房屋租赁合同纠纷民事一审判决书

原告静远公司向本院提出诉讼请求：1.解除与被告的房屋租赁合同，被告立即腾空承租屋，并将承租屋归还原告；2.被告向原告支付房租227510元（房租暂计至2020年6月，此后的房屋继续计算至被告归还房屋日止）；3.被告向原告支付拖欠的水电费50719元；4.被告向原告支付拖欠的物业费50208元；5.被告向原告支付违约金98531元；6.本案全部诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告撤回第3项诉讼请求。事实和理由：原告与被告于2017年8月9日签订一份《房屋租赁合同书》，合同约定由被告承租原告位于福州市仓山区××镇××路××号××号楼××房屋（面积784.5平方米）以及房屋租金、期限、违约责任等合同内容。被告租房后，没有按合同约定支付房租等费用，从2017年10月起至2020年6月，累计拖欠房租227510元、水电费50719元、物业费50208元。诉讼期间被告付清了水电费，被告还支付了4000多元的物业费，但在诉讼期间还新增了6000多元的物业费，故物业费按照50208元计算。被告的行为，属于严重违约，原告依法提出解除《房屋租赁合同书》，并要求被告立即付清拖欠的款项。被告的行为已构成违约，被告应当承担违约金98531元。

被告兴都公司辩称，1.原告诉讼主体不适格，根据案外人陈木强出示的被告授权委托书显示，原告将福州市仓山区金山工业区浦上片10-08号委托给福州千佳物业管理有限公司（以下简称千佳物业公司）对外分割及物业经营管理，该物业的安全、消防及法律所有责任，由千佳物业公司承担，经营所得与静远公司无关，委托权限是2019年的4月1日至2029年的3月31日，故根据该份委托授权书，原告无权向被告收取2019年4月1日之后的房屋租金等费用；2.原告诉请不合理，讼争房屋于2014年发生特大火灾导致房屋主体结构和防水等工程遭受了极大破坏，原告出租给被告的房屋存在长期漏水等情况；3.原被告的租赁合同在持续履行中，依法不应当解除；4.被告未欠付原告任何租金，原告交付给被告的房屋在很长一段时间内无法正常使用，其租金应当依法予以减免；5.原告无权要求被告支付物业费，房屋租赁合同中没有约定需要缴纳物业费，且讼争房屋也根本不存在任何的物业服务，原告无权收取物业费；6.被告不存在任何的违约情形，原告无权要求被告支付违约金。

反诉原告兴都公司向本院提出反诉请求：1.反诉被告立即向反诉原告退还水电费64342.2元；2.反诉被告立即向反诉原告退还物业费3492元；3.反诉被告立即向反诉原告退还押金30276元；4.本案的诉讼费由反诉被告负担。反诉的事实和理由：2017年8月9日，反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁合同》，约定反诉原告向反诉被告租赁位于福州市仓山区××镇××路××号的房屋，合同第四条水电费用约定“甲方安装独立水电表供乙方使用，乙方每月按供水、供电部门规定的交费时间交付当月实际发生的水电费用”。2020年10月15日，反诉被告在未提供供水供电部门收费标准的情况下，向反诉原告收取了水电费64342.2元。反诉被告当庭撤回水电费的诉讼请求，且该项的水电费仅为5万多，但是他却收取了6万多的水电费，足以说明这个反诉被告收取水电费是没有任何标准是随意收取的。同时，反诉被告向反诉原告收取了9月-12月的物业费共计3492元。反诉原告认为，反诉被告在未提供供水供电部门的收费标准情况下，无权向反诉原告收取水电费。同时，《房屋租赁合同》未约定物业费由反诉原告承担，反诉被告无权向反诉原告收取物业费。且经反诉原告与反诉被告协商一致，反诉被告同意反诉原告退还348平方米房屋，反诉原告现承租的房屋面积为436.5平方米，故反诉被告应当按照比例退还反诉原告房屋押金30276元。

反诉被告静远公司辩称，1.反诉原告陈述事实不是客观事实，反诉状中“反诉被告同意反诉原告退还348平方米房屋”不是事实，反诉原被告有讨论过，但没有达成一致意见，且该讨论时间是在诉讼期间，而且该348平方米还在反诉原告控制之中，没有交还反诉被告；2.关于水电费，是含有公共区域的损耗费用，反诉原告在本案诉讼过程中有结清水电费，说明其认可水电费的计算方式及数额，反诉原告要求返还水电费的要求没有事实依据即法律依据；3.关于物业费，虽然合同中没有约定物业费，但反诉原告承租的是办公场所，这些都是要物业服务的，有物业公司，千佳物业公司提供物业服务，反诉原告也享受过物业服务，反诉原告就应当承担物业费，且在诉讼过程中反诉原告补交了物业费，因此可以认可物业费的计算及金额，反诉原告要求返还物业费没有依据；4.反诉原告是合同的违约方，拖欠返租是事实，目前仍然占用房屋，在这种情况下要求返还押金，没有事实及法律依据。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.兴都公司对静远公司提交的房屋租赁合同书、房屋所有权证书真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。2.兴都公司提交的火灾新闻截图、讼争房屋楼下发生渗水等情况图片、王丽云与梅克伦微信聊天记录、陈仕斌与陈木强微信聊天记录无法证明讼争房屋因2014年发生火灾导致发生渗水。兴都公司提交的静远公司及千佳物业公司的授权委托书系在兴都公司与静远公司签订租赁合同之后，无法证明静远公司将讼争房屋委托千佳公司对外出租，故该授权委托书与本案无关。兴都公司提交的陈晓妹与陈木强微信聊天记录、王丽云与陈木强微信聊天记录经核实属实，故本院对该证据真实性予以确认。静远公司认可兴都公司提交的收款账户变更通知、银行转账记录，故本院对该证据的真实性予以确认。

本院经审理认定事实如下：静远公司系仓山区建新镇百花洲路59号金山工业集中区浦上片仓山园37#整座房屋所有权人。静远公司与兴都公司于2017年8月9日签订一份《房屋租赁合同书》，约定静远公司将仓山区建新镇百花洲路59号金山工业集中区浦上片仓山园37#楼304房屋（面积784.5平方米，29元/平方米）出租给兴都公司，租赁期限自2017年9月9日至2023年9月8日；合同期满后，如静远公司继续出租，同等条件下兴都公司享有优先权，双方应在合同届满前3个月达成续租协议，逾期未达成协议的，视为不再续租（注：押三付一）；2017年9月9日至2020年9月8日每月租金22751元，2021年9月9日递增10%每月租金25026元，兴都公司应于每月5日之前一次性向静远公司交清当月租金；兴都公司应在签订合同之日交付静远公司68253元作为租赁房屋押金，该押金租赁期满，双方结清租金，兴都公司无违约情形下，当场无息退还；静远公司安装独立水电表供兴都公司使用，兴都公司每月按供水、供电部门规定的交费时间交付当月实际发生的水电费用；有下列情形之一的，静远公司可以解除合同，收回房屋，由兴都公司承担赔偿责任：③兴都公司拖欠租金超15日；兴都公司未能按期交付租金，应按拖欠租金总额的200%补偿违约责任，若静远公司同意兴都公司继续履行合同，并按约定支付赔偿金的除外。2020年10月1日，静远公司将收款账户由陈瞻芳变更为陈木强。2020年10月15日，兴都公司向静远公司支付水电费64342.2元。

本院认为，本案的争议焦点主要有两点：一是兴都公司是否足额支付租金，二是静远公司是否有权解除合同。关于第一个争议焦点，兴都公司主张因讼争房屋水电不通，直到2017年9月25日水电能正常使用后才开始计算租金，但兴都公司未提交证据证明该主张，故本院认定兴都公司支付租金的起算时间为合同约定的租赁起点2017年9月9日。根据兴都公司提交的租金支付凭证，可证实兴都公司已按每月22751元的标准向静远公司支付2017年9月9日至2019年9月8日期间的租金（详见附表）。兴都公司主张讼争房屋存在漏水问题，故双方协商一致同意将押金抵扣2019年9月25日至2019年12月25日的租金，但兴都公司未提交证据证明该主张，故本院不予采信，结合前述分析的兴都公司支付租金情况，可认定兴都公司未支付2019年9月9日至2019年12月8日期间每月22751元的租金。陈木强经静远公司授权负责接收租金，从陈木强向兴都公司员工陈晓妹发送的2020年9月至2020年12月房屋缴费明细、陈木强与兴都公司员工王丽云的微信聊天记录及本院向陈木强调查的情况可知：静远公司曾同意免除兴都公司2019年12月至2020年8月共计九个月的租金、兴都公司于2020年1月向静远公司提出退租其中348平方米房屋，但根据陈木强表述的“四楼对面350平方米我司陈总都已答应免9个月的租金9万多元”、“九个月给你免已经是非常大面子，因为你说你一月份退，我们就相信你一月退了……九个月冲免了是九万多块”，结合房屋租赁合同约定租金每月29元/平方米，348平方米房屋的九个月的租金为90828元，剩余436.5平方米房屋九个月的租金为113926.5元，可知静远公司免除的是348平方米房屋九个月的租金，兴都公司提交的证据不足以证明静远公司免除了436.5平方米房屋的租金。静远公司辩称2020年10月才委托陈木强收租，陈木强只是受托人，没有免租和解除合同的权限。本院认为，陈木强受静远公司的委托向兴都公司收取租金，故陈木强对此前是否免除兴都公司的租金应当清楚，而陈木强于2020年10月要求兴都公司支付剩余436.5平方米房屋自2020年9月起的租金可佐证兴都公司已退租348平方米房屋，且静远公司已于2020年1月知悉兴都公司要求退租348平方米房屋，静远公司未接收任由房屋空置，应对自身疏于管理所扩大损失部分承担责任。

关于第二个争议焦点，根据合同约定，兴都公司拖欠租金超15日，静远公司可以解除合同，收回房屋，如前分析，兴都公司未支付2019年9月9日至2019年12月8日期间每月22751元的租金及剩余436.5平方米房屋2019年12月9日至2020年9月8日期间的租金，且至今仍未支付，静远公司解除合同的条件已成就，故静远公司诉请解除房屋租赁合同、兴都公司腾空返还租赁房屋，符合合同约定，本院不予支持。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第十条规定，民法典施行前,当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的,适用民法典第五百六十五条第二款的规定。静远公司提交的起诉状副本于2020年12月14日送达兴都公司，故讼争租赁合同于该日解除。兴都公司应向静远公司支付2019年9月9日至2019年12月8日期间的租金68253元（22751元/月×3个月）及剩余436.5平方米房屋2019年12月9日至2020年9月8日期间的租金113926.5元（12658.5元/月×9个月），并按12658.5元/月的标准支付返还租赁房屋之前的占用费。合同约定兴都公司未能按期交付租金，应按拖欠租金总额的200%补偿违约责任，静远公司调整违约金为30%，本院予以准许，故兴都公司应向静远公司支付违约金54653.85元[（68253元＋113926.5元）×30%]。静远公司主张兴都公司支付物业费50208元没有合同依据，且该金额未得到兴都公司的认可，故本院不予支持。兴都公司反诉诉请静远公司退还已收取的水电费64342.2元及物业费3492元，本院认为，该费用系兴都公司在合同履行过程中向静远公司支付的，说明兴都公司对该金额的认可，现兴都公司要求静远公司退还，本院不予支持。兴都公司反诉诉请静远公司退还其中348平方米房屋的押金30276元，本院认为，合同约定租赁期满，双方结清租金，兴都公司无违约情形下静远公司退还房屋押金，但兴都公司尚未结清租金且存在违约，故对于兴都公司的该项诉请，本院不予支持。本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定，法律、司法解释另有规定的除外。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款、第十条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：

一、福州静远家庭日用品有限公司与福建兴都建筑装饰工程有限公司签订的《房屋租赁合同书》于2020年12月14日解除；

二、福建兴都建筑装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内腾空仓山区建新镇百花洲路59号金山工业集中区浦上片仓山园37#楼304房屋（剩余436.5平方米），并返还给福州静远家庭日用品有限公司；

三、福建兴都建筑装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内向福州静远家庭日用品有限公司支付租金182179.5元，并按12658.5元/月的标准向福州静远家庭日用品有限公司支付房屋占有使用费至实际交还本判决第二项的房产之日止（已支付的占用费应予扣除）；

四、福建兴都建筑装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内向福州静远家庭日用品有限公司支付违约金54653.85元；

五、驳回福州静远家庭日用品有限公司的其他诉讼请求；

六、驳回福建兴都建筑装饰工程有限公司的全部反诉请求。

如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费12536元，由福州静远家庭日用品有限公司负担2719元，福建兴都建筑装饰工程有限公司负担9817元；反诉案件受理费1126元，由福建兴都建筑装饰工程有限公司负担。福建兴都建筑装饰工程有限公司应负担的本诉案件受理费应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。