江南小楼酒店于判决生效之日起十日内向江南村镇银行支付截至2021年3月3日的房屋占有使用费67700元，及自2021年3月4日起至房屋腾空交还之日止按7000元/月的标准计算的房屋占有使用费。三、江南小楼酒店于判决生效之日起十日内支付江南村镇银行案件申请费1620元。四、驳回江南村镇银行的其余诉讼请求。五、驳回江南小楼酒店的其余反诉诉讼请求。案件受理费4462元，由江南村镇银行负担2962元，江南小楼酒店负担1500元。反诉案件受理费3404元，由江南小楼酒店负担2804元，江南村镇银行负担600元。

二审审理中，当事人没有提交新证据。本院经审理，对一审判决认定的事实予以确认。

本院认为，江南村镇银行与江南小楼酒店签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，当事人应当依照合同约定严格履行自己的义务。

关于案涉租赁房屋交付的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，双方签订的租赁期间届满后，承租人江南小楼酒店应履行自己的义务将案涉租赁物腾空交付给出租人江南村镇银行，一审法院于2021年3月3日对案涉租赁房屋进行现场勘验时，江南小楼酒店仍有部分添置物未搬离或拆除，且江南小楼酒店未曾对上述物作出放弃所有权的承诺，故江南小楼酒店认为2020年3月27日已经撤离案涉租赁房屋，该租赁的房屋已付给江南村镇银行的理由依据不足，本院不予支持。

关于江南小楼酒店主张江南村镇银行应支付餐饮费54457元是否应当得到支持的问题。经查，双方均认可租赁期间江南小楼酒店使用的水电费由江南村镇银行代交，代交的水电费以江南村镇银行在江南小楼酒店赊欠的餐饮费抵冲，但是目前双方均未向法院提交有关水电费与餐饮费的抵冲明细证据，目前现有证据不足以证明江南小楼酒店最终差欠江南村镇银行水电费135444元及江南村镇银行最终欠付江南小楼酒店餐饮费54457元，故一审法院对江南村镇银行主张水电费135444元、江南小楼酒店主张餐饮费54457元均未支持，并无不当。

关于租赁房屋维修维护费由谁承担问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”第二百二十三条规定，“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物”，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人的维修义务一般是在承租人按约定正常使用租赁物的情况下出现的租赁物的损坏导致租赁物无法正常使用，出租人应当负有维修义务。本案中，江南小楼酒店主张的空调添置费、厨具添置费、下水道维修改造费、排油烟管道改造费均属于江南小楼酒店为满足自身经营需要而对租赁物进行的装饰装修，且江南小楼酒店未提交充分证据证明就上述装饰装修的费用与江南村镇银行约定了相关责任承担，一审法院对江南小楼酒店的该部分诉讼主张未予支持，并无不当。

关于江南小楼酒店主张的墙面返潮风化维修费，其提交的《江南小楼改造工程承包协议》并不能反映维修的系返潮墙面，故一审法院对江南小楼酒店主张的墙面返潮风化维修费不予支持，亦无不当

综上，江南小楼酒店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费11270元，由盐城市大丰区江南小楼酒店负担。

本判决为终审判决。