商品房预售合同纠纷民事二审判决书

努尔兰学源的上诉请求：撤销新疆维吾尔自治区阿勒泰市人民法院（2021）新4301民初1964号民事判决，依法改判或者发回重审。事实与理由：1．一审法院对逾期交房的事实没有查清，中汇公司、中汇分公司不符合法定交付条件，应当承担逾期交房的违约金。首先法定的交房条件是指按照法律、法规、地方性法规的规定应具备的交房条件，即该商品房应获得单体工程质量验收合格文件以及规划、消防、人防、燃气管道、电梯等专项验收合格文件，建设单位应当自建筑工程竣工合格之日起15内将竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件报建设行政主管部门或其他有关部门备案。最后获得竣工验收备案证明才符合交付入住条件。开发商仅仅出示的五方验收而并不是综合验收，不能认定符合交付条件，一审庭审中努尔兰学源提交住建局调取的被申请人网上审批流程显示住建局没有案涉房屋所在小区竣工验收备案登记表，现阶段还处于网上申请登记备案阶段，并没有取得竣工验收备案表，因此中汇公司、中汇分公司不符合交付条件。其次，房屋虽然交付给努尔兰学源，但直至2021年9月才开通天然气，因此不符合入住条件，一审法院仅按照在阿勒泰日报发布的2020年12月22日“黄金河谷三期入住公告”为交付标准，中汇公司、中汇分公司超过7日交付，一审法院不认可努尔兰学源主张逾期交付房屋的违约金的事实是错误的。2．一审法院认定努尔兰学源主张的房屋层高、缺失冷阳台、落地窗交付不符构成三处违约，但酌定赔偿努尔兰学源房款1％的违约责任没有法律依据。努尔兰学源在庭审中提供的测量视频实际高度仅为2.71米，中汇公司、中汇分公司不认可，但未提供实际层高的证据。一审法院仅按照阿勒泰市监（2020）59号行政处罚决定书认定层高不符合实际。但该行政处罚决定书关于层高的认定也是以开发商备案的设计图纸上的2.95米数值认定层高不符。双方在合同中虽然并未就层高差异的处理进行约定，但层高降低后确实会对努尔兰学源在使用房屋过程中的舒适度产生重大影响，层高能够增加空间感，引起居住空间受限，这也是影响房屋总价的关键因素。本案涉案房屋并未经实际测量。一审法院认可层高不足，但并未查明层高实际高度，直接认定三项违约酌定赔偿努尔兰学源房款1％的比例没有法律依据。3．与本案事实一致的裁判文书可以看出，相比其他法院酌定支持的比例，一审法院酌定比例不合理。一审法院对于中汇公司、中汇分公司的三项违约行为酌定赔偿努尔兰学源1％比例，仅房屋层高差努尔兰学源的损失也不止房款的1％，何况是缺失了冷阳台、落地大窗户。在此之前中汇公司、中汇分公司关于违约交付赔偿价款2，260元，要求业主签署过赔偿协议，但努尔兰学源及其他15位业主认为中汇公司、中汇分公司的赔偿极其不合理，最后选择向法院起诉。

综上，请求二审法院支持努尔兰学源一审全部诉讼请求。

中汇公司、中汇分公司辩称：1．努尔兰学源与中汇分公司签订的《商品房买卖合同》约定的商品房层高为3米属于笔误。案涉《商品房买卖合同》是黄金河谷一、二期的版本，三期对该合同版本没有进行认真修改，造成了3米的笔误，黄金河谷三期，不论是修建性详细规划以及设计施工图纸，房屋层高均是2.95米。2．合同约定交房期间是2020年12月20日，并且合同约定通知交房是以阿勒泰日报发布的入住公告日期为准。且在2020年12月22日在阿勒泰日报发布了交房公告，没有逾期交房。2020年新冠肺炎疫情发生，大概有两三个月，属于合同约定的不可抗力，可以顺延交房日期。3．根据双方签订的《商品房买卖合同》后附分户平面图，中汇分公司交付的房屋完全符合规划设计、施工设计、分户平面图，不存在缺失冷阳台及落地窗。故一审认定事实清楚，适用法律准确，依法驳回上诉请求，维持原判。

努尔兰学源向一审法院起诉请求：判令1、中汇公司、中汇分公司承担层高误差30厘米的损失54，217元（房屋层高误差比绝对值×权重系数×房屋总价即0.1×0.7×774，539.64）；2、中汇公司、中汇分公司支付逾期交房违约金33，692元（总房款774，539.64×年利率4.35％）；3、中汇公司、中汇分公司承担缺失房屋冷阳台损失30，000元；4、中汇公司、中汇分公司承担缺失三面全景落地窗户损失30，000元。

一审法院认定事实：中汇分公司在阿勒泰市开发了“黄金河谷三期”楼盘项目。2019年9月26日，与中汇分公司签订《商品房买卖合同》，购买中汇分公司开发的黄金河谷3期的12栋1单元1301室房屋。该合同第三条商品房基本情况中约定，案涉商品房的房产测绘机构为新疆双羊土地勘察测绘有限公司，其预测建筑面积共150.63平方米；商品房层高为3米，有0个阳台，其中0个阳台为封闭式，0个阳台为非封闭式。阳台是否封闭以规划设计文件为准。第六条计价方式与价款约定，按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5，142元，总价款774，539.46元；第八条面积确认及面积差异处理中约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1、（1）中方式进行处理，即双方自行约定：面积发生变更，单价不变，总房款多退少补。第十条交付期限约定出卖人应当在2020年12月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人；2、买受人未按合同约定付清全部房款（含贷款）及费用（含代收代缴费用）；3、因国家政策市政调整，电、自来水、电力、热力、天然气等部门配合工作滞后等，非出卖人所能控制因素造成的工程延误或不能按时交房，出卖人可据实予以延期。第十一条出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1中方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之0.1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二条起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.11的违约金。第十六条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺中约定，出卖人承诺与商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、水、电、暖自交付使用之日起正常使用；2、道路绿化设施两年内完善；3、有线电视、固定电话由出卖人协助国家有关单位按照其工作计划统一实施完成。合同附件四第二条中约定，关于办理入住：出卖人在商品房达到交付使用条件后，即可通知买受人办理入住手续（此通知方式包括但不限于电话通知、报纸公告通知），并以阿勒泰日报发布入住日公告期为准，即视为已通知买受人，从该公告之日起，房屋的相关费用开始计算。中汇分公司在宣传黄金河谷三期时，制作了彩页宣传单。其中宣传内容有：3米超高室内层高、超静音子母门、卫生间防臭处理、全带宽敞的冷藏室，同时最大限度使用空间，打造无可挑剔精奢居住空间；大尺度、敞开式挑阳台、家家户户落地大阳台、底楼私家花园，间间采光、户户通风，让细致体现在每一个角落。2020年11月10日，阿勒泰市市场监督管理局对中汇分公司因房地产广告涉及内部结构、装修装饰的不真实、不准确，作出阿勒泰市市监［2020］59号行政处罚决定书，对中汇分公司进行处罚10，000元。其中主要违反事实中表述为：2019年9月11日办理《商品房预销售许可证》后对外宣传至案发其内容中有“3米超高室内层高”与“黄金河谷三期”建设当中的部分楼盘实际施工层高为2.95米不符；彩页宣传单上户型图冷阳台与厨房中间有门，与实际施工冷阳台与厨房中间是一堵墙不符。中汇公司、中汇分公司庭审中认可交付的案涉房屋层高不足3米。另查明，2020年12月20日，建设单位、监理单位、设计单位、施工单位、勘察单位对黄金河谷三期12号楼进行了竣工验收。经验收形成结论：合格，工程质量符合国家质量标准，同意使用。2020年12月22日，中汇分公司在阿勒泰日报发布“黄金河谷三期装修入住公告”，其中明确12号楼的交付办理时间为2020年12月27日。

一审法院认为，本案努尔兰学源与中汇公司、中汇分公司双方因逾期交房、交房不符合合同约定发生争议持续到《中华人民共和国民法典》实施之后，应当适用民法典的规定。努尔兰学源与中汇公司、中汇分公司于2019年9月26日签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。《商品房买卖合同》系中汇分公司提供的格式化合同，合同第三条明确约定“商品房层高为3米，有0个阳台，其中0个阳台为封闭式，0个阳台为非封闭式。”而案涉房屋实际并未达到3米，存在违反合同约定。中汇分公司作为案涉房屋的开发企业，对自己开发的房屋情况是十分清楚的，作为“黄金河谷”第三期开发，其不缺乏制作合同的经验，对其制作的制式合同有审查义务，故对中汇公司、中汇分公司称3米层高系笔误的辩解不予采信。根据建设单位、监理单位、设计单位、施工单位、勘察单位于2020年12月20日出具的对黄金河谷三期12号楼竣工验收报告，可以证实案涉工程符合国家质量标准，可以使用，中汇公司、中汇分公司可以据此向努尔兰学源交付案涉房屋。中汇分公司在2020年12月22日阿勒泰日报发布“黄金河谷三期装修入住公告”中明确12号楼的交付办理时间为2020年12月27日，晚于出卖人应当在2020年12月20日前交付房屋的合同约定，存在违约行为，但案涉商品房在施工期间发生新冠肺炎疫情，系双方均不能预见、不能避免、不能克服的情况，确实对中汇公司、中汇分公司的施工造成影响，结合本地区的疫情防控措施，对中汇公司、中汇分公司晚交房十天产生的违约金不予支持。根据案涉合同第十六条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺中并没有天然气开通时间的约定，故对努尔兰学源主张的天然气晚了近一年才开通，中汇公司、中汇分公司应当承担违约责任的主张不予支持。同时，因案涉楼房在2020年12月20日已经竣工验收，故对努尔兰学源主张的应当从住建局竣工备案时间视为交付时间的主张不予支持。案涉房屋虽通过竣工验收，符合交付使用条件，不影响使用，但根据阿勒泰市市场监督管理局2020年11月10日对中汇分公司作出阿勒泰市市监［2020］59号行政处罚决定书可以认定中汇公司、中汇分公司交付房屋的层高、冷阳台、落地窗与宣传或实际交付不符的事实，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”的规定，中汇分公司存在违约行为，应当承担违约责任。该违约行为双方在合同中并未明确约定，结合中汇公司、中汇分公司的违约行为及过错程度，酌定中汇公司、中汇分公司按照合同总价款1％向努尔兰学源承担违约责任，即7，745.39元（774，539.46元×1％）。根据《中华人民共和国民法典》第七十四条第二款“分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。”的规定，中汇分公司不具有法人资格，其民事责任应由中汇公司承担，也即中汇公司应与中汇分公司共同向努尔兰学源承担违约责任。综上，依照《中华人民共和国民法典》第七十四条第二款、第五百零九条第一款、第五百七十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、新疆中汇银丰房地产开发有限公司、新疆中汇银丰房地产开发有限公司阿勒泰分公司于本判决生效之日起十五日内向努尔兰学源支付7，745.39元；二、驳回努尔兰学源的其他诉讼请求。案件受理费1，629元，由努尔兰学源负担1，544元，由新疆中汇银丰房地产开发有限公司、新疆中汇银丰房地产开发有限公司阿勒泰分公司负担85元。

二审中，双方当事人均未提供新证据。

本院对一审法院查明的事实予以确认。

争议焦点：一审判决确定中汇公司、中汇分公司向努尔兰学源支付7，745.39元是否正确。

本院认为，关于房屋层高、落地窗、冷阳台的问题。根据一审查明的事实以及双方当事人的诉辩意见和举证情况可以证实2019年9月26日，努尔兰学源与中汇分公司签订的《商品房买卖合同》中，双方在合同中对房屋的层高明确约定为3米，有0个阳台，其中0个阳台为封闭式，0个阳台为非封闭式。阳台是否封闭以规划设计文件为准。中汇分公司在宣传黄金河谷三期时，制作了彩页宣传单。中汇分公司对外宣传至案发其内容中有“3米超高室内层高”与“黄金河谷三期”建设当中的部分楼盘实际施工层高为2.95米不符；彩页宣传单上户型图冷阳台与厨房中间有门，与实际施工冷阳台与厨房中间是一堵墙不符。2020年11月10日，阿勒泰市市场监督管理局对中汇分公司因房地产广告涉及内部结构、装修装饰的不真实、不准确，对中汇分公司进行处罚10，000元。庭审中，中汇分公司认可交付的案涉房屋实际层高未达3米，双方在合同中虽并未就层高差异的处理进行约定，虽然中汇分公司交付房屋的层高符合国家住宅的标准，但层高低于约定高度确实会对努尔兰学源使用房屋过程中的舒适度产生影响，因此，中汇公司、中汇分公司应赔偿努尔兰学源因其违约所致损失。案涉合同约定有0个阳台，其中0个阳台为封闭式，0个阳台为非封闭式。阳台是否封闭以规划设计文件为准。根据案涉合同附件四合同补充协议第五条约定，买受人与出卖人签订《商品房买卖合同》时，买受人对该商品房所在小区的规划形态，该商品房的基本情况已做充分的认识，签订《商品房买卖合同》后，即视为对该商品房所在小区的规划形态和该商品房的基本情况予以认可，无异议。据此，中汇分公司向努尔兰学源交付案涉房屋的基本情况努尔兰学源对此是清楚的。对努尔兰学源主张缺失房屋冷阳台损失，双方对于阳台的规划设计没有明确的约定，对于阳台不规范的规划形态的后果、违约责任的承担未进行约定，故对其诉讼请求不予支持；关于努尔兰学源主张三面全景落地窗户的诉讼请求，中汇分公司在宣传黄金河谷三期时，制作了彩页宣传单，彩页宣传单上是落地大阳台，因中汇分公司对房地产广告涉及内部结构、装修装饰的不真实、不准确，阿勒泰市市场监督管理局对中汇分公司已作出行政处罚，且双方在案涉合同中并未对三面全景落地窗户的具体规划形态及违约责任的承担作出明确约定，故对其诉讼请求不予支持。一审法院结合中汇公司、中汇分公司的违约行为及过错程度，综合考虑建筑成本、使用舒适度等因素，酌定中汇公司、中汇分公司按照合同总价款1％比例向努尔兰学源承担违约责任，并无不当，本院予以支持。

关于逾期交房损失问题。努尔兰学源与中汇分公司于2019年9月26日签订的《商品房买卖合同》中第十条交付期限约定出卖人应当在2020年12月20日前交付房屋，根据一审查明的事实，2020年12月20日，建设单位、监理单位、设计单位、施工单位、勘察单位对黄金河谷三期12号楼进行了竣工验收。经验收形成结论：合格，工程质量符合国家质量标准，同意使用。2020年12月22日，中汇分公司在阿勒泰日报发布“黄金河谷三期装修入住公告”，其中明确12号楼的交付办理时间为2020年12月27日。晚于出卖人应当在2020年12月20日前交付房屋的合同约定，中汇分公司存在违约行为，鉴于2020年突发的新冠肺炎疫情对案涉商品房在施工进度方面确实存在客观影响，一审法院考虑案件实际情况，结合本地区的疫情防控措施，根据案涉合同第十条交付期限“……3．因国家政策市政调整，自来水、电力、热力、天然气等部门配合工作滞后等，非出卖人所能控制因素造成的工程延误或不能按时交房，出卖人可据实予以延期”的约定以及第十六条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺中并没有天然气开通时间的约定，对中汇分公司晚交房七天产生的违约责任以及努尔兰学源主张的天然气晚了近一年才开通，中汇分公司应当承担违约责任的主张不予支持，并无不当。

综上所述，努尔兰学源的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3，104元，由上诉人努尔兰学源负担。

本判决为终审判决。